【正文】 桶蓋。 不定期保潔【照明設(shè)施】l 綠地矮燈干凈無積灰。 每周1次保潔【保安崗?fù)ぁ縧 室內(nèi)地面干凈無雜物。 每月1次保潔l 崗?fù)ね饬⒚娓蓛魺o積灰。 每周3次保潔【排水溝】l 目視干凈無雜草、雜物。 每周1次保潔【雕像】l 表面無灰塵、污跡。 每周3次保潔保潔質(zhì)量三查制度l 員工自查：每個員工根據(jù)有關(guān)作業(yè)規(guī)程，對自己負(fù)責(zé)分管區(qū)域的保潔項目進(jìn)行自查，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，并做好記錄。l 主管抽查：主管每日抽查不得少于一次；主管還應(yīng)會同物業(yè)管理處經(jīng)理（或陪同上級領(lǐng)導(dǎo)）每月三次聯(lián)合檢查，并做好紀(jì)錄。綠化面貌l 綠地內(nèi)清潔、整齊。l 根據(jù)實際情況制定養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)種計劃，并按期實施。等級質(zhì)量要求 【景觀要求】l 根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長的各個階段，對植物群落合理養(yǎng)護(hù)，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當(dāng)、生長茂盛，營造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效果。b. 樹木生長：喬灌木主干挺立，樹形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢，整形樹木應(yīng)按觀賞要求養(yǎng)護(hù)成一定形態(tài)，花灌木按時開花結(jié)果，綠籬連續(xù)、無空檔、無死樹枯枝，地被植物應(yīng)為四季常綠的觀花或觀葉品種。d. 草坪鋪植：草種純，生長茂盛，無空禿。f. 設(shè)備設(shè)施：建筑小品、輔助設(shè)施完好無損。 【病蟲害防治控制】l 應(yīng)采取病蟲害綜合防治措施，病蟲害對植物的危害性應(yīng)控制在不影響觀賞效果的指標(biāo)之內(nèi)。b． 食葉性害蟲為害率：＜5%。 蛀干性害蟲為害率：＜3%。l 特需的綠地養(yǎng)護(hù)要求可根據(jù)業(yè)委會委托管理合同，采取相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)措施，費(fèi)用另計。l 對急修項目，接待人員應(yīng)對業(yè)戶的報修內(nèi)容詳細(xì)詢問、準(zhǔn)確分類、認(rèn)真記錄，按規(guī)定程序發(fā)送派單信息給相關(guān)的維修人員。(2)維修服務(wù)承諾【維修服務(wù)時限】l 對一般急修項目，應(yīng)在當(dāng)天維修完畢，因故不能修復(fù)的（如：特殊工藝要求、特殊材料采購等原因），應(yīng)書面告知報修人，請求再次預(yù)約上門維修；l 對一般預(yù)約維修項目，維修人員應(yīng)約時不誤，準(zhǔn)時到達(dá)業(yè)戶報修現(xiàn)場，二天內(nèi)維修完畢，逢節(jié)、假日不順延。對影響較多業(yè)戶生活、休息的維修項目，應(yīng)事先發(fā)布維修通告（緊急搶修項目可在事后說明），說明維修作業(yè)可能對業(yè)戶造成的影響，請業(yè)戶有所準(zhǔn)備，取得業(yè)戶的諒解和支持，并向業(yè)戶表示歉意。l 在有償維修服務(wù)完工后，由維修人員開具發(fā)票，在發(fā)票上注明材料費(fèi)用及人工費(fèi)用，并請業(yè)戶在《維修（服務(wù)）任務(wù)單》上簽字確認(rèn)、付費(fèi)。【維修服務(wù)回訪】l 水、電急修項目24小時內(nèi)回訪；l 涉及鄰里間的維修項目24小時內(nèi)回訪；l 有較大危險性的維修項目（如：室內(nèi)屋頂粉刷層大面積剝落，供水管道爆裂等）24小時內(nèi)回訪。l 一般預(yù)約維修項目應(yīng)在維修完工后三天內(nèi)進(jìn)行回訪。(3)業(yè)戶投訴接待l 業(yè)戶對維修服務(wù)有檢查監(jiān)督權(quán)及維修質(zhì)量驗收權(quán)，發(fā)現(xiàn)維修服務(wù)存在問題有權(quán)及時指出，如業(yè)戶與維修人員無法達(dá)成共識，可向管理處及“021－96916”公司總部信息平臺投訴。l 投訴接待人員應(yīng)對投訴的接聽、處理的全過程作詳細(xì)的記錄，對重大投訴應(yīng)及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。l 對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴(yán)重銹蝕。 每年一次l 檢查保養(yǎng)圍墻，不傾斜、不彎凸，灰縫飽滿，圍墻如有塌陷、傾斜裂縫應(yīng)及時修整。 每季二次l 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 每季二次l 汛期前應(yīng)對下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 每日一次l 檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。 每周一次【兒童娛樂設(shè)施】l 對兒童娛樂設(shè)施檢查保養(yǎng)，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。 每年一次【室內(nèi)、外健身設(shè)施】l 檢查保養(yǎng)健身設(shè)施，保持設(shè)施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每年一次【圍墻大門及電動大門】l 檢查圍墻大門門腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實。 每年一次l 檢查保養(yǎng)電動大門,應(yīng)開啟靈活。 每季一次【圍墻周界紅外線、電視攝像保安監(jiān)控設(shè)施】l 檢查巡視圍墻周界紅外線、電視攝像、電子巡更等監(jiān)控設(shè)施。 每季一次l 對影響監(jiān)控功能的障礙物及時清除，損壞的部件及時更換。 每年一次【室外消防栓】 l 檢查室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。 每年一次l 檢查消防帶完好無損。 每年二次l 檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每季一次第五章 物業(yè)管理策劃書附件附件一：玫瑰苑管理處崗位職責(zé)管理處經(jīng)理l 在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。l 負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。l 負(fù)責(zé)初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務(wù)公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。l 完成公司交辦的其他任務(wù)。l 擬制小區(qū)的業(yè)戶服務(wù)計劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)的質(zhì)量控制。l 負(fù)責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)戶投訴、報修事宜。l 負(fù)責(zé)代收公用事業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)；代訂境外報刊雜志及代購純水、訂購員工盒飯等事宜。l 負(fù)責(zé)管理處計算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作l 具體組織社區(qū)公益性活動。設(shè)備管理部主管l 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的應(yīng)急處理工作。l 負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過程中的費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實施。l 負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。l 負(fù)責(zé)對房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細(xì)記錄備案，記錄文件長期保存。保安服務(wù)部主管l 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負(fù)責(zé)。l 負(fù)責(zé)對突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。l 負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識宣傳。l 負(fù)責(zé)對裝修施工隊介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對現(xiàn)場進(jìn)行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。保潔綠化部主管l 服從管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，對小區(qū)的清潔綠化負(fù)責(zé)。l 負(fù)責(zé)對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。l 負(fù)責(zé)對員工考勤和請假審批及工作考核。l 負(fù)責(zé)與綠化養(yǎng)護(hù)的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。業(yè)戶接待員（出納、投訴）l 具體開展業(yè)戶服務(wù)方面的工作，包括業(yè)戶入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作；l 負(fù)責(zé)管理費(fèi)、能耗費(fèi)及其它服務(wù)費(fèi)用的催繳工作；l 負(fù)責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務(wù)手續(xù)、建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊；l 保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動；l 完成交辦的其它工作。門崗保安l 對主管負(fù)責(zé)，服從上級命令；l 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；l 驗證《物品出門證》，施工人員《臨時出入證》后放行；l 發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級報告；l 負(fù)責(zé)外來人員的登記，備用鑰匙管理；l 協(xié)助主管進(jìn)行緊急服務(wù)處理。保潔工l 對保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項管理制度；l 認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；l 在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。設(shè)備工（維修工）l 對設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處的各項規(guī)定和制度；l 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；l 負(fù)責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險工作；l 努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時；l 發(fā)生事故時，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時排除故障。附件二：應(yīng)急預(yù)案（1）消防應(yīng)急處理發(fā)生火情噴頭動作噴水值班室（服務(wù)臺）水流指示器動作末端實驗裝置濕式報警閥動作壓力開關(guān)報警水力警鈴報警報告與傳送指令消防控制室啟動水泵[操作程序]監(jiān)控室值班接報，通知巡視保安三分鐘趕到現(xiàn)場，確認(rèn)火警后，及時報告第一責(zé)任人五分鐘趕到現(xiàn)場。如現(xiàn)場火勢較大無法自行補(bǔ)救時，第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心，指揮實施消防應(yīng)急方案。l 撥打“119”報警電話。l 電話通知各部門。l 繼續(xù)組織力量現(xiàn)場補(bǔ)救。 按“火警斷定”鍵后，玫瑰苑消防報警系統(tǒng)啟動 設(shè)備系統(tǒng)a. 自動切換應(yīng)急廣播。c. 公共區(qū)域內(nèi)的排風(fēng)機(jī)自動斷電。b. 按鈕直接啟動消防泵，主機(jī)顯示。b. 熟練操作監(jiān)控室內(nèi)的所有消防、通訊及廣播設(shè)備。d. 如經(jīng)巡視人員報告為誤警，則按動消防報警柜上的“復(fù)原”鍵復(fù)位，然后寫出事故報告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份，交于管理處第一責(zé)任人。f. 火警發(fā)生后，聽從應(yīng)急總指揮的命令，用外線電話撥打119消防電話和120救護(hù)電話。如需要磁帶廣播，則把廣播硬盤放入錄音機(jī)內(nèi)，按錄音機(jī)上的“PLAY”鍵，再按調(diào)音臺上的“TAPE（錄音機(jī)）”按鈕，即可實施磁帶廣播。 由于誤報警對小區(qū)業(yè)戶產(chǎn)生影響，當(dāng)值巡視保安應(yīng)馬上向業(yè)戶上門進(jìn)行解 釋工作。[雙休日、節(jié)假日及夜間消防應(yīng)急處理程序]雙休日、節(jié)假日和平時晚上17：30至次日8：30，如發(fā)生消防火警，值班人員根據(jù)消防應(yīng)急方案立即通知所有負(fù)責(zé)人，以最快速度趕到玫瑰苑。 請大家不要驚慌，不要擁擠，盡快疏散到空曠地域。[對講機(jī)規(guī)范用語] 例一：人與人之間的通話：甲（呼叫方）：乙，乙，聽到請回答。雙方在通話結(jié)束時要說“完畢” 例二：崗與崗之間的通話：A（呼叫崗）：B崗，B崗，聽到請回答。雙方在通話結(jié)束時要說“完畢” 使用對講機(jī)通話時，必須簡短明了，語速不要太快，嚴(yán)禁使用非工作用語。 ，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。如一路斷電，則起用備用電源并用聯(lián)絡(luò)柜實行切換。，則向玫瑰苑工作人員作停電原因的解釋，否則，設(shè)備部主任應(yīng)將實際情況告玫瑰苑主管部門，由經(jīng)理考慮應(yīng)否疏散等措施。，會同設(shè)備部記錄停電原因、人員撤離時間等詳細(xì)資料。停電恢復(fù)后，設(shè)備部檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。 [停電事故應(yīng)急處理流程圖]供電局恢復(fù)供電局停電發(fā)生第一責(zé)任人設(shè)備部設(shè)備部檢查斷電情況向供電局詢問匯報匯報倒閘操作切換聯(lián)絡(luò)柜送電第一責(zé)任人一路停電起用備用電源倒閘操作切換聯(lián)絡(luò)柜送電組織搶修全部停電起動發(fā)電機(jī)送應(yīng)急電源恢復(fù)供電局部故障停電查明原因匯報匯報匯報(3)觸電事故的應(yīng)急處理 [程序]，通知就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，制止其他危險行為的發(fā)生。，立即實施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。 (4)突發(fā)性水浸事故處理 [程序]，立即告知安保中心。，統(tǒng)一調(diào)分派人員。如附近有機(jī)房、變電所等重要場所，則要采用堵、排等方式，防止浸水至這些重要場所。，防止有人進(jìn)行破壞活動。，設(shè)備人員迅速查明原因，立即實施修復(fù)，并將過程向主管匯報。(5)強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理 [程序]、獲得有關(guān)大風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。，及時做好關(guān)好門窗的工作。特別加強(qiáng)對戶外物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。，如對玫瑰苑設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實施修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施，安保部在2個工作日內(nèi)將《意外事件報告》送管理處。 ，則立即通知維修人員前來修復(fù)。 [消防設(shè)備] 消防設(shè)備在火警時如發(fā)生故障，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場，將手、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至 手動檔并手動起動，如還不能起動且在短時間內(nèi)不能排故，應(yīng)采用強(qiáng)制起動的方 法。