【正文】 治安和隊(duì)伍管理工作，具有溝通能力， 身體健康 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 十、安全管理員 (不包括臨時(shí)性的售樓中心、樣板房用人 ) 崗位人數(shù)： 120 人 直接上級(jí)：安全管理部主管和班長(zhǎng) 本職工作：負(fù)責(zé)小區(qū)治安、消防、車輛停放管理的值班 任職要求： 初中學(xué)歷以上，身高 172cm 以上，身體健康，有本市戶口擔(dān)保。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 直接責(zé)任： （ 1） 管理處財(cái)務(wù)管理； （ 2） 每月對(duì)欠交 費(fèi)住戶進(jìn)行電話催款和出催款通知（交安全管理部協(xié)助送達(dá)欠交費(fèi)住戶） （ 3） 完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。 直接責(zé)任： （ 1）管理處財(cái)務(wù)管理； （ 2）每季度向住戶公布管理處收支情況； （ 3）完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。 直接責(zé)任： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 九、費(fèi)用測(cè)算 管理中心總經(jīng)理 管家部主任 安全管理部 工程維修部 管家群 監(jiān)控 家政 前臺(tái) 財(cái)務(wù) 工程維修 售后服務(wù) 環(huán)境監(jiān)管 安全管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 測(cè)算明細(xì)表 :收入明細(xì)表 05 年 11 月 06 年 12 月 70%入住率 單位：元（ RMB） 序 項(xiàng) 目 計(jì)算方法 月收入 年收入 備注 收費(fèi)面積（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 1 住宅管理費(fèi) 125000 10 1,250,000 15,000,000 6 其它收入 家政、維修服務(wù)、公共場(chǎng)地的租用管理費(fèi)等（元 /月） 5,000 60,000 合計(jì) 1,255,000 15,060,000 測(cè)算明細(xì)表一：人工費(fèi) 單位：元（ RMB） 序 崗位 計(jì)算方法 月支出 年支出 備注 人工費(fèi)（元 /月） 定編（人） 1 總經(jīng)理 12,000 1 12,000 144,000 2 工程主管 5000 1 5,000 60,000 3 維修工 4000 16 64,000 768,000 4 客戶服務(wù)主任 7000 1 7,000 84,000 5 客戶管理員 (管家 ) 5000 20 100,000 1,200,000 6 監(jiān)控中心領(lǐng)班 4000 1 4,000 48,000 7 監(jiān)控中心管理 4000 6 24,000 288,000 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 5 員工培訓(xùn)費(fèi) 人數(shù) 月費(fèi)用（元 /人） 5,010 60120 167 30 6 服裝費(fèi) 人數(shù) 服務(wù)費(fèi)（元 /兩年） 21,875 262,500 25 4000 131 3000 16 2021 7 保險(xiǎn)費(fèi) 年費(fèi) 月均 4,167 50,000 50000 4167 8 社區(qū)文化費(fèi) 10000 1,000 12,000 9 業(yè)主委員會(huì)費(fèi)用 住戶數(shù) 單價(jià) (元 /戶 .年 ) 2,500 30,000 300 100 10 汽車費(fèi)用 15,000 180,000 11 差旅費(fèi)、招待費(fèi) 3,000 36,000 12 對(duì)講機(jī)管理費(fèi) 400 4,800 合 計(jì) 64,592 775, 測(cè)算明細(xì)表九：固定資產(chǎn)折舊 注 :按 5 年期限進(jìn)行攤銷 單位：元（ RMB） 序號(hào) 名 稱 型 號(hào) 單價(jià)（元 ） 數(shù) 量 單位 總額（元） 月折舊 年折舊 1 汽車 250000 2 臺(tái) 500000 5000 60000 2 電腦 組裝機(jī) 5000 20 臺(tái) 100000 1667 20210 3 手提電腦 聯(lián)想 7000 1 臺(tái) 7000 117 1400 4 數(shù)碼相機(jī)/攝象機(jī) SONY 4000 1 臺(tái) 4000 67 800 5 復(fù)印機(jī) 理光1018：15900（包送稿器工作臺(tái)） 15900 1 臺(tái) 15900 265 3180 6 空調(diào)機(jī) 格力：掛式 匹 2300/臺(tái) 2300 4 部 9200 153 1840 7 空調(diào)機(jī) 格力：柜式 2 匹 3600/臺(tái) 3600 2 部 7200 120 1440 8 沙發(fā) 3 件套（真皮） 5000 1 套 5000 83 1000 9 電動(dòng)自行車 2500 15 部 37500 625 7500 10 摩托羅拉對(duì)講機(jī) GP88S 2300 80 部 184000 3067 36800 合計(jì) 369800 6163 73960 測(cè)算明細(xì)表十：開辦費(fèi)攤銷 單位：元（ RMB） 序 項(xiàng) 目 計(jì)算方法（月） 月支出 年支出 備注 1 辦公室裝修及家私 綜合測(cè)算 20210 240000 2 前期培訓(xùn)費(fèi)用 綜合測(cè)算 30,000 360,000 3 辦公文具 綜合測(cè)算 1,000 12,000 4 低值裝備 綜合測(cè)算 5,000 60,000 合 計(jì) 36,000 36,000 附件：建筑設(shè)計(jì)與物業(yè)管理的結(jié)合 從建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的的角度和業(yè)主使用物業(yè)的心理感受，提出別墅住宅的建筑功能分區(qū)的物業(yè)規(guī)劃。對(duì)擅自封陽臺(tái)、敲掉承重墻、搭建陽光房等行為，物業(yè)公司投 入大量的人力物力加強(qiáng)管理，卻往往事倍功半。 合理的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃和功能分區(qū)可以增加別墅本身的賣點(diǎn)，對(duì)業(yè)主二次裝修和物業(yè)管理的裝修監(jiān)管起到簡(jiǎn)易操作的作用。臥室是以寢臥 (睡眠、休息 )生活為主要內(nèi)容的特定功能空間。寢臥生活是人類生存發(fā)展的重要基礎(chǔ)。 所以，寢臥是臥室空間的主要功能。 從這種需要出發(fā)，臥室應(yīng)是住宅中 私密性 和 安靜性 最高的空間。但在當(dāng)前 別墅 標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì) 條件下，往往臥室 不需 要兼有讀寫功能和化妝功能。 （四） 主臥室 (大臥室 )：家庭戶主夫妻使用的雙人臥室，主臥室是每套住宅必備的臥室。 按照 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，普通住宅臥室的使用面積不應(yīng)小于： 雙人臥室為 10 平方米； 單人臥室為 6 平方米： 兼起居室的臥室為 12 平方米。保證臥室的數(shù)量達(dá)到人均一間，是近年的發(fā)展趨勢(shì)。臥室的設(shè)計(jì)，還要注意以下幾點(diǎn)： 1） 室要有直接采光和自然通風(fēng)。 2） 臥室應(yīng)有良好的朝向 (力爭(zhēng)朝南 )。 3） 臥室空間尺寸比例要恰當(dāng)。 4） 臥室一般布置在住宅套內(nèi)的后部 。如因條件限制，個(gè)別次要臥室也可布設(shè)在外區(qū)。臥室家具布局，要注意家具位置轉(zhuǎn)換時(shí)也能適應(yīng)。按普通住宅的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，每套住宅都應(yīng)設(shè)起居室 (廳 )。設(shè)起居室 (廳 )，構(gòu)成 “起居型 ”住宅套型的主要特征。所以起居室 (廳 )應(yīng)是住宅套內(nèi)空間的中心。家庭團(tuán)聚、交談、娛樂、看電視、會(huì)客、交友、家務(wù)、餐飲、宴會(huì)等，均可在 起居室 (廳 )內(nèi)進(jìn)行。起居室與起居廳是不同的。即起居室空間不被戶內(nèi)交通穿越，不穿套其他房間，能夠保證起居活動(dòng)的安定性。即起居廳空間被戶內(nèi)交通穿越，穿套其他房間。 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī) 定普通住宅： “起居室 (廳 )應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于 12 平方米。 ”“起居室 (廳 )內(nèi)布置家具的墻面直線長(zhǎng)度應(yīng)大于 3 米。起居室 (廳 )面積要根據(jù)其生活活動(dòng)行為占有需要、家具擺設(shè)需要而確定。 觀看電視的最佳距離通常為熒光屏對(duì)角長(zhǎng)的 6 倍左右 。最小邊長(zhǎng)如能達(dá)到 3米以上，則更為舒適。 起居空間的戶內(nèi)交通要流暢合理便捷。門的位置在靠短邊的一側(cè)為好。臥室的門不宜直接開向起居室 (廳 )，主臥室的門不可直接開向起居室 (廳 )，至少是臥室的門不直接面向起居活動(dòng)區(qū)，以保證臥室的私密性；尤前室的衛(wèi)生間的門不直接開向起居室 (廳 )，廁所和浴室的門不可直接開向起居室 (廳 )；廚房的門也不宜直接面向起居活動(dòng)區(qū)開口。 （ 3） 門廳 進(jìn)門 入 戶就到了門廳。門廳是家庭生活的起點(diǎn)，是家庭自入口到其他房間的過渡空間，也是賓朋來訪的起點(diǎn)。 普通住宅的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中，沒有必須設(shè)獨(dú)立門廳的硬性規(guī)定。進(jìn)口大門不可直接正對(duì)衛(wèi)生間門 (洞 )、臥室門、起居室 門，即人戶門不 可直視私密性要求高的空間，否則會(huì)削弱門廳空間的過渡、緩沖功能，不能起到心理上的調(diào)節(jié)作用。 （ 4） 飯廳（ 獨(dú)立型 、 一體型 ） 餐室除供家庭成員進(jìn)餐以外，隨著生活水平的不斷提高，餐室功能向多功能、多樣化發(fā)展。餐室的長(zhǎng)寬和面積應(yīng)根據(jù)進(jìn)餐人數(shù)以及餐桌、座椅尺寸決定。如果餐室 不是獨(dú)立的，而是同起居廳、門廳或廚房合并的，可共用周邊空間，相對(duì)占用面積就小些。這樣的設(shè)置，必須了解餐室同相關(guān)房間的關(guān)系，在處理好餐廳同其他房間關(guān)系的基礎(chǔ)上，確定適合的方案。按照這種關(guān)系，餐室與廚房也可各自獨(dú)立設(shè)置，還可以和餐室及廚房合并為一體化設(shè)置。如果一體型既能保持優(yōu)點(diǎn)又克服了缺點(diǎn) ，更加符合我國(guó)當(dāng)前實(shí)際情況。通常是門廳、起居室 (廳 )與廚房餐室聯(lián)系密切，屬于家庭共同生活圈；其中的洗滌、備餐等家務(wù)活動(dòng)，有的聯(lián)系密切，又同屬于后臺(tái)性的家務(wù)。各型各有其優(yōu)缺點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)具體情況選擇。是住宅家庭烹飪行為的工作間?？梢哉f，廚房是住宅的 “心臟 ”。 服務(wù)部分內(nèi)設(shè)備的合理與完善程度，是衡量住宅功能與質(zhì)量的重要因素。 隨著現(xiàn)代化生活的發(fā)展，也推動(dòng)廚房的作用向著多功能和多樣化發(fā)展。廚房操作者可與家庭其他成員和來訪客人交流，以消除孤獨(dú)感；廚房要具有多功能，提高使用效率，可以接 待客人， 照看兒童，洗整衣物，接聽電話，進(jìn)而要能夠看電視、讀書寫字等，成為第二起居空間。這也是決定廚房使用面積的主要依據(jù)。 這是因?yàn)?，根?jù)對(duì)近年來新住宅小區(qū)的調(diào)查表明，廚房使用面積普遍能達(dá)到4 平方米以上，若小于 4 平方米，就難以保證基本的操作要求?？傮w上，廚房使用面積約占全套使用 面積的 10％左右。國(guó)內(nèi)不同地區(qū)飲食習(xí)慣和口味也有些差別，甚至于不同家庭還有特殊要求，中西餐所用設(shè)備、火力、電力有所不同。 廚房的基本功能是一致的，其作業(yè)內(nèi)容和程序也差不多。常見的廚房平面布置方法，有 單列型、并列型、 L 型、 U 型、島型 等五種形式 ： 單列型 也稱單排型，設(shè)備、家具靠一側(cè)墻面呈一字型單列布置，家庭人口少，空間較小的廚房多采用此種形式。 并列型 也稱雙排型，設(shè)備、家具靠相對(duì)的兩面墻布置，適合于人數(shù)較多的家庭，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，普通住宅并列型廚房其兩排設(shè)備的凈距不應(yīng)小于 米，這是按一個(gè)操作的活動(dòng)尺度確定的；如兩人操作，則以 ～ 米為宜。 U 型 是并列型及 L 型 的發(fā)展型，設(shè)備、家具靠三面墻布置，操作路線短，效率高，作業(yè)面大，但占有空間較多。中國(guó)人烹飪特點(diǎn)之一是油煙太重，城市住宅廚房不宜采用島型。 一般是設(shè)在陰涼的北向房間，又連接服務(wù)陽臺(tái)。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)定普通住宅的廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)、排油煙機(jī)等設(shè)施或預(yù)留位置，按炊事操作流程排列，操作面凈長(zhǎng)不應(yīng)小于 米。根據(jù)居住實(shí)態(tài)調(diào)查結(jié)果分析， 90％以上的住戶在炒菜時(shí)使用排油煙機(jī) ，其他作業(yè)如煮飯、燒水等基本靠自然通風(fēng) ，因此廚房應(yīng)有可通向室外并開啟的門或窗，以保證自然通風(fēng)。 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50028—93)規(guī) 定，當(dāng)廚房的體積熱負(fù)荷超過 時(shí)，必須設(shè)置機(jī)械排氣裝置。一般住宅廚房的體積均達(dá)不到 32 立方米，因此均必須設(shè)置排油煙機(jī)等機(jī)械排氣裝置。陽臺(tái)是室內(nèi)與室外之間的過渡空間，陽臺(tái)不僅是進(jìn)行戶外活動(dòng)觀光的地方，還具有晾曬衣物、種花、貯藏、生活服務(wù)等多項(xiàng)功能。陽臺(tái)在城市居住生活中的 作用越來越重要。 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定普通住宅每套應(yīng)設(shè)陽臺(tái)或平臺(tái)。 ”因?yàn)殛柵_(tái)是兒童活動(dòng)較多的地方，欄桿 (包括欄板局部欄桿 )的垂直桿件間距若設(shè)計(jì)不當(dāng)，容易造成事故。同時(shí)防止因欄桿上放置花盆而墜落傷人，故要求可擱置花盆的欄桿必須采取防止 墜落措施。各套住宅之間毗連的陽臺(tái)應(yīng)設(shè)分戶隔板。 3） 陽臺(tái)、雨罩均應(yīng)做有組織排水，雨罩應(yīng)做防水， 陽臺(tái)宜做防水 。陽臺(tái)宜做防水，陽臺(tái)的雨罩應(yīng)做防水。不僅僅是陽臺(tái) ， 連外墻都要做防水。是住宅中所有家庭生活衛(wèi)生和個(gè)人生理衛(wèi)生專用的空間。 我國(guó)住宅衛(wèi)生間的狀況與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家比是比較落后的，獨(dú)用廁所、衛(wèi)生間的住宅比例低。要求每套普通住宅應(yīng)設(shè)衛(wèi)生間，第四類住宅 （包括別墅） 宜設(shè)兩個(gè)或兩個(gè)以上衛(wèi)生間 (注：第四類住宅居室空間數(shù)不宜小于 4 個(gè)，不包括陽臺(tái)之使用面積不宜小于 68 平方米 )；要求 “每套住宅至少應(yīng)置三個(gè)衛(wèi)生潔具，要求套內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)的位置。 那么 別墅 衛(wèi)生間的面積要多大才較為理想呢 ?衛(wèi)生間的面積取決于使用功能，主要設(shè)備、潔具及布置，人體活動(dòng)空間，衛(wèi)生間分組分間等。一般其基本布置方案是：妝、便、浴集中于一封閉空間；洗衣洗漱于半敞空間。如有條件，應(yīng)設(shè)置獨(dú)立廁所，洗衣機(jī)還應(yīng)置于干燥、通風(fēng)和開敞 (半開放 )的