【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 4102 號(hào) 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 深規(guī)土規(guī)許字 0520210133 、052021013 0520210232 號(hào) 結(jié)論 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)手續(xù)均遵守國(guó)家和深圳市相關(guān)法律、法規(guī)，按照建設(shè)工程程序進(jìn)行，手續(xù)齊備、合法。 可行性研究結(jié)論 潛龍?chǎng)蚊▓@項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 5 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面因受到鎮(zhèn)政府的大力扶持、發(fā)展，加之地價(jià)便宜、 4 號(hào)地鐵的建設(shè)等利好因素，吸引了各路開(kāi)發(fā)商前來(lái)圈地開(kāi)發(fā)，呈現(xiàn)前所未有的開(kāi)發(fā)高潮。同時(shí)，又因龍華地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較晚，市場(chǎng)不夠成熟，市政配套設(shè)施短期內(nèi)難以得到大的改善，面臨南山、布吉等區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的等因素的影響，龍華地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)、大需求的局面尚未形成，各開(kāi)發(fā)商 將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎入市、緩慢開(kāi)發(fā)的作風(fēng)。總的來(lái)看，龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)近期將繼續(xù)維持基本供求平衡。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)項(xiàng)目所處地段的現(xiàn)狀、項(xiàng)目的規(guī)模、項(xiàng)目的施工難度，以及開(kāi)發(fā)單位的經(jīng)驗(yàn)，在技術(shù)上沒(méi)有問(wèn)題的情況下，只要項(xiàng)目建設(shè)資金及時(shí)到位，預(yù)計(jì)于 2021 年第二季度項(xiàng)目一期開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，二期計(jì)劃于 2021 年第三季度動(dòng)工建設(shè)，三期計(jì)劃于2021 年第四季度動(dòng)工建設(shè)，四期計(jì)劃于 2021 年第一季度動(dòng)工建設(shè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)期總共為 2 年，可以在 2021 年第一季度正式交付使用。 投資估算和資金籌措 投 資估算 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為 44,932 萬(wàn)元。 潛龍?chǎng)蚊▓@項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 6 資金籌措 項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資及銷(xiāo)售回款。項(xiàng)目總投資為 44,932 萬(wàn)元資金，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自有資金、銀行融資、銷(xiāo)售收入，其中自有資金 6000 萬(wàn)元，銀行借款10,600 萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入萬(wàn)元。 項(xiàng)目資金來(lái)源表 序號(hào) 項(xiàng)目 資金 (萬(wàn)元 ) 比例 1 自有資金 15,614 35% 2 銀行貸款 10,600 24% 3 銷(xiāo)售收入 18,718 41% 4 其他來(lái)源 0 0% 5 總投資 44,932 100% 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)合法 潛龍?chǎng)蚊▓@項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；目前，項(xiàng)目土地使用權(quán)取得合法，地價(jià)款已全部付清，正在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)的辦理，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自有資金、銀行貸款和銷(xiāo)售回款， 后續(xù)資金有保證。 潛龍?chǎng)蚊▓@項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 7 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 1 總占地面積（ ㎡ ） 2 總建筑面積（ ㎡ ） 3 項(xiàng)目總投資 (萬(wàn)元 ) 44,932 4 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 63,429 5 毛利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 13,359 6 稅后利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 11,355 7 投資利潤(rùn)率 % 8 內(nèi)部收益率： IRR % 9 凈現(xiàn)值： NPV(萬(wàn)元 ) 9,118 10 動(dòng)態(tài)投資回收期 (季度 ) 11 貸款償還期 (年 ) 2 注：本項(xiàng)目的住宅銷(xiāo)售率為 95%，商業(yè)銷(xiāo)售率為 85%，未考慮未來(lái)停車(chē)位可能的銷(xiāo)售收入。 綜上所述，本項(xiàng)目地理位 置優(yōu)越，開(kāi)發(fā)單位實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，而當(dāng)前適值龍華蓬勃發(fā)展時(shí)期，因而開(kāi)發(fā)單位此時(shí)開(kāi)始進(jìn)入本項(xiàng)目是合適并且是十分可行的。 潛龍?chǎng)蚊▓@項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 8 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 全國(guó)投資環(huán)境 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值躍上 11 萬(wàn)億元的新臺(tái)階，達(dá)到 萬(wàn)億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％。 各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)情況見(jiàn)下圖 : 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 050000100000150000GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）產(chǎn)值（億元）%%%%%%GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率（% ）潛龍?chǎng)蚊▓@項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 9 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭 在 2021 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)持續(xù)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快、居民收入 水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場(chǎng)體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落 2021 年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅較小，但企業(yè)間的差異很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加快，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。 房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落 由國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究 所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出， 2021 年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)；房改以及相關(guān)的政策效益經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。 品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入 以品牌為核心的重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地潛龍?chǎng)蚊▓@項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 10 產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中出露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣經(jīng)營(yíng)品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。 2021 年，房地產(chǎn)業(yè)將 秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。 停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu) 為切實(shí)保護(hù)土地資源，維護(hù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性 ,規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)， 2021年 2 月 18 日，國(guó)土資源部就“清理各類(lèi)園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題”發(fā)出緊急通知。嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫(xiě)字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動(dòng)蕩帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)。過(guò)量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。普通住宅價(jià)格上漲過(guò)快 的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。 中國(guó)人民銀行下發(fā)文件加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理（銀發(fā)[2021]121 號(hào) ），其要點(diǎn)如下： 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途； 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房的需要； 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理； 潛龍?chǎng)蚊▓@項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 11 充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需要的調(diào)節(jié)作用； 加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理； 切實(shí)加強(qiáng) 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 （國(guó)發(fā)[2021]18 號(hào)），鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大力發(fā)展 ,要點(diǎn)如下： ? 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； ? 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（加強(qiáng)普通商品住宅供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； ? 改革住房制度，健全市場(chǎng)體系（搞活住房二級(jí)市場(chǎng)、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)）； ? 發(fā)展住房貸款，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸 款管理）； ? 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； ? 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。 深圳市投資宏觀背景 深圳市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，人均 GDP 居全國(guó)大中城市首位 潛龍?chǎng)蚊▓@項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 12 統(tǒng)計(jì)顯示，深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，總體運(yùn)行良好， 2021 年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，在全國(guó)大中城市中繼續(xù)穩(wěn)居第 4 位，比上年同期增長(zhǎng) 15%，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng) 15%，比預(yù)期目標(biāo)高出 3個(gè)百分點(diǎn)。人均 GDP 達(dá) 46003元，折合 5558 美元。深圳人均 GDP 位全國(guó)大中城市首位。 部分城市人均 GDP 比較 城市 深圳 北京 上海 人均 GDP（元 /人） 46,003 27,746 40,524 房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期 由國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。根據(jù)人均 GDP 來(lái)判斷，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。 國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值關(guān)系表 單位：美元 發(fā)展時(shí)期 啟動(dòng)期 緩慢發(fā)展期 快速增長(zhǎng)期 發(fā)展速度放緩直 至停滯不前 人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000 深圳近期人均 GDP 變化表 單位：美元 年份 1993 1997 1998 1999 2021 2021 2021 人均GDP 1,953 3,699 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 潛龍?chǎng)蚊▓@項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 13 人均住房支出呈上升態(tài)勢(shì) 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新公布調(diào)查顯示， 2021 年深圳居民人均可支配收入為 24， 941 元，同比增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)性支出達(dá) 18，926 元，實(shí)際增長(zhǎng) %。隨著生活水平的提高和信貸消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，部分有條件的居民已實(shí)現(xiàn)了二次置業(yè)，因此購(gòu)房支出呈 上升態(tài)勢(shì)：人均購(gòu)房與建房支出為 2， 元，比上年上升 13%。 物業(yè)投資政策分析 重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持 深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)提出了新的需求。城市對(duì)外開(kāi)放水平不斷提高，形成全方位開(kāi)放的格局。政府加大投資力度，建成了一批重點(diǎn)市政工程，如濱海大道、中心花園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國(guó)際花園城市。六大市政工程及地鐵工程建設(shè)正在進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。 房地產(chǎn) 相關(guān)政策趨勢(shì) 2021 年深圳市安居房正式上市交易，國(guó)家 《 商品房銷(xiāo)售管理辦法 》 出臺(tái)，深圳市六項(xiàng)吸引人才的重大措施公布實(shí)施，深圳進(jìn)一步規(guī)范土地交易市場(chǎng)并于近期公布 《 關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定 》 ，這一系列的政潛龍?chǎng)蚊▓@項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 14 策，將進(jìn)一步規(guī)范深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，有利于擴(kuò)大置業(yè)群體、置業(yè)次數(shù)，降低住宅成本，從而刺激住宅消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。 深圳市將嚴(yán)格控制土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量將控制在 12 平方公里以內(nèi)；加強(qiáng)土地資源管 理。土地供應(yīng)規(guī)模適度，結(jié)構(gòu)更趨合理，優(yōu)先保證了招商引資、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地需求。同時(shí)，還將加大土地清理力度，收回逾期未開(kāi)發(fā)用地。 城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位 根據(jù) 《 深