【文章內(nèi)容簡介】 圍，大力引進域外資源、資本、人才和技術(shù)，努力提高對外開放水平。一是進一步加大招商引資力度，努力擴大利用外資的規(guī)模。繼續(xù)推行招商引資目標(biāo)責(zé)任制，建立完善招商引資激勵機制，加 強與省內(nèi)外、國內(nèi)外企業(yè)、金融界、商會的聯(lián)系和協(xié)作，多渠道開展投資洽談，全過程抓好項目落實，確保引進資金 ，力爭達到 5億元。同時，積極采取項目融資、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，加快利用外資發(fā)展經(jīng)濟和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，努力提高招商引資工作的成效和水平。二是進一步擴大對外貿(mào)易，積極開展對外經(jīng)濟技術(shù)交流與合作。認(rèn)真研 究國際市場和新的出口退稅政策，完善企業(yè)出口服務(wù)體系，支持企業(yè)調(diào)整出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，擴大出口產(chǎn)品規(guī)模，千方百計開拓國際市場；積極開展對外工程承包、裝備制造和勞務(wù)輸出，不斷拓寬發(fā)展空間。支持金川集團公司等企業(yè)拓展國外資源，擴大企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模。 （五）加強基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，推動人與自然的和諧發(fā)展。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，重點組織實施好以金武公路、金雅公路、永民公路為主的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，以灌區(qū)改造、病險水庫加固、人飲解困、節(jié)水工程為主的水利基礎(chǔ)設(shè)施項目，以及信息、通信、能源和社會事業(yè)等方面的基礎(chǔ)設(shè)施項目。同時 ，積極配合省上做好金永高速公路的前期工作。 三、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀 (一 )、基本情況 金川自 1958年發(fā)現(xiàn)特大型硫化銅鎳礦后，開始大規(guī)模 的開發(fā)建設(shè)。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，于 1981年 2月成立了甘肅省轄地級市 —— JC市。建市二十多年來，歷屆政府始終堅持 “ 城市發(fā)展要緊緊圍繞鎳基地的建設(shè)，最有效的為工業(yè)生產(chǎn)和人民生活服務(wù) ” 的指導(dǎo)思想，在第一版城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，目前市區(qū)規(guī)劃面積 42平方公里，建成工業(yè)、生活小區(qū) 38個，城市路網(wǎng)骨架已基本形成，市政管網(wǎng)配套設(shè)施趨于完善，文化、體育、交通、郵電通訊設(shè)施發(fā)展迅速，城市環(huán) 境日趨整潔優(yōu)美，綜合服務(wù)功能逐步增強。 （二）、城市總體規(guī)劃編制情況 JC市城市規(guī)劃的編制，總體上經(jīng)歷了三個過程。 （ 1）建市前的初步規(guī)劃 —— 工礦區(qū)規(guī)劃（ 70年代） JC市的形成和發(fā)展始于鎳礦的開發(fā)。上世紀(jì) 50年代，開始了礦山、工廠的籌建。 60年代初期，金川公司組織編制過幾次城鎮(zhèn)規(guī)劃，但當(dāng)時的規(guī)劃是以礦產(chǎn)開發(fā)為主，堅持城鎮(zhèn)建設(shè)為工業(yè)服務(wù)的原則，圍繞金川公司工礦企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展，規(guī)劃了工礦區(qū)（即現(xiàn)在的市區(qū) 1~5號小區(qū)），確定出三條主要道路（即現(xiàn)在的北京路、金川路、蘭州路）。經(jīng)八冶公司、金川公司 20多年的建設(shè)發(fā) 展，到 70年代末，初步形成了一定的城鎮(zhèn)規(guī)模。由于城鎮(zhèn)建設(shè)與工業(yè)生產(chǎn)沒有同步進行，存在城鎮(zhèn)用地不合理；功能分區(qū)不明確，工業(yè)區(qū)和生活居住區(qū)相互混雜；城鎮(zhèn)道路、給排水、電力均不配套；商業(yè)服務(wù)、文化體育設(shè)施不齊全；環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化設(shè)施差；城鎮(zhèn)功能很不完善等方面的問題。 （ 2）城市總體規(guī)劃（第一版）的編制 1981年建市后，為了更快地發(fā)展、開發(fā)鎳基地，省、市領(lǐng)導(dǎo)將編制科學(xué)合理的城市規(guī)劃列為建設(shè)現(xiàn)代化城市的首要任務(wù)。 1981年 7月，省政府組織省建委、 JC市籌委會、金川有色金屬公司、第八冶金建設(shè)公司等有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和城市規(guī)劃 方面的專家及工程技術(shù)人員，第一次召開了關(guān)于 JC市城市建設(shè)的專題會議，對城市選址等主要問題進行討論。大家認(rèn)為 JC市的成立是鎳基地建設(shè)發(fā)展的結(jié)果，且城市和工業(yè)一體化有利于城市的發(fā)展，因此將市址選在金川鎮(zhèn)。此方案于 1982年 4月經(jīng)省建委正式批準(zhǔn)。 （ 3）城市總體規(guī)劃修編 近年來，隨著城市建設(shè)的發(fā)展和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，“ 以人為本，優(yōu)化人居環(huán)境，著眼大開發(fā)建設(shè)投資環(huán)境 ” 已成為JC市城市經(jīng)濟、社會發(fā)展的必然趨勢，這對城市規(guī)劃的觀念和內(nèi)容提出了新的更高的要求。同時，城市總體規(guī)劃（第一版）所確定的城市性質(zhì)已不能滿足當(dāng)前 與長遠(yuǎn)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展的需要，城市人口、用地規(guī)模預(yù)測欠科學(xué)性，城市布局與功能分區(qū)不夠明確，缺少對市區(qū)中心、商業(yè)中心、城市景觀和主要客運樞紐、廣場、停車場的規(guī)劃以及近郊區(qū)居民點建設(shè)規(guī)劃管理的闡述，在深度和廣度上已不能適應(yīng)城市發(fā)展的需要。另外，按照建設(shè)部關(guān)于城市總體規(guī)劃實施十年左右應(yīng)作補充調(diào)整和修編的有關(guān)規(guī)定，加之第一版總體規(guī)劃實施已至規(guī)劃末期，為了確保城市總體規(guī)劃的先導(dǎo)作用， JC市于 1999年 8月編制了《 JC市城市總體規(guī)劃修編大綱》。 《 JC市城市總體規(guī)劃 (2000— 2020年 )》確定的城市性質(zhì)為“ 全市政治 、經(jīng)濟、文化、科技、商貿(mào)中心；以有色金屬生產(chǎn)、 無機化工、能源和其它輔助工業(yè)配套的園林化（具有西部戈壁特色，符合當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境實際）現(xiàn)代化（在資源開發(fā)和經(jīng)濟發(fā)展中依靠科學(xué)技術(shù)）工業(yè)城市；甘肅省河西地區(qū)經(jīng)濟中心城市之一 ” 。城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地范圍仍為第一版城市總體規(guī)劃所確定的規(guī)劃范圍，城市總體布局為 “ 一心（人民文化廣場）、三軸（新華路、金川路和北京路）、三區(qū)（新華路以南的老區(qū)、新華路以北的新區(qū)和開發(fā)區(qū)） ” 。 經(jīng)過修編的城市總體規(guī)劃，在城市功能、地位、城市特點、城市發(fā)展方向等方面，繼承了第一版總體規(guī)劃的合理成份，體現(xiàn)了城市發(fā)展的延續(xù)性和協(xié)調(diào)性。同時，對原城市規(guī)劃布局作出了適當(dāng)調(diào)整，力求與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展相一致，與城市的功能和地位相統(tǒng)一，與環(huán)境保護和生態(tài)平衡相協(xié)調(diào)，努力做到對城市的發(fā)展具有指導(dǎo)性和超前性。主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 指導(dǎo)思想更加明確，貫徹 “ 有利生產(chǎn)、方便生活 ” 和 “ 保護環(huán)境、造福人民 ” 的方針，提出了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、營造人居環(huán)境，加強城市生態(tài)建設(shè)等一系列的指導(dǎo)原則。 城市性質(zhì)中增加了 “ 園林化 ” 城市概念，并以地方立法形式確立了建設(shè)目標(biāo)。 明確了城市在區(qū)域建設(shè)中的地位。城市定位為 “ 甘肅省河西地區(qū)經(jīng)濟中心 城市之一 ” ，即：通過資源優(yōu)勢、人才技術(shù)優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，帶動和輻射周邊地區(qū)，更好地為甘肅經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)，不斷壯大自己。 正確分析了影響和制約城市發(fā)展的因素。科學(xué)預(yù)測城市化發(fā)展，合理制定人口規(guī)模和用地規(guī)模，使城市規(guī)模與城市功能配套建設(shè)相統(tǒng)一。 修編的城市總體規(guī)劃增加了規(guī)劃實施和管理的具體措施，使規(guī)劃更趨完善，突出了規(guī)劃的法律地位，為更好地實施和管理提供了充分的執(zhí)法依據(jù)。 所以從城市總體規(guī)劃方面來看， 花園 住宅小區(qū)的建設(shè)是非常符合城市總體規(guī)劃的。 （三）、城市建設(shè)情況 20多年來， JC市城市建設(shè)始終貫徹 “ 由內(nèi) 向外，由南到北，緊湊集中，協(xié)調(diào)發(fā)展 ” 的方針，不論城市功能分區(qū)、道路建設(shè)，還是城市發(fā)展用地等方面，都以規(guī)劃為指導(dǎo)，對城市經(jīng)濟、社會發(fā)展起到了積極地推動作用。 （ 1）、堅持以道路建設(shè)為重點，加快了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。按照 “ 以道路為框架進行城市建設(shè)，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動城市發(fā)展 ” 的城市建設(shè)指導(dǎo)思想，市上從原工礦區(qū)的實際出發(fā)，制定了基礎(chǔ)設(shè)施先行的建設(shè)方針，拉開了大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的序幕。對外交通方面：徹底改造了河永公路、金永公路，使對外交通的瓶頸制約大為減緩。城市道路方面：按照 “ 重車道與路燈同步建設(shè)，輕車道、人行道 視資金狀況分步配套 ” 的原則，先后新建和拓建了新華路、公園路、永昌路等 15條城市主次干道。截止2002年底，已建成城市道路總長 98公里，面積 ， 城市骨架初具規(guī)模。實現(xiàn)了客貨分流，形成了城市環(huán)路，方便了人民生活，便利了城市交通。城市給排水方面：重點建成了設(shè)計日供水能力 10萬噸的城市供水工程，敷設(shè)城市輸配水管線 137公里，城市年生活用水量達 1745萬立方米。敷設(shè)排水管線 151公里，排水網(wǎng)絡(luò)初步形成。目前正在建設(shè)日處理污水 8萬立方米的城市污水處理廠。同時，市區(qū)部分區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了集中供熱，供熱面積達。 （ 2）、堅持以加快城市住宅建設(shè)為基礎(chǔ)，不斷改善了城市居民生活條件。近年來， JC市在堅持統(tǒng)一規(guī)劃、多方集資、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則下，使城市住宅建設(shè)的步伐不斷加快，有效地改善了城市居民居住條件和居住環(huán)境。目前，市區(qū)已建成住宅小區(qū) 22個，住宅建筑面積由 1980年的 2002年底的 ，人均居住面積 ，切實提高了城市居民的生活質(zhì)量。（附 JC市歷年社會固定資產(chǎn)投資表） 歷年全社會固定資產(chǎn)投資 年 份 (年 ) 全社會固定資產(chǎn)投資合計 其中 基本建設(shè) 更新改造 1981 4793 2934 1859 1982 7788 6330 1458 1983 11704 10314 1390 1984 16551 14186 2023 1985 23575 19651 3563 1986 18710 13641 5023 1987 18879 13430 5418 1988 29566 20562 8501 1989 30600 23296 7229 1990 34649 25761 8023 1991 59396 42073 11953 1992 72441 50697 17412 1993 84249 57645 18459 1994 88303 64368 17542 1995 117491 74237 41072 1996 59644 16417 27943 1997 74705 43227 25972 1998 77619 42731 20344 1999 95842 52827 24080 2000 109379 56680 35471 2001 150449 52935 51801 （ 3）、 堅持以村鎮(zhèn)建設(shè)為補充，積極推進了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進程。 JC市轄一縣一區(qū)，共 12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 136個行政村，其中建制鎮(zhèn) 8個。近年來，我市加強了村鎮(zhèn)規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的步伐進一步加快，城市化水平達到 ％。全市建成各類小康住宅 22885戶（套），其中不同風(fēng)格的小康樣板樓 800多棟，農(nóng)村人均房屋面積達 。 （四）、 JC市城市發(fā)展存在的基本問題 JC經(jīng)過建市以來的大規(guī)模建設(shè)，以鎳基地為龍頭的 JC地方區(qū)域經(jīng)濟體系開始形成，城市的綜合服務(wù)功能也初步形成，一座具有現(xiàn)代化風(fēng)貌的戈 壁新城已經(jīng)在祖國西部崛起。然而，在創(chuàng)造輝煌的同時，也鑄就了一系列不可回避而又迫切需要解決的突出問題。一是資源性城市的可持續(xù)發(fā)展。二是第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，制約了城市功能的發(fā)揮。三是城市二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)突出，影響了城市經(jīng)濟的發(fā)展。同時，國家企業(yè)與地方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之間沒有形成相互滲透、相互融合、相互促進的城市經(jīng)濟體系。四是由于我市是 隨著工礦企業(yè)的發(fā)展而興起的工業(yè)城市，在城市發(fā)展和企業(yè)發(fā)展過程中，無論是發(fā)展方針、發(fā)展目標(biāo)的統(tǒng)一，還是發(fā)展方向、發(fā)展重點的確立上，都客觀地存在一些不協(xié)調(diào)性和不一致性，這對更好地規(guī)劃城市、建設(shè)城市 是有一定影響的。五是作為一個資源型的工礦城市，因城市煙塵污染超標(biāo)，使大氣環(huán)境質(zhì)量下降，城市生態(tài)環(huán)境受到破壞。同時，工業(yè)廢水和規(guī)劃區(qū)的尾礦池由于不能得到綜合治理，對周圍的植被和郊區(qū)農(nóng)作物及城鄉(xiāng)居民的身體健康造成了嚴(yán)重影響，生態(tài)環(huán)境的惡化也影響了城市的發(fā)展和景觀。六是 JC市作為全國嚴(yán)重的干旱缺水城市之一，包括重復(fù)利用水量，人均水資源只有 1317立方米 /年，遠(yuǎn)低于全國及全省人均水平（不易大規(guī)模進行城市擴張、多增加流動人口，農(nóng)業(yè)人口分布達到三分之一務(wù)農(nóng)、三分之一從事農(nóng)產(chǎn)品加工、三分之一勞務(wù)輸出）。水資源不僅制約著城 市人民生活水平的進一步提高，而且嚴(yán)重約束了城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市建設(shè)的規(guī)模。七是城市對外交通已成為制約城市發(fā)展的瓶頸，發(fā)展交通基礎(chǔ)設(shè)施是加快發(fā)展經(jīng)濟的迫切需要。市區(qū)對外僅有一個出口，加之交通條件基礎(chǔ)薄弱，又偏離蘭新鐵路和國道 312線。這些不利因素，使 JC市在河西走廊中段的經(jīng)濟優(yōu)勢未能轉(zhuǎn)化為區(qū)位優(yōu)勢，沒有產(chǎn)生應(yīng)有的輻射和帶動作用（建設(shè)至青海、銀川、阿右旗、武威、山丹公路，形成東西南北的交通網(wǎng)絡(luò)）。 總體來說 JC市的房地產(chǎn)市場剛剛起步，通過對已經(jīng)開盤的項目看，本地的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種供需兩旺的勢頭。 2020年整體 市場需求量將繼續(xù)加大，與此同時，由于 JC經(jīng)濟的快速發(fā)展和環(huán)保的新型居住概念對 JC市民的刺激作用，廣大市民對于居住條件的要求越來越高， JC房地產(chǎn)市場蘊含著巨大潛力。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，許多外地開發(fā)商紛至沓來，許多企業(yè)看好 JC房地產(chǎn)市場 ,他們在 JC房地產(chǎn)開發(fā)中嘗到了甜頭，正蓄勢待發(fā)，制定雄心勃勃的開發(fā)計劃。 JC房地產(chǎn)開發(fā)目前呈現(xiàn)出兩個發(fā)展趨勢：一是由鬧市區(qū)開始向近郊區(qū)發(fā)展；二是居民由過去只求擁有一套住房的簡單要求，開始追求住宅的周邊環(huán)境，外地開發(fā)商進入 JC，帶來新的建筑產(chǎn)品和管理模式。由于外地發(fā)展商的進入 ，產(chǎn)品檔次不斷提高，使剛剛起步的 JC房地產(chǎn)市場競爭變的激烈。在供應(yīng)量和需求量同時增長的時期，要求開發(fā)商具有較高的操作水平和創(chuàng)造能力，適合發(fā)展趨勢的住宅產(chǎn)品將會獲得巨大市場機會。 四、 JC市房地產(chǎn)市場形勢分析 房地產(chǎn)市場管理基本情況 近年來， JC市商品房開發(fā)建設(shè)也逐年上升，目前市區(qū)人均居住面積 ，農(nóng)民生活用房面積 。根據(jù)市場調(diào)查， JC市大部分住房仍是早期本地企業(yè)為職工所修建的廉價福利房設(shè)計早已過時，無法滿足現(xiàn)代人們的生活、居住需求和品味