【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 漲，幾乎服裝產(chǎn)銷鏈條中每個(gè)環(huán)節(jié)的成本都在上漲，這些不利因素已給行業(yè)發(fā)展帶來巨大的影響?？梢哉f，服裝行業(yè)正在進(jìn)行史無前例的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。勞動(dòng)力成本上升隨著物價(jià)水平全面上漲，居民收入中用于食品等初級(jí)產(chǎn)品的比例將提高。居民生活水平下降，給企業(yè)帶來了勞動(dòng)力成本上升的壓力。服裝消費(fèi)需求減少服裝不是生活必須的初級(jí)商品（如食品），當(dāng)通貨膨脹時(shí)，對(duì)于中低收入的居民來說，消費(fèi)必然會(huì)更多的集中于初級(jí)食品，而不是服裝。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，很多企業(yè)面臨倒閉、搬遷的困境。很多企業(yè)開始大面積的裁員、減薪。消費(fèi)者收入的減少再加上對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的不樂觀預(yù)期，消費(fèi)者無疑會(huì)減少對(duì)服裝消費(fèi)的支出。國(guó)家政策對(duì)中國(guó)服裝業(yè)的影響新勞動(dòng)法的實(shí)施，迅速提高了服裝行業(yè)勞動(dòng)力成本毫無疑問，新的勞動(dòng)合同法的實(shí)施，規(guī)范了企業(yè)在雇擁、工資、保險(xiǎn)、補(bǔ)償?shù)雀鞣矫娴男袨?，更大程度地保護(hù)了勞動(dòng)者的利益，但也帶來勞動(dòng)力成本的上升。新勞動(dòng)法實(shí)施后，企業(yè)增加支出的工資、福利和相關(guān)費(fèi)用將使服裝企業(yè)的用工成本提高20?40%，企業(yè)認(rèn)為不堪重負(fù)。七、宏觀環(huán)境下對(duì)服裝市場(chǎng)的影響市場(chǎng)的微觀環(huán)境中的許多因素是可以被服裝零售商所控制的，包括供貨商、制造商、市場(chǎng)中間商和消費(fèi)者。這四個(gè)因素像一個(gè)環(huán)狀一樣相互作用，消費(fèi)者對(duì)商品的反饋對(duì)于企業(yè)是相當(dāng)重要的。企業(yè)要想徹底開發(fā)中國(guó)服裝潛在的市場(chǎng)；必須實(shí)現(xiàn)有效的運(yùn)作，需要臺(tái)理分配自身內(nèi)部的資源。營(yíng)銷渠道服裝零售商們?nèi)缃癫捎昧瞬煌臓I(yíng)銷渠道，包括百貨商店、專賣店．購(gòu)物中心等等。營(yíng)銷模式也發(fā)生了三個(gè)步驟的演變第一步、從引廠進(jìn)店到“承包經(jīng)營(yíng)；第二步、從”商企聯(lián)銷”到“直營(yíng)專賣”；第三步、從特許加盟“到“直銷連鎖并且從注重外部營(yíng)銷轉(zhuǎn)一內(nèi)部營(yíng)銷進(jìn)而講求整體營(yíng)銷。除了這些傳統(tǒng)的零售模式，中國(guó)的網(wǎng)上零售盡管在1998年以前還未出現(xiàn)，但是正在成為一股新的力量?？墒牵筛蓚€(gè)人電腦價(jià)格的下降，互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，在過去的幾年內(nèi)越來越多的人涉足網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)中國(guó)網(wǎng)絡(luò)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，1997年末網(wǎng)絡(luò)用戶數(shù)量為60多萬，1999年中上升到400多萬，其中77％為商業(yè)域名。第四篇：投資分析報(bào)告投資分析報(bào)告（一）一、無錫市城市房地產(chǎn)投資環(huán)境房地產(chǎn)投資環(huán)境是影響房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的一切政治、自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)因素的總和。房地產(chǎn)投資環(huán)境不包括投資項(xiàng)目的具體內(nèi)部要素，而是作為外部因素制約和影響房地產(chǎn)投資行為。因此，房地產(chǎn)投資環(huán)境又可定義為房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技等外部條件的總稱。無錫市處于長(zhǎng)江三角洲都市圈，長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境存在一個(gè)超級(jí)巨星上海。杭州和南京作為該區(qū)域省級(jí)城市其房地產(chǎn)投資環(huán)境遙遙領(lǐng)先于其它城市。一類城市上海、杭州、南京、寧波、蘇州、無錫。1981年,無錫市列為全國(guó)15個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市之一。1983年,實(shí)行市管縣體制,無錫經(jīng)濟(jì)開始向城鄉(xiāng)一體化方向發(fā)展。1984年列為全國(guó)13個(gè)較大的市和10個(gè)重點(diǎn)旅游城市之一。1985年，無錫市被國(guó)務(wù)院確定為長(zhǎng)江三角洲沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)開放城市。改革開放給無錫帶來新的生機(jī)和活力。無錫已建成以紡織、電子、機(jī)械、化工、醫(yī)藥為主，門類比較齊全，配套協(xié)作能力較強(qiáng)的工業(yè)體系，成為中國(guó)沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市，并跨入中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)、投資環(huán)境40優(yōu)的行列。，投資吸引力強(qiáng)無錫市區(qū)總面積1622平方公里，地形以平原和水域居多。其中，%；，%；，%。建設(shè)用地中，%，%，%，%，%。新區(qū)是2003三年開始規(guī)劃建設(shè)的。二、需求篇（本地居民，及外來群體置業(yè)投資），城市化水平高2008年無錫市總?cè)丝?64萬，其中市區(qū)人口達(dá)237萬，江陰市與宜興市人口分別為120萬、106萬。從總量上看福州的634萬人比無錫高，市區(qū)人口186萬。這主要是由于福州八個(gè)縣級(jí)市，抬高人口總量，無錫市城市化水平比福州高，市區(qū)人口比福州高51萬。這可能引起無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者來源結(jié)構(gòu)的不同，在市場(chǎng)開發(fā)時(shí)以注意轉(zhuǎn)變公司的經(jīng)營(yíng)策略。圖表 1市區(qū)人口變化情況表，儲(chǔ)蓄存款總量大（潛在消費(fèi)量，消費(fèi)能力），這在東部沿海城市中處于中上水平，比福州高。這與無錫市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)成有關(guān)，無錫目前主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)為輔，居民工資性收入占人均收入的較大比重。這將為無錫市住宅消費(fèi)產(chǎn)生基礎(chǔ)性的作用。在城市化得過程中，無錫市居民儲(chǔ)蓄總額積累驚人，高達(dá)1050億元。說明無錫市城市居民的富裕程度，將衍生出更多的改善性居住需求，公司在開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中應(yīng)充分迎合著部分人的需求無錫市常住人口中，很大部分有外來人員構(gòu)成，他們主要從事第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。特別是在發(fā)達(dá)的制造業(yè)與重工業(yè)的這部分人，收入較高，應(yīng)對(duì)其重點(diǎn)分析。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中外來需求增長(zhǎng)主要來源于周邊縣級(jí)市、大學(xué)畢業(yè)生、外來工作人員。這與福州市對(duì)比可知，福州市周邊和大學(xué)生需求量比無錫大（每年畢業(yè)生福州20萬左右，無錫8萬），無錫市的外來工作人員居住需求比福州強(qiáng)。無錫市人口有兩突出的特點(diǎn)。一是，常住勞動(dòng)年齡人口將持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)人口預(yù)測(cè),2030年無錫市常住勞動(dòng)年齡人口將增長(zhǎng)51%以上,戶籍勞動(dòng)年齡人口將增長(zhǎng)22%以上,外來勞動(dòng)年齡人口將增長(zhǎng)2倍以上。二是，人口老齡化進(jìn)程加速。1983年，無錫的老年人口占全市人口的10%，正式成為人口老齡化城市，整整比全國(guó)早了16年。2005年底，%。據(jù)預(yù)測(cè)，到2010年無錫的老年人口將達(dá)到93萬，%。三、機(jī)會(huì)及收益篇，城市投資環(huán)境良好無錫市地處長(zhǎng)三角，瀕臨太湖，地理環(huán)境優(yōu)越。無錫是中國(guó)沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，并跨入中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)、投資環(huán)境40優(yōu)的行列，城市經(jīng)濟(jì)輻射力不錯(cuò)；由于無錫的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與旅游資源發(fā)達(dá)，城市人口聚集力強(qiáng)。以下是來源于浙江大學(xué)關(guān)于長(zhǎng)三角城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的研究。，市場(chǎng)逐漸成熟無錫市2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)275億元左右，而且增長(zhǎng)速度迅猛，這與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r是息息相關(guān)的。無錫市的城市投資環(huán)境不斷成熟，吸引著許多外來房地產(chǎn)開發(fā)商，比如萬科、金科等。萬科之前評(píng)估無錫時(shí)，不合格是其住宅市場(chǎng)均價(jià)過低，而已推遲進(jìn)入無錫市場(chǎng)。經(jīng)過2008年的調(diào)整和2009年回升拉動(dòng)，該條件也已成熟，萬科開發(fā)的金域藍(lán)灣也早已開盤售賣。無錫市房地產(chǎn)房?jī)r(jià)所處的階段與福州2006年左右的情況相似，在今后幾年房?jī)r(jià)將大幅上調(diào)。以下是來自無錫市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的報(bào)告數(shù)據(jù)。市中心以外的房?jī)r(jià)在67千元左右，這符合房地產(chǎn)投資收益率的要求。第一，2008年無錫市與福州市同樣通過發(fā)改委關(guān)于了城市地鐵建設(shè)規(guī)劃的審批，直接拉動(dòng)周圍土地市場(chǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)；第二，由于無錫市原有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為工業(yè)為主，市區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)的大量搬遷，可創(chuàng)造許多土地資源和開發(fā)機(jī)會(huì)，可適當(dāng)把握；第三，近期住建部出臺(tái)了關(guān)于城市棚戶區(qū)的改造，也將帶來部分機(jī)會(huì)；第四，政府開始“十二五規(guī)劃”的研究制定，標(biāo)志著城市新的一輪的發(fā)展階段，目前是一個(gè)在進(jìn)入市場(chǎng)，配合政府開發(fā)城市，公司進(jìn)行長(zhǎng)期開發(fā)經(jīng)營(yíng)的好機(jī)會(huì)。綜述以上分析，無錫市的城市投資環(huán)境優(yōu)越，存在較大房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)遇。公司可進(jìn)入該市場(chǎng)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。但是應(yīng)該注意其存在擴(kuò)區(qū)域、跨省城市擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)，特別是公司經(jīng)營(yíng)本土化、人才本土化以及城市環(huán)境適應(yīng)性方面。投資分析報(bào)告（二）一、項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析天津市經(jīng)濟(jì)逐步呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。近年來，工業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向好，投資、消費(fèi)等內(nèi)部需求持續(xù)升溫，制約經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有關(guān)因素明顯得到改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)逐步得到加強(qiáng)，總體形勢(shì)持續(xù)向好。天津工業(yè)園區(qū)交通便利，水、陸、空、鐵立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。天津工業(yè)園區(qū)距離天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅兩公里距離。天津港是中國(guó)北方最大的人工港，園區(qū)距離港口三十公里。同時(shí)，津?yàn)I高速、京津塘高速等多條高速公路貫穿在天津工業(yè)園區(qū)內(nèi)。二、可行性分析及必要性隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)科技興國(guó)戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，在政府的大力扶持下，我國(guó)各個(gè)行業(yè)發(fā)展迅猛尤其是房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，輕鋼結(jié)構(gòu)建筑行業(yè)已經(jīng)形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，從開采、提煉、加工、到應(yīng)用于所需行業(yè)中，已日趨成熟。輕鋼結(jié)構(gòu)具有輕巧、節(jié)材、節(jié)能、降低工程投資、使用壽命長(zhǎng)等優(yōu)勢(shì)，可以實(shí)現(xiàn)快速安裝與二次使用，并具有抗震、抗風(fēng)、隔音、隔熱等優(yōu)點(diǎn)，()因此，輕鋼結(jié)構(gòu)已經(jīng)在建筑領(lǐng)域迅速崛起，同時(shí)，我國(guó)將節(jié)約資源作為基本國(guó)策，提出發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，節(jié)約資源的發(fā)展理念。為了加快鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，積極響應(yīng)國(guó)家政策，Nvidia經(jīng)過反復(fù)考察，擬在天津工業(yè)園區(qū)建立一家生產(chǎn)基地，征地45950平方米（位于天津工業(yè)園區(qū)3區(qū)內(nèi)）。三、可行性分析有投資就有風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，公司將更加完善現(xiàn)有企業(yè)制度和企業(yè)經(jīng)營(yíng)制度，保證各項(xiàng)目高效運(yùn)營(yíng)和管理，為促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)，公司制定了一系列措施。首先要加強(qiáng)企業(yè)宣傳力度，只有讓客戶了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，產(chǎn)品質(zhì)量，才能讓客戶信任本企業(yè)。其次，加大業(yè)務(wù)員招攬力度，加大業(yè)務(wù)員隊(duì)伍的建設(shè)。還要樹立質(zhì)量意識(shí)，要做到每個(gè)產(chǎn)品都是客戶放心的產(chǎn)品。最好，要