【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 勒所說(shuō)：“當(dāng)家庭、居民點(diǎn)、學(xué)校、志愿組織和企業(yè)公司健全時(shí)，整個(gè)社區(qū)也會(huì)健康發(fā)展，而政府最基本的作用就是引導(dǎo)這些社會(huì)機(jī)構(gòu)和組織健康發(fā)中原工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 8 展。那些集中精力積極掌舵的政府決定其社區(qū)、州和國(guó)家的發(fā)展前途。它們進(jìn)行更多的決策。它們使更多的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)行動(dòng)起來(lái)?！蓖ㄟ^(guò)適當(dāng)?shù)姆謾?quán)和授權(quán)，可以使其他社會(huì)組織更加靈活、高效、快捷的解決具體事務(wù)，有利于提高政府的工作效率，減少尋租的可能性，促進(jìn)政府行為的規(guī)范和職能的調(diào)整。 物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，對(duì)于這一新興行業(yè)市場(chǎng)的管理，可以借鑒其他行業(yè)的管理經(jīng) 驗(yàn)，結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)，建立一套完整的管理體制。即政府管理、行業(yè)協(xié)會(huì)管理和企業(yè)內(nèi)自我管理。這一管理體制是眾多行業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，也可成為物業(yè)管理探索建立市場(chǎng)管理體制可資借鑒的模式。 政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)管理的首要任務(wù)和重要手段是制定物業(yè)管理法律、法規(guī)，頒布管理?xiàng)l例。物業(yè)管理法律、法規(guī)及管理?xiàng)l例應(yīng)明確政府管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、政府管理的權(quán)限與范圍；明確業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司和政府管理機(jī)構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)；此外還應(yīng)建立配套的地方性法規(guī)及實(shí)施辦法。政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，在立法的同時(shí)還要加強(qiáng)執(zhí)法，加大執(zhí)法力度 ，真正使法規(guī)中規(guī)定的各項(xiàng)制度落到實(shí)處，實(shí)行有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。 物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，除了政府管理外，還應(yīng)積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)管理的作用，將一部分職能回歸行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)組織是物業(yè)管理市場(chǎng)自我管理、協(xié)調(diào)的聯(lián)合會(huì)。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督功能，是保證物業(yè)管理市場(chǎng)良性運(yùn)作必不可少的條件。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行管理可以有更多、更自由的手段和方法。如強(qiáng)化職業(yè)道德規(guī)范，實(shí)施文明管理；加強(qiáng)會(huì)員的資格審查和登記，審核物業(yè)管理企業(yè)對(duì)專業(yè)知識(shí)和政府有關(guān)法規(guī)的理解程度；監(jiān)督會(huì)員的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)情況；調(diào)解、仲裁物業(yè)管理糾紛；組織培訓(xùn)物業(yè)管理人才；還可以鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建物業(yè)規(guī)范管理的典型，并協(xié)助政府部門開(kāi)展對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行年檢、資質(zhì)復(fù)審及等級(jí)評(píng)定等工作。 其次， 政府要 明確服務(wù)是第一要?jiǎng)?wù)， 要把 服務(wù)理念深入人心。 從公共關(guān)系學(xué)的角度講，政府的權(quán)力來(lái)自于每個(gè)公民權(quán)力的讓渡，所以政府應(yīng)該是服務(wù)型政府，這一說(shuō)法指明了政府存在的價(jià)值本源。從某方面來(lái)說(shuō)，現(xiàn)代政府實(shí)質(zhì)上就是服務(wù)型政府，政府只有通過(guò)提供充足優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，才能證明自己存在的價(jià)值與合法性。沒(méi)有服務(wù)就沒(méi)有現(xiàn)代政府。 幾年來(lái)，政府 不斷完善行政監(jiān)管和服務(wù)體系，寓服務(wù)于監(jiān)管之中，做到了“雙向約束、雙向維權(quán)”，努力創(chuàng)造寬松和諧的外部發(fā)展條件，為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展提供保障。 行政監(jiān)管的目的在于促進(jìn)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果離開(kāi)這一目標(biāo)，就管理講管理，中原工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 9 容易陷入“權(quán)力”和“官本位”誤區(qū)，而忽視或忘記了為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的根本目的。對(duì)于當(dāng)前物業(yè)管理的政府主管部門而言，這樣的警示有著同樣重要的意義。 進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，在行政監(jiān)管中如果脫離了服務(wù)的本質(zhì)，則可能偏離監(jiān)管的本源。因此，單純地認(rèn)為只要建立和完善了規(guī)制，培育起市場(chǎng)就萬(wàn)事大吉的想法并不可取。隨著經(jīng)濟(jì)全球化和知識(shí) 經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來(lái)臨，企業(yè)和社會(huì)要求政府放松管制、加強(qiáng)服務(wù)的呼聲日益高漲。在此背景下，西方發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛提出“少一些規(guī)制、多一些服務(wù)”的口號(hào)，要求加快政府由管理型轉(zhuǎn)向治理型、由管制型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變的步伐。對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理而言，伴隨著企業(yè)的成長(zhǎng)、行業(yè)的發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理政府主管部門的監(jiān)管和服務(wù)工作必將提出更高的要求。 再次，要發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用。 因?yàn)槲锕苄袠I(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的地位和作用，政府應(yīng)為行業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的政策支持，并形成較為完善的物管政策體系，為該行業(yè)的正常運(yùn)行與發(fā)展提供引導(dǎo)作用。 一 是在價(jià)格體系的引 導(dǎo)作用，例如物業(yè)管理價(jià)格費(fèi)用的制定，不能單純依靠市場(chǎng)，必須由政府全面地參考市場(chǎng)綜合情況，與行業(yè)協(xié)會(huì)共同設(shè)計(jì)進(jìn)行有效地控制與規(guī)范，制訂出一個(gè)相對(duì)公平的指導(dǎo)價(jià)格，以保證行業(yè)健康、有序地發(fā)展。 二 是在規(guī)范性服務(wù)體系的引導(dǎo)作用，政府要對(duì)物管具體服務(wù)的內(nèi)容有哪些，標(biāo)準(zhǔn)怎樣，應(yīng)有一個(gè)相對(duì)明確的界定，這樣才能克服早期物管中存在的問(wèn)題，以維護(hù)行業(yè)的整體利益并提供更完善的服務(wù)。 三 是政府對(duì)行業(yè)的引導(dǎo)推動(dòng)作用，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系而言，物管行業(yè)也存在著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。政府在大力引導(dǎo)、支持和推動(dòng)物管行業(yè)全面發(fā)展的同時(shí)，一要充分利用輿論宣傳使用，提高全行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，努力提高行業(yè)服務(wù)水平 。二要鼓勵(lì)在公平競(jìng)爭(zhēng)前提下采取包括招投標(biāo)、議標(biāo)和協(xié)議合約等在內(nèi)的多種方式 。三是利用法規(guī)政策杠桿作用，規(guī)范和推動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)。在上述過(guò)程中，政府部門應(yīng)利用資質(zhì)等級(jí)評(píng)審、市場(chǎng)準(zhǔn)人許可、收費(fèi)價(jià)格與服務(wù)水平掛鉤等方面的政策，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，提倡優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，形成健康有序的市場(chǎng)軟環(huán)境。 總的來(lái)說(shuō)，政府機(jī)構(gòu)必須要轉(zhuǎn)變職能，將完善市場(chǎng)機(jī)制放在首 要 位置 的基礎(chǔ)上，正確合理的發(fā)揮政府在物業(yè)管理中的作用。 在物管中擔(dān)任“配角”，在行業(yè)中做好服務(wù)者和引導(dǎo)者的角色，真正發(fā)揮政府的作用。主要根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)物 管企業(yè)行為實(shí)行監(jiān)督管理，為其從事市場(chǎng)活動(dòng)提供法律和制度上的保障。 3 政府對(duì)物業(yè)管理的調(diào)控 近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化和深入，政府主管部門，即過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體中原工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 10 制下存在的 “ 房管所 ”“ 房管局 ”“ 房管科 ” 等正逐步淡出市場(chǎng)，更多地是扮演了制定法律法規(guī)、規(guī)范行業(yè)行為，建立市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制，調(diào)控和指導(dǎo)行業(yè)企業(yè)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行的重要角色。同時(shí)，各地政府主管部門已開(kāi)始讓 行業(yè)協(xié)會(huì)承擔(dān)了政府主管部門過(guò)去所從事的更多事務(wù)，讓企業(yè)真正投身到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大潮中，并且悉心地扶助已經(jīng)做強(qiáng)或正在走強(qiáng)的企業(yè)更好地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 。 面對(duì)物業(yè)管理存在的種種問(wèn)題，政府必須要加強(qiáng)宏觀調(diào)控， 以 此來(lái)促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展。 行業(yè)立法和法律法規(guī)的制定 物業(yè)管理法制建設(shè)主要是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 行業(yè)立法是行業(yè)發(fā)展的根本保證，物業(yè)管理作為服務(wù)領(lǐng)域的新興行業(yè)，與廣大人民生活緊密聯(lián)系，其生存和發(fā)展都要有相應(yīng)的法律、法規(guī)和政策進(jìn)行保障。《物權(quán)法》，已于 2021 年 10 月 1 日起正式實(shí)施，這是我國(guó)第一部關(guān)于物業(yè)管理的法律，比較清晰地說(shuō)明了怎樣解決物業(yè)管理方面的爭(zhēng)端。此前，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門也曾制定了一系列有關(guān)物管的規(guī)章和規(guī)范性文件，如《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》等。這些法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，有效地改善了物管的法制環(huán)境。新出臺(tái)的物權(quán)法，分清了業(yè)主、物管公司、行業(yè)協(xié)會(huì)、開(kāi)發(fā)商和政府部門各自的角色，從而真正發(fā)揮了政府宏 觀調(diào)控的職能。 參與行業(yè)立法，支持行業(yè)發(fā)展，與物管行業(yè)相關(guān)的政府管理主要有 :縣級(jí)以上房地產(chǎn)、工商、物價(jià)、城市管理、稅務(wù)、環(huán)境保護(hù)和衛(wèi)生等部門。政府相關(guān)部門應(yīng)從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)，通過(guò)制定完善的法律、法規(guī)來(lái)管理企業(yè)，使其自覺(jué)遵紀(jì)守法、規(guī)范經(jīng)營(yíng)。由于我國(guó)地域遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，物管行業(yè)內(nèi)也因地區(qū)差異而存在較大區(qū)別，現(xiàn)有的法律、法規(guī)一方面無(wú)法涵蓋和指導(dǎo)全行業(yè)的發(fā)展，另一方面又無(wú)法針對(duì)地區(qū)性的特殊問(wèn)題予以解決，存在著一定缺陷。因此，完善行業(yè)立法成為現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。 作為物業(yè)管理行業(yè)的立法，就必須 依照我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀，并對(duì)其發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)，理順物業(yè)管理中的各種法律關(guān)系，解決物業(yè)管理運(yùn)作中存在的突出問(wèn)題。我國(guó)物業(yè)管理立法我認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （ 1）明確政府主管部門的職責(zé)，轉(zhuǎn)變其職能，使其從單純的行政性管理轉(zhuǎn)變?yōu)橹笇?dǎo)和協(xié)調(diào)。例如把好物業(yè)管理公司資格審查關(guān)，從源頭遏止物業(yè)管理公司泛濫成中原工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 11 災(zāi)的現(xiàn)象；指導(dǎo)物業(yè)管理委員會(huì)的成立及其工作；協(xié)調(diào)與衛(wèi)生、公安、工商等各行政部門的關(guān)系，使物業(yè)管理運(yùn)作順暢。 （ 2）規(guī)范物業(yè)管理公司主體資格，制定物業(yè)管理公司注冊(cè)登記資質(zhì)審查及管理辦法。參照《公司法》的規(guī)定 ，提高設(shè)立條件：股東符合法定人數(shù)，股東出資達(dá)到法定資本的最底限額，有公司章程，有公司名稱，建立符合公司要求的組織機(jī)構(gòu)，有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件。特別需要強(qiáng)調(diào)的是，公司的規(guī)模、資信應(yīng)與其所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)相適應(yīng)，對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件中的人員素質(zhì)應(yīng)作特別要求，即要有一定數(shù)量的專業(yè)物業(yè)管理人員，并要求有物業(yè)管理人員的培訓(xùn)、管理辦法，實(shí)行規(guī)范化管理。施行抽檢制度和定期年檢制度，對(duì)不合格的物業(yè)管理公司進(jìn)行懲罰制裁。其制裁手段包括行政性的、經(jīng)濟(jì)性的等等，但應(yīng)著重突出其經(jīng)濟(jì)制裁性。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的企業(yè)化管理勢(shì) 必要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，且物業(yè)管理公司進(jìn)行的是收費(fèi)管理，有償服務(wù)。因此，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)義務(wù)。還應(yīng)將物業(yè)管理公司的具體的權(quán)利和義務(wù)納入法律規(guī)定，使其行為有法可依。 （ 3）明確開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系，使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司在物業(yè)驗(yàn)收、檔案交接等程序上有法