【正文】 從目前圖表中可得結(jié)論，目前在售的聯(lián)排產(chǎn)品： 聯(lián)排產(chǎn)品的主力面積為 200～220 ㎡。由此本項目的客源也就必定涵蓋了最廣泛的需求。我司認為選擇建筑風格應本者美觀、大方、節(jié)省、實用性結(jié)合的原則。根據(jù)上述的一些風格及特征如下： A、 現(xiàn)代主義別墅建筑多采用簡單的幾何形體為構(gòu)圖元素，從不對稱布局，自由靈活，設計中追求非對稱的，動態(tài)的空間，作品多為白色，平屋頂帶形窗等特征，作品具有簡潔、明朗、純凈的審美效果。 同策觀點： 無論是兵營式排布還是組團式排布，都應根據(jù)項目的定位，地塊特性作出取舍 。即豐富了小區(qū)景觀，又使各組團 擁有了較私密的空間。 同策報告，業(yè)主專閱 66 各項目均根據(jù)自身的特點、產(chǎn)品定位，選擇更利于去化的平面布局。建筑采用組團排列，半圍合式的布局，這將有利于空間的釋放和空氣的流通及住宅的采光，更有良好的視覺感。 同策報告，業(yè)主專閱 65 平面布局分析 目前市場較流行的別墅項目平面布局形式有兵營式排布、組團式排布兩種，兩者各有優(yōu)劣。 獨立別墅的消費群體是市場的高端市場，這一部分人的消費心理是追求生活的豪華舒適感、以及更重要的是心理上的滿足感，生活氛圍及配套設施是吸引這部分人群購買的重點。 同策報告，業(yè)主專閱 62 同策報告，業(yè)主專閱 63 肆、一期住宅產(chǎn)品建議 項目總體規(guī)劃建議 本案項目作為多產(chǎn)品線項目，包括有多層公寓、小高層公寓、復式疊加產(chǎn)品、聯(lián)排別墅、獨立及雙拼別墅。 同策報告，業(yè)主專閱 61 叁、項目定位 依據(jù) SWOT 及目標客源分析，我司對浦江森林半島項目市場定位策略如下： 定位主題 定位思路 ? 突出項目兩大主題賣點： 1）綜合地產(chǎn)； 2）景觀資源。而相比之下國內(nèi)外地區(qū)域客戶相對上海籍客戶在價格上有更高的承受能力。 上海整體別墅市場客源來源 產(chǎn)品特性關注程度對比 同策報告，業(yè)主專閱 60 通過上表我們可以發(fā)現(xiàn)，一般國外的客源會把產(chǎn)品自身的品質(zhì)及外部的自然環(huán)境作為自己決定自己購買意向的主導因素；而國內(nèi)的客源則是把關注的焦點更多的集中在產(chǎn)品的價格及周邊的區(qū)域環(huán)境上。 ? 目標客源定位 通過將現(xiàn)有市場下的區(qū)域客源情況和本項目的相似樓盤的比較，結(jié)合本司經(jīng)驗我們對本項目目標客源定位提出如下建議： a) 上海市區(qū)客源 40%（其中閔行莘莊區(qū)域 15%）、大學城 /科技園客源 40%、本地區(qū)客源 10%、外地客源 10% b) 上海市區(qū)客源中以中層收入者為主 要目標，大學城中以教師為主要目標、科技園區(qū)中以管理層及中高層員工為主要目標，本地區(qū)客源中以私營業(yè)主為主要目標，外地客源中以移民群體及投資客為主要群體。通過與本案所處的地理位置及周邊環(huán)境相比較，我們提取了新浦江城、安亭小鎮(zhèn)、嘉城及松江新城作為類比對象。 3） 客源年齡層結(jié)構(gòu)分析 4） 從 年齡 周邊各區(qū)域客源年齡結(jié) 構(gòu) 同策報告，業(yè)主專閱 56 客源組成分析 從整個購買客源的組成情況來看，吳涇鎮(zhèn)及江川區(qū)域內(nèi)更多的吸引到的是兩代以上的家庭，因為相對于對居住條件要求較高的家庭來說這兩個地段分別擁有價格和外部環(huán)境為吸引點。 ? 住宅產(chǎn)品客源分析 ? 本區(qū)域市場客源特征 1） 客源分布情況 由于本區(qū)域的位置相對較為偏遠，且相對住宅購買人群的交通優(yōu)勢又不是很明顯，因此其面對的客源主要來自內(nèi)部。 而項目所處區(qū)域距離市區(qū)較遠，本區(qū)域的推廣覆蓋面較少，因此外地客戶的比例相對稀少，這也意味著投資客的比例在本案所處區(qū)域內(nèi)較少。 ? 地理位置較偏、交通不便 (相對住宅 ) 單從住宅角度來說，本項目在整體市場中所處的地理位置已相對較為偏遠，加上地塊距離軌道交通較遠、公交線路稀少，使得整個住宅區(qū)域的有效輻射區(qū)域變的十分有限。 ? 劣勢 ? 區(qū)域發(fā)展落后 本地塊現(xiàn)位于閔行區(qū)的吳涇 鎮(zhèn)內(nèi)，而整個吳涇鎮(zhèn)的發(fā)展基本來自于其鎮(zhèn)內(nèi)的化工園區(qū)，整個吳涇鎮(zhèn)給目標客戶群的感覺很有可能將是層次相對較低的地區(qū)，而由于中國人的觀念中特別注重這種區(qū)域等級的劃分，因此這種區(qū)域觀念將對本項目的形象產(chǎn)生一定的影響。 由住宅群、別墅群組成的社區(qū)將顯的更為大氣，而較低的容積率使整個社區(qū)的 地塊范圍更為廣闊，使得本項目更容易產(chǎn)生大盤效應、樹立形象。 同策報告，業(yè)主專閱 50 優(yōu)劣勢分析 ? 優(yōu)勢 ? 環(huán)境 本項目地處黃浦江的拐角處，形成了一個突出的半島狀地形，兩側(cè)發(fā)達的水系形成了天然的景觀優(yōu)勢，加上在地塊周邊建造的臨江觀景道使得整個江景很好的溶于本地塊當中。 同策報告，業(yè)主專閱 48 同策報告，業(yè)主專閱 49 ? 周邊地塊現(xiàn)狀 ? 北面相臨地塊（華東師范大學） 本項目北面相臨地塊為華東師范大學閔行校區(qū)，該地塊占地約 2021 畝，從 2021 年開始動工，現(xiàn)已有 60%左右地塊已建成， 2021 年 11 月開始已有第一批 2500 名學生入住該校區(qū)。 機場 距虹橋機場 25 公里 ,距浦東國際機場 45 公里。 交通環(huán)境： ? ? 莘奉金高速公路在 距地塊 3 分鐘車程， 通過劍川路立交可方便上下行并連接滬寧、滬杭高速公路。 ? 區(qū)域內(nèi)的大盤項目，其客源的組成部分有較大成分為外區(qū)域?qū)肟驮础? ? 現(xiàn)有區(qū)域市場中公寓類產(chǎn)品主要以三房和兩房的產(chǎn)品為主，基本各占總體產(chǎn)品的 45%左右。 ? 本區(qū)域內(nèi)最近一兩年內(nèi)普通公寓的供應量相對偏大，未來整個供應量將有一個回落的過程。 同策觀點： 目前上海市場一些大型個案都在規(guī)劃、產(chǎn)品等方 面竭力尋找市場差異化，以期吸引市場的關注點。 報刊雜志： 合生城邦在這方面的推廣活動投注了很大的資金， 2021 年 5 月開始分別在文匯報，解放日報，新聞晨報和新名晚報這樣的發(fā)行量較大的報刊，以及上海樓市這種行業(yè)期刊上投放了共計 29 次廣告，篇幅大多為半版甚至通版，顯然有很好的認知度在上海市區(qū)的居民中。 另外 4 成，又囊括了別墅市場的所有產(chǎn)品類型，從而達到顧客最大限度的導入及銷售風險的最小化。樓盤位于閔行區(qū)江川鎮(zhèn)安寧路 518 號，臨近劍川路，東川路。 同策觀點： 作為區(qū)域內(nèi)檔次最高的住宅小區(qū)，卻定位為經(jīng)濟適用型小區(qū)。后期開發(fā)商采用了分階段的推出小高層房源的銷控方式。 房型配比： 房型 一房 二房 三房 復式 面積范圍 戶數(shù) 比例 房型分析： 通過上面的列表可以清楚看出，該摟盤所有的房型在上海市場同等房型里都屬于偏小的，作為主力房型的三房也是只有 110 平方米左右，可見樓盤是以經(jīng)濟適用型為主導方向，而三房的設計也是為了突出性價比，從而吸引區(qū)域內(nèi)希望改善生活質(zhì)量的客層?？梢?，對超級大盤來說，本區(qū)域內(nèi)住宅消費群體僅能提供一部分支撐。 ? 顓橋鎮(zhèn)由于有軌道交通的有力因素，吸引了了大量外區(qū)域特別是閔行及上海西南區(qū)域的客戶購買。 ? 由于有新建院校（華師大、東海學院等）的入駐，各院校的住宅消費客戶也逐漸成為該區(qū)域內(nèi)重要客源之一。 同策報告，業(yè)主專閱 36 吳涇鎮(zhèn)： 吳涇鎮(zhèn)是本案所處的行政鎮(zhèn)，總?cè)丝诩s 5 萬，是閔行區(qū)最南端的行政鎮(zhèn)。相對其他兩個區(qū)域，顓橋鎮(zhèn)的客源相對比較集中。在院?？蛻舻娜巳褐?，除了有較大一部分的教師客戶外，還有一部分外地來滬就讀的學生購買，這一部分人群已經(jīng)從以往的租用周邊住宅的形式演變成為購買住宅。在這35％中包括區(qū)域自住客戶及區(qū)域內(nèi)各類私營業(yè)主的投資職業(yè)需求。區(qū)域內(nèi)還擁有上海閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、上海閔行電氣工業(yè)園區(qū)以及上海交通大學閔行校區(qū)，對區(qū)域內(nèi)的住宅項目帶來大量支撐。 同策報告，業(yè)主專閱 32 四、區(qū)域市場客源分析 客源區(qū)域構(gòu)成 數(shù)據(jù)來源：同策研展部 本案周邊可分為三個區(qū)域：本案所處的吳涇鎮(zhèn)、閔行區(qū)人口最多的江川街道、相對最 靠近市區(qū)的顓橋鎮(zhèn)。 區(qū)域內(nèi)項目總價統(tǒng)計 同策報告，業(yè)主專閱 31 2） 三個區(qū)塊總價分布分析 ? 以東苑米藍苑為代表的 顓橋鎮(zhèn) ，主力總價主要集中在 70－ 110 萬 ? 江川鎮(zhèn) 上的三個樓盤的主力總價主要集中在 5090 萬 ? 以楓樺景苑為代表的 吳涇鎮(zhèn) ，主力總價主要集中 在 5070 萬 對比分析 : ? 這三個市鎮(zhèn)的在售商品房的總價為：顓橋 江川 吳涇。 1） 各樓盤總價分布分析： ? 位于顓橋鎮(zhèn)的東苑米藍城由于地理優(yōu)勢，距離莘莊和市中心城區(qū)最近，以及比鄰軌道交通交通 5 號線的便捷，價格明顯要高于其它幾個樓盤 。 顓橋鎮(zhèn)在售樓盤 2021 年價格走勢 同策報告，業(yè)主專閱 29 江川鎮(zhèn)上近年來持續(xù)有數(shù)量可觀的房源進入市場，也是現(xiàn)有在售樓盤最多的鎮(zhèn)，產(chǎn)品的多樣化更加表現(xiàn)了它的成熟性，不管是年初的強市，還是最近宏觀調(diào)控下的弱市，都表現(xiàn)得相當平穩(wěn)，價格波動不大。 ? 東苑米藍城 自去年 9 月開盤以來，一直保持穩(wěn)定的交易量，價格也是處于穩(wěn)定的上升通道中，而四月份價格略有回落，是由于所剩房源有限，且多為房型、樓層不理想的房源。 同策觀點： 江川鎮(zhèn)上的在售樓盤大部分都已經(jīng)到了銷售的末期，前期巨大體量的消化，已經(jīng)讓該地區(qū)進入成熟期，所以近期的價格走勢是相對穩(wěn)定的，受宏觀面的影響很小，預計價格會長期徘徊于 6000－6500 元 /m2左右。其后又開始推出二期的聯(lián)排產(chǎn)品，價格又開始緩慢的呈對稱型的回落了。 5 月份以來，受大勢的影響，成交量已經(jīng)急劇萎縮，三個星期的時間只成交了 3 套，且其中一套為多層，因此均價被拉低，實際上并不是發(fā)展商為挽救弱市而進行的降價行為。 ? 紫晶南園 一手房的走勢相對較為平穩(wěn)，因為這批房源為動遷房，而流入到市場上的二手房，以對面的楓樺景苑為參照，價格也攀升到 55005700 元/m2。 一房 二房 三房 四房 復式 各區(qū)域房型面積段分布 同策報告，業(yè)主專閱 23 同策報告，業(yè)主專閱 24 四、區(qū)域市場價格分析 單價分析 本案所處的位置為閔行區(qū)的最南端，雖然閔行區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)啟動的比較早，但都是集中在莘莊、春申板塊等距離市中心較近的區(qū)域，而本案所處的區(qū)域還沒有形成有規(guī)模的區(qū)塊，大多集中在區(qū)內(nèi)的幾個集鎮(zhèn)上，以下將分別以吳涇鎮(zhèn)，江川街道和顓橋鎮(zhèn)為區(qū)劃做出一些研究。 ? 從江川鎮(zhèn)的情況來看，整個區(qū)域是周邊范圍內(nèi)房行配比最為齊全的區(qū)域 ，明顯的反映出區(qū)域內(nèi)部的成熟，整個區(qū)域的供應很好的考慮到各各區(qū)域房型配比狀況 同策報告，業(yè)主專閱 22 個方面的需求（是本區(qū)域內(nèi)唯一擁有一房及四房產(chǎn)品的區(qū)域），可以說是周邊范圍內(nèi)發(fā)展最為完善的區(qū)域。 ? 現(xiàn)有市場中三房和兩房的產(chǎn)品基本各占總體產(chǎn)品的 50%，而現(xiàn)有兩房的主要面積段集中在 90100 平方米，三房的主要面積段集中在 110130。這種現(xiàn)象也使得大型社區(qū)在現(xiàn)有市場在受到政府宏觀調(diào)空影響的情況下相對其他較小的社區(qū)具有更強的生存空間。 從別墅市場來看，整個區(qū)域內(nèi)的別墅市場還是以一個相對平穩(wěn)的態(tài)勢在發(fā)展，除個別的產(chǎn)品之間存在著相對的不平衡關系外，現(xiàn)有整體市場的供需趨勢仍然處于一個比較良性階段。而本區(qū)域在未來也將更多的受到外部群體的關注，隨著配套和城市化程度的提高，本區(qū)域?qū)礁嗟膮^(qū)域“移民”來這里居住，而根據(jù)購買能力來看，這部分人群的需求目標將會集中在交通情況較為便利的中等偏上價位的房產(chǎn)。 而從需求分布來看，吳涇和江川鎮(zhèn)上的客源將會成為本地居民的主要組成部分，顓橋鎮(zhèn)的客源將要相對少的多。從下表可看出，未來待建住宅供應量中，吳涇鎮(zhèn)的供應量將在 60 萬平方米左右（不包括本案），而顓橋的供應量將在 30 萬左右。 數(shù)據(jù)來源：同策研展部 本區(qū)域住宅市場走勢 本區(qū)域別墅市場走勢 同策報告，業(yè)主專閱 15 05 年 4 月開始新增的供應量，由于受到銀行貸款政策的影響，使得原先需求市場的購買力受到了一定的限制，導致了其整體需求量的下降。 數(shù)據(jù)來源：同策研展部 從上圖可看出，隨著 04 年 8 月夏朵小城開盤所帶來的較大供應量，使得市場里由于軌道交通因素所累計的需求已被 大大的稀釋，其后幾個月所出現(xiàn)的以軌道交通為賣點的樓盤，由于價格的不斷上漲已明顯缺少市場需求的支持。 單位：萬平方米 同策報告，業(yè)主專閱 14 ? 需求狀況 由于在本區(qū)域內(nèi)，現(xiàn) 有別墅市場的供應量已經(jīng)占到了整個市場供應量的 30%以上。