【正文】 [消防設備] 消防設備在火警時如發(fā)生故障，應立即趕赴設備現(xiàn)場，將手、自動轉換開關扳至 手動檔并手動起動，如還不能起動且在短時間內不能排故，應采用強制起動的方 法。，如對XX苑設施及服務產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實施修復或整改，提出糾正和預防措施，安保部在2個工作日內將《意外事件報告》送管理處。特別加強對戶外物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時通知設備人員進行緊急維修。(5)強烈大風的應急處理 [程序]、獲得有關大風等信息后，通知各部應做好預防措施。，防止有人進行破壞活動。，統(tǒng)一調分派人員。，立即實施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。停電恢復后，設備部檢查各有關設備，保證所有設備正常運作。，則向XX苑工作人員作停電原因的解釋，否則，設備部主任應將實際情況告XX苑主管部門，由經(jīng)理考慮應否疏散等措施。，檢查供電設備，查處停電原因。 雙方在通話結束時要說“完畢” 使用對講機通話時，必須簡短明了，語速不要太快，嚴禁使用非工作用語。[對講機規(guī)范用語] 例一：人與人之間的通話：甲（呼叫方）：乙，乙，聽到請回答。[雙休日、節(jié)假日及夜間消防應急處理程序]雙休日、節(jié)假日和平時晚上17：30至次日8：30，如發(fā)生消防火警，值班人員根據(jù)消防應急方案立即通知所有負責人，以最快速度趕到XX苑。如需要磁帶廣播，則把廣播硬盤放入錄音機內，按錄音機上的“PLAY”鍵，再按調音臺上的“TAPE（錄音機）”按鈕，即可實施磁帶廣播。d. 如經(jīng)巡視人員報告為誤警，則按動消防報警柜上的“復原”鍵復位，然后寫出事故報告并由巡視人員和當值監(jiān)控人員簽字歸檔且復印一份，交于管理處第一責任人。b. 按鈕直接啟動消防泵，主機顯示。 按“火警斷定”鍵后，XX苑消防報警系統(tǒng)啟動 設備系統(tǒng)a. 自動切換應急廣播。l 電話通知各部門。如現(xiàn)場火勢較大無法自行補救時，第一責任人出任應急總指揮，監(jiān)控室即為應急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應急方案。設備工（維修工）l 對設備主管負責，執(zhí)行管理處的各項規(guī)定和制度；l 負責房屋、設施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；l 負責房屋建筑裝飾、公共設施的定期巡查、日常維修及查搶險工作；l 努力鉆研技術，熟練掌握房屋建筑、設施的原理及實際操作與維修技術，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；l 發(fā)生事故時，應確保頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障。門崗保安l 對主管負責，服從上級命令；l 在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；l 驗證《物品出門證》，施工人員《臨時出入證》后放行；l 發(fā)現(xiàn)責任區(qū)域公物損壞向上級報告；l 負責外來人員的登記，備用鑰匙管理；l 協(xié)助主管進行緊急服務處理。l 負責與綠化養(yǎng)護的業(yè)務聯(lián)絡。l 負責對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護工作的督導、監(jiān)管。l 負責對裝修施工隊介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對現(xiàn)場進行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。l 負責對突發(fā)事故應急處理的現(xiàn)場協(xié)調。l 負責對房屋設備（設施）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。l 負責小區(qū)房屋設備、設施運行與維保的質量控制，擬制維保服務過程中的費用預算、作業(yè)文件，并負責實施。l 負責管理處計算機應用和辦公設備的維護保養(yǎng)工作l 具體組織社區(qū)公益性活動。l 負責接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負責協(xié)調處理業(yè)戶投訴、報修事宜。l 完成公司交辦的其他任務。l 負責小區(qū)管理服務的質量控制和費用控制。 每年二次l 檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每年一次【室外消防栓】 l 檢查室外消防栓應無滴漏水或損壞。 每季一次【圍墻周界紅外線、電視攝像保安監(jiān)控設施】l 檢查巡視圍墻周界紅外線、電視攝像、電子巡更等監(jiān)控設施。 每年一次【圍墻大門及電動大門】l 檢查圍墻大門門腳頭及四周，應嵌粉密實。 每周一次【兒童娛樂設施】l 對兒童娛樂設施檢查保養(yǎng)，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。 每季二次l 汛期前應對下水道進行疏通，清撈窨井內淤積物。 每年一次l 檢查保養(yǎng)圍墻，不傾斜、不彎凸，灰縫飽滿，圍墻如有塌陷、傾斜裂縫應及時修整。l 投訴接待人員應對投訴的接聽、處理的全過程作詳細的記錄，對重大投訴應及時向有關領導匯報。l 一般預約維修項目應在維修完工后三天內進行回訪。l 在有償維修服務完工后，由維修人員開具發(fā)票，在發(fā)票上注明材料費用及人工費用，并請業(yè)戶在《維修（服務）任務單》上簽字確認、付費。(2)維修服務承諾【維修服務時限】l 對一般急修項目，應在當天維修完畢，因故不能修復的（如：特殊工藝要求、特殊材料采購等原因），應書面告知報修人，請求再次預約上門維修；l 對一般預約維修項目，維修人員應約時不誤，準時到達業(yè)戶報修現(xiàn)場，二天內維修完畢，逢節(jié)、假日不順延。l 特需的綠地養(yǎng)護要求可根據(jù)業(yè)委會委托管理合同，采取相應的養(yǎng)護措施，費用另計。b． 食葉性害蟲為害率：＜5%。f. 設備設施：建筑小品、輔助設施完好無損。b. 樹木生長：喬灌木主干挺立，樹形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹應保持明顯的頂端優(yōu)勢，整形樹木應按觀賞要求養(yǎng)護成一定形態(tài)，花灌木按時開花結果，綠籬連續(xù)、無空檔、無死樹枯枝，地被植物應為四季常綠的觀花或觀葉品種。l 根據(jù)實際情況制定養(yǎng)護、補種計劃，并按期實施。l 主管抽查：主管每日抽查不得少于一次；主管還應會同物業(yè)管理處經(jīng)理（或陪同上級領導）每月三次聯(lián)合檢查，并做好紀錄。 每周1次保潔【雕像】l 表面無灰塵、污跡。 每月1次保潔l 崗亭外立面干凈無積灰。 不定期保潔【照明設施】l 綠地矮燈干凈無積灰。 每天1次保潔l 墻面無污跡、粘附物。保潔質量要求【道路】l 目視地面無垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。l 節(jié)約用電、用水。l 操作規(guī)范化、管理科學化。l 發(fā)現(xiàn)用戶酗酒鬧事或精神病人等處理程序a. 醉酒者或精神病人失去正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)下，易對自身或其他人員造成傷害，保安隊員應及時采取控制和監(jiān)督措施；b. 及時通知醉酒者或精神病人的家屬，讓他們派人領回；c. 若醉酒者或精神病人有危害社會公共秩序的行為，可上報主管將其強制送到公安部門處理。治安管理l 發(fā)生盜竊、搶劫處理程序a. 隊員在值勤中遇有（或接報）公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強行索取或毀壞業(yè)主財物或威脅業(yè)主人身安全的犯罪行為時，要切實履行保安員職責，迅速制止犯罪；b. 當發(fā)生突發(fā)案件時，要保持鎮(zhèn)靜，設法制服罪犯，同時立即通過通訊設備呼叫求援；c. 所有持對講機的安保隊員在聽到求援信號后，要立即趕到現(xiàn)場，同時通知門崗并封鎖小區(qū)出入口，然后視情況向有關領導匯報；d. 若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征，所用交通工具及特征等，并及時報告管理處，重大案件要立即撥“110”電話報警；e. 有案發(fā)現(xiàn)場的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場）要保護現(xiàn)場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進入現(xiàn)場；在公安機關人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場堪察完畢之前，不得離開；f. 記錄業(yè)主所提供的所有情況，記錄被搶（盜）物品及價值，詢問業(yè)主是否有任何線索、懷疑對象等情況；g. 事主或現(xiàn)場如有人員受傷，要立即設法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機關。并檢查車輛狀況，如發(fā)現(xiàn)漏油、破損等情況應立即提示車主，同時向管理處報告。l 停車庫的通風、消防、排水及照明等設備、設施應保持完好。l 對進入管理區(qū)域內的特種車輛應予以引導，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。l 為應對突發(fā)事件，應制定相應的應急預案并定期演習（每年1～2次）。發(fā)現(xiàn)異常情況及時向有關部門反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點）的簽到。l 對裝修民工出入小區(qū)嚴格驗證，對裝修民工攜帶工具出小區(qū)，應查驗由管理處簽發(fā)的出門證，對攜帶大宗材料及貴重物品出門，應查驗由業(yè)戶簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證，并做好相應記錄。l 對進出管理區(qū)域的機動車輛實行發(fā)放出入證、停車證制度及登記制度。l 實行訪客出入登記制度,不準拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進入別墅管理區(qū)域。l 為保障業(yè)戶和訪客的人身、財產(chǎn)及小區(qū)物業(yè)的安全，保安人員應認真值守，實施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人的注意義務。值崗時不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務無關的事。l 管理處應邀請業(yè)委會代表主持或參加活動的頒獎儀式。l 業(yè)戶服務部在每次活動開展前，擬定活動的實施計劃，并報管理處經(jīng)理批準。一般我們可提供的項目有：——各種衛(wèi)生、清潔服務工作；——提供裝修服務；——護理服務；——禮儀服務；……c. 代辦服務物業(yè)管理公司的代辦服務是為了滿足不同層次的業(yè)戶服務需求。l 服務原則微利保本、量入為出。l 落實業(yè)戶提出的不滿意項的整改措施。檔案管理l 建立一戶一檔的業(yè)戶檔案。l 施工隊伍聯(lián)系地址及施工人員身份證復印件。 ——聘請專業(yè)人員對裝修進行驗收：是否符合圖紙要求；是否質量問題； 設備、設施安裝是否良好；功能是否齊全、可靠。 ——安裝空調室外機必須按預留位置或指定的位置安裝。 ——不準將垃圾投入排污管道，防止下水管路堵塞。 ——不得隨意搭電拉線，不得超線載負荷使用大功率施工電器具。 ——裝修施工應于每天8:00時20:00時之間進行，晚間20:00清晨8:00 不得進行有噪音的房屋施工。 ——填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質證書一并交物業(yè)公司管理處驗審批準。 ——施工單位負責人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理 手續(xù)，交納管理工本費，領取施工人員出入證。裝修管理流程圖業(yè)主入伙簽署裝修施工責任書業(yè)主閱讀裝修管理規(guī)定填寫住宅裝修申請表遞交裝修資料管理處審驗裝修核準后施工單位到管理處辦理施工管理手續(xù)按裝修管理辦法施工管理處跟蹤裝修施工情況填寫施工人員登記表裝修完管理處檢查驗收辦理施工人員出入證簽署裝修協(xié)議書辦理退證手續(xù)與歸檔手續(xù)遞交申請表簽署安全責任書（3）裝修管理規(guī)定l 裝修申請程序：——業(yè)主辦完所有入伙手續(xù)并仔細閱讀《裝修管理辦法》。l 對違反裝修規(guī)定者將依照有關條例采取如下措施：、規(guī)勸 、或政府有關部門。l 業(yè)戶服務部主管協(xié)同保安主管向業(yè)戶和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。l 管理服務費的收支賬目每半年公布一次，接受業(yè)戶的監(jiān)督和查詢。l 每項收費都應開具正規(guī)的發(fā)票或收據(jù)，應字跡清晰、數(shù)據(jù)準確。權籍管理l 從業(yè)戶入伙開始，應著手權籍資料的收集工作。c. 走訪業(yè)戶，征求與收集業(yè)戶對管理與服務等方面的意見、建議。業(yè)戶接待l 公開辦事制度、公開辦事紀律、公開收費項目和標準（按物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范執(zhí)行）。入伙服務l 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。三、 業(yè)戶服務基本要求l 實行周一至周日08:3020:30的業(yè)戶服務制度。月）建筑面積（平方米）月預算額（元）戶面積8473102842910353916146135合計（3）收支情況分析年度物業(yè)管理費用收支情況分析表項目月預算額（元）備注收入預算按100％收繳率計算支出預算130063第四章 物業(yè)管理內容及操作標準一、 物業(yè)交接前的管理計劃 我公司將根據(jù)