【正文】 500元 /年計(jì) 25 500247。月 5人 2)通訊：傳真機(jī) 500元 /臺(tái)，電話 300元 /臺(tái) 5臺(tái) 30 5=150 500+300 5+300 5=3500 小計(jì)： 3650元 /月 3650元 /月 2% (2) 低值易耗品 人均 80元 /月計(jì) 人均金額人數(shù) 80 44=3520元 /月 3520元 /月 1% (3) 大廈文化活動(dòng)費(fèi) 為大廈客戶免費(fèi)提供書刊、雜志、背景音樂(lè)用品及集體活動(dòng) 經(jīng)費(fèi)，預(yù)估 5萬(wàn)元一年 年費(fèi)247。 12=150元 /月 150元 /月 1? (5) 業(yè)務(wù)費(fèi) 用于各項(xiàng)往來(lái)業(yè)務(wù)開支，預(yù)計(jì) 2021元 /月 2021元 /月 2021元 /月 7? (6) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、籌建費(fèi)攤銷 ★空調(diào)機(jī) 3部 10000元 ★復(fù)印機(jī) 1部 5000元 ★電腦 2部 15000元，★物業(yè)管理軟件 1套 6000元 打印機(jī) 2部 6200元，傳真機(jī) 1部 2500元 照相機(jī) 1部 2500元，辦公桌椅 5張 3000萬(wàn)元 固定資產(chǎn)總值247。（ 2 12） =5500元 /月 6500元 /月 3% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 33 沙發(fā)、茶幾 4套 2400元，保險(xiǎn)柜 1個(gè) 500元 資料柜 6個(gè) 3000元，電話 3部 2021元 辦公用資料一批 5000元，廚房用具 1套 6000元 75型疏通機(jī) 1部 2021元，沖擊鉆 1部 1200元 切割機(jī) 1部 800元，電工工具 2500元 水工工具 1500元，高空作業(yè)工具 1套 1000元 鋁合金梯 3部 1500元，電焊機(jī) 1臺(tái) 2500元 常用材料備件 1批 5000元 吸塵吸水機(jī) 1臺(tái) 7000元，打蠟機(jī) 1臺(tái) 18000元 垃圾箱 80個(gè) 4000元，手拉車 2輛 1000元 清潔工具 3套 3000元， ★剪草機(jī) 2臺(tái) 24000元，綠籬修剪機(jī) 1臺(tái) 2021元 鋤、鏟、鎬各 10把 750元，刀、剪各 10把 300元 膠管 400米 2021元，垃圾周轉(zhuǎn)車 4臺(tái) 3200元 噴霧器 2臺(tái) 400元，鐵鏟 10把 200元 掃帚 10把 100元 無(wú)線對(duì)講機(jī) 10部 20210元， 警示牌 30 個(gè) 300元 消防斧頭 5把 500元，專用消防扳手 5把 150元 防毒面具 10套 2021元，消防靴 10套 800元 手提式 1211滅火器 20支 3000元 推車式 1211滅火器 6套 6000元（地下車庫(kù)用） 消防云梯 1把 1200元，訓(xùn)練器材 1套 5000元 帶★的設(shè)備按 5年計(jì)提折舊，其余設(shè)備按 2年攤?cè)氤杀? 小計(jì)： 6500元 /月 四 公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 按簡(jiǎn)易測(cè)算法計(jì)算本項(xiàng)費(fèi)用：公共設(shè)備建造成本以建筑成本的 25%計(jì)取，折舊按 25 年計(jì)算，每平方米建筑面積每月應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的 40%提?。▎挝幻娣e建筑成本按 3500元 /平方米估算） 建筑面積每平方建筑成本單價(jià)公共設(shè)備建造成本占建筑成本的比例247。 12+5 10 200247。 100 5=150元 /月 150元 /月 2? (2) 農(nóng)藥、化肥、補(bǔ) 苗費(fèi) 按每平米綠化面積 綠化面積 300 =90元 /月 90/月 1% (3) 綠化用水 按 /平方米 12=416元 /月 2084元 /月 7? 七 不可預(yù)見費(fèi) 一至六項(xiàng)之和的 5%計(jì)提 110849 5%=5542元 /月 5542 元 /月 3% 八 企業(yè)管理費(fèi) 一至七項(xiàng)之和的 10%的計(jì)提 116391 10%=11639元 /月 11639 元 /月 6% 九 稅前利潤(rùn) 一至八項(xiàng)之和的 10%計(jì)提 128030 10%=12803元 /月 12803 元 /月 7% 十 稅收 一至九項(xiàng)之和的 5%計(jì)提 140833 5%=11325元 /月 7042 元 /月 4% 十一 設(shè)備保險(xiǎn) 按設(shè)施設(shè)備原值 500萬(wàn)元計(jì)，保費(fèi) % 設(shè)備原值之和 %247。 12 2021000247。 檔案資料的分類簡(jiǎn)索 1） 開發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料 產(chǎn)權(quán)資料 A、 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B、 用地批準(zhǔn)文件 C、 投資許可證 D、 規(guī)劃許可證 E、 開工許可證 F、 拆遷安置資料 技術(shù)資料 A、 物業(yè)規(guī)劃圖 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 37 B、 建筑施工圖 C、 竣工圖 a） 總平面圖 b） 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 c） 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖 D、 地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告 E、 工程合同 F、 開、竣工報(bào)告 G、 工程預(yù)決算 H、 圖紙會(huì)審記錄 I、 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定 單（包括質(zhì)量事故處理記錄） J、 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 K、 沉降觀察驗(yàn)收簽證 L、 竣工驗(yàn)收證明書 M、 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 N、 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 O、 水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 P、 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 Q、 供水的試壓報(bào)告 R、 綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料 S、 消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明 T、 房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料 U、 公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明 V、 機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 38 W、 用水、用電、用氣指標(biāo)批文 X、 水、電、氣表、校驗(yàn)報(bào)告 Y、 智能系統(tǒng)、通訊、電視等交驗(yàn)證明及相關(guān)資料 物業(yè)資料 A、 大廈基本資料 B、 分區(qū)資料 2） 管理單位自建檔案資料 （ 1） 顧客資料 A、 入住業(yè)主 資料 a） 入住業(yè)主通知書 b） 入住業(yè)主協(xié)議書 c） 顧客公約 d） 其它 B、 人員檔案 a） 企業(yè)情況登記表 b） 身份證 （ 2） 日常管理資料 A、 環(huán)境管理記錄 a） 日常巡查記錄 b） 垃圾清運(yùn)記錄 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 39 c） 消殺記錄 d） 噪音檢測(cè)記錄 B、保安管理記錄 a） 日常巡查記錄 b） 交接班記錄 c） 值班記錄 d） 物資搬運(yùn)放行記錄 e） 緊急事件處理記錄 f） 車輛管理記錄 g） 夜間查崗記錄 h） 閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄相帶 B、 出租檔案 a） 入住認(rèn)定書 b） 承租人員資料 D、車輛檔案 a）車輛詳細(xì)資料 b）車位使用協(xié)議 C、 裝修管理檔案 a） 裝修申請(qǐng)表 b） 裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書 c） 臨時(shí)施工人員登記表 d） 施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照 e） 消防審批資料 D、 維修服務(wù)檔案 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 40 a） 維 修委托單 b） 維修服務(wù)回訪記錄 E、 收費(fèi)管理檔案 a） 月收費(fèi)明細(xì)表及匯總表 b） 管理費(fèi)收支公布表 c） 管理處與外單位簽訂的各類合同 d） 其它 F、 設(shè)備管理檔案 a） 公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 b） 機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄 c） 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 d） 智能系統(tǒng)值班記錄 e） 設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄 f） 水箱清洗記錄 g） 二次供水設(shè)施衛(wèi)生合格證 h） 水質(zhì)抽樣檢查報(bào)告 i） 設(shè)備臺(tái)帳 G、 大廈文化檔案 a） 各項(xiàng)活動(dòng)計(jì)劃及實(shí)施記錄 b） 圖片及錄像 c） 新聞媒介報(bào)導(dǎo)剪集 d） 大廈文化活動(dòng)總結(jié) H、 顧客意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 I、 顧客訪問(wèn)記錄 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 41 J、 顧客投訴及處理記錄 K、 員工管理檔案 a） 員工個(gè)人詳細(xì)資料 b） 員工培訓(xùn)考核記錄 c） 員工 業(yè)績(jī)考核記錄 d） 員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄 L、 培訓(xùn)檔案 a） 培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 b） 培訓(xùn)考核及跟查記錄 c） 軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄 M、 行政文件 a） 政府部門文件 b） 函件 c） 物業(yè)公司及集團(tuán)公司文件 d） 管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件 e） 管理處榮譽(yù)資料 N、 其它 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 42 檔案、資料的管理辦法 1） 檔案、資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖 2） 檔案資料收、發(fā)管理程序 A、 管理處重要資料（如開發(fā)商提供的資料）接收必須經(jīng)過(guò)管理處經(jīng)理或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。 3） 電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并定期清除過(guò)期失效文件。 6） 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號(hào)，登記造冊(cè)，編輯目錄，最好按不同業(yè)務(wù)部門分柜保存。檔案室內(nèi)保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火器材，潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì)，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管條件符合公司文件管理要求。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格管理，健全檔案記錄，每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。 4 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 維修工程師全程控制，部長(zhǎng)監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時(shí)回訪。 10 違章發(fā)生率 1?以下 ?以下 建立以交叉巡視制度 ,跟蹤管理 ,及時(shí)發(fā)現(xiàn) ,及時(shí)處理加強(qiáng)宣傳 ,杜絕違章發(fā)生 ,并建立相應(yīng)的回訪記錄 11 違章處理率 90%以上 100% 12 業(yè)戶 有效投訴率 2?以下 1?以下 采取措施，加強(qiáng)與顧客溝通，定期走訪，設(shè)立接待日，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。 18 管理費(fèi)收繳率 90% 95% 按規(guī)定定期公布管理費(fèi)收支帳目，接受業(yè)戶查詢，公布及查詢帳目以法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的項(xiàng)目及費(fèi)用為準(zhǔn)， 19 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 98% 100% 人員培訓(xùn)有計(jì)劃，有考核、有記錄，制度落實(shí)，各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制，考核標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)意識(shí)和態(tài)度好，敬業(yè)精神強(qiáng)。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 46 物業(yè)管理一條龍服務(wù) 三九物業(yè)積累了多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各類物業(yè)基本設(shè)施從電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水措施、保安系統(tǒng)、大樓中央控制系統(tǒng)直至停車場(chǎng)管理、衛(wèi)生、綠化工程等均有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)，從而可以按大樓的設(shè)計(jì)、實(shí)用需求，安排、規(guī)劃出一個(gè)最經(jīng)濟(jì)而實(shí)用的物業(yè)管理方案，并確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常，維修及時(shí)，使業(yè)主、客戶享受更完善的服務(wù)。安全管理人員必須熟悉大廈情況，規(guī)范安全保衛(wèi)程序，文明服務(wù)、禮貌執(zhí)勤。 停車管理服務(wù)：大廈建有停車場(chǎng)，保證 24 小時(shí)為住戶開放，并實(shí)行智能化監(jiān)控管理。 “三種模式” 分別是：“業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的共管模式”、“寓管理 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 48 服務(wù)之中的模式”、“無(wú)人化管理模式”。 附件： 程序文件或作業(yè)指導(dǎo)清單 序號(hào) 編 號(hào) 名 稱 01 文件控制程序 02 文件控制細(xì)則 03 質(zhì)量體系文件分類 (發(fā)放 )表 04 重要資料控制程序 05 重要資料一覽表 06 人力資源調(diào)配管理辦法 07 各類員工考核及獎(jiǎng)懲辦法 08 質(zhì)量記錄控制程序 09 質(zhì)量記錄一覽表 10 員工培訓(xùn)程序 11 崗位任職要求 12 合同評(píng)審程序 13 常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表 14 采購(gòu)管理程序 15 A類物資清單 16 A類物資指定的供應(yīng)商或建議品牌名單 17 設(shè)備 (服務(wù) )合格 分承包方名單 18 公用設(shè)施和服務(wù)過(guò)程的標(biāo)識(shí)辦法 19 裝修管理程序 20 公共預(yù)警信息發(fā)布程序 21 入住手續(xù)辦理程序 22 工程遺留問(wèn)題處理程序 23 房屋移交驗(yàn)收程序 24 服務(wù)質(zhì)量統(tǒng)計(jì)、分析評(píng)定程序 25 不合格服務(wù)的識(shí)別及處理程序 26 糾正和預(yù)防措施實(shí)施程序 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 49 27 重大質(zhì)量事故的處理程序 28 顧客投訴處理辦法 31 保安工作管理程序 32 保安崗位管理辦法 33 保安員及保安設(shè)備管理程序 34 閉路監(jiān)控系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書 35 管理處鑰匙管理程序 36 消防管理程序 37 高空作業(yè)吊裝重