【正文】 開展健康家居活動，舉辦各種家政講座，開設(shè)各類興趣班等活動，倡導(dǎo) 休閑、健康家居生活理念。 二、社區(qū)文化設(shè)想 每年擬舉辦社區(qū)的綜合文藝聯(lián)歡和體育競賽各一次，逢重大節(jié)日舉辦專題文體活動。 服務(wù)人員以兼職為主，推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。 一、我們的服務(wù)理念 提供種類齊全的服務(wù)項目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主、住戶日常的衣、食、住、行、用等每一個方面。 （十七）公共設(shè)施完好率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) ＞ 98% 承諾指標(biāo) 100% 測定依據(jù) 完好設(shè)施數(shù)量 /設(shè)施總數(shù)量 100%=100% 保 證 措 施 落實責(zé)任人及巡檢保養(yǎng)制度，實行責(zé)任人定期巡檢。 每月定期清理、檢查雨水井、污水井，發(fā)現(xiàn)不通， 及時處理。 加強(qiáng)巡視，及時發(fā)現(xiàn)問題，盡早杜絕違章事件。 建立嚴(yán)格的抽檢制度，獎罰分明。 （十一）公共照明完好率 市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) ＞ 99% 承諾指標(biāo) ＞ 99% 測定依據(jù) 完好公共照明燈具數(shù)量 /公共燈具總數(shù)量 100%＞ 99% 保 證 措 施 值班電工每日進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時更換。 入職培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)、素質(zhì)提高培訓(xùn)和理論政策培訓(xùn)相結(jié)合，采用先進(jìn)的培訓(xùn)方式確保培訓(xùn)效果。 定期 開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動，增強(qiáng)業(yè)主愛護(hù)綠化的自覺性并養(yǎng)護(hù)和管理好自家的綠化地。對不合格項提出糾正和預(yù)防措施，并將實施結(jié)果直接向業(yè)主公布。 投訴處理率作為部門及員工個人每月工作考核的重要指標(biāo)直接與工資掛鉤。 投訴處理率 市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) ＞ 95% 承諾指標(biāo) ＞ 98% 測定依據(jù) 處理有效投訴次數(shù) /有效投訴總次數(shù) 100%＞ 98% 保 證 措 施 實行 24 小時值班，接受業(yè)主的各類投訴。 定期為業(yè)主提供安全用電檢查，及時消除隱患。 （四）火災(zāi)年發(fā)生率 市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) ＜ % 承諾指標(biāo) ＜ % 測定依據(jù) 火災(zāi)發(fā)生次數(shù) /總?cè)胱魯?shù) 100%＜ % 保 證 措 施 實行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊”；制定嚴(yán)格的消防 管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每半年組織一次消防實戰(zhàn)演習(xí)。 樹立“全員防范”意識，建立“快速反應(yīng)和快速支援”體系。 提倡“全員保潔，人過地凈”。 每月 5 日前由管理員對上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計、分析，并提交分析報告。 維修工程實行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽收制度。 對住宅用戶采取銀行定期托收服務(wù)。 三、檔案的運用 員工因工作需要借閱檔案，應(yīng)辦理借閱登記手續(xù)，并規(guī)定借閱期限。住戶檔案資料分類原則是每組團(tuán)按柜、每棟按位、每單位按盒、每戶按冊建檔，但要充分考慮原接管檔案分類的實際。盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤貯存，以利于保存、查找和利用。 二、檔案的管理 充分運用計算機(jī)技術(shù)進(jìn)行管理。在原來檔案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)分類，并不斷進(jìn)行補(bǔ)充完善，應(yīng)用計算機(jī)實施規(guī)范化管理，從而建立完整的資料檔案庫。月 12=9600 2 養(yǎng) 老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)保險 工資總額 15% 3 勞保福利 (含勞保、福利、加班補(bǔ)助等 ) 工資總額 8% 4 工會經(jīng)費 工資總額 2% 5 教育培訓(xùn)經(jīng)費 工資總額 % 小計 二 行政辦公費用 1 通訊費 300 元 /月 12=3600 2 辦公用品 綜合測算 3 辦公用水電費 綜合測算 4 服裝費 250 元 /年月 2 12=31200 清潔工 3 人 800 元 /人月 4656 12 50% 3 停車費收入 暫不收費 4 有償 服務(wù) 1500 元 /月 12 收入合計 華僑海景山莊小區(qū)物業(yè)管理支出測算表（附表二） 序 號 類 別 項目名稱 計算公式 金額 (萬元 /年 ) 一 人工費 1 員工工資 其 中 主任 1 人 4000 元 /人 三、測算說明 小經(jīng)測算年年收入 萬元，年支 出 萬元，收支相抵虧損 萬元，虧損由物業(yè)管理公司在管理傭金中彌補(bǔ)。 “透明管理”原則 編制費用開支計劃，物業(yè)公司僅收取合理的管理傭金，其余收入均投入到管理中，費用開支的預(yù)決算通過業(yè)主委員會的審查確認(rèn)，并按規(guī)定定期公布賬目。我們將嚴(yán)格按照 ISO9001 質(zhì)量保證體系的要求，對華僑海景山莊實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的在崗培訓(xùn)，內(nèi)容詳見《多工種培訓(xùn)科目表》。 （ 2）培訓(xùn)形式 實行公司與管理處兩級的培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)要求，采取多種形式對員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的主要形式。 （ 4）根據(jù)對 考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點。 （二）人員素質(zhì)要求 崗位 性別 要求 年齡 要求 文化程度 要 求 工作技能及工作經(jīng)驗要求 人員素質(zhì) 主任 男 50歲 以下 大專以上 經(jīng)管專業(yè)或機(jī)電專業(yè) 五年以上工作經(jīng)驗 具物業(yè)管理經(jīng)歷 有較強(qiáng)溝通及協(xié)調(diào)能力 內(nèi)部選派 管理員 不限 35歲 以下 大專 物管或經(jīng)營專業(yè) 三年以上工作經(jīng)驗 熟練使用電腦 熟悉會計業(yè)務(wù) 內(nèi)部選派與 外聘相結(jié)合 管理員 男 35歲 以下 大專以上 建筑或機(jī)電專業(yè) 三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗 熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具物業(yè)管理上崗證 內(nèi)部選派 主任 1人 保 安 隊 隊長 1人 （兼） 保安員 11 人 清潔綠化 清潔工 3 人 綠化工 2 人 維 修 工 1 人 炊 事 員 1 人 管 理 員 2 人 維修工 男 40歲 以下 中專以上 有中級電工及弱電以上操作證 三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗 具土木維修經(jīng)驗 內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合 清潔工 不限 40歲 以下 初中以上 男性 ，女性 以上 五官端正，動作麻利 有專業(yè)經(jīng)驗優(yōu)先 會使用清潔設(shè)備優(yōu)先 班長內(nèi)部選派，衛(wèi)生員外聘 綠化工 男 40歲 以下 初中以上 具綠化養(yǎng)護(hù)，園藝知識 專業(yè)經(jīng)驗三年以上 外聘 保安員 車管員 男 20—26歲 高中 退伍軍人，黨員優(yōu)先 身體健康，儀容形象好 身高 米 有物業(yè)管理經(jīng)歷者優(yōu)先 內(nèi)部選派與 外聘相結(jié)合 二、管理服務(wù)人員的培訓(xùn) （一）培訓(xùn)工作原則 理論聯(lián)系實際，學(xué)用一致，按需施教，講求實效。一方面要接管原來開發(fā)商所移交的山莊建設(shè)施工驗收的各種圖紙資料，另一方面還要接管有關(guān)業(yè)主的各種入伙、交費資料，以便今后進(jìn)行完善的 管理服務(wù)，更為了山莊業(yè)主的切身利益，所以在接管時我們將認(rèn)真從前任物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會處進(jìn)行接收，嚴(yán)格進(jìn)行科學(xué)分類、編號、建檔、整理。 實行“走訪管理、層層檢查”，主任、管理員定期、不定期對各類人員的工作進(jìn)行檢查、量化考核獎優(yōu)罰劣，從而不斷改善工作質(zhì)量。 通過合理的報酬體系設(shè)計，完善的績效管理與考評，嚴(yán)格的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護(hù)員工長期的工作熱情及動力。 管 理處內(nèi)部運作公開透明，便于大家監(jiān)督。管理處組織架構(gòu)圖如下： 華僑海景山莊管理處組織架構(gòu)圖 主 任 管 理 員 管 理 員 保 安 車輛管理 保 安 隊 維 修運行 房 管 收 費 客戶 服務(wù) 內(nèi)勤檢查 消 防 華僑海景山莊管理處 業(yè)主管理委員會 社區(qū)文化 清潔 綠 化 （三）華僑海景山莊管理處組織架構(gòu)說明 管理處內(nèi)部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。大家的家園大家關(guān)心，我們將堅持我公司的“業(yè)主、住戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，實施“以人為本，人性化管理”，逐個走訪業(yè)主、住戶，廣泛征求意見和建議，集思廣益，事事處處為業(yè)主、住戶的利益著想 ，以誠待人，以誠感人，與全體業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會一起共同努力， 完善收費，竭誠服務(wù)，用我們的雙手和智慧，重塑華 僑海景山莊的美好形象，保證物業(yè)的保值與增值。 華僑海景山莊的綠化環(huán)境經(jīng)過精心設(shè)計，綠化面積比重很大，綠化覆蓋率較高，花草樹木品種繁多，但管理不足，長勢不理想，我們接管后將發(fā)揮我們十幾年對金通大廈、 蓮馨園、通發(fā)花園的管理經(jīng)驗，結(jié)合小區(qū)的環(huán)境特點，對小區(qū)綠化進(jìn)行 改造，并精心管理，精心修造，把華僑海景山莊塑造成一個四季花開、鳥語花香的美麗的海濱別墅。 對消防設(shè)備、設(shè)施認(rèn)真巡查，嚴(yán)格管理，使其隨時保持在良好狀態(tài)。 二、 健全、完善保安系統(tǒng)，把小區(qū)安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全兩大方面。 第二節(jié) 物業(yè)管理總體設(shè)想 根據(jù)住宅小區(qū) 的物業(yè)管理的自身運作規(guī)律，針對華僑海景山莊日前的實際情況，我們經(jīng)過初步綜合分析，認(rèn)為在對該物業(yè)的管理服務(wù)工作中應(yīng)著重抓好如下幾項工作： 一 、實施綜合治理， 還原一個清潔的山莊。 具有 珍惜機(jī)會、全情投入的激情。 形成了一套完整科學(xué)管理運 作 模式 和質(zhì)量管理體系。在別墅物業(yè)管理方面，公司已承接了曦龍高爾夫花園別墅、錦繡家園別墅的管理權(quán)，并派人參與了相關(guān)的前期策劃及前期物業(yè)管理工作，積累了相應(yīng)的經(jīng)驗。早在 1991 年我公司管理的金通大廈即系高層辦公樓，樓高 31層，為當(dāng)時深圳市第