【正文】 如有條件，應設(shè)置獨立廁所，洗衣機還應置于干燥、通風和開敞 (半開放 )的空間。 那么 別墅 衛(wèi)生間的面積要多大才較為理想呢 ?衛(wèi)生間的面積取決于使用功能，主要設(shè)備、潔具及布置，人體活動空間，衛(wèi)生間分組分間等。 我國住宅衛(wèi)生間的狀況與國外發(fā)達國家比是比較落后的，獨用廁所、衛(wèi)生間的住宅比例低。不僅僅是陽臺 ， 連外墻都要做防水。 3） 陽臺、雨罩均應做有組織排水，雨罩應做防水， 陽臺宜做防水 。同時防止因欄桿上放置花盆而墜落傷人，故要求可擱置花盆的欄桿必須采取防止 墜落措施。 國家標準規(guī)定普通住宅每套應設(shè)陽臺或平臺。陽臺是室內(nèi)與室外之間的過渡空間，陽臺不僅是進行戶外活動觀光的地方，還具有晾曬衣物、種花、貯藏、生活服務(wù)等多項功能。 國家標準《城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范》 (GB50028—93)規(guī) 定，當廚房的體積熱負荷超過 時，必須設(shè)置機械排氣裝置。國家標準 規(guī)定普通住宅的廚房應有直接采光、自然通風、排油煙機等設(shè)施或預留位置，按炊事操作流程排列，操作面凈長不應小于 米。中國人烹飪特點之一是油煙太重，城市住宅廚房不宜采用島型。 并列型 也稱雙排型，設(shè)備、家具靠相對的兩面墻布置，適合于人數(shù)較多的家庭，國家標準規(guī)定，普通住宅并列型廚房其兩排設(shè)備的凈距不應小于 米，這是按一個操作的活動尺度確定的；如兩人操作，則以 ～ 米為宜。 廚房的基本功能是一致的，其作業(yè)內(nèi)容和程序也差不多。總體上，廚房使用面積約占全套使用 面積的 10％左右。這也是決定廚房使用面積的主要依據(jù)。 隨著現(xiàn)代化生活的發(fā)展，也推動廚房的作用向著多功能和多樣化發(fā)展?？梢哉f，廚房是住宅的 “心臟 ”。各型各有其優(yōu)缺點，應根據(jù)具體情況選擇。如果一體型既能保持優(yōu)點又克服了缺點 ，更加符合我國當前實際情況。這樣的設(shè)置，必須了解餐室同相關(guān)房間的關(guān)系，在處理好餐廳同其他房間關(guān)系的基礎(chǔ)上，確定適合的方案。餐室的長寬和面積應根據(jù)進餐人數(shù)以及餐桌、座椅尺寸決定。進口大門不可直接正對衛(wèi)生間門 (洞 )、臥室門、起居室 門，即人戶門不 可直視私密性要求高的空間，否則會削弱門廳空間的過渡、緩沖功能，不能起到心理上的調(diào)節(jié)作用。門廳是家庭生活的起點，是家庭自入口到其他房間的過渡空間，也是賓朋來訪的起點。臥室的門不宜直接開向起居室 (廳 )，主臥室的門不可直接開向起居室 (廳 )，至少是臥室的門不直接面向起居活動區(qū)，以保證臥室的私密性；尤前室的衛(wèi)生間的門不直接開向起居室 (廳 )，廁所和浴室的門不可直接開向起居室 (廳 )；廚房的門也不宜直接面向起居活動區(qū)開口。 起居空間的戶內(nèi)交通要流暢合理便捷。 觀看電視的最佳距離通常為熒光屏對角長的 6 倍左右 。 ”“起居室 (廳 )內(nèi)布置家具的墻面直線長度應大于 3 米。即起居廳空間被戶內(nèi)交通穿越，穿套其他房間。起居室與起居廳是不同的。所以起居室 (廳 )應是住宅套內(nèi)空間的中心。按普通住宅的國家標準，每套住宅都應設(shè)起居室 (廳 )。如因條件限制，個別次要臥室也可布設(shè)在外區(qū)。 3） 臥室空間尺寸比例要恰當。臥室的設(shè)計，還要注意以下幾點： 1） 室要有直接采光和自然通風。 按照 國家標準規(guī)定，普通住宅臥室的使用面積不應小于： 雙人臥室為 10 平方米； 單人臥室為 6 平方米： 兼起居室的臥室為 12 平方米。但在當前 別墅 標準 設(shè)計 條件下，往往臥室 不需 要兼有讀寫功能和化妝功能。 所以，寢臥是臥室空間的主要功能。臥室是以寢臥 (睡眠、休息 )生活為主要內(nèi)容的特定功能空間。對擅自封陽臺、敲掉承重墻、搭建陽光房等行為，物業(yè)公司投 入大量的人力物力加強管理，卻往往事倍功半。 做成功物業(yè)管理人！』 測算明細表 :收入明細表 05 年 11 月 06 年 12 月 70%入住率 單位：元（ RMB） 序 項 目 計算方法 月收入 年收入 備注 收費面積（㎡） 單價（元 /㎡） 1 住宅管理費 125000 10 1,250,000 15,000,000 6 其它收入 家政、維修服務(wù)、公共場地的租用管理費等（元 /月） 5,000 60,000 合計 1,255,000 15,060,000 測算明細表一：人工費 單位：元（ RMB） 序 崗位 計算方法 月支出 年支出 備注 人工費（元 /月） 定編（人） 1 總經(jīng)理 12,000 1 12,000 144,000 2 工程主管 5000 1 5,000 60,000 3 維修工 4000 16 64,000 768,000 4 客戶服務(wù)主任 7000 1 7,000 84,000 5 客戶管理員 (管家 ) 5000 20 100,000 1,200,000 6 監(jiān)控中心領(lǐng)班 4000 1 4,000 48,000 7 監(jiān)控中心管理 4000 6 24,000 288,000 『學習改變?nèi)松? 直接責任： 『學習改變?nèi)松? 直接責任： （ 1） 管理處財務(wù)管理； （ 2） 每月對欠交 費住戶進行電話催款和出催款通知（交安全管理部協(xié)助送達欠交費住戶） （ 3） 完成領(lǐng)導安排的其他工作。 十、安全管理員 (不包括臨時性的售樓中心、樣板房用人 ) 崗位人數(shù)： 120 人 直接上級：安全管理部主管和班長 本職工作：負責小區(qū)治安、消防、車輛停放管理的值班 任職要求： 初中學歷以上，身高 172cm 以上，身體健康，有本市戶口擔保。 任職要求：高中或中專以上 學歷，從事相關(guān)工作 1 年以上，熟悉治安和隊伍管理工作，具有溝通能力， 身體健康 。 七、維修工 崗位人數(shù)： 16 人（強電 10，弱電 6） 直接上級：工程維修部主管 『學習改變?nèi)松? 五、監(jiān)控中心管理員 崗位人數(shù)： 7 人 (每天 3 班每班 2 人，機動或輪休 1 人，共 4 人 ) 直接上級：監(jiān)控中心主管 3 本職工作：負責監(jiān)控中心日常值班 任職要求：高中或中專以上的學歷， 身體健康 直接責任 （ 1） 負責監(jiān)控中心設(shè)備的運行記錄； （ 2） 負責監(jiān)控中心設(shè)備的保修管理； （ 3） 及時記錄、傳遞住戶信息給責任部門，將處理結(jié)果反饋給住戶； （ 4） 設(shè)備報警或發(fā)現(xiàn)緊急情況，立刻通知責任單位、部門或人（如直屬領(lǐng)導），并將情況記錄； （ 5） 完成領(lǐng)導交辦的其他工作。 (7) 負責保潔、綠化日常工作的監(jiān)督、檢查并記錄，對發(fā)現(xiàn)的問 題立刻責令責任單位解決； (8)對清潔公司、綠化公司的服務(wù)質(zhì)量進行總結(jié)評估，交本部主管審閱。 任職要求：本科以上學歷，熟練一門外語 , 文字表達 能力較強，有良好的溝通協(xié)調(diào)能力 ,辦事條理性強，有 1 年以上實際工作經(jīng)驗，形象好 ,身體健康 。 任職要求：本科以上學歷，從事相關(guān)工作 3 年以上，熟悉客戶服務(wù)工作，具有溝通能力和領(lǐng)導能力，形象氣質(zhì) 好 ,身體健康 。 直接責任： （ 1） 負責管理中心的籌建，落實物業(yè)管理方案的工作計劃； （ 2） 從物業(yè)管理角度、物業(yè)使用角度，參與項目規(guī)劃設(shè)計方案評審，提合理化建議； （ 3） 配合項目銷售工作； （ 4） 制定項目管理方案、管理處年度工作計劃并組織實施； （ 5） 參與項目竣工驗收，主持項目接管驗收； （ 6） 主持入伙工作； （ 7） 主持管理處日常工 作； 『學習改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 裝 修 管 理 期 裝修管理服務(wù)意識培訓 無 2 裝修管理小組 裝修收費標準、依據(jù)的培訓 物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī) 1 裝修審批員 裝修審批培訓 裝修控制規(guī)程 1 裝修審批員 裝修驗收標準培訓 裝修控制規(guī)程 2 裝修管理小組 裝修控制規(guī)程培訓 裝修控制規(guī)程 2 裝修管理小組 裝修資料檔案管理培訓 檔案資料管理作業(yè)規(guī)程 1 管理人員 地方性家庭裝修管理條例 相關(guān)條例 3 全體員工 建設(shè)部居家裝修管理辦法 相關(guān)法規(guī) 3 全體員工 日 常 管 理 服務(wù)意識培訓 無 3 全體員工 專業(yè)技能培訓（保安、維修、客戶服務(wù)） 相關(guān)部門手冊 20 各專業(yè)人員 職業(yè)禮儀培訓 服務(wù)規(guī)范類文件 2 全體員工 職業(yè)道德培訓 員工行為規(guī)范 2 全體員工 物管法規(guī)培訓 相關(guān)物業(yè)管理法規(guī) 3 全體員工 案例分析培訓 無 5 全體員工 投訴處理的技巧培訓 無 3 全體員工 維修回訪培訓 有償便民服務(wù)工作規(guī)程 2 維修人員 客戶訪問培訓 訪問業(yè)戶工作規(guī)程 2 管理人員 社區(qū)文化活動策劃、組織、實施、效果培訓 社區(qū)文化管理規(guī)程 2 管理人員 1案例分析 無 3 全體員工 1管理費催收方法、技巧 無 2 管理人員 『學習改變?nèi)松?對于尖崗山工作人員，因為對其各方面素質(zhì)的要求更高和管理模式的定位，所以相應地對培訓也提出了更高的標準，尤其是對客服務(wù)的內(nèi)容和水平。 ? 修造文化：包括小區(qū)培訓教育、小區(qū)專題論壇。主要由管家部管家根據(jù)業(yè)主需求在小區(qū)內(nèi)定期開展各種康體講座、美容培訓、健身活動等。 做成功物業(yè)管理人！』 （七） 社區(qū)文化設(shè)計 針對尖崗山別墅居住群和小區(qū)環(huán)境的特點，其社區(qū)文化定位為尊貴、休閑、享受型。 『學習改變?nèi)松? 責任單位接到工作人員的通知后，應在二十四小時內(nèi)到達現(xiàn)場，如責任單位不按規(guī)定時間處理保修問題，售后工作人員可派管理處維修技工處理問題，費用從責任單位保修款中扣除，售后服務(wù)應做好記錄及辦理有關(guān)手續(xù)。 任何一位首先接待住戶的人即為責任人，不得推諉。主要負責業(yè)主入住后對管理工作、小區(qū)建設(shè)、樓房質(zhì)量等問題的投訴，人員包括地產(chǎn)公司代表、監(jiān)理公司代表、施工隊代表、物業(yè)公司代表，并做各種戶型平面圖、管線圖及其他有關(guān)資料的準備工作。 尖崗山別墅裝修采取管家分管負責制，責任到各指定管家，對別墅的裝修工程實行全方位跟蹤服務(wù)。對于安防系統(tǒng)及智能化系統(tǒng)的管理，招商物業(yè)公司將委托專業(yè)公司對系統(tǒng)進行定期的檢查和維護，確保系統(tǒng)的正常運行。 、分包方立體質(zhì)量監(jiān)管體系：管理處員工，主要有管家、安管員、維修工日常對小區(qū)內(nèi)環(huán)境負有監(jiān)督管理的責任，隨時發(fā)現(xiàn)不合格項，隨『學習改變?nèi)松? ? 環(huán)境監(jiān)管人員與職責 安全管理部主管為環(huán)境質(zhì)量監(jiān)管主要負責人，安管員為兼職清潔綠化質(zhì)量監(jiān)管員，主要職責為： （ 1）對小區(qū)的清潔、綠化日常工作質(zhì)量進行監(jiān)督，要求 每日至少對小區(qū)巡查二遍，包括小區(qū)道路、沙井、明溝、玻璃、扶手、綠化、清潔綠化設(shè)施等； （ 2）填寫日檢、周檢、月檢表； （ 3）每周在主管的指導下與分包方一起對工作情況進行周檢，并作出評價； （ 4）每月在管家和總經(jīng)理的指導下與分包方一道進行工作情況月檢，并作出評語； （ 5）對服務(wù)不合格項提出整改意見，上報并對分包方進行處罰。 做成功物業(yè)管理人！』 （三） 環(huán)境管理 因尖崗山別墅區(qū)的容積率為 ，所以環(huán)境綠化將是大面積的，管理的好壞、綠化的養(yǎng)護是業(yè)主一目了然的，同時考慮到尖崗山別墅居住人群對小區(qū)舒適度和安全度的高標準，小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理將采取無人化管理和養(yǎng)護，即零干擾服務(wù)，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)基本看不到環(huán)境綠化工作人員的工作狀態(tài)，但是可以明顯感受的管理的痕跡，享受綠色、清新、舒 適的莊園氛圍。 ? 日常生活服務(wù) 100 項 ① 衣物方面：為住戶收洗衣物、被褥；提供補衣、制衣服務(wù)等 『學習改變?nèi)松? ? 安管人員的選聘、培訓：為確保安全質(zhì)量，豐富安 全服務(wù)內(nèi)容，建議選聘部分武警、特種部隊的退伍人員或中南海退役衛(wèi)士，發(fā)揮其專業(yè)和特長，使小區(qū)內(nèi)居住的業(yè)主切實感受到舒適和安全。具體操作如下： 小區(qū)東入口、北入口、西入口（人車分流）各安排三名保安人員，三班工作。除進一步完善已在其他在管物業(yè)成熟運作的安全管理方法外，尖崗山別墅將通過人力資源與智能化系統(tǒng)的有機結(jié)合形成一套立體、機動的環(huán)網(wǎng)控制，外緊內(nèi)松，小區(qū)內(nèi)實行無人化管理，營造和諧，舒適社區(qū)，給內(nèi)部創(chuàng)造一個舒適放松的環(huán)境 。包括協(xié)助業(yè)主處理日常生活及相關(guān)商務(wù)事務(wù)等； 安排家居清潔，安排鐘點保姆及兒童托管等； 安排干、濕洗衣收送及熨衣服務(wù)，安排家居設(shè)施維修等； 業(yè)主外出訪客接待服務(wù)、安排生日 party 等 。這種服務(wù)模式并不是說為業(yè)主服務(wù)的人只有與其對接的一名管家，英式管家依托的是整個管理處的力量支持（包括但不限于保潔、安全、維修等），英式管家作為業(yè)主的唯一對口人，是為了保證信息的準確和快速傳遞和客戶尊貴感受的把握。 ? DIP 英國式管家物業(yè)服務(wù)的 運作 英國式管家服務(wù)實際上是將目前已在我公司所轄各新項目小區(qū)運作非常成熟的客戶首接負責制和監(jiān)控中心的