【正文】 業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況確定項(xiàng)目商 業(yè)用房的建設(shè)體量。 商 業(yè)： ※ 外來 JC市的經(jīng)商人士； 2 企業(yè)用于自主經(jīng)營； 3 外地企業(yè)設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)； 4 現(xiàn)有商業(yè)門點(diǎn)更換一族； 5 大型商業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)立分點(diǎn)或擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模； 6 大型商業(yè)設(shè)施招商引資而來的單位（餐飲、娛樂、購物 等）； ※具有一定資金的投資人士。 六、項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo) 從目前的市場(chǎng)情況來看，由于從 2001年以前 JC市的商品房建設(shè)幾乎為零，但從 2002年開始相繼出現(xiàn)了大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，但 JC市目前從事房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商只有兩家（華城集團(tuán)和綠城集團(tuán)），目前兩家近兩年開發(fā)的商品房 總數(shù)也只有 1000套左右，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的買房缺口還是比較大的。 七、本項(xiàng)目與所處區(qū)域房地產(chǎn)對(duì)手相比的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 交通便利、社 區(qū)成熟 本項(xiàng)目所在區(qū)域緊鄰 JC市最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，周圍有鎳都商廈、新華商場(chǎng)、西部公司超市、 JC市實(shí)險(xiǎn)小學(xué)， JC市第一中學(xué)、JC市第二人民醫(yī)院、衛(wèi)生局、體育場(chǎng)等公共設(shè)施，居住環(huán)境成熟。 ：有中國工商銀行 JC市分行、中國人民銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行及各行儲(chǔ)蓄所、 JC市郵政局等。 郵政：市郵政局 生 活服務(wù)：依靠本項(xiàng)目商業(yè)配套設(shè)施及周邊居民區(qū)的各種設(shè)施完全能夠保證。福利分房的退出，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育了以商品房為重點(diǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)。市政 府還決定凡非本市戶口，購買本小區(qū)住宅者即可解決本市區(qū)城鎮(zhèn)戶口，子女就學(xué)等社會(huì)福利可享受本市區(qū)居民待遇。 在滿足顧客的群體需求，一般需求之后，甘肅固安金盛物業(yè)公司引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，實(shí)現(xiàn)最大可能的滿足顧客的個(gè)性需求，盡可能多地為客戶提供關(guān)懷心靈，關(guān)注人性的深層次服務(wù)， 將以往服務(wù)的大面積、大分類、和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分，愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)，將以人為本的服務(wù)理念升華。 甘肅固安金盛物業(yè)公司推行人性化物業(yè)管理模式，努力在營造一個(gè)相互信任、相互尊敬、又有明確行為規(guī)劃約束的和諧有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。 所以只要項(xiàng)目能按計(jì)劃穩(wěn)定的運(yùn)作，必將在今后的銷售競(jìng)爭(zhēng)中占有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 預(yù)計(jì) 第一期工程擬建建筑面積 。 “ 花園 住宅小區(qū) ” 建設(shè)項(xiàng)目， 位于 “ 花園 ” 小區(qū)位于 JC 市西北角，西靠北京路，南臨泰安路，北臨百里防風(fēng)林帶，東臨金川公司 4號(hào)果園，地處上風(fēng)向，常年空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，是居家生活的絕佳位置。 通信 本項(xiàng)目的通訊已與 JC市電信局達(dá)成合作協(xié)議 ,滿足項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模使用要求。平均海撥 1563米，最高點(diǎn) 3052米，最低點(diǎn) 1327米。 工程地質(zhì) 根據(jù) JC市類似工程的場(chǎng)地地質(zhì)條件，該地區(qū)的地質(zhì)情自上而下依次是： 1）填土層：主要為碎石，土覆一定數(shù)量的建筑垃圾，干稍濕，稍密。其地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值為 480kpa,工程性質(zhì)較好，可以作為建筑地基持力層。 第六章 建設(shè)設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)說明 一、概 述 地理位置： “ 花園 ” 小區(qū)總規(guī)劃用地 160畝，位于 JC市西北角，北靠北京路、南臨泰安路、北臨百里防風(fēng)林帶、東臨金川公司 4號(hào)果園。 甘肅固安金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)委托書及相關(guān)的圖紙資料。 （ 2）、主題突出，特色鮮明 地段中央部分橫貫東西的景觀大道長達(dá) 280米，寬達(dá) 30多米，其不僅作為整個(gè)小區(qū)的景觀主題，而且提高了 整個(gè)中心區(qū)的居住品質(zhì)。 （ 4）、強(qiáng)調(diào)差異性與組團(tuán)性，給人以歸屬感 通過建筑圍合的各個(gè)組團(tuán)廣場(chǎng)，通過鋪地設(shè)計(jì)、綠化園林配置、水面營造等不同的環(huán)境處理手法，形成各自的風(fēng)格與特點(diǎn)，同時(shí)通過不同組團(tuán)的不同建筑色彩設(shè)置，使不同的組團(tuán)之間避免雷同，同時(shí)依據(jù)建筑的體量來確定組團(tuán)廣場(chǎng)的尺度、形式與主題， 使人覺得每一個(gè)組團(tuán)綠地都是為周邊的建筑量身定做的，從而增強(qiáng)人們的歸屬感。 機(jī)動(dòng)車可直接抵達(dá)或者通過宅前道路順暢抵達(dá)各個(gè)單元入口，宅間局部設(shè)置地面停車場(chǎng)，交通可達(dá)性強(qiáng)。 綠化系統(tǒng) 小區(qū)中設(shè)置中央景觀大道，綠地走向?yàn)闁| —— 西方向，較為 有利的引入陽光與暖風(fēng)，形成適宜人群活動(dòng)的陽光綠地。 景觀系統(tǒng) 沿中央景觀大道組織景觀的相互關(guān)系，景觀大道內(nèi)側(cè)為水主題景觀帶，端頭中央綠地中心處放大成為水主題廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上設(shè)置噴泉，作為小區(qū)的主要中心景觀。 （ 1）、合理的面積分配 根據(jù) JC市 的銷 售 經(jīng) 驗(yàn)， 三 室 二廳 建 筑 面積 基 本 控制 在130— 150平米之間，二室控制在 100平米左右，中心地帶及環(huán)境較好的朝向，設(shè)置一些稍大的四室戶，一梯一戶，建筑面積為 190平米左右。 （ 1）、整體效果 考慮建筑之間的高度、體量關(guān)系，通過建筑單元之間構(gòu)件韻律變化等，營造豐富的空間關(guān)系。整體色彩明快，不同分區(qū)之間既有一定關(guān)系又尋求新的變化，從而給人以新鮮感。 二、結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì) 建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為 50年，建筑抗震設(shè)防類別為乙類。 告，優(yōu)先選用天然地基形式（框架結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)為柱下獨(dú)立基礎(chǔ)，磚混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)為墻下條形基礎(chǔ)），若遇特殊地質(zhì)情況，會(huì)同甲方及勘探部門具體情況具體分析，采用合理地基處理辦法及基礎(chǔ)形式。小區(qū)供水采用城市自來水，并全部利用城市管網(wǎng)的壓力供給各住戶。下面分別說明： （ 1）、生活冷水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)： 本小區(qū)人均 日用水定額 20。至每排住宅的管道為枝狀布置。 1997年版 （３）、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GBJ1487)。另外，部分裝飾構(gòu)架采用輕型鋼結(jié)構(gòu)。 第二節(jié)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 一、結(jié) 構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) １、主要法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn) （ 1）、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112001 （ 2）、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092001 （ 3）、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500032001 （ 4）、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102002 （ 5）、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072002 其他國家及地區(qū)現(xiàn)行有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)程 建筑物所在地（甘肅省 JC市）抗震設(shè)防烈度為 7度，設(shè)計(jì) 基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第二組。 （２）、體量處理 建筑色彩通過墻面、玻璃、欄桿、線腳、屋頂構(gòu)架等不同材質(zhì)產(chǎn)生的顏色區(qū)分，不同分區(qū)的色彩變化，保證色彩的豐富性。 （ 3）、尋找戶型特點(diǎn) 在戶型設(shè)計(jì)中，在保證合理的前提下，盡量尋找戶型賣點(diǎn)，如主臥室落地窗、飄窗、落地窗大陽臺(tái)、兩面采光的加大臥室、餐廳與起居廳空間的錯(cuò)位變化、大面積的廚衛(wèi)等，爭(zhēng)取調(diào)動(dòng)客戶的興奮點(diǎn)，找到適宜自己的產(chǎn)品。 在小區(qū)的關(guān)鍵性位置，如小區(qū)出入口、組團(tuán)綠地中心、街道轉(zhuǎn)角處等設(shè)置符合各處性質(zhì)的標(biāo)志性小品，并考慮相互之間的視覺 走廊，使人處在小區(qū)中覺得標(biāo)識(shí)明顯。 注意植物配置的多樣性、豐富性以及季節(jié)性，形成高低錯(cuò)落有致，遠(yuǎn)近疏密適宜，顏色豐富多彩，四季樹種配置合理的園林綠化景觀。 （ 3）、步行系統(tǒng) 小區(qū)主要步行入口位于地段南側(cè)的小區(qū)主入口，沿中心綠化帶及景觀大 道組織步行空間，結(jié)合小區(qū)中的各個(gè)組團(tuán)空間做步行廣場(chǎng)。 （ 1）、機(jī)動(dòng)車系統(tǒng) 小區(qū)主要機(jī)動(dòng)車出入口位于地段東南側(cè)，向泰安路開口，在地段西側(cè)為次要機(jī)動(dòng)車出入口，向北京路開口，與 26區(qū)對(duì)應(yīng)。 （３）、強(qiáng)調(diào)均好性，保證居住品質(zhì) 由于中心綠化帶基本上是橫貫小區(qū)的，為小區(qū)提供了較為均勻的環(huán)境分布，同時(shí)由中心綠地發(fā)散出去的組團(tuán)綠地可延伸至小區(qū)的各個(gè)部分，提高小區(qū)的整體品質(zhì)。 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB5018093 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500961999 三、設(shè)計(jì)構(gòu)思和方案特點(diǎn) 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，遵循了以下設(shè)計(jì)原則： （一）、總平面布局 根據(jù)用地自身情況、周邊關(guān)系、產(chǎn)品定位、開發(fā)步驟等因素，確定整個(gè)小區(qū)的功能分區(qū)、交通體系、綠化系統(tǒng)、景觀體系等，力求創(chuàng)造一個(gè)功能合理、品質(zhì)高尚、立意新穎、使用便利的居住區(qū)。 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 本地塊地處城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，自然環(huán)境恬淡、優(yōu)美，設(shè)施完備、交通便利，地勢(shì)平坦，地質(zhì)條件良好，目前已全部實(shí)現(xiàn)三通一平。 場(chǎng)地類別 依據(jù)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ789），《巖土工程勘察規(guī)范》（ GB5002194），勘察區(qū)建筑物工程重要 性等級(jí)為二級(jí)，場(chǎng)地等級(jí)為三級(jí)，地基等級(jí)為三級(jí)，綜合巖土工程勘察等級(jí)為乙級(jí)。厚度變化較大，工程性質(zhì)差，不宜作 為建筑地基持力層。無霜期 150天。轄區(qū)內(nèi)有靠祁連山雪水形成的東、西大河和永昌縣城郊泉水形成的金川河河流經(jīng)境內(nèi)。詳見附件 供電 本建設(shè)項(xiàng)目的用電已與 JC市城市電力公司達(dá)成供電協(xié)議，能夠滿足中心運(yùn)營后的用電需求。第二期工程擬建建筑面積 ，其中：住宅 平方米，地下室 ，商鋪 。其中 住宅建筑面積： ；地下儲(chǔ)藏室 17700平方米 ；商業(yè)建筑面積： ；會(huì)所建筑面積： 平方米； 配套幼兒園建筑面積： 。 綜上所述： 甘肅固安金盛房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的 花園 住宅小區(qū)，有良好的市場(chǎng)定位、良好的配套設(shè)施、有良好的服務(wù)優(yōu)勢(shì)、有政府的政策優(yōu)勢(shì)。同時(shí)導(dǎo)入 ISO9000管理體系認(rèn)證。 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化程度越來越高，服務(wù)作為軟件設(shè)施的重要組成部分，是現(xiàn)今品牌競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素 . 甘肅固安金盛房地產(chǎn)公司從最初規(guī)劃開始便將服務(wù)建設(shè)作為一項(xiàng)重要工作，至今建立了一套具有先進(jìn)水平的高品質(zhì)服務(wù)體系。基于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，國家相繼出臺(tái)了 43項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，減免相關(guān)的稅費(fèi)，提供金融支持，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)上級(jí)市場(chǎng)行為，為房地產(chǎn)業(yè)分健康有序的發(fā)展，提供了政策依據(jù)，創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。 近幾年 JC市對(duì)于 環(huán)境治理提出了更高的要求，環(huán)境問題已成為 JC市治理改造的重點(diǎn)，隨著生活質(zhì)量的提高，具有美好景觀和清新空氣的高品質(zhì)住宅已顯緊俏； 花園 項(xiàng)目規(guī)模適中，容積率不高，開發(fā)周期短，成本較低，給投資經(jīng)營者帶來較多贏利空間； 盡管現(xiàn)有規(guī)劃中，周圍還沒有形成成熟穩(wěn)定的居住社區(qū)，但做為城市未來主要的城市居住區(qū)，已經(jīng)納入市政規(guī)劃之中，隨著周邊地區(qū)的相繼開發(fā)，產(chǎn)品精致、配套和服務(wù)完善、社區(qū)和周邊環(huán)境優(yōu)雅及優(yōu)越便利的地理位置必會(huì)為購房者帶來巨大的物業(yè)增值和投資回報(bào)。 購物：西部公司超市、鎳都商廈、金龍商廈等。 項(xiàng)目地理區(qū)位優(yōu)越 項(xiàng)目所在地位于 JC市區(qū)西北區(qū)，南臨泰安路，西鄰北京路，用地東側(cè)、北側(cè)為規(guī)劃中城市主干道路。綠城花園于 2020年上半年入住，其未預(yù)售出而在 2020年成為現(xiàn)房的單元，將是爭(zhēng)奪本案的潛在客戶，成為今年預(yù)售和明年入住的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 2020年 10月底進(jìn)行正式銷售工作，住宅銷售高峰約在 2020年 11月份及 2020年 10月份。 備注： 由于 JC市屬我國重要的資源型城市，鎳開發(fā)占我國重要的地位。根據(jù)本建設(shè)項(xiàng)目的功能對(duì) JC市區(qū)內(nèi)的主要大型商業(yè)樓盤所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查，其商業(yè)及餐飲、娛樂出租和銷售市場(chǎng)價(jià)為：市區(qū)繁華路段等商業(yè)用房平均出售價(jià)：約為 1800元 /平方米，其主營多為高檔商業(yè)用房，商住房平均出售價(jià) 1000元 /平 方米。 4〉、對(duì)住宅環(huán)境的要求會(huì)愈來愈高，追求品牌住房的意識(shí)增強(qiáng)。隨著住房分配貨幣化全面推進(jìn)，市場(chǎng)潛在需求將逐步轉(zhuǎn)化為有效需求，會(huì)呈現(xiàn)供求兩旺的局面。 7〉、商品房供求基本平衡 隨著住房二級(jí)市場(chǎng)的全面開放， JC市 住房供應(yīng)體系以逐步完善，住房供應(yīng)狀況有了明顯好轉(zhuǎn)。己改變了以前只圖價(jià)格便宜而不顧房屋開發(fā)建設(shè)手續(xù)齊全與否的商品房消費(fèi)誤區(qū)。而現(xiàn)在人們對(duì)住房的選擇已逐步將住房環(huán)境、綠化、采光、物業(yè)管理作為重要選擇因素，在住房 地理位置的選擇也已由追求市區(qū)逐步向追求城郊住宅小區(qū)轉(zhuǎn)變。 2〉、市民住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，負(fù)債 購房逐步成為熱點(diǎn) 在國家金融政策的支持下，市民的消費(fèi)觀念已由攢錢買房轉(zhuǎn)變?yōu)橘J款買房，負(fù)債購房占房屋交易總量的比例已逐年上升。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查， JC市大部分住房仍是早期本地企業(yè)為職工所修建的廉價(jià)福利房設(shè)計(jì)早已過時(shí)，無法滿足現(xiàn)代人們的生活、居住需求和品味。 JC房地產(chǎn)開發(fā)目前呈現(xiàn)出兩個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：一是由鬧市區(qū)開始向近郊區(qū)發(fā)展；二是居民由過去只求擁有一套住房的簡(jiǎn)單要求，開始追求住宅的周邊環(huán)境，外地開發(fā)商進(jìn)入 JC，帶來新的建筑產(chǎn)品和管理模式。這些不利因素，使 JC市在河西走廊中段的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)未能轉(zhuǎn)化為區(qū)位優(yōu)勢(shì)，沒有產(chǎn)生應(yīng)有的輻射和帶動(dòng)作用（建設(shè)至青海、銀川、阿右旗、武威、山丹公路，形成東西南北的交通網(wǎng)絡(luò)）。六是 JC市作為全國嚴(yán)重的干旱缺水城市之一，包括重復(fù)利用水量，人均水資源只有 1317立方米 /年，遠(yuǎn)低于全國及全省人均水平（不易大規(guī)模進(jìn)行城市擴(kuò)張、多增加流動(dòng)人口，農(nóng)業(yè)人口分布達(dá)到三分之一務(wù)農(nóng)、三分之一從事農(nóng)產(chǎn)品加工、三分之一勞務(wù)輸出）。同時(shí)，國家企業(yè)與地方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之間沒有形成相互滲透、相互融合、相互促進(jìn)的城市經(jīng)濟(jì)體系。然而，在創(chuàng)造輝煌的同時(shí)，也鑄