【正文】 潛龍 C 型：在坂田高科技企業(yè)上班的 IT 人士 D 型：生活在龍華片區(qū)或周邊區(qū)域，已有物業(yè)，家庭收入穩(wěn)定的人士，包括公房住戶及當(dāng)?shù)卦【用?。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 29 三、項目分析及評價 地塊解析 交通條件 本項目地塊位于民治大道地段（臨民豐路），距深圳市中心僅十幾分鐘車程，交通十分便捷。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 24 陽光美地 .東源閣 21221 60% 8488 綠茵華庭 19797 70% 5939 潛龍花園 .惠寧閣 15159 80% 3031 豐澤湖山莊 128040 95% 6402 馨園二期 58552 50% 29276 四紀(jì)春城一期 50646 95% 2532 風(fēng)和日麗三期 41797 95% 2089 錦繡江南一期 80974 95% 4048 蘋 果園 62740 15% 53329 樺潤馨居 11978 50% 5989 金龍華廣場二期 9000 80% 1800 合計 700477 227925 需求分析 龍華置業(yè)者主要為龍華本地大中企業(yè)和關(guān)內(nèi)福田區(qū)的普通白領(lǐng)人士，其次為龍華大中企業(yè)的中高級管理人員、私營企業(yè)主和個體戶。自身質(zhì)素的提升，奠定了關(guān)外市場主流地位的基礎(chǔ)。 ? 市房地產(chǎn)價格整體呈上升趨勢，但價格總體保持小幅增長，上漲幅度不大且總體平穩(wěn)。 城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位 根據(jù) 《 深圳市總體規(guī)劃（ 19962021） 》 ，深圳市城市發(fā)展總目標(biāo)是：具有全國意義的綜合性經(jīng)濟特區(qū)，以集裝箱運輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補的以金融、商貿(mào)、運輸、信息、旅游為優(yōu)勢的中心城市，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，電子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)基地；把深圳建設(shè)成為一個園林式花園城市，成為我國進(jìn)一步對外開放的“窗口”。人均 GDP 達(dá) 46003元，折合 5558 美元。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落 2021 年房地產(chǎn)投資增長明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅較小，但企業(yè)間的差異很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加快，房地產(chǎn)企業(yè)加強聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。 項目建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)項目所處地段的現(xiàn)狀、項目的規(guī)模、項目的施工難度，以及開發(fā)單位的經(jīng)驗，在技術(shù)上沒有問題的情況下，只要項目建設(shè)資金及時到位，預(yù)計于 2021 年第二季度項目一期開始動工建設(shè)，二期計劃于 2021 年第三季度動工建設(shè)，三期計劃于2021 年第四季度動工建設(shè)，四期計劃于 2021 年第一季度動工建設(shè)，開發(fā)建設(shè)期總共為 2 年，可以在 2021 年第一季度正式交付使用。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 2 深圳市潛龍實業(yè)有限公司下設(shè)建筑、房地產(chǎn)銷售、客戶、物業(yè)管理等專業(yè)配套部門和子公司，公司本部擁有員工 100 余人。 開發(fā)公司情況簡介表 企業(yè)名稱 深圳市潛龍實業(yè)有限公司 住 所 深圳市福田區(qū)深南中路國際科技大廈 6 層 法定代表人 杜升 企業(yè)類型 有限責(zé)任公司 注 冊 號 4403012021915 注冊資本 3800 萬元 營業(yè)期限 自 1993 年 4 月 21 日至 2033 年 4 月 21 日 成立日期 1993 年 4 月 21 日 資質(zhì)等級 2021 年綜合開發(fā)企業(yè)第 146 名 經(jīng)營范圍 興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、?？?、專賣商品）；在全市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 5 市場預(yù)測 龍華房地產(chǎn)市場一方面因受到鎮(zhèn)政府的大力扶持、發(fā)展，加之地價便宜、 4 號地鐵的建設(shè)等利好因素，吸引了各路開發(fā)商前來圈地開發(fā)，呈現(xiàn)前所未有的開發(fā)高潮。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 8 二、項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2021 年國民經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上 11 萬億元的新臺階，達(dá)到 萬億元，按可比價格計算，比上年增長 ％。 《 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 （國發(fā)[2021]18 號），鼓勵房地產(chǎn)市場大力發(fā)展 ,要點如下： ? 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； ? 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（加強普通商品住宅供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理等）； ? 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)）； ? 發(fā)展住房貸款，強化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔(dān)保機制、加強房地產(chǎn)貸 款管理）； ? 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； ? 加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。 深圳市將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量將控制在 12 平方公里以內(nèi)；加強土地資源管 理。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 18 年的 23％高增長回復(fù)到 1998 年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。可見關(guān)外房地產(chǎn)市場需求相對關(guān)內(nèi)不斷上升 ； 7) 品牌地產(chǎn)商進(jìn)駐 ： 目前，深圳的主流開發(fā)商進(jìn)軍關(guān)外市場已是大勢所趨。從其分布格局來看，在商品住宅分布規(guī)劃方面難度較大，相應(yīng)樓盤的檔次、市場定位等也比較混亂，體現(xiàn)出龍華房地產(chǎn)市場尚處于成長期，有待發(fā)展、成熟。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 28 區(qū)域市場價格走勢 近年來，隨著龍華房地產(chǎn)不斷發(fā)展，市政設(shè)施 建設(shè)的相繼開展，龍華片區(qū)樓盤均價已上升為 3400 元 /平方米，增長很快，但仍僅為梅林片區(qū)市場價格的二分之一，物業(yè)價格上漲空間較大。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 33 四、市場定位 項目定位 產(chǎn)品定位： 本項目檔次定位為片區(qū)內(nèi)中檔大眾精品住宅（小住宅、大社區(qū)）。 （ 3） 建筑安裝工程費 ： 主要包括 主體 工程費、附屬工程費和室外工程費。詳見附表 。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 35 五、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計劃說明 根據(jù)委托方提供的資料，潛龍鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 30 ? 建筑間距：滿足日照及消防間距要求 ? 建筑高度或?qū)訑?shù)：高層 ? 建筑退紅線距離滿足各側(cè)大于等于 6 米 ? 車輛出入口：民豐路 ? 人行出入口：民豐路 ? 公共通道出入口：民豐路 地塊編號： A8070043 ? 建筑間距：滿足日照及防火要求 ? 建筑高度或?qū)訑?shù)：多、高層 ? 建筑退紅線距離：臨市政路≥ 5 米，臨小區(qū)路≥ 3 米，并以審定的總圖為準(zhǔn) ? 車輛出入口：民治大道、民豐路 ? 人行出入口：民治大道、民豐路 ? 公共通道出入口：民治大道、民豐路 地塊編號： A8070044 ? 建筑間距：滿足日照及防火要求 ? 建筑高度或?qū)訑?shù)：多、高層 ? 建筑退紅線距離：各邊臨市政路≥ 5 米，并以審定的總圖為準(zhǔn) ? 車輛出入口：民治大道、民豐路 ? 人行出入口：民治大道、民豐路 ? 公共通道出入口 ：民治大道、民豐路 潛龍 潛龍鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 21 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 地理位置 龍華位于寶安區(qū)東南部，東瀕龍崗布吉街道辦，北與觀蘭街道辦接壤，西連石巖街道辦，西南臨南山區(qū)，南靠福田區(qū)，距離深圳市區(qū) 12 公里，總面積 98 平方公里，是深圳中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)。 ? 房地產(chǎn)市場 “外移 ”日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場的重點區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 15 目標(biāo)二：強化城市集約發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟、社會與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展； 目標(biāo)三：實現(xiàn)城市發(fā)展空間的戰(zhàn)略拓展與整合，提升城市整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量； 目標(biāo)四：培育新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級； 目標(biāo)五：建立城市綜合交通運輸體系，緩解機動化迅速發(fā)展帶來的交通壓力。根據(jù)人均 GDP 來判斷，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長期。 品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心的重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地潛龍鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 6 資金籌措 項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資及銷售回款。該公司于 2021 年及 2021年兩度入選《中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大全》。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 2 施工橫道圖 ..................................................................................................... 35 六、投資估算及資金籌措 .................................................................................... 36 項目總投資估算 .............................................................................................. 36 投資總額 ................................................................................................. 36 資金籌措 ........................................................................................................ 37 投資使用計劃 ................................................................................................. 38 七、銷售及經(jīng)營收入測定 .................................................................................... 39 各類物業(yè)銷售收入估算 ................................................................................... 39 項目銷售回款計劃 ......................................................