【文章內(nèi)容簡介】 00 打印機 2部 6200 空調(diào)機 4部 18000 電腦 3部 18000 保險柜 1個 500 電話 3部 2021 傳真機 1部 2500 照像機 1部 2500 社區(qū)文化 公司統(tǒng)一購置 廚房裝備用具 1套 6000 員工服裝 94套 20210 冬裝、夏裝各 2套 辦公用資料 1批 5000 資料柜 6個 3000 沙發(fā) 、 茶幾 4套 2400 C、維 修工具 75 型室內(nèi)疏通機 1部 2021 元 沖擊鉆 1部 1200 元 切割機 1部 800 元 電工工具 2500 元 水工工具 1500 元 高空作業(yè)工具 1 套 1000 元 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 22 鋁合金梯 3 部 1500 元 電焊機 1臺 2500 元 常用材料備件 1 批 5000 元 D、清潔綠化工具 吸塵吸水機 1臺 7000 元 打蠟機 18000 元 垃圾箱 80個 4000 元 手拉車 2輛 1000 元 清潔工具 3 套 3000 元 剪草機 2臺 24000 元 綠籬修剪機 1臺 2021 元 鋤、鏟、鎬各 10 把 750 元 刀、剪各 10 把 300 元 膠管 400 米 2021元 垃圾周轉(zhuǎn)車 4臺 3200 元 噴霧器 2臺 400 元 鐵鏟 10 把 200 元 掃帚 10 把 100 元 E、治安 、 交通 、 消防管理裝備 無線對講機 10 部 20210 元 警示牌 30 個 300 元 消防斧頭 5 把 500 元 專用消防扳手 5 把 150 元 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 23 防毒面具 10 套 2021 元 消防靴 10 套 800 元 手提式 1211 滅火器 20 支 3000 元 推車式 1211 滅火器 6 套 6000 元 消防云梯 1 把 1200 元 訓(xùn)練器材 1 套 5000 元 五、民寧園商業(yè)物業(yè)工作計劃 正常期的管理工作計劃 序號 項 目 內(nèi) 容 時 間 備 注 一 房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng) 1． 制定房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃； 2． 養(yǎng)護和維修計劃方案； 3． 維修基金的管理； 4． 房屋的維修管理； 5． 房屋的養(yǎng)護服務(wù) 物業(yè)交付使用之日起 二 機電設(shè)備的維修保養(yǎng) 1． 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理； 2． 設(shè)備的運行管理； 3． 設(shè)備的維修管理； 4． 設(shè)備能源和安全管理。 物業(yè)交付使用之日起 三 安全事務(wù)管理 1． 治安管理； 2． 交通車輛管理； 3． 消防管理。 物業(yè)交付使用之日起 四 智能化設(shè)施管理 1． 日常使用操作； 2． 維護； 3． 系統(tǒng)完善。 物業(yè)交付使用之日起 五 大廈環(huán)境管理 1． 綠化管理； 2． 清潔衛(wèi)生管理； 3． 環(huán)保管理。 物業(yè)交付使用之日 起 六 財務(wù)管理 1． 財務(wù)帳務(wù) 2． 費用收取。 物業(yè)交付使用之日起 七 大廈文化活動開展 1． 舉辦宣傳； 2． 舉辦大廈活動； 3． 提供大廈服務(wù)。 物業(yè)交付使用之日起 八 服務(wù)及完善配套 物業(yè)交付使用之日起 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 24 驗收與接管程序 接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)單位 、承建單位（或個人托管）的新建房屋（或原有房屋）時，在竣工驗收的基礎(chǔ)上以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。 接管驗收是物業(yè)管理過程中不可少的一個環(huán)節(jié)。我們?nèi)盼飿I(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設(shè)，而且要充分利 用其在接管驗收中的地位嚴格把關(guān)，決不允許馬虎從事，得過且過，避免公司今后遭受損失。 制定物業(yè)驗收計劃及接管手續(xù)書 成立民寧園商業(yè)物業(yè)驗接小組 制 訂 驗 收 標 準 接 管 移 交 手 續(xù) 書 審 查 資 料 、 圖 紙， 親 臨 現(xiàn) 場 逐 項 檢 查， 發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改 鑒 定 移 交 書 面 手 續(xù)， 做 好 遺 留 工 程 備 案 簽 訂 物 業(yè) 保 修 合 同 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 25 物業(yè)驗收技術(shù)小組會同賽博韋爾管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應(yīng)《物業(yè)驗收計劃》，在驗收計劃中明確驗收的步驟、驗收的項目、驗收項目所依據(jù)的標準、驗收的責(zé)任人員，驗收計劃應(yīng)由驗收技術(shù)小組組長審核，并報總經(jīng)理審批。驗收小組應(yīng)在接管驗收前 15 天 制定出接管驗收手續(xù)書。 資料的接管驗收 開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)公司接管驗收。驗收技術(shù)小組 會同民寧園商業(yè)物業(yè)管理處按驗收計劃進行資料的接管驗收，認真審查驗收、移交方提供的產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料，并記錄在《驗收交接記錄》中，對于個別一時難以備齊的資料，在不影響整個接管驗收工作的進度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。 物業(yè)的預(yù)驗收 1. 物業(yè)驗收技術(shù)小組分專業(yè)，按驗收計劃要求依據(jù)設(shè)計圖紙對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行預(yù)驗收。 2. 驗收技術(shù)小組依據(jù)國家標準《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》、《房屋接管驗收標準》對物業(yè)的實物進行驗收，主要驗收設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。 3. 在預(yù)驗中查出不合格項目，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表， 返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進行整改，并商定時間復(fù)核。 4. 對預(yù)驗收的單種設(shè)備進行試運轉(zhuǎn)驗收，主要驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標。對不符合的指標及時得出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠家或施工單位進行重新調(diào)試，達到規(guī)定的要求。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 26 物業(yè)的驗收 1. 在預(yù)驗收的物業(yè)遺留問題統(tǒng)計表之遺留問題落實實施后，物業(yè)驗收技術(shù)小組進行驗證并在房屋遺留問題中記錄結(jié)果。整改合格后，按驗收計劃進行正式的物業(yè)驗收。 2. 樓宇的實物驗收，按驗收計劃進行，做到三符合。一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；三是設(shè)備包括設(shè)備聯(lián)接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計的功能符合，驗收結(jié)果記錄在《驗收交接記錄》中。 3. 在實物驗收過程中發(fā)現(xiàn)不合格立即提出書面《遺留問題整改報告》限期整改，并在《驗收交接記錄》中記錄。 4. 崗位移交在完成資料交接、鎖匙交接和現(xiàn)場驗收后，物業(yè)管理處各崗位人員全部進駐崗位，配合移交方崗位人員一起履行運行職責(zé)，管理處此間不承擔(dān)管理責(zé)任，僅作為責(zé)任移交過程。 各崗位移交最高時限 電 梯 2周 消 防 1周 配 電 1周 給 排 水 1周 供 氣 半周 其余崗位 半周 在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現(xiàn)場，全部管理責(zé)任由物業(yè)管理處負責(zé)。至此，物業(yè)接收過程完成，物業(yè)管理處出具驗收總結(jié)，物業(yè)進入日常管理階段。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 27 1. 驗收后的工作 1) 各專業(yè)工種根據(jù)驗收 后的情況，填寫《工程驗收交接記錄》和《房屋設(shè)備交接表》。 2) 驗收技術(shù)小組根據(jù)單項《工程驗收交接記錄》，作出綜合性驗收評定，并將驗收報告呈交公司總經(jīng)理。 3)公司總經(jīng)理代表物業(yè)驗收單位，同物業(yè)移交單位辦理相關(guān)手續(xù)。 4)物業(yè)驗收技術(shù)小組填寫《竣工資料和驗收記錄表》，匯總驗收的各種資料、報告。 5)將經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報告存檔。 第四部分 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 28 一、管理經(jīng)費來源 民寧園商業(yè)物業(yè)管理處收費遵循三個原則： A、 按深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費指導(dǎo)標準收??； B、 按照管理費“收支平衡，略有節(jié)余”的原則收??； C、 定期公布管理費收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。 1） 管理服務(wù)費 民寧園商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)費收費標準按深圳市政府頒布的《物業(yè)管理服務(wù)收費指導(dǎo)標準（寫字樓）》二級收費標準收取，即辦公、寫字樓按人民幣 元 /平方米月收取 ,以后經(jīng)雙方協(xié)商可做適當(dāng)調(diào)整 .管理費方面可以根據(jù)發(fā)展商提供的條件，采取一些優(yōu)惠措施如前期收費適當(dāng)降低等吸引入住業(yè)主。 2） 車輛保管費、車輛場地使用費。 3） 向入住業(yè)主提供多種有償服務(wù)費。 4） 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費用。 二、 增收節(jié)支措施 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 29 增設(shè)一些入住業(yè)主歡迎的有償服務(wù) 項目，以彌補管理經(jīng)費。 根據(jù)“精干高效”的原則，在保證推進公司物業(yè)管理質(zhì)量體系所需人力、物力、財力資源的同時，選撥一專多能型管理人才，精簡人員、提高工作效率。 抓好大廈的綜合管理，加強巡視監(jiān)督、杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，杜絕浪費現(xiàn)象，盡量減少維修費用的支出，從而降低管理成本。 三、 經(jīng)費收支測算 依據(jù) 1） 根據(jù)開發(fā)商提供的有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行測算； 2） 管理服務(wù)費的收費依據(jù)深圳市物業(yè)管理收費指導(dǎo)標準執(zhí)行； 3） 人工費：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂； 4） 水、電、煤氣費用按深圳供電公司和自來水公 司、煤氣公司公布的價格支出。 經(jīng)費收支測算表 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 31 管 理 費 用 測 算 表 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總費用比例(%) 備注 一 人工費 本項目定崗定編配置人員 25人，管理處 5 人（正、副經(jīng)理各 1 人、管理員 1人、財務(wù) 2人），工程部 7 人，保安部 6人，清潔綠化部 7人 （ 1） +?? +（ 6） 65334 元 /月 38% (1) 員工工資 管理處經(jīng)理（港職） 1人 5000元 /月 助理經(jīng)理 1人 3500元 /月 管理員 1人 3000元 /月 會計 1人 3000元 /月 出納 1人 2021元 /月 工程技術(shù)人員