【文章內容簡介】 住房項目招標管理、建設管理、銷售與售后管理和監(jiān)督管理。市住房制度改革辦公室（以下簡稱“市房改辦”）具體承擔經濟適用住房建設和供應的日常管理工作。市發(fā)展計劃委員會負責會同市建設委員會、規(guī)劃局、國土資源局依據本市經濟適用住房發(fā)展規(guī)劃和項目儲備計劃，編制建設投資計劃；負責本市經濟適用住房建設項目立項審批、建設計劃的審核、報批和下達。市建設委員會負責編制經濟適用住房用地計劃和建設計劃，指導本市經濟適用住房建設，監(jiān)督項目法人招投標，核發(fā)施工許可證。市規(guī)劃局負責本市經濟適用住房建設項目的選址，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。市國土資源局負責本市經濟適用住房建設項目用地預審、征地報批、土地供應等工作；負責集體土地上被拆遷家庭（包括征地撤組剩余國有土地上被拆遷家庭，下同）申購經濟適用住房的調查、登記、審核工作。市財政局負責對全市經濟適用住房建設中政府投入資金的審核、撥付及監(jiān)督等工作。市物價局負責經濟適用住房指導價格的制定、發(fā)布和銷售價格審批、監(jiān)督工作。市審計局負責經濟適用住房建設相關費用和竣工決算的審計監(jiān)督工作。市監(jiān)察局負責監(jiān)督各相關業(yè)務主管部門在本市經濟適用住房建設、供應和管理中依法履行職責的情況。第二章 相關政策第七條 經濟適用住房建設用地應當按照本市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求，合理布局，實行行政劃撥方式供應。全市經濟適用住房的用地規(guī)模、計劃，應納入本市住宅建設用地供應計劃。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品房開發(fā)。第八條 經濟適用住房建設和經營中的行政事業(yè)性收費，減半征收（具體減半征收費項見附件），屬于市權范圍收取的部分，按最低標準減半征收。第九條 經濟適用住房項目應當按照國家和省、市的規(guī)定，配套建設防空地下室，確因地質、地形、施工等條件限制不能修建的，建設單位應當向市人防主管部門提出易地建設申請，經批準后按應建防空地下室的建筑面積和收費標準減半繳納易地建設費。第十條 對銷售經濟適用住房依法征收的營業(yè)稅的市區(qū)兩級財政的留成部分，應主要用于幫助中低收入家庭解決住房困難，首先是用于低收入和最低收入家庭住房保障。第十一條 經濟適用住房項目涉及成片開發(fā)建設的配套道路、橋梁及小區(qū)周邊為經濟適用住房配套建設的排污、排洪、照明等非經營性市政公共基礎設施建設費用，以及代征土地面積超過項目占地總面積30%的部分的征地拆遷費用，由市政府納入城市建設計劃解決；涉及供電、供水、供氣、電信、電視等公建配套基礎設施，本著“誰受益，誰投資”的原則，由建設單位負責實施。第十二條 非政府投資項目的被拆遷人購買經濟適用住房，建設單位應當承擔核定市場價與經濟適用住房供應價格的差價，其差價款專項用于經濟適用住房建設。第十三條 經濟適用住房項目應按國家和地方有關標準配建相應等級的公共服務設施，以利于小區(qū)的管理和居民生活質量的提高。第十四條 經濟適用住房小區(qū)應當按總建筑面積1%～2%建設商業(yè)用房，計入建設成本，房屋產權歸全體業(yè)主所有，其經營收益專項用于補貼經濟適用住房小區(qū)的物業(yè)管理。第十五條 經濟適用住房小區(qū)可適當配建經營性用房，不計入建設成本，可以經營和銷售。銷售時補辦土地出讓手續(xù)，免交土地出讓金，其收益專戶存儲，市、區(qū)房產、財政監(jiān)督，專項用于平衡經濟適用住房建設成本。第十六條 經濟適用住房小區(qū)的機動車停車位按規(guī)定的比例標準配建，地面、地下的比例結合小區(qū)的實際確定。第十七條 經濟適用住房的物業(yè)專項維修資金，由購房人按多層2%、高層3%的比例繳納。第十八條 購買經濟適用住房的個人向商業(yè)銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定外，還應當提供準予購買經濟適用住房的證明。個人住房貸款利率執(zhí)行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮。經濟適用住房建設單位可以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款，貸款利率可下浮10%。第十九條 用于個人購房貸款的住房公積金，可優(yōu)先向購買經濟適用住房的個人發(fā)放。職工可以提取本人及直系親屬的住房公積金購買經濟適用住房；可以本人及直系親屬的住房公積金償還住房貸款。第三章 建設管理第二十條 經濟適用住房開發(fā)建設按照政府組織協(xié)調、企業(yè)市場運作原則，實行項目法人招標，參與投標的房地產開發(fā)企業(yè)必須具有與開發(fā)經濟適用住房建設規(guī)模相應的資質、資本金、良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽。第二十一條 經濟適用住房項目建設招投標工作，由市房產管理局或有關區(qū)政府組織，市房改辦或有關區(qū)房地產管理局具體負責，市、區(qū)相關職能部門參加，成立招投標工作小組，按照國家有關規(guī)定組織實施。項目招標文書和評標細則應報市房改辦備案。第二十二條 經濟適用住房的規(guī)劃設計、施工、建設監(jiān)理、材料供應均應實行公開招投標，并按規(guī)定簽訂招投標合同。委托單位與受托單位在簽訂委托合同書時，應同時簽訂廉政建設責任書。第二十三條 經濟適用住房要根據本市居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各種戶型比例，以中小套型為主，小套住房面積控制在60平方米左右，中套住房面積控制在80平方米左右。供應人口較少的家庭的套型面積可適當降低，其中一人戶40平方米左右，二人戶50平方米左右。第二十四條 經濟適用住房的規(guī)劃設計應當堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節(jié)能的原則，并結合全面建設小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設計方案；經濟適用住房建設必須嚴格執(zhí)行國家有關技術規(guī)范和標準，積極推廣應用先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，實現住宅部件的標準化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設整體水平。第二十五條 經濟適用住房項目實行驗收制度。住宅建設項目竣工時，要嚴格按照國家和省、市的有關規(guī)定進行驗收，未經依法驗收或驗收不合格的不得交付使用。經濟適用住房建設單位對其開發(fā)建設的經濟適用住房工程質量負最終責任。建設單位應當向買受人出具《住宅質量保證書》和《使用說明書》，并按有關規(guī)定和合同約定承擔保修責任。第二十六條 經濟適用住房建設單位對經濟適用住房項目要實行單獨建帳核算。市審計局、監(jiān)察局對經濟適用住房建設實行專項審計，依法監(jiān)督檢查。第四章 價格管理第二十七條 經濟適用住房價格實行政府指導價，指導價格由市物價局會同市房產管理局根據拆遷土地級別、建設成本和中低收入家庭經濟承受能力等因素測算確定，定期向社會發(fā)布。第二十八條 經濟適用住房銷（預）售價格由建設單位根據成本核（測）算向市物價局申報，市物價局按照有關規(guī)定核定銷（預）售基準價格。預售價格應在項目開工之前確定，并及時向社會公示。第二十九條 經濟適用住房的單套售價，應當以基準價格為基礎，計算樓層、朝向差價。樓層、朝向差價按整幢（單元）增減的代數和為零的原則確定。第三十條 確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則，其銷售基準價格和浮動幅度應當按照國家計委、建設部《經濟適用住房價格管理辦法》和江蘇省物價局、建設廳《經濟適用住房價格管理辦法實施細則》的規(guī)定確定。第三十一條 經濟適用住房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構成。開發(fā)成本包括以下內容：（一）按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補償等所支付的征地和拆遷安置補償費；（二）開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等前期費用；（三）列入施工圖預(決)算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水暖電氣等安裝工程費及附屬工程費；（四）在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內，與住房同步配套建設的住宅小區(qū)基礎設施建設費，以及按政府批準的小區(qū)規(guī)劃要求建設的不能有償轉讓的非營業(yè)性公共配套設施建設費；（五）％計算；（六）貸款利息按照房地產開發(fā)經營企業(yè)為住房建設籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算；（七）行政事業(yè)性收費按照有關規(guī)定計算。稅金依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。利潤按照不超過第一項至第四項費用之和的３％綜合計算。第三十二條 下列費用不得計入經濟適用住房價格：(一)住宅小區(qū)內經營性設施的建設費用；(二)開發(fā)經營企業(yè)的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用；(三)各種與住房開發(fā)經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用；(四)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；(五)按規(guī)定已經減免及其他不應計入價格的費用。第三十三條 經濟適用住房項目建設單位向市物價局申報定價時，應提供以下材料：(一)經濟適用住房價格申報表和價格構成項目審核表；(二)有資質的成本認定或監(jiān)審機構出具的成本審核意見書；(三)經濟適用住房建設的立項、用地批文及規(guī)劃、拆遷、施工許可證復印件；(四)建筑安裝工程預(決)算書及工程設計、監(jiān)理、施工合同復印件；(五)其他應當提供的材料。第三十四條 經濟適用住房銷售應當實行明碼標價，銷售價格不得超過公示的基準價格和浮動幅度。不得在標價之外收取任何未予標明的費用。第三十五條 經濟適用住房實行收費卡制度。各有關部門收取項目費用時，必須填寫市物價局核發(fā)的交費登記卡，如實填寫收費項目、標準、收費依據、執(zhí)收單位等內容，并加蓋單位公章。拒絕填寫或不按規(guī)定要求填寫的，經濟適用住房建設單位有權拒交，并向市物價局舉報。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經濟適用住房建設單位收取費用。第五章 銷售和售后管理第三十六條 符合下列條件之一的家庭，可以申請購買一套經濟適用住房：（一）在本市實際居住的一對夫婦為一個申購家庭（含單親家庭），且至少其中一方具有本市城鎮(zhèn)常住戶口已滿2年；家庭人均月收入在市政府公布的本市當年最低工資標準以下；家庭人均住房的使用面積在當年規(guī)定的最低標準面積（含本數）以下。同一住房多家庭共同居住，其中符合申購條件的家庭在兩個以上，若一家庭申購后，其他家庭的住房面積將超過人均最低標準面積的，家庭之間應當協(xié)商一致，確定一個申購家庭。（二）具有本市常住戶口的國有土地上的被拆遷家庭，貨幣補償金額在當年規(guī)定的標準金額（含本數）以下，同一戶籍家庭成員人均年收入在上本市人均可支配收入標準以下，且本市及拆遷范圍外他處無住房的。（三）具有本市常住戶口的集體土地上的被拆遷家庭，符合申購經濟適用住房條件的，以房屋拆遷補償款（原房收購款、購房補償款、區(qū)位補償款三項之和）申請購買經濟適用住房，使用除拆遷補償款以外資金不得超過10%。第三十七條 除申購家庭夫婦外，下列家庭成員可以作為分攤家庭收入的人口：（一）與申購家庭夫婦同住的未婚或離異、喪偶后他處無住房的直系親屬；（二）正在服義務兵役的子女；（三）在外地讀書的未婚子女。第三十八條 除申購家庭夫婦外，下列人員可以作為分攤家庭住房使用面積的人口：（一）共同居住的近親屬及其家庭成員；（二）正在服義務兵役的子女。第三十九條 下列房屋應當認定為申購家庭的原住房：（一）家庭成員居住的私有住房；（二）家庭成員承租的公有住房；（三）現住的父母或子女的住房；（四）申購家庭成員在申購前5年內已轉讓或出租的自用住房；（五）待入住的拆遷安置住房。第四十條 經濟適用住房供應管理由市、區(qū)房改辦分級負責，市房改辦負責制定經濟適用住房供應計劃，復審申購家庭條件，組織供應；區(qū)房改辦負責受理申購家庭的申請、初審和組織供應。低收入家庭和國有土地被拆遷困難家庭由區(qū)房改辦受理申請，初審后報市房改辦復審；集體土地上被拆遷家庭由區(qū)國土資源局(房地產管理局)受理申請，審核后報市國土資源局，由市國土資源局匯總報市房改辦備案。第四十一條 經濟適用住房供應應當嚴格操作程序，實行審批公示制度，接受社會監(jiān)督；經市、區(qū)房改辦審核符合條件的，應當公示；公示后有投訴的，由市、區(qū)房改辦調查、核實、處理；對無投訴或經調查、核實投訴不實的，在經濟適用住房申請表上簽署核查意見，并注明可以購買的房屋面積或房價總額標準。第四十二條 申購經濟適用住房，按下列程序辦理有關手續(xù)：（一）城鎮(zhèn)低收入家庭或國有土地被拆遷家庭申請人，持家庭戶口本、家庭夫婦的任何一方持本人身份證、現住房產權或使用權憑證、實際居住證明、所在單位或街道辦事處出具的家庭成員收入證明（被拆遷戶提供南京市征地房屋拆遷補償協(xié)議），以及受理登記部門要求提交的其他證明材料，向戶口所在地的區(qū)房改辦提出申請，填寫購買經濟適用住房申請表。集體土地上的被拆遷家庭申請人，持本人身份證、南京市征地房屋拆遷補償協(xié)議，向所在區(qū)國土資源局（房地產管理局）申請，填寫購買經濟適用住房申請表。被拆遷家庭符合申購經濟適用住房條件的，自簽訂拆遷補償協(xié)議之日起，應當在半年內申請，過期作自動放棄處理。（二）區(qū)房改辦受理申請后，對申購家庭的申購條件進行核實，符合申購條件的由區(qū)房改辦將申購家庭的人口、收入、住房狀況等內容在其居住地或戶口所在地公告15日，公告無異議的，區(qū)房改辦將申購材料報市房改辦審批。（三）市房改辦經復核符合申購條件的，將申購家庭人口、收入、住房狀況等內容在本市主要報紙公示15日，公示無異議的，通知申請人待購經濟適用住房。（四）每批次經濟適用住房竣工后，區(qū)房改辦根據市房改辦的分配計劃或房源，通知申請人與建設單位簽訂購房合同。被拆遷人應當將貨幣補償款轉帳至建設單位。第四十三條 低收入家庭購買經濟適用住房的，可以向市房改辦申請以原住房置換經濟適用住房。在雙方自愿的原則下，按房屋的市場評估價結算房款。第四十四條 經批準購買經濟適用住房的家庭，自批準之日起兩年內未能購房的應當重新申請。申購經濟適用住房的家庭在抽取選房順序號后或選房后，自愿放棄購買的，兩年后方可重新申購。第四十五條 購買經濟適用住房的先后順序，可以用公開抽（搖）號的方式產生。軍烈屬、殘疾人優(yōu)先購買。第四十六條 購房家庭需持 “南京市經濟適用住房購買通知書”（以下簡稱“通知書”）到建設單位購買經濟適用住房。憑“通知書”辦理經濟適用住房《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。第四十七條 經濟適用住房項目建設單位必須將供應方案（包括套數、面積、對象等）報市房改辦審核。未經審核的一律不得銷售。項目建設單位按供應條件未銷售完畢的剩余房源轉入下銷售，或由市房改辦統(tǒng)一調配供應銷售。經濟適用住房項目建設單位在供應銷售前，應辦妥《銷售許可證》，在規(guī)定時間內為購房者辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。第四十八條 購買經濟適用住房，使用《經濟適用住房買賣契約》。房產、土地部門在辦理權屬登記時，應當分別注明“經濟適用住房”、“劃撥土地