【正文】 管線布置是影響廚房與衛(wèi)生間美觀的共性問(wèn)題，要求管線要隱蔽，最好是有管道井，既美觀又便于檢修。 在衛(wèi)生間設(shè)置中，還有衛(wèi)生間與其他房間的關(guān)系及管線設(shè)置問(wèn)題比較重要。 ”這是因?yàn)椋盒l(wèi)生間的地面防水層因施工質(zhì)量差而發(fā)生漏水的現(xiàn)象十分普遍，同時(shí)管道噪聲、水管冷凝水下滴等問(wèn)題也很?chē)?yán)重，本條規(guī)定不得將衛(wèi)生間直接布置在下層的臥室、起居室 (廳 )和廚房的上層。如有條件，應(yīng)設(shè)置獨(dú)立廁所，洗衣機(jī)還應(yīng)置于干燥、通風(fēng)和開(kāi)敞 (半開(kāi)放 )的空間。 那么 別墅 衛(wèi)生間的面積要多大才較為理想呢 ?衛(wèi)生間的面積取決于使用功能，主要設(shè)備、潔具及布置，人體活動(dòng)空間，衛(wèi)生間分組分間等。 我國(guó)住宅衛(wèi)生間的狀況與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家比是比較落后的，獨(dú)用廁所、衛(wèi)生間的住宅比例低。不僅僅是陽(yáng)臺(tái) ， 連外墻都要做防水。 3） 陽(yáng)臺(tái)、雨罩均應(yīng)做有組織排水，雨罩應(yīng)做防水， 陽(yáng)臺(tái)宜做防水 。同時(shí) 防止因欄桿上放置花盆而墜落傷人，故要求可擱置花盆的欄桿必須采取防止墜落措施。 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定普通住宅每套應(yīng)設(shè)陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)是室內(nèi)與室外之間的過(guò)渡空間，陽(yáng)臺(tái)不僅是進(jìn)行戶(hù)外活動(dòng)觀光的地方，還具有晾曬衣物、種花、貯藏、生活服務(wù)等多項(xiàng)功能。 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50028—93)規(guī)定，當(dāng)廚房的體積熱負(fù)荷超過(guò) 時(shí)，必須設(shè)置機(jī)械排氣裝置。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定普通住宅的廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)、排油煙機(jī)等設(shè)施或預(yù)留位置，按炊事操作流程排列，操作面凈長(zhǎng)不應(yīng)小于 米。中國(guó)人烹飪特點(diǎn)之一是油煙太重，城市住宅廚房不宜采用島型。 并列型 也稱(chēng)雙排型，設(shè)備、家具靠相對(duì)的兩面墻布置，適合于人數(shù)較多的家庭，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，普通住宅并列型廚房其兩排設(shè)備的凈距不應(yīng)小于 米，這是按一個(gè)操作的活動(dòng)尺度確定的；如兩人操作，則以 ～ 米為宜。 廚房的基本功能是一致的，其作業(yè)內(nèi)容和程序也差不多。總體上，廚房使用面積約占全套使用面積的 10％左右。這也是決定廚房使用面積的主要依據(jù)。 隨著現(xiàn)代化生活的發(fā)展，也推動(dòng)廚房的作用向著多功能和多樣化發(fā)展。可以說(shuō)，廚房是住宅的 “心臟 ”。各型各有其優(yōu)缺點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)具體情況選擇。如果一體型既能保持優(yōu)點(diǎn)又克服了缺點(diǎn)，更加符合我國(guó)當(dāng)前實(shí)際情況。這樣的設(shè)置，必須了解餐室同相關(guān)房間的關(guān)系，在處理好餐廳同其他房間關(guān)系的基礎(chǔ)上，確定適合的方案。餐室的長(zhǎng)寬和面積應(yīng)根據(jù)進(jìn)餐人數(shù)以及餐桌、座椅尺寸決定。進(jìn)口大門(mén)不可直接正對(duì)衛(wèi)生間門(mén) (洞 )、臥室門(mén)、起居室門(mén)，即人戶(hù)門(mén)不可直視私密性要求高的空間，否則會(huì)削弱門(mén)廳空間的過(guò)渡、緩沖功能，不能起到心理上的調(diào)節(jié)作用。門(mén)廳是家庭生活的起點(diǎn)，是家庭自入口到其他房間的過(guò)渡空間，也是賓朋來(lái)訪的起點(diǎn)。臥室的門(mén)不宜直接開(kāi)向起居室 (廳 )，主臥室的門(mén)不可直接開(kāi)向起居室 (廳 )，至少是臥室的門(mén)不直接面向起居活動(dòng)區(qū)，以保證臥室的私密性；尤前室的衛(wèi)生間的門(mén)不直接開(kāi)向起居室 (廳 )，廁所和浴室的門(mén)不可直接開(kāi)向起居 室 (廳 )；廚房的門(mén)也不宜直接面向起居活動(dòng)區(qū)開(kāi)口。 起居空間的戶(hù)內(nèi)交通要流暢合理便捷。 觀看電視的最佳距離通常為熒光屏對(duì)角長(zhǎng)的 6 倍左右 。 ”“起居室 (廳 )內(nèi)布置家具的墻面直線長(zhǎng)度應(yīng)大于 3 米。即起居廳空間被戶(hù)內(nèi)交通穿越，穿套其他房間。起居室與起居廳是不同的。所以起居室 (廳 )應(yīng)是住宅套內(nèi)空間的中心。按普通住宅的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，每套住宅都應(yīng)設(shè)起居室 (廳 )。如因條件限制，個(gè)別次要臥室也可布設(shè)在外區(qū)。 3） 臥室空間尺寸比例要恰當(dāng)。臥室的設(shè)計(jì)，還要注意以下幾點(diǎn)： 1） 室要有直接采光和自然通風(fēng)。 按照 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，普通住宅臥室的使用面積不應(yīng)小于： 雙人臥室為 10 平方米； 單人臥室為 6 平方米： 兼起居室的臥室為 12 平方米。但在當(dāng)前 別墅 標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì) 條件下，往往臥室 不需 要兼有讀寫(xiě)功能和化妝功能。 所以，寢臥是臥室空間的主要功能。臥室是以寢臥 (睡眠、休息 )生活為主要內(nèi)容的特定功能空間。對(duì)擅自封陽(yáng)臺(tái)、敲掉承重墻、搭建陽(yáng)光房等行為，物業(yè)公司投入大量的人力物力加強(qiáng)管理，卻往往事倍功半。 十三、管理中心出納員 崗位人數(shù)： 1人 直接上 級(jí)：管理中心財(cái)務(wù)主管 本職工作：管理處財(cái)務(wù) 任職要求：大專(zhuān)以上學(xué)歷，從事相關(guān)工作 1年以上，有會(huì)計(jì)證， 身體健康 。 十一、管理中心財(cái)務(wù)主管 崗位人數(shù)： 1人 直接上級(jí)：管理中心總經(jīng)理 本職工作：管理處財(cái)務(wù) 任職要求：大專(zhuān)以上學(xué)歷，從事相 關(guān)工作 1年以上，有會(huì)計(jì)證， 身體健康 。 直接責(zé)任： （ 1） 制訂本部崗位職責(zé)、目標(biāo)、作業(yè)文件； （ 2） 制訂本部門(mén)工作計(jì)劃并組織實(shí)施； （ 3） 對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行培訓(xùn)和日工作講評(píng)； （ 4） 安排本部門(mén)工作并檢查完成情況； （ 5） 考核本部門(mén)員工； （ 6） 提出本部門(mén)資源需求； （ 7） 總結(jié)、匯報(bào)本部門(mén)工作； （ 8） 代表本部門(mén)與其他部門(mén)協(xié)調(diào)； （ 9） 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。 七、維修工 崗位人數(shù)： 16人（強(qiáng)電 10，弱電 6） 直接上級(jí)：工程維修部主管 本職工作： 自己責(zé)任區(qū)域的設(shè)施設(shè)備 運(yùn)行、維修保養(yǎng) ，裝修巡查； 住戶(hù)的水電維修。 直接責(zé)任： （ 1） 制訂本部崗位職責(zé)、目標(biāo)、作業(yè)文件； （ 2） 制訂本部門(mén)工作計(jì)劃并組織實(shí)施； （ 3） 對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行培訓(xùn)和日工作講評(píng)； （ 4） 安排本部 門(mén)工作并檢查完成情況； （ 5） 考核本部門(mén)員工； （ 6） 提出本部門(mén)資源需求； （ 7） 代表本部門(mén)與其他部門(mén)協(xié)調(diào)； （ 8） 總結(jié)、匯報(bào)本部門(mén)工作； （ 9） 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。 （ 4）負(fù)責(zé)業(yè)主房屋鑰匙的接收、標(biāo)識(shí)、保管、發(fā)放工作； （ 5）完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。 直接責(zé)任： （ 1） 制訂本部崗位職責(zé)、目標(biāo)、作業(yè)文件； （ 2） 制訂本部門(mén)工作計(jì)劃并組織實(shí)施； （ 3） 對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行培訓(xùn)； （ 4） 安排本部門(mén)工作并檢查完成情況； （ 5） 考核本部門(mén)員工； （ 6） 提出本部門(mén)資源需求； （ 7） 總結(jié)、匯報(bào)本部門(mén)工作； （ 8） 代表本部門(mén)與其他部門(mén)協(xié)調(diào)； （ 9） 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。 直接責(zé)任： （ 1） 負(fù)責(zé)管理中心的籌建，落實(shí)物業(yè)管理方案的工作計(jì)劃； （ 2） 從物業(yè)管理角度、物業(yè)使用角度，參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，提合理化建議； （ 3） 配合項(xiàng)目銷(xiāo)售工作； （ 4） 制定項(xiàng)目管理方案、管理處年度工作計(jì)劃并 組織實(shí)施； （ 5） 參與項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，主持項(xiàng)目接管驗(yàn)收； （ 6） 主持入伙工作； （ 7） 主持管理處日常工作； （ 8） 協(xié)調(diào)管理處各部門(mén)工作； （ 9） 對(duì)外聯(lián)絡(luò)對(duì)上匯報(bào)； （ 10） 負(fù)責(zé)轄區(qū)的突發(fā)事件協(xié)調(diào)或處理； （ 11） 完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其它任務(wù)。 除保證各項(xiàng)常規(guī)培訓(xùn)內(nèi)容外（見(jiàn)下表）， 尖崗山管理中心還將針對(duì)特色服務(wù)和各類(lèi)工作人員的工作性質(zhì)和工作要求（如管家 的 專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練和全面 的生活技能 、安管人員 的特別訓(xùn)練和技能培訓(xùn)等等）制定具體的培訓(xùn)計(jì)劃（代定）。 ? 修造文化：包括小區(qū)培訓(xùn)教育、小區(qū)專(zhuān)題論壇。 主要由管家部管家根據(jù)業(yè)主需求在小區(qū)內(nèi)定期開(kāi)展各種康體講座、美容培訓(xùn)、健身活動(dòng)等。 主管領(lǐng)導(dǎo)作出決定，管家部實(shí)施。 對(duì)無(wú)效投訴，售后 工作 人員對(duì)住戶(hù)解釋清楚原因。 對(duì)有效投訴，應(yīng)給住戶(hù)一個(gè)處理問(wèn)題的期限，并立即通知有關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行處理。 ? 售后服務(wù)運(yùn)行制度 應(yīng)保證上班時(shí)間有人接待到訪的住戶(hù)，下班時(shí)間有電話錄音。 ? 裝修培訓(xùn) 管理中心請(qǐng)裝修專(zhuān)業(yè)人士為業(yè)主在裝修設(shè)計(jì)、材料選用、工程施工管理及預(yù)算等多方面提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；并組織幾家有合法資質(zhì)、信譽(yù)良好的裝修公司供業(yè)主選擇； ? 入伙后的二次裝修的監(jiān)管 按公司 ISO9000 質(zhì)量體系文件 QP7509《裝修控制程序》對(duì)業(yè)主的二次裝修進(jìn)行管理服務(wù)。對(duì)于安防系統(tǒng)及智能化系統(tǒng)的管理， 招商 物業(yè)公 司將委托專(zhuān)業(yè)公司對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行定期的檢查和維護(hù)，確保系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 （ 2）對(duì)不合格服務(wù)項(xiàng)的處治 ； ； ，按外包委托合同除進(jìn)行教育外，要對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。依據(jù)專(zhuān)業(yè)化管理的要求， ? 監(jiān)管管理標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù) 招商 物業(yè)公司 ISO9001（ 2021 版）的質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)、公司內(nèi)部運(yùn)作制度標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，與清潔承包方簽署承包合同，并制定詳細(xì)的清潔標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此對(duì)清潔衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督管理 ，要求其按照物業(yè)公司零干擾環(huán)境綠化原則實(shí)施作業(yè)。鑒于招商物業(yè)已在鯨山別墅、半山海景別墅項(xiàng)目和半山蘭溪谷高尚住宅項(xiàng)目中成功嘗試了管家式管理方法和禮賓員服務(wù)方式，在總結(jié)其現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，尖崗山將不斷完善管家式管理的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)方式，以凸顯尖崗山別墅的尊貴莊園體驗(yàn)。對(duì)進(jìn)入社區(qū)的信件、包裹等物件先行篩揀分類(lèi)（ 可在出入口安裝安檢系統(tǒng) ）；對(duì)非小區(qū)業(yè)主的人員除做好記錄外，在進(jìn)入小區(qū)前須電話聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)， 避免不相關(guān)的人員進(jìn)入； ? 小區(qū)內(nèi)實(shí)行區(qū)域式安全管理，分片區(qū)設(shè)計(jì)安全防護(hù)，集中、封閉式的安管系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)外緊內(nèi)松的構(gòu)想，同時(shí)確保閑雜人員難以接近別墅，使大宅與如一座防衛(wèi)森嚴(yán)的皇室堡壘。 ? 絕緣“防火墻”：對(duì)進(jìn)入社區(qū)的信件、物品、人員實(shí)施絕緣化管理，保證社區(qū)出入人員、物品的單純性，便于安全控制。 七 、 物業(yè)管理技術(shù)支持及相關(guān)工作流程 （一） 安 全管理 鑒于寶安區(qū)治安情況和尖崗山業(yè)主的特殊性以及由此種特殊性形成的對(duì)安全的特殊要求，如何造就一個(gè)安全的關(guān)外莊園成為尖崗山別墅管理中的一個(gè)重點(diǎn)。 考慮到中國(guó)的社會(huì)現(xiàn)狀、觀念上的接受程度以及尖崗山別墅的實(shí)際情況，擬定在尖崗山實(shí)施的英式管家服務(wù)內(nèi)容包括但不限于： 家庭教育咨詢(xún)。同時(shí)，要求在管家與業(yè)主之間形成服務(wù)的互動(dòng)，即要求管家轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，從普通物業(yè)服務(wù)的被動(dòng)狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)服務(wù)。 因?yàn)椴扇∫粚?duì) n 的服務(wù)模式，每位管家 負(fù)責(zé)固定業(yè)主的日常事務(wù)，解決生活問(wèn)題，所以這種服務(wù)又是極具私密性的，業(yè)主無(wú)需再一個(gè)一個(gè)去找物業(yè)管理單位的不同部門(mén)解決。業(yè)主很忙的時(shí)候親人突然來(lái)訪，只要告訴管家一聲，他即會(huì)立刻代辦架通、住宿、旅游等事宜，如同擁有一位特別助理。他們?yōu)闃I(yè)主提供的是一種身心的尊貴享受 I, in all fields 全方位 的體驗(yàn) 。 英國(guó)式管家服務(wù)顯現(xiàn)出來(lái)的最大特征就是尊貴，是從表征到內(nèi)里的完全高貴。它綜合了傳統(tǒng)的客服管理員和酒店禮賓員的工作特點(diǎn)，并與小區(qū)實(shí)際情況完美地融合在一起， 凸顯了半山蘭溪谷的高尚社區(qū)功能和尊貴享受。 ? 工作方式 ： 采取 電話 溝通 、不定期到住戶(hù)家拜訪、路上碰面、客戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查（ 招商地產(chǎn)、招商局物業(yè)、公司）、 翻譯、住戶(hù)有約、溫馨提醒 等多種方式，增進(jìn) 管理員 （管家）和住戶(hù) 之間 的 相互交流 和了解。目前已成功在鯨山別墅和半山海景別墅運(yùn)作。 深圳招商物業(yè)倡導(dǎo)高尚住宅小區(qū)內(nèi)的高品位感受， 在海月花園成為深圳市首個(gè)引入首接負(fù)責(zé)制管理并取得了重大成功后，陽(yáng)光帶海濱城 、蘭溪谷、城市主場(chǎng) 等新小區(qū) 相繼在管理方法上推陳出新，形成了頗具規(guī)模的特色管理模式。 深圳招商物業(yè) 的服務(wù)贏得了廣大業(yè)主的認(rèn)可和信賴(lài)，更獲得相關(guān)政府部門(mén)的好評(píng)和肯定。業(yè)主可以最大限度的擁有自己的私家花園，可以想象住在豪宅里，享受著怎樣的生活。要能夠體現(xiàn)身份、豪華與品位。 以招商物業(yè)在管的半山海景別墅來(lái)說(shuō)，業(yè)主年齡段在 3247 歲之間， 98%為大陸居民，其余 2%韓國(guó)、臺(tái)灣人。 （二） 已有別墅或高檔住宅的 ， 希望改變現(xiàn)有居住環(huán)境的。 二、 顧客群體分析 現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)別墅的人 群 主要可以分成三個(gè)類(lèi)型： （一） 年輕化的富豪。 尖崗山別墅項(xiàng)目物業(yè)管理方案 尖岡山物業(yè)管理方案 目錄 項(xiàng)目的基本資料 顧客群體分析 深圳周邊別墅 管理 情況 分析 招商局物業(yè)的管理優(yōu)勢(shì) 分期開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的結(jié)合 尖岡山 特色服務(wù)概念 物業(yè)管理技術(shù)支持 及相關(guān)工作流程 組織架構(gòu)及人員編制 費(fèi)用測(cè)算 一、 項(xiàng)目的基本資料 尖崗山別墅位于 廣深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處，屬于規(guī)劃中的尖崗山高尚居住區(qū)內(nèi)，背倚鐵崗水庫(kù)，周邊為坡地和丘陵。 這些年輕的富豪們生活主張?bào)w驗(yàn)式，希望年輕時(shí)就過(guò)著自己向往的生活。 已經(jīng)有相當(dāng)不錯(cuò)的居住環(huán)境了，希望進(jìn)一步的提高居住品質(zhì)，這部分人群也是最挑剔的，最看中細(xì)節(jié)，對(duì)自己的居住環(huán)境要 求十分的講究。 90%的業(yè)主自住， 10%的業(yè)主選擇出租，這些業(yè)主大多數(shù)從事自由貿(mào)易、私營(yíng)企業(yè)、航運(yùn)等 目前的豪宅主要的消費(fèi)群體由外籍客戶(hù)、港臺(tái)客戶(hù)逐漸轉(zhuǎn)為大陸本土客戶(hù)，而 且國(guó)內(nèi)買(mǎi)家的比例數(shù)量有逐漸增加的趨勢(shì)，年齡段大約在 28—45 歲之間，有較 高的收入，有著高學(xué)歷 和 較高的文化內(nèi)涵、大多數(shù)都在單位擔(dān)任著管理職位，將成為未來(lái)別墅消費(fèi)群體中的生力軍。 如廣州的廣園東錦繡香江私家花園的占地面積近萬(wàn)平方米，上海的西郊莊園的花園面積最大達(dá)到了 3800 平方米。