【文章內(nèi)容簡介】 伴隨有成交量的大幅上漲，如廣州成交量先大幅上漲然后再大幅回落。限購令導(dǎo)致部分二、三線城市成交下降，但影響時(shí)間均在兩個月以內(nèi)。此外，限購或即將限購的二、三線城市成交量并不一定回落，相反限購前后或者會成交量放大。在密集的限貸政策之下，首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。從理論上講，因?yàn)槭赘短岣弑貙⑹挂徊糠中枨罅鞒鍪袌?。但?shí)際上，限貸政策對需求的實(shí)際影響并沒有想象的大，因?yàn)樾刨J首付政策松緊程度與一次性付清比例高度相關(guān)。歷次首付比例提升后，相當(dāng)一部分城市的一次性付清比例均有提升，一旦首付政策放松，按揭付款比例會大幅提升，而一次性付款比例將下降。這說明，首付比例提高后，仍然有相當(dāng)部分的有實(shí)力的客戶選擇全款支付，進(jìn)而削弱限貸政策的影響。在全國范圍內(nèi)來看，投資需求比例較高的城市如上海、北京、深圳等發(fā)達(dá)城 市受限貸影響較大，而武漢、鄭州等中部城市，受限貸影響小。保障房的缺失是導(dǎo)致房價(jià)快速上漲的一個重要因素。近兩年，保障房建設(shè)力度被提升到了政治高度，2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；2011年更是提出全國要建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造1000萬套。而保障房建設(shè)將持續(xù)數(shù)年。保障房建設(shè)力度的加強(qiáng)將減少中低收入人群對商品房市場的需求。假定2010年370萬套保障房全部推入市場，根據(jù)初步測算，2011年的保障房供應(yīng)將分流商品房8%的有效需求，%的有效需求，%的有效需求。由于國家統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)方式將經(jīng)濟(jì)適用房劃入商品住宅范疇，因而我們預(yù)計(jì)2012年，保障房將造成商品住房市場被動萎縮3%。2011年上半年貨幣政策將繼續(xù)保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈?zhǔn)站o。由于銀行在房貸規(guī)模受限的情況下，大多偏向優(yōu)質(zhì)客戶，在此情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)將會比大型房地產(chǎn)企業(yè)融資更加艱難。加息之初并不影響成交量的放大，但當(dāng)進(jìn)入加息通道后，或會削弱購買力，影響成交量的走低，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)商銷售回款速度放緩。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)順應(yīng)形勢，根據(jù)各自資金狀況，做好降價(jià)促銷、加速出貨的準(zhǔn)備。通過對比狹義貨幣供應(yīng)量（M1）和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比增速，我們發(fā)M1同比領(lǐng)先CPI六個月左右。也就是說，狹義貨幣供應(yīng)增速下降的話，物價(jià)將會止?jié)q而跌，但至少要滯后六個月的時(shí)間。2011年M1同比增速逐月已經(jīng)明顯回 落，加上翹尾因素的影響，推測2012年CPI將是前高后低。與此對應(yīng)，貨幣政策可能是前緊后松，下半年貨幣政策可能有所改觀，但房地產(chǎn)行業(yè)政策全年不會放松。由于開發(fā)進(jìn)度的滯后性，2010年下半年和2011年上半年開工建設(shè)的項(xiàng)目，將逐漸在2012年供應(yīng)上市，由此來看2012 年樓市供應(yīng)充足，政策力度和供求關(guān)系將決定未來價(jià)格走勢。如果排除政策因素，影響市場成交價(jià)格的一個重要因素將是供求關(guān)系，其中決定未來供應(yīng)的一個重要因素將是商品房新開工面積。通過數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)新開工面積將在一年半左右的時(shí)間形成實(shí)際供應(yīng)，“潛在供應(yīng)”，而將當(dāng)期的銷售面積稱為“實(shí)際需求”。由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新開工面積急劇放大，這將造成2011年4份至11月份期間，市場上可能有大量的新增潛在供應(yīng)。同樣，在2012年上半年，市場供應(yīng)量也存在潛在放大的態(tài)勢，但將在2012年下半年逐漸回落。盲目開發(fā)高檔樓宇，日益造成供求失衡，房地產(chǎn)開發(fā)商面對銷售風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到房產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)狀況。房地產(chǎn)商之所以熱衷于開發(fā)高檔房，道理很簡單，按照目前土地的拿地模式，開發(fā)商勢必會尋求利潤空間更大的產(chǎn)品。同一塊土地，高價(jià)房與低價(jià)房的成本相差不多，但利潤卻是幾十倍的差異，從目前我國居民收入水平來看，大概有5%的居民可以消費(fèi)得起高檔住宅，但實(shí)際上許多地方的高檔樓房比例卻高達(dá)30%以上，高檔房的比例明顯偏大，拉升了房價(jià)。無視日益飽和的高檔房市場，無視資源閑置和低端市場供給嚴(yán)重不足的矛盾而盲目開發(fā)，房產(chǎn)商們將面臨嚴(yán)重的銷售問題，這也直接危及我國金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。由于房價(jià)不穩(wěn)，加劇了市場風(fēng)險(xiǎn)。貨幣傳導(dǎo)的信貸機(jī)制理論認(rèn)為，由于金融市場存在著信息不對稱問題，銀行克服信息不對稱的重要方法是要求抵押。抵押物的價(jià)值成為約束貸款者最大借款額的一個重要方面。個別房地產(chǎn)開發(fā)商也利用市場信息的不對稱，虛張聲勢，制作假象，誤導(dǎo)消費(fèi)者，造成房地產(chǎn)價(jià)格不合理上漲。，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控體系是房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保證。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性以及消費(fèi)差異等特點(diǎn)，可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。豐富調(diào)控的手段和方式，完善和拓寬房地產(chǎn)融資渠道，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管；改進(jìn)金融監(jiān)管方式，提高金融監(jiān)管效能，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序，；完善住房保障制度，確保居民的住房權(quán)利。要進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)住房保障制度，加大經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理，加強(qiáng)集資合作建房管理，穩(wěn)定廉租住房資金來源渠道，研究進(jìn)城務(wù)工人員住房政策。還要加大對境外機(jī)構(gòu)和個人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度，監(jiān)督銀行、開發(fā)商和信貸個人的行為，及時(shí)治理不正確的和違反政策規(guī)定的不良行為，抑制投機(jī)行為。近些年來我國M2增速一直保持在高位水平，貨幣的超額發(fā)行不但給我國的經(jīng)濟(jì)帶來很大的隱患，也不利于社會穩(wěn)定。所以，從經(jīng)濟(jì)和社會多個方面考慮，貨幣政策應(yīng)該逐步回歸穩(wěn)健。今年央行已經(jīng)數(shù)次上調(diào)準(zhǔn)備金率，顯示了遏制通脹的決心。從央行貨幣政策調(diào)整的預(yù)期來看，貨幣政策正在逐步回歸穩(wěn)健。貨幣政策回歸穩(wěn)健一方面可以表明控制貨幣供應(yīng)的決心，抑制通脹預(yù)期；另一方面合理引導(dǎo)信貸投向，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的合理引導(dǎo)。、全方位的房地產(chǎn)金融體系應(yīng)力求形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，在確保房地產(chǎn)資金來源充足的同時(shí)分散房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。要解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費(fèi)貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。例如，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產(chǎn)債券市場，作為解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在資本市場上直接融資；積極引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場，拓寬我國房地產(chǎn)融資渠道等。大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。通過貸款證券化增加信貸資產(chǎn)的流動性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，還分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實(shí)施投資基金方面的專門法律使國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)作。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目很多，在這種條件下，如果我們無視消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)益，不尊重市場，惡意欺騙購房人，例如在面積上作假，質(zhì)量上不能保證，交房時(shí)間不能遵守等等，那么，最終會限制消費(fèi)者的需求，其結(jié)果必然是大量的房子賣不出去，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫及金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。房地產(chǎn)商必須考慮自身的規(guī)模效益問題，也就是說要加大競爭力度，要提升房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，使一些信用度不高和不具備資格的企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，目前有人反對央行關(guān)于信貸政策調(diào)整的一個理由，就是央行調(diào)整信貸的政策可能會使一些信用差，資產(chǎn)小的企業(yè) 退出房地產(chǎn)行業(yè)，認(rèn)為這樣的結(jié)果可能會使一半的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)，退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。我認(rèn)為這個觀點(diǎn)有些不妥，那些資金量不夠，信用度不高的企業(yè)就是應(yīng)該退出去，這正是央行規(guī)范房地產(chǎn)信貸政策的效果之一，其對房地產(chǎn)市場的規(guī)范可以讓那些守規(guī)的企業(yè)有更多的市場份額和市場收益。房