【正文】 ................................................................... 1 1 我國物業(yè)管理目前所存在的問題 ......................................... 2 物業(yè)管理供給方所存在的問題 ....................................... 2 物業(yè)管理需求方所存在的問題 ....................................... 2 物業(yè)管理第三方所存在的問題 ....................................... 3 2 政府在物業(yè)管理中的角色分析 ........................................... 4 市場的局限性，需要政府進行規(guī)制 ................................... 4 國外物業(yè)管理發(fā)展的經(jīng)驗 ........................................... 6 我國政府在物業(yè)管理中擔當?shù)慕巧? ................................... 7 3 政府對物業(yè)管理的調控 ................................................. 9 行業(yè)立 法和法律法規(guī)的制定 ........................................ 10 加強對物業(yè)管理的宣傳教育 ........................................ 12 對業(yè)主委員會工作進行必要引導 .................................... 13 加強物業(yè)管理行業(yè) 的監(jiān)管 .......................................... 14 4 總結 ................................................................ 15 參 考文獻 .............................................................. 17 致謝 .................................................................. 18 中原工學院畢業(yè)設計 (論文 ) 1 引言 傳統(tǒng)的物業(yè)管理起源于 19 世紀 60 年代的英國。我國的物業(yè)管理產(chǎn)生于改革開放以后，其生產(chǎn)主要是為了滿足城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理需要。但是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，伴隨而來的一個突出問題就是如何盡快實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分，在促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與完善，推動城市建設與發(fā)展具有不可替代的作用。由于種種原因，我國物業(yè)管理方面出現(xiàn)很多問題，引發(fā)了開發(fā)商、業(yè)主、以及政府之間的重重矛盾。對于涉及國計民生的問題，需要政府介入并采取有力措施進行規(guī)范和整治。 由于物業(yè)管理 存在眾多問題，所以政府在物業(yè)管理中采取的制約和調整有著重大的意義。首先，通過對物業(yè)管理的調控，促進了國家經(jīng)濟的快速發(fā)展。其次，通過對物業(yè)管理的引導，調整了產(chǎn)業(yè)結構，有利于全面推進小康社會進程。再次，通過對物業(yè)管理的完善，推進城市化進程，提高城市服務水平。最后，通過對物業(yè)管理的扶持，吸納剩余勞動力，解決社會就業(yè)問題。所以政府在物業(yè)中的地位是作為服務者而發(fā)揮作用，積極引導、規(guī)范、扶持物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。 中原工學院畢業(yè)設計 (論文 ) 2 1 我國物業(yè)管理目前所存在的問題 我國的物業(yè)管理發(fā)展時間不長，但是我國房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，這必然要帶動物業(yè)管理也隨之進一步發(fā)展。在物業(yè)管理快速發(fā)展的過程中不可避免要產(chǎn)生很多問題，這是我們必須要面對的 。 總的來說，物業(yè)管理主要集中存在以下問題： 物業(yè)管理供給方所存在的問題 物業(yè)管理作為一種基本日常生活消費對象，它只能屬于微利性行業(yè)，但是當前大多物業(yè)管理企業(yè)因規(guī)模太小而難以實現(xiàn)規(guī)模效益目標。而且人員素質、結構普遍不合理，缺乏現(xiàn)代管理專業(yè)人才，物業(yè)管理服務不規(guī)范，不能科學樹立現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念，甚至有的還把物業(yè)管理服務抹上了行政管理色彩。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展舉步維艱。 首先，物業(yè)管理 在我國還基本處于“有市無場”的局面。一些城市的物業(yè)管理行業(yè)組織還沒有成立，已成立行業(yè)協(xié)會的城市，行業(yè)組織的作用也沒有完全發(fā)揮出來，同時我國目前還缺乏相關的中介組織或有效的評估機構對物管企業(yè)進行有效監(jiān)督，這就使得我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)成為了無所依從的社會游離體，物管企業(yè)自身的不規(guī)范使其無法很好的進行自我約束。 其次，市場機制的不完善導致的直接結果就是大多數(shù)真正自主經(jīng)營、自負盈虧的獨立的物業(yè)管理企業(yè)難以維系生存。目前我國部分物業(yè)管理企業(yè)仍然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者政府相關職能部門的附屬機構，無法完全脫離房地產(chǎn)開發(fā)環(huán) 節(jié)，或者不能獨立于政府的直接掌控之外。這樣的現(xiàn)實狀況反過來又從本質上制約了物業(yè)管理市場競爭機制的形成，無法實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模效應和品牌效應，進一步阻礙了物業(yè)管理市場的形成。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計劃經(jīng)濟的傳統(tǒng)觀念，距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標準都相去甚遠，因此這些物業(yè)管理企業(yè)當面對激烈的市場競爭的時候就會顯得力不從心，從而很難維持下去。 再次，物業(yè)管理市場的混亂，以及物業(yè)管理供求體、需求體的權益劃分模糊，導致目前很多物業(yè)管理企業(yè)運作不規(guī)范，存在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或 政府相關部門的暗箱操作現(xiàn)象，物業(yè)管理市場運行機制的關鍵環(huán)節(jié) —— 物業(yè)管理招投標體制很難實施，企業(yè)自身的成本和收益也 很不對稱，引發(fā)了供需主體之間的很多矛盾。 這些矛盾導致我國物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展程度較低，而且 發(fā)展水平緩慢，阻礙了物業(yè)管理 行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 中原工學院畢業(yè)設計 (論文 ) 3 物業(yè)管理需求方所存在的問題 在一個完整的市場中，商品的存在與消費是不可分離的，物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理這種服務性商品必然也要求有其消費主體，這就是物業(yè)管理的需求方 —物業(yè)業(yè)主，也就是指房屋的所有權人。依據(jù)我國早先頒布的《物業(yè)管理條例》，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一 個業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生其執(zhí)行機構業(yè)主委員會，代表和維護本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體住戶的合法權益，依法實施自主管理。因此業(yè)主委員會是物業(yè)管理市場的主體之一，沒有這一主體的建立，物業(yè)管理市場就難以健康發(fā)展。但是目前我國的業(yè)主委員會還面臨諸多問題 : 首先是業(yè)主委員會的建立有一定難度。由于參與意識的淡薄和對業(yè)主委員會的性質和作用不夠了解，大多數(shù)業(yè)主對物業(yè)管理不太關心，不愿主動承擔責任，導致委員會難以成立。 其次是業(yè)主委員會內(nèi)部存在很多問題。有的委員只掛名不做事，致使全體業(yè)主的合法利益得不到保障 。有的委員認為手中大權在握， 存在“有權不用，過期作廢”的錯誤想法 。有的委員對物業(yè)管理和財務等方面的常識缺乏了解，無法正常發(fā)揮作用，這些情況也使得業(yè)主委員會無法正常開展工作，形同虛設。 再次是由于物業(yè)管理市場的混亂，為壟斷經(jīng)營提供了條件，使物管企業(yè)有獲取壟斷經(jīng)營的機會。而業(yè)主委員會是物業(yè)管理的主要監(jiān)督者，因而從自身利益出發(fā)，物業(yè)管理企業(yè)必然會為業(yè)主委員會制造障礙，采取不合作態(tài)度，使其不能發(fā)揮制約作用。 最后是物業(yè)管理行政主管部門的指導力度不夠大，對業(yè)主委員會的引導還不夠，同時對物業(yè)管理公司在這方面的違規(guī)行為的約束也不夠。 物業(yè)管 理第三方所存在的問題 物業(yè)管理的第三方，主要是指房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及政府有關職能部門。根據(jù)我國目前的現(xiàn)狀，在物業(yè)銷售前通常是由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先行代替尚未建立的業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)，但由于它們不是物業(yè)管理服務最終的需求方和利益相關方，因而在選聘時大多從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，直接成立子公司從事母公司開發(fā)的物業(yè)管理，或者選擇信譽和服務質量都不夠好但能夠帶給自己某些好處的物業(yè)管理企業(yè)，這樣就在很大程度上阻礙了物業(yè)管理市場的形成和運作，為有損業(yè)主利益的私下交易提供了可能性，為正規(guī)透明的招投標制埋下了障礙。 作為政府這個第 三方，主要的職責應該是從宏觀上進行管理，引導物業(yè)管理市中原工學院畢業(yè)設計 (論文 ) 4 場的形成，規(guī)范其秩序，完善其體制。但是就當前存在于物業(yè)管理中的問題來看，政府方面還是存在一些問題 :一方面是權力尋租現(xiàn)象的存在，物業(yè)開發(fā)和管理企業(yè)為了自身的經(jīng)濟利益會制造尋租的可能性，而政府為了本地稅收的提高、經(jīng)濟的發(fā)展等因素也為接受尋租提供了依據(jù) 。另一方面，我國長期遺留下來的“全能政府”意識使政府在物業(yè)管理領域中出現(xiàn)了較為嚴重的職能越位，這一點突出的表現(xiàn)在地方政府的派出機構 — 街道辦事處 (居民委員會 )的職責上。目前基層物業(yè)轄區(qū)中存在著明顯的“兩張皮”現(xiàn)象， 即某些街道組織根據(jù)