【正文】 項(xiàng)目看，本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一種供需兩旺的勢(shì)頭。隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，許多外地開(kāi)發(fā)商紛至沓來(lái)，許多企業(yè)看好 JC房地產(chǎn)市場(chǎng) ,他們?cè)?JC房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中嘗到了甜頭，正蓄勢(shì)待發(fā)，制定雄心勃勃的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。由于外地發(fā)展商的進(jìn)入 ，產(chǎn)品檔次不斷提高，使剛剛起步的 JC房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變的激烈。 四、 JC市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理基本情況 近年來(lái)， JC市商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)也逐年上升，目前市區(qū)人均居住面積 ，農(nóng)民生活用房面積 。JC市幾乎沒(méi)有一個(gè)封閉式花園小區(qū)，目前 的住宅小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施更無(wú)從談起，這樣的居住環(huán)境與飛速發(fā)展的本地經(jīng)濟(jì)與人民生活水平極不相符，造成了大部分居民持幣待購(gòu)的局面，全市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。個(gè)人購(gòu)房比例明顯提高， 2000年個(gè)人購(gòu)房比例占總交易額的 ％，比 1996年提高近 20個(gè)百分點(diǎn)。按揭購(gòu)房己成住房消費(fèi)的主流，形成了一種消費(fèi)時(shí)尚。 3〉、對(duì)住房供應(yīng)要求逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變 以前人們?cè)谧》康男枨笊铣齼r(jià)格因素外主要考慮的因素是：在地理位置上要求市中心、在布局上大多數(shù)選擇兩室一廳，而很少考慮環(huán)境因素、小區(qū)綠化、物業(yè)管理等。在房型選擇上也逐步由經(jīng)濟(jì)、實(shí)用型向舒適型、多功能型、享受型轉(zhuǎn)變。人們?cè)谫?gòu)房時(shí)，除考慮商品房本身的因素外，普遍注重了開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和預(yù)購(gòu)商品房的用地、建設(shè)手續(xù)是否合法等問(wèn)題。 5〉、市場(chǎng)管理水平逐步提高 近年來(lái)，市房地產(chǎn)管理局在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理上， 堅(jiān)持 “ 管而不死，活而有序 ” 的原則，持續(xù)不斷地做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育、發(fā)展、管理工作。 6〉、房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定 在國(guó)家有關(guān)政策支持下， JC市采取一系列行之有效的措施來(lái)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，降低或取消有關(guān)稅費(fèi)，調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，平抑房地產(chǎn)交易價(jià)格，近兩三年來(lái)， JC市房地產(chǎn)買賣價(jià)格、租賃價(jià)格基本保持穩(wěn)中有升的良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。隨著房改的深入，金融的助動(dòng)，住房有效需求逐步增大。（附 JC市房屋施工面積、竣工面積表） 全社會(huì)房屋施工及竣工面積 單位 :萬(wàn)平方米 年 份 (年 ) 房屋施工面積 房屋竣工面積 住宅面積 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè) 1〉、房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯處于良好狀態(tài)。 2〉、個(gè)人住房消費(fèi)將會(huì)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，按揭購(gòu)房將成為主要購(gòu)買方式。隨著住房梯度消費(fèi)逐步為人們認(rèn)識(shí)和接受，住房一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)， 今年對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、存量住房的需求會(huì)有所增大。在住房消費(fèi)上將會(huì)逐步轉(zhuǎn)向環(huán)境、綠化、物業(yè)管理較好的小區(qū)住宅，逐步追求實(shí)力強(qiáng)，信 譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的品牌住房。 五、建設(shè)項(xiàng)目定位分析 市場(chǎng)調(diào)查 本市場(chǎng)調(diào)查選取對(duì)象主要參考類似項(xiàng)目和具有類似功能的區(qū)域價(jià)格。 本項(xiàng)目出售市場(chǎng)定位 1)、市場(chǎng)細(xì)分 在目前的商品房建設(shè)過(guò)程中，市場(chǎng)細(xì)分主要為住宅、商業(yè)用房?jī)深悺? 2)、目標(biāo)消費(fèi)群定位 住 宅： ※企業(yè)中層管理干部； ※政府機(jī)關(guān)工作人員； ※城區(qū)生產(chǎn)加工小業(yè)主； ※城區(qū)商人、 個(gè)體工商戶； ※城區(qū)舊房換新居一族； ※ JC市及下轄縣富裕的農(nóng)民一族； ※外來(lái)人口（餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、專業(yè)市場(chǎng)）。因而，本項(xiàng)目的消費(fèi)群體定位不能僅僅局限于 JC市，項(xiàng)目的消費(fèi)群實(shí)力不容忽視。 3）、產(chǎn)品定位 享受新文化 生活模式的花園住宅； 銷售方案 項(xiàng)目總銷售周期約為 2年，本項(xiàng)目計(jì)劃于 2020年 10— 11月進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)瑫r(shí)開(kāi)放售樓處。全部銷售工作預(yù)計(jì)在 2020年 2季度完成。而從目前 JC市房地產(chǎn)整體情況看，能于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生有力競(jìng)爭(zhēng)的目前只有綠城花園。但從另一方面來(lái)說(shuō)，由于兩個(gè)小區(qū)唇齒相鄰，兩個(gè)小區(qū)今年來(lái)在這片將共同開(kāi)發(fā) 1000余套住房，此處將成為 JC市最大的住宅群，竟會(huì)把這片地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)做大、做活，形成雙贏的良好局面。居住品質(zhì)在 JC當(dāng)?shù)剡€體現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境及小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施上，本項(xiàng)目采用以人為本的物業(yè)管理模式，小區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園、會(huì)所等和與生活相關(guān)的各項(xiàng)配套設(shè)施，大型生活會(huì)所，戶外活動(dòng)場(chǎng)地等，可以極大的方便居民的生活、休閑和全身心的放松，是 JC市高品質(zhì)花園式住宅的一個(gè)典范。 市政配套條件齊全 ： JC市實(shí)險(xiǎn)小學(xué)、 JC市第一中學(xué)、 JC師范學(xué)校、省廣播電視大學(xué) JC分校、北京 4中網(wǎng)校以及小區(qū)內(nèi)擬建的幼兒園。 ： 娛樂(lè)餐飲：小區(qū)周邊有規(guī)模和檔次較好的 JC飯店、郵政賓館 醫(yī)療衛(wèi)生：附近有建成的 JC市第二人民醫(yī)院。周邊商業(yè)配套設(shè)施較為齊全，并且整體的消費(fèi)水平適中。 項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目定位： 傳統(tǒng)文化與新型建筑結(jié)合的時(shí)尚居住社區(qū)； 產(chǎn)品定位： 享受新文化生活模式的花園住宅； 目標(biāo)市場(chǎng)：具有穩(wěn)定收入但是尚未置業(yè)的金川公司年輕職工最可能在本項(xiàng)目置業(yè)，他們向往具有良好居住品質(zhì)、能夠體現(xiàn)現(xiàn)代生活氣息的居住生活； JC市還具有相當(dāng)數(shù)量的持幣待購(gòu)者，這些人有的可能是因?yàn)榧彝ト丝诘脑黾有枰鼡Q大面積的住房，有的是因?yàn)閷?duì)原有住宅的不滿需要更換具有時(shí)代特征的新戶型住房等，這些人將成為本項(xiàng)目潛在的最大買家。 政策優(yōu)勢(shì) 隨著國(guó)家住房制度的改革，國(guó)務(wù)院于 1998年出臺(tái)了取消 福利分房的政策。房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，帶動(dòng)建材、裝飾、建筑等行業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)熱點(diǎn)。 該項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)建設(shè)得到了政府的大力支持，按 JC市政府2020年 5月 25日第七十一次常務(wù)會(huì)議紀(jì)要決定，免除該項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱增容費(fèi)。 服務(wù)優(yōu)勢(shì)：小區(qū)建設(shè)檔次高。花園 物業(yè)管理滲透高品位服務(wù)理念，使業(yè)主獨(dú)享尊貴。 甘肅固安金盛房地產(chǎn)有限公司通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的需求作全面、深入、細(xì)致的了解， 建立顧客滿意戰(zhàn)略，一切從業(yè)主需求出發(fā)，以業(yè)主滿意為管理服務(wù)為目標(biāo)。保證管理規(guī)范化和制度化。使人們?cè)诠?作、文化娛樂(lè)等各方面的品位需求均得到滿足。 小區(qū)以優(yōu)美的環(huán)境、合理的戶型結(jié)構(gòu)。 第四章 建設(shè)項(xiàng)目擬建規(guī)模 該項(xiàng)目建設(shè)用地約 ，約合 ，擬建建筑面積，共 30棟住宅以及座商場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施。本工程擬分二期進(jìn)行建設(shè)。其中：住宅 ，地下儲(chǔ)藏室 ，商鋪 ，會(huì)所 ，幼兒園 。 （一）規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 數(shù) 量 1 規(guī)劃用地面積 公頃 2 總居住戶數(shù) 戶 1006 3 總居住人數(shù) 人 3219 4 戶均人口 人 /戶 總建筑面積 平方米 其 中 住宅 平方米 地下儲(chǔ)藏室 平方米 17700 商業(yè) 平方米 會(huì)所 平方米 幼兒園 平方米 6 戶均建筑面積 平方米 /戶 7 建筑容積率 8 綠地率 % 9 停車位 個(gè) 138 第五章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地址 該項(xiàng)目建設(shè)選址為甘肅省 JC市金川區(qū)，該區(qū)是進(jìn)茶館市政府所在地。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、市政工程設(shè)施情況 供水 本建設(shè)項(xiàng)目的用水已與 JC市城市自來(lái)水公司達(dá)成供給協(xié)議，以滿足未來(lái)的用水需求。詳見(jiàn)附件 供熱 本項(xiàng)目熱源采用城市集中供熱。詳見(jiàn)附件 二、氣象、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況 氣象 JC市位于河西走廊東部，祁連山北麓，地處東經(jīng) 10104′— 10243′和北緯 3747′ — 3900′之間。 全境地勢(shì)西南高、東北低，地貌以高原山地為主，平原、綠 洲、戈壁、荒漠相間交交錯(cuò)排列，屬殘丘平川地帶。屬大陸性氣候，光照充足，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，春季回暖遲，秋季降溫急，晝夜溫差大。年平均氣溫 ℃，年日照 ，年積溫3127℃，年平均降水量 。層地埋深 ～ ，層厚 ～ 。 2）碎石土：灰褐色，碎石主要成分為石英質(zhì)砂巖、花崗巖及少量的長(zhǎng)石石英砂巖；磨圓度較差，多呈菱形；一般粒徑 10～ 150mm，最大粒徑 270mm；充填物主要為沙礫；中度鈣泥質(zhì)膠結(jié)；該層厚度大，未揭穿。 水文地質(zhì) 該場(chǎng)地地下水屬潛水，水位埋深較，本項(xiàng)目施工可不考慮地下水對(duì)建筑物基礎(chǔ)的影響。擬建場(chǎng)地地基土屬中硬土，場(chǎng)地類別為 II類場(chǎng)地。該地塊遠(yuǎn)離城市工業(yè)區(qū)，地處本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向的上風(fēng)口，空氣清潔，污染程度小，對(duì)于污染相對(duì)嚴(yán)重的 JC市而言，是一個(gè)難得的開(kāi)發(fā)高品質(zhì)風(fēng)景花園式居住小區(qū)的最佳地段。 二、設(shè)計(jì)依據(jù) JC市建設(shè)局 [建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) ]及第六次城市規(guī)劃設(shè)計(jì)審查會(huì)議紀(jì)要（金建規(guī)紀(jì) [2020]17號(hào)）。 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) [城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 ]及相關(guān)規(guī)范。 １、整體構(gòu)思 （ 1）、合理的功能分區(qū)，保證土地利用的最大化 泰安路為地段的主要車流來(lái)源，故在地段南側(cè)沿泰安路設(shè)置 商業(yè)及住區(qū)居民主入口，在泰安路與北京路交角處設(shè)置超市，從而提高地段的商業(yè)價(jià)值。入口正對(duì)的中心綠化面積達(dá) 4000多平方米，其中布置的噴泉與水景，造成視覺(jué)上的引導(dǎo)，圍繞景觀大道布置的活動(dòng)場(chǎng)地也為居民的娛樂(lè)活動(dòng)提供極為便利的條件。 地段為結(jié)合入口廣場(chǎng)作的大面積的方形組合綠地，環(huán)境宜人；地段東側(cè)住宅間的組團(tuán)綠地面向環(huán)形綠地開(kāi)敞，同時(shí)與環(huán)形綠地相互滲透，景致優(yōu)美，與東側(cè)果園形成了視覺(jué)和環(huán)境上的延續(xù) ；地段中的短板住宅位于環(huán)形綠化帶之中，感受環(huán)境帶來(lái)的愉悅；多層建筑布置靈活，圍繞出各種組團(tuán)綠地，尺度怡人。交通系統(tǒng) 交通組織依據(jù)安全、便利、可達(dá)的原則，合理的組織人流與車 流。小區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)形雙向機(jī)動(dòng)車道，分割地塊比較平均，有利于節(jié)省交通空間。 （ 2）、非機(jī)動(dòng)車系統(tǒng) 非機(jī)動(dòng)車可方便快捷的到達(dá)各個(gè)單元入口，宅間設(shè)置非機(jī)動(dòng)車停車位，地下室部分分散設(shè)置分戶的倉(cāng)儲(chǔ)作為非機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)等。整個(gè)步行系統(tǒng)點(diǎn)、線、面結(jié)合，貫穿整個(gè)小區(qū)，空間效果豐富，適宜居住人群休閑活動(dòng)。沿弧形綠化帶放射出各個(gè)綠化休閑廣場(chǎng)，注重與樓座形狀、體量的結(jié)合，通過(guò)植物的不同配置，形成各自的園林特點(diǎn)。同時(shí)注意選用抗旱樹(shù)種和灌木等，以適應(yīng)本地 區(qū)的干燥氣候條件。在每個(gè)組團(tuán)綠地中，除通過(guò)草地、鋪地、水面等平面因素進(jìn)行景觀營(yíng)造外，還通過(guò)樹(shù)木、噴泉、雕塑、燈柱、小型構(gòu)筑物等園林小品進(jìn)行空間上的合理搭配，從而使得自身景觀更為豐富的同時(shí)，各個(gè)組團(tuán)之間在視覺(jué)效果上更能相互滲透，增加景觀的層次性。 （二）、建筑特點(diǎn) 戶型設(shè)計(jì) 通過(guò)對(duì) JC市市民對(duì)于住宅需求的調(diào)查分析，以及從客戶組成、銷售面積要求、戶型組成比例、功能需要等方面進(jìn)行戶型設(shè) 計(jì)。 （ 2）、合理的平面布局 在進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)時(shí)，我們遵循以下原則： 板式住宅保證南北通風(fēng)，起居廳與主臥朝南，門廳、起居廳、各居室 、廚衛(wèi)等功能模塊面積分配合理、方便使用，干濕分區(qū)明確，入口處一般設(shè)置玄關(guān)，盡量減少戶內(nèi)的交通面積；保證完整的起居廳、餐廳等空間，三室和四室設(shè)置雙衛(wèi)，一般設(shè)置封閉陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)光室、家務(wù)陽(yáng)臺(tái)等輔助空間。 立面設(shè)計(jì) 立面設(shè)計(jì)風(fēng)格的確定，從色彩上考慮本地自然環(huán)境的影響，力求為本地區(qū)人工環(huán)境提供豐富的色 彩；形式上尋求整潔統(tǒng)一的風(fēng)格，形成自己鮮明的特征。中心的短板式、沿街的底層商業(yè)，形成強(qiáng)烈的韻律感。同時(shí)注意尋找共同的色彩元素，使得整個(gè)小區(qū)比較一致。 主要規(guī)劃及面積指標(biāo)詳見(jiàn)第四章。基本風(fēng)壓為 , 基本雪壓為 ,以上提到的該建設(shè)場(chǎng)地的自然條件，依據(jù)甲方最終提供的該項(xiàng)目巖土工程勘察報(bào)告為準(zhǔn)。 該項(xiàng)目中，除幼兒園、商 商 商 2采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)以外，其它所有住宅樓均采用磚混結(jié)構(gòu)。 主要結(jié)構(gòu)材料：鋼筋混凝土及鋼結(jié)構(gòu)用鋼材、混凝土小型空心砌塊、燒結(jié)頁(yè)巖磚及燒結(jié)多孔磚，同時(shí)參考甲方提供的當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)建筑材料的資料合理選用。 第三節(jié) 設(shè)備專業(yè)設(shè)計(jì) 一、給排水專業(yè)： １、設(shè)計(jì)依據(jù) （１）、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500152020版 ) （２）、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GBJ1386)。 1997年版 （４）、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB5018093) 2001年版 （ 5）、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GBJ1687) 2001年版 （６）、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB897888) ２、給排水專業(yè)： 本小區(qū)為多層小區(qū)。從泰安路引入一根 DN200管道，在小區(qū)內(nèi)沿主干道連成一個(gè)環(huán)路，作為小區(qū)生活、消防給水水源。計(jì)劃有生活冷水系統(tǒng)、生活排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)等