【正文】 [消防設(shè)備] 消防設(shè)備在火警時(shí)如發(fā)生故障，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)，將手、自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)扳至 手動(dòng)檔并手動(dòng)起動(dòng)，如還不能起動(dòng)且在短時(shí)間內(nèi)不能排故，應(yīng)采用強(qiáng)制起動(dòng)的方 法。，如對(duì)玫瑰苑設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實(shí)施修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施，安保部在2個(gè)工作日內(nèi)將《意外事件報(bào)告》送管理處。特別加強(qiáng)對(duì)戶(hù)外物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。(5)強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理 [程序]、獲得有關(guān)大風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。，防止有人進(jìn)行破壞活動(dòng)。，統(tǒng)一調(diào)分派人員。，立即實(shí)施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。停電恢復(fù)后，設(shè)備部檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。，則向玫瑰苑工作人員作停電原因的解釋?zhuān)駝t，設(shè)備部主任應(yīng)將實(shí)際情況告玫瑰苑主管部門(mén)，由經(jīng)理考慮應(yīng)否疏散等措施。，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。 雙方在通話(huà)結(jié)束時(shí)要說(shuō)“完畢” 使用對(duì)講機(jī)通話(huà)時(shí)，必須簡(jiǎn)短明了，語(yǔ)速不要太快，嚴(yán)禁使用非工作用語(yǔ)。[對(duì)講機(jī)規(guī)范用語(yǔ)] 例一：人與人之間的通話(huà)：甲（呼叫方）：乙，乙，聽(tīng)到請(qǐng)回答。[雙休日、節(jié)假日及夜間消防應(yīng)急處理程序]雙休日、節(jié)假日和平時(shí)晚上17：30至次日8：30，如發(fā)生消防火警，值班人員根據(jù)消防應(yīng)急方案立即通知所有負(fù)責(zé)人，以最快速度趕到玫瑰苑。如需要磁帶廣播，則把廣播硬盤(pán)放入錄音機(jī)內(nèi)，按錄音機(jī)上的“PLAY”鍵，再按調(diào)音臺(tái)上的“TAPE（錄音機(jī)）”按鈕，即可實(shí)施磁帶廣播。d. 如經(jīng)巡視人員報(bào)告為誤警，則按動(dòng)消防報(bào)警柜上的“復(fù)原”鍵復(fù)位，然后寫(xiě)出事故報(bào)告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份，交于管理處第一責(zé)任人。b. 按鈕直接啟動(dòng)消防泵，主機(jī)顯示。 按“火警斷定”鍵后，玫瑰苑消防報(bào)警系統(tǒng)啟動(dòng) 設(shè)備系統(tǒng)a. 自動(dòng)切換應(yīng)急廣播。l 電話(huà)通知各部門(mén)。如現(xiàn)場(chǎng)火勢(shì)較大無(wú)法自行補(bǔ)救時(shí)，第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場(chǎng)回到指揮中心，指揮實(shí)施消防應(yīng)急方案。設(shè)備工（維修工）l 對(duì)設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處的各項(xiàng)規(guī)定和制度；l 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；l 負(fù)責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險(xiǎn)工作；l 努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)；l 發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障。門(mén)崗保安l 對(duì)主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令；l 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；l 驗(yàn)證《物品出門(mén)證》，施工人員《臨時(shí)出入證》后放行；l 發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級(jí)報(bào)告；l 負(fù)責(zé)外來(lái)人員的登記，備用鑰匙管理；l 協(xié)助主管進(jìn)行緊急服務(wù)處理。l 負(fù)責(zé)與綠化養(yǎng)護(hù)的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。l 負(fù)責(zé)對(duì)綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。l 負(fù)責(zé)對(duì)裝修施工隊(duì)介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全監(jiān)督和現(xiàn)場(chǎng)管理。l 負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。l 負(fù)責(zé)對(duì)房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計(jì)劃實(shí)施和記錄備案，對(duì)一些隱蔽工程中的更改要詳細(xì)記錄備案，記錄文件長(zhǎng)期保存。l 負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過(guò)程中的費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實(shí)施。l 負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作l 具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)。l 負(fù)責(zé)接待業(yè)戶(hù)辦理入伙、房屋和車(chē)位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)戶(hù)投訴、報(bào)修事宜。l 完成公司交辦的其他任務(wù)。l 負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。 每年二次l 檢查消防報(bào)警按鈕完整無(wú)損，功能可靠。 每年一次【室外消防栓】 l 檢查室外消防栓應(yīng)無(wú)滴漏水或損壞。 每季一次【圍墻周界紅外線(xiàn)、電視攝像保安監(jiān)控設(shè)施】l 檢查巡視圍墻周界紅外線(xiàn)、電視攝像、電子巡更等監(jiān)控設(shè)施。 每年一次【圍墻大門(mén)及電動(dòng)大門(mén)】l 檢查圍墻大門(mén)門(mén)腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實(shí)。 每周一次【兒童娛樂(lè)設(shè)施】l 對(duì)兒童娛樂(lè)設(shè)施檢查保養(yǎng)，注潤(rùn)滑油，緊固螺栓等連接件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢修。 每季二次l 汛期前應(yīng)對(duì)下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 每年一次l 檢查保養(yǎng)圍墻，不傾斜、不彎凸，灰縫飽滿(mǎn)，圍墻如有塌陷、傾斜裂縫應(yīng)及時(shí)修整。l 投訴接待人員應(yīng)對(duì)投訴的接聽(tīng)、處理的全過(guò)程作詳細(xì)的記錄，對(duì)重大投訴應(yīng)及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。l 一般預(yù)約維修項(xiàng)目應(yīng)在維修完工后三天內(nèi)進(jìn)行回訪(fǎng)。l 在有償維修服務(wù)完工后，由維修人員開(kāi)具發(fā)票，在發(fā)票上注明材料費(fèi)用及人工費(fèi)用，并請(qǐng)業(yè)戶(hù)在《維修（服務(wù)）任務(wù)單》上簽字確認(rèn)、付費(fèi)。(2)維修服務(wù)承諾【維修服務(wù)時(shí)限】l 對(duì)一般急修項(xiàng)目，應(yīng)在當(dāng)天維修完畢，因故不能修復(fù)的（如：特殊工藝要求、特殊材料采購(gòu)等原因），應(yīng)書(shū)面告知報(bào)修人，請(qǐng)求再次預(yù)約上門(mén)維修；l 對(duì)一般預(yù)約維修項(xiàng)目，維修人員應(yīng)約時(shí)不誤，準(zhǔn)時(shí)到達(dá)業(yè)戶(hù)報(bào)修現(xiàn)場(chǎng)，二天內(nèi)維修完畢，逢節(jié)、假日不順延。l 特需的綠地養(yǎng)護(hù)要求可根據(jù)業(yè)委會(huì)委托管理合同，采取相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)措施，費(fèi)用另計(jì)。b． 食葉性害蟲(chóng)為害率：＜5%。f. 設(shè)備設(shè)施：建筑小品、輔助設(shè)施完好無(wú)損。b. 樹(shù)木生長(zhǎng)：?jiǎn)坦嗄局鞲赏α?，?shù)形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹(shù)應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢(shì)，整形樹(shù)木應(yīng)按觀(guān)賞要求養(yǎng)護(hù)成一定形態(tài)，花灌木按時(shí)開(kāi)花結(jié)果，綠籬連續(xù)、無(wú)空檔、無(wú)死樹(shù)枯枝，地被植物應(yīng)為四季常綠的觀(guān)花或觀(guān)葉品種。l 根據(jù)實(shí)際情況制定養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)種計(jì)劃，并按期實(shí)施。l 主管抽查：主管每日抽查不得少于一次；主管還應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理處經(jīng)理（或陪同上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)）每月三次聯(lián)合檢查，并做好紀(jì)錄。 每周1次保潔【雕像】l 表面無(wú)灰塵、污跡。 每月1次保潔l 崗?fù)ね饬⒚娓蓛魺o(wú)積灰。 不定期保潔【照明設(shè)施】l 綠地矮燈干凈無(wú)積灰。 每天1次保潔l 墻面無(wú)污跡、粘附物。保潔質(zhì)量要求【道路】l 目視地面無(wú)垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。l 節(jié)約用電、用水。l 操作規(guī)范化、管理科學(xué)化。l 發(fā)現(xiàn)用戶(hù)酗酒鬧事或精神病人等處理程序a. 醉酒者或精神病人失去正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)下，易對(duì)自身或其他人員造成傷害，保安隊(duì)員應(yīng)及時(shí)采取控制和監(jiān)督措施；b. 及時(shí)通知醉酒者或精神病人的家屬，讓他們派人領(lǐng)回；c. 若醉酒者或精神病人有危害社會(huì)公共秩序的行為，可上報(bào)主管將其強(qiáng)制送到公安部門(mén)處理。治安管理l 發(fā)生盜竊、搶劫處理程序a. 隊(duì)員在值勤中遇有（或接報(bào)）公開(kāi)使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強(qiáng)行索取或毀壞業(yè)主財(cái)物或威脅業(yè)主人身安全的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行保安員職責(zé)，迅速制止犯罪；b. 當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí)，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即通過(guò)通訊設(shè)備呼叫求援；c. 所有持對(duì)講機(jī)的安保隊(duì)員在聽(tīng)到求援信號(hào)后，要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)通知門(mén)崗并封鎖小區(qū)出入口，然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；d. 若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征，所用交通工具及特征等，并及時(shí)報(bào)告管理處，重大案件要立即撥“110”電話(huà)報(bào)警；e. 有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)）要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自移動(dòng)任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；在公安機(jī)關(guān)人員未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)堪察完畢之前，不得離開(kāi)；f. 記錄業(yè)主所提供的所有情況，記錄被搶?zhuān)ūI）物品及價(jià)值，詢(xún)問(wèn)業(yè)主是否有任何線(xiàn)索、懷疑對(duì)象等情況；g. 事主或現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。并檢查車(chē)輛狀況，如發(fā)現(xiàn)漏油、破損等情況應(yīng)立即提示車(chē)主，同時(shí)向管理處報(bào)告。l 停車(chē)庫(kù)的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。l 對(duì)進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車(chē)輛應(yīng)予以引導(dǎo)，并指揮車(chē)輛按規(guī)定車(chē)位停車(chē)。l 為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點(diǎn)）的簽到。l 對(duì)裝修民工出入小區(qū)嚴(yán)格驗(yàn)證，對(duì)裝修民工攜帶工具出小區(qū)，應(yīng)查驗(yàn)由管理處簽發(fā)的出門(mén)證，對(duì)攜帶大宗材料及貴重物品出門(mén)，應(yīng)查驗(yàn)由業(yè)戶(hù)簽證的、由管理處簽發(fā)的出門(mén)證，并做好相應(yīng)記錄。l 對(duì)進(jìn)出管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車(chē)輛實(shí)行發(fā)放出入證、停車(chē)證制度及登記制度。l 實(shí)行訪(fǎng)客出入登記制度,不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷(xiāo)人員及其他閑雜人員進(jìn)入別墅管理區(qū)域。l 為保障業(yè)戶(hù)和訪(fǎng)客的人身、財(cái)產(chǎn)及小區(qū)物業(yè)的安全，保安人員應(yīng)認(rèn)真值守，實(shí)施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人的注意義務(wù)。值崗時(shí)不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書(shū)報(bào)、做與保安服務(wù)無(wú)關(guān)的事。l 管理處應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)委會(huì)代表主持或參加活動(dòng)的頒獎(jiǎng)儀式。l 業(yè)戶(hù)服務(wù)部在每次活動(dòng)開(kāi)展前，擬定活動(dòng)的實(shí)施計(jì)劃，并報(bào)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)。一般我們可提供的項(xiàng)目有：——各種衛(wèi)生、清潔服務(wù)工作；——提供裝修服務(wù)；——護(hù)理服務(wù)；——禮儀服務(wù)；……c. 代辦服務(wù)物業(yè)管理公司的代辦服務(wù)是為了滿(mǎn)足不同層次的業(yè)戶(hù)服務(wù)需求。l 服務(wù)原則微利保本、量入為出。l 落實(shí)業(yè)戶(hù)提出的不滿(mǎn)意項(xiàng)的整改措施。檔案管理l 建立一戶(hù)一檔的業(yè)戶(hù)檔案。l 施工隊(duì)伍聯(lián)系地址及施工人員身份證復(fù)印件。 ——聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)裝修進(jìn)行驗(yàn)收：是否符合圖紙要求；是否質(zhì)量問(wèn)題； 設(shè)備、設(shè)施安裝是否良好；功能是否齊全、可靠。 ——安裝空調(diào)室外機(jī)必須按預(yù)留位置或指定的位置安裝。 ——不準(zhǔn)將垃圾投入排污管道，防止下水管路堵塞。 ——不得隨意搭電拉線(xiàn)，不得超線(xiàn)載負(fù)荷使用大功率施工電器具。 ——裝修施工應(yīng)于每天8:00時(shí)20:00時(shí)之間進(jìn)行，晚間20:00清晨8:00 不得進(jìn)行有噪音的房屋施工。 ——填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書(shū)一并交物業(yè)公司管理處驗(yàn)審批準(zhǔn)。 ——施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理 手續(xù)，交納管理工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。裝修管理流程圖業(yè)主入伙簽署裝修施工責(zé)任書(shū)業(yè)主閱讀裝修管理規(guī)定填寫(xiě)住宅裝修申請(qǐng)表遞交裝修資料管理處審驗(yàn)裝修核準(zhǔn)后施工單位到管理處辦理施工管理手續(xù)按裝修管理辦法施工管理處跟蹤裝修施工情況填寫(xiě)施工人員登記表裝修完管理處檢查驗(yàn)收辦理施工人員出入證簽署裝修協(xié)議書(shū)辦理退證手續(xù)與歸檔手續(xù)遞交申請(qǐng)表簽署安全責(zé)任書(shū)（3）裝修管理規(guī)定l 裝修申請(qǐng)程序：——業(yè)主辦完所有入伙手續(xù)并仔細(xì)閱讀《裝修管理辦法》。l 對(duì)違反裝修規(guī)定者將依照有關(guān)條例采取如下措施：、規(guī)勸 、或政府有關(guān)部門(mén)。l 業(yè)戶(hù)服務(wù)部主管協(xié)同保安主管向業(yè)戶(hù)和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。l 管理服務(wù)費(fèi)的收支賬目每半年公布一次，接受業(yè)戶(hù)的監(jiān)督和查詢(xún)。l 每項(xiàng)收費(fèi)都應(yīng)開(kāi)具正規(guī)的發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。權(quán)籍管理l 從業(yè)戶(hù)入伙開(kāi)始，應(yīng)著手權(quán)籍資料的收集工作。c. 走訪(fǎng)業(yè)戶(hù)，征求與收集業(yè)戶(hù)對(duì)管理與服務(wù)等方面的意見(jiàn)、建議。業(yè)戶(hù)接待l 公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)辦事紀(jì)律、公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)（按物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范執(zhí)行）。入伙服務(wù)l 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。三、 業(yè)戶(hù)服務(wù)基本要求l 實(shí)行周一至周日08:3020:30的業(yè)戶(hù)服務(wù)制度。月）建筑面積（平方米）月預(yù)算額（元）戶(hù)面積8473102842910353916146135合計(jì)（3）收支情況分析年度物業(yè)管理費(fèi)用收支情況分析表項(xiàng)目月預(yù)算額（元）備注收入預(yù)算按100％收繳率計(jì)算支出預(yù)算130063第四章 物業(yè)管理內(nèi)容及操作標(biāo)準(zhǔn)一、 物業(yè)交接前的管理計(jì)劃 我公司將根