【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用標(biāo)準(zhǔn)等措施。與此同時(shí)，房地產(chǎn)貸款利率不斷上漲，也直接導(dǎo)致了許多中、小型房地產(chǎn) 企業(yè) 退出房地產(chǎn)行業(yè)。這一道道門檻使得房地產(chǎn)投資熱開始下降。這一結(jié)果，造成消費(fèi)者的再度恐慌，從而也再度引起房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。盡管政府出臺(tái)了一系列的政策，而且金融機(jī)構(gòu)的貸款利率也幾度提升，但是，據(jù)專家 分析 ，這些政策對(duì)真正有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來說，這些政策只會(huì)使與他們分羹的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手減少，從某種程度上反而幫助了他們。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格還在逐漸上漲，這也為開發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了條件，開發(fā)商在交易市場(chǎng)上形成價(jià)格聯(lián)盟，共同合謀有價(jià)無市的虛假房?jī)r(jià)交易關(guān)系。信息不對(duì)稱的條件下，消費(fèi)者被蒙蔽而做出購買的決定，房?jī)r(jià)也在消費(fèi)者的購買行為驅(qū)使下，扶搖直上。（四） 消費(fèi)者與消費(fèi)者：從眾心理與理性預(yù)期消費(fèi)者的從眾心理不僅表現(xiàn)在對(duì)低價(jià)位商品的消費(fèi)，也表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)這種高價(jià)位產(chǎn)品的消費(fèi)上。消費(fèi)者即使在政府出臺(tái)一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廠商行為變化的情況下，還是不會(huì)輕易決定是否購買如此高價(jià)位的商品。而只有在大部分消費(fèi)者都去購買時(shí)自己才作決定?？梢娺@種從眾心理也是消費(fèi)者理性預(yù)期的影響因素，他的作用不可忽視。正確引導(dǎo)消費(fèi)者理性預(yù)期的建議建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產(chǎn)宏觀監(jiān)控體系，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售量、商品房空置率、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)，設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)、委派專門的專家組，結(jié)合房地產(chǎn)自身情況和宏觀 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r做出分析和預(yù)測(cè)。這種宏觀監(jiān)控體系一方面可以使政府隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況，在必要時(shí)通過稅收政策、土地供應(yīng)、利率等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控；在另一方面也緩解了房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱的弊端，引導(dǎo)消費(fèi)者理性健康消費(fèi)。完善政府信息發(fā)布制度。盡快建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，引導(dǎo)新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期不定期的信息發(fā)布，引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，逐步使消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常，防止房?jī)r(jià)的大起大落，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)。近年來，在 網(wǎng)絡(luò) 上與電視上的培訓(xùn)方式越來越能為人們所接受。中央電視臺(tái)十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡?？梢酝ㄟ^多種渠道普及房地產(chǎn)知識(shí)，如安排定期的“房地產(chǎn)知識(shí)講座”和“房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析”節(jié)目。降低消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的盲目消費(fèi)性，培養(yǎng)消費(fèi)者的理性消費(fèi)。這也是有效控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的途徑之一。消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告5在銀泰實(shí)習(xí)的六個(gè)月里，慢慢懂得，社會(huì)生活與學(xué)校生活的落差，實(shí)習(xí)調(diào)查報(bào)告潘婷。近半年的實(shí)習(xí)教會(huì)了我許許多多。實(shí)習(xí)的日子有苦也有甜。重要的事它鍛煉了我自身的能力，也使我逐漸成熟，為將來更好的融入社會(huì)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。我們從事的是服務(wù)行業(yè)。接觸最多的就是形形色色的消費(fèi)者。消費(fèi)者是來消費(fèi)的。為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)好的服務(wù)環(huán)境以及為他們提供良好的服務(wù)是影響其消費(fèi)的重點(diǎn)。：永遠(yuǎn)年輕。在銀泰之前，在杭州乃至浙江，百貨店的定位并不是很明確。之前百貨店都是以商品的屬性來定位的，如中高檔或中低擋。銀泰是首家以人來定位的，盯住的是年輕人這個(gè)群體，它非常有感染力；第二，它非常有新意，從前，人們對(duì)按消費(fèi)者來分類，理解得還不夠透徹，但事實(shí)上年輕人有很強(qiáng)的活力，很強(qiáng)的消費(fèi)力，因此銀泰的定位一下子激發(fā)了大多數(shù)年輕人的消費(fèi)欲望，讓他們覺得有了自己的獨(dú)特購物場(chǎng)所，與杭州其他商場(chǎng)相比，銀泰的人氣就特別旺，消費(fèi)者喜歡熱鬧，喜歡散發(fā)他們的熱情，這就表現(xiàn)到他的購物行為中。：百貨與超市是非常不同的，百貨的品類自身要求變化很快。超市是要求商品不能斷的，假如某超市哪天沒有高露潔牙膏賣，那就會(huì)覺得很奇怪，但在百貨店，很多東西是要賣斷的，但后面的東西會(huì)更新、更好，所以百貨店在品類管理上比超市人為因素更多一點(diǎn)，科學(xué)化、電腦化的程度要少一些。品類管理對(duì)流行百貨店來講，我希望品牌有相當(dāng)比例的淘汰率，即使同一品牌不動(dòng)的情況下，它的商品最好在每個(gè)季度都有淘汰率，夏天跟春天應(yīng)該不一樣，今年的夏天跟去年的夏天就更不是一回事。不斷的追逐消費(fèi)者的需求，同時(shí)去創(chuàng)造新的需求。品類管理是有一定的特殊性，有一定的活躍性。三：滿就送是一種有效手段零售商用的最多的是打折讓利，但是打折讓利有各種各樣的形式手段，有八折、九折、有買一送一、有滿就送….，這些都是價(jià)格戰(zhàn)，滿就送也是價(jià)格營(yíng)銷的一種手段，并不特殊。從百貨店現(xiàn)實(shí)來講，任何打價(jià)格戰(zhàn)的手段，都是為了促銷，把銷售搞上去。我們也曾算過，一個(gè)東西打八折，一個(gè)100元的東西變80元錢進(jìn)來了，它只有80元的東西流出去，但假如滿100送20，那就是120元錢的東西流出去，這就是促銷的正折和負(fù)折問題。同樣的目的，最終一種方式是走了80元錢的東西，另一種是走了120元的東西，當(dāng)然是走120合算了。同時(shí)，杭州商場(chǎng)都在搞滿就送，大家似乎都沒有停下來，為了滿就送而滿就送，但實(shí)際上也都在不斷做調(diào)整，目前在武林商圈中，銀泰與杭州大廈、杭州百貨大樓的客流重疊率是較低的。從理論上來講顧客忠誠(chéng)度對(duì)于企業(yè)來講是非常重要的。每個(gè)企業(yè)都在做忠誠(chéng)度。其實(shí)要培養(yǎng)顧客的忠誠(chéng)度，而又不能寄希望于顧客的忠誠(chéng)度，只有自己做的更好你才能讓你的顧客留下來。顧客走了是你沒有做好，而不是別的任何原因，所以不要特別特別看重顧客忠誠(chéng)度，但是也不要對(duì)顧客特別的隨意，我覺得認(rèn)真的做好自己的一切，對(duì)于你的目標(biāo)顧客進(jìn)行更多的促銷和宣傳。因?yàn)榇_切地說顧客不是上帝，而是我們的朋友。有人說百貨業(yè)是一個(gè)夕陽行業(yè)，有人說他是傳統(tǒng)行業(yè)，有人說他是微利行業(yè)，有人說他要被大賣場(chǎng)吞并掉，可其實(shí)百貨業(yè)挺有前途的，生活不能沒有百貨店，只不過百貨店要與時(shí)俱進(jìn)，無論它的管理、它的理念以及它追求的目標(biāo)顧客。至少有一點(diǎn)是真的，原來我們什么都做，但是現(xiàn)在不能什么都做了，只能挑一點(diǎn)去做，如果挑的不好就要被打，如果挑的好的話，你就會(huì)脫穎而出。百貨業(yè)是很有前途的，無論它是單店，還是連鎖店，還是成為Shopping Mall里的主力店也好，都要它的生存空間，大有大的做法，小有小的活法，但是地縣城市的百貨店確實(shí)很難做，市場(chǎng)容量有限，基本生活用品市場(chǎng)都被大超市搶占了，要做中高檔顧客流量又不夠，比方說杭州跟寧波GDP收入相差不遠(yuǎn)，但寧波百貨業(yè)沒有杭州好，一般人歸結(jié)為寧波人口少一些，但是也不至于差距那么多吧。那么到底問題出在那里呢，那就是有效的消費(fèi)群體比較少，寧波就是大學(xué)生年輕人不夠多的緣故，所以消費(fèi)量不夠大，他們說大學(xué)生有多少消費(fèi)能力呢！但是他們的群體消費(fèi)是很大的，特別是他們能倡導(dǎo)一種時(shí)尚的消費(fèi)觀念。隨著生活水平的不斷提高、經(jīng)濟(jì)的的不斷發(fā)展，中小型城市會(huì)有好的百貨店出來的。消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告6明確金融消費(fèi)者概念，對(duì)于完善我國(guó)金融消費(fèi)者保護(hù)法律制度，開展金融消費(fèi)者保護(hù)工作，具有重要意義。然而由于仍沒有以法律形式對(duì)金融消費(fèi)者予以嚴(yán)格界定，因此“金融消費(fèi)者”在我國(guó)仍不具有法律內(nèi)涵。這不利于明確劃分金融消費(fèi)者的保護(hù)范圍，使得對(duì)金融消費(fèi)者的保護(hù)無法律依據(jù)可循。因此，在法律層面為金融消費(fèi)者正名對(duì)我國(guó)開展金融消費(fèi)者保護(hù)工作迫在眉睫。通過研究其他國(guó)家的金融消費(fèi)者理論，可以發(fā)現(xiàn)目前各國(guó)對(duì)金融消費(fèi)者的定義主要以目的論和地位論兩種理論為基礎(chǔ)。目的論以美國(guó)為代表，強(qiáng)調(diào)金融消費(fèi)以滿足個(gè)人、家庭成員或家務(wù)需要為目的，投資者被排除在金融消費(fèi)者范圍之外。金融危機(jī)后，為加強(qiáng)金融消費(fèi)者保護(hù)，《美國(guó)金融改革法案》將金融消費(fèi)者的定義為“為滿足個(gè)人、家庭、家用為目的，購買、使用金融產(chǎn)品和服務(wù)的自然人”?；谶@一目的，美國(guó)重點(diǎn)保護(hù)信貸、儲(chǔ)蓄、支付及其他基本金融消費(fèi)產(chǎn)品和服務(wù)，證券、保險(xiǎn)、共同基金等并不屬于保護(hù)范疇。第二種地位論以日本為代表?！度毡窘鹑谏唐蜂N售法》將金融消費(fèi)者定義為在金融交易時(shí)，與金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)知識(shí)相比處于信息弱勢(shì)的一方當(dāng)事人。由此可見，在定義金融消費(fèi)者時(shí)，只要是不具備專業(yè)的金融知識(shí)的自然人、法人，都可以得到法律的保護(hù)。國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界目前關(guān)于金融消費(fèi)者的定義主要有五種觀點(diǎn)。第一種主張效仿美國(guó)采用目的論，強(qiáng)調(diào)金融消費(fèi)者是為了生活需要而與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行金融交易的個(gè)體社會(huì)成員。法人并不包括在內(nèi)。第二種觀點(diǎn)將目的論和地位論相結(jié)合，認(rèn)為無論是自然人還是法人，若想成為金融消費(fèi)者必須同時(shí)滿足不具備專業(yè)金融知識(shí)和在交易中處于弱勢(shì)地位這兩個(gè)條件，并且其進(jìn)行金融交易行為的目的是為了滿足金融需求；第三種為需求論，即滿足金融時(shí)代生活需求的銀行存貸款、保險(xiǎn)的購買、股票債券的投資、信用卡等項(xiàng)目的申請(qǐng)主體都是金融消費(fèi)者。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分金融消費(fèi)者和投資者，具有投機(jī)性目的的證券市場(chǎng)的投資者不應(yīng)被成為金融消費(fèi)者。第五種觀點(diǎn)認(rèn)為投資一般金融商品如證券投資、保險(xiǎn)投資、銀行理財(cái)產(chǎn)品投資的消費(fèi)者可以被認(rèn)為是金融消費(fèi)者，而那些高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的投資者，尤其是設(shè)計(jì)進(jìn)入門檻的金融產(chǎn)品，不應(yīng)當(dāng)列為金融消費(fèi)者。對(duì)一個(gè)概念的定義不僅應(yīng)從其內(nèi)涵上予以分析，還應(yīng)從外延上進(jìn)行規(guī)范。以上觀點(diǎn)均是從內(nèi)涵上對(duì)金融消費(fèi)者進(jìn)行定義，而關(guān)于我國(guó)金融消費(fèi)者保護(hù)外延的爭(zhēng)議主要集中在三個(gè)方面：第一，投資者是否可被認(rèn)為是金融消費(fèi)者；第二，法人機(jī)構(gòu)是否應(yīng)納入金融消費(fèi)者保護(hù)范疇；第三，消費(fèi)者若具備專業(yè)金融知識(shí)，其消費(fèi)行為是否應(yīng)受法律保護(hù)。首先，要判定投資者是否屬于金融消費(fèi)者這一問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)明確投資者與金融消費(fèi)者的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。目前學(xué)界對(duì)這兩種身份的區(qū)分主要有以下幾種觀點(diǎn)。第一，以形成其身份的法律關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行區(qū)分。形成金融消費(fèi)者的法律關(guān)系主要包括債券債務(wù)關(guān)系、租賃關(guān)系等等，而投資者主要是由于通過證券公司等金融機(jī)構(gòu)購買股票等形成的投資關(guān)系；第二，以消費(fèi)目的進(jìn)行區(qū)分。金融消費(fèi)者從事金融交易多是期望用收益來改善生活，而投資者更多的是期待獲取更大的回報(bào)；第三，以消費(fèi)者選擇的金融機(jī)構(gòu)的性質(zhì)區(qū)分，選擇證券業(yè)多為投資者，而選擇銀行和保險(xiǎn)業(yè)的多為金融消費(fèi)者。然而，隨著混業(yè)經(jīng)營(yíng)越發(fā)明顯，金融產(chǎn)品的交叉性不斷增強(qiáng)，以上區(qū)分模式也有待商榷。因此，筆者認(rèn)為區(qū)分金融消費(fèi)者和投資者的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參考日本對(duì)于金融消費(fèi)者的定義，以從事金融交易時(shí)是否處于弱勢(shì)地位為標(biāo)準(zhǔn)。原因如下。第一，金融業(yè)的快速發(fā)展，金融創(chuàng)新不斷加快，致使金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。金融產(chǎn)品也逐漸破除最初銀行、保險(xiǎn)、證券業(yè)務(wù)的嚴(yán)格區(qū)分，被金融機(jī)構(gòu)利用高深、專業(yè)的金融知識(shí)排列組合為越來越復(fù)雜、交叉程度越來越高的金融衍生品。這就對(duì)我國(guó)目前實(shí)行的分業(yè)監(jiān)管模式提出挑戰(zhàn)，很可能導(dǎo)致監(jiān)管漏洞。第二，面對(duì)日益復(fù)雜的金融產(chǎn)品，普通投資者對(duì)產(chǎn)品的理解能力、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷能力和風(fēng)險(xiǎn)承受力都普遍較低，處于交易中的弱勢(shì)地位，與普通消費(fèi)者的差別越來越小?；谝陨显颍P者認(rèn)為不應(yīng)將并不具備專業(yè)金融知識(shí)、在金融交易中處于弱勢(shì)地位的普通投資者排除在金融消費(fèi)者保護(hù)范疇之外。關(guān)于法人機(jī)構(gòu)從事金融交易活動(dòng)時(shí)是否屬于金融消費(fèi)者，這一點(diǎn)筆者也是持肯定意見的。參考日本對(duì)金融消費(fèi)者的定義，法人機(jī)構(gòu)在進(jìn)行非投資性的金融交易時(shí)，只要與專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)相較，處于明顯的弱勢(shì)地位，就應(yīng)該納入金融消費(fèi)者保護(hù)的范疇。具備專業(yè)知識(shí)的金融產(chǎn)品和服務(wù)的購買者是否屬與金融消費(fèi)者，關(guān)鍵在于如何判斷專業(yè)一詞。筆者認(rèn)為，如果消費(fèi)者本身就從事與金融相關(guān)的職業(yè)，就應(yīng)該認(rèn)為其具備專業(yè)的金融知識(shí)，充分了解金融產(chǎn)品，并不滿足交易上的弱勢(shì)地位這一條件，故此不能將其稱為金融消費(fèi)者。綜上所述，筆者認(rèn)為，金融消費(fèi)者是指在金融交易中不具備專業(yè)金融知識(shí)，處于弱勢(shì)地位，為滿足基本生活需求而購買金融產(chǎn)品或服務(wù)的自然人、法人及其他組織。消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告7隨著互聯(lián)網(wǎng)在中國(guó)的普及，中國(guó)人對(duì)網(wǎng)絡(luò)的依賴性越來越大，網(wǎng)絡(luò)縮小了人與人之間的距離，而且還在不知不覺中改變著人們的觀念和生活方式?？萍嫉陌l(fā)展使網(wǎng)上購物成為當(dāng)今時(shí)代的寵兒，網(wǎng)上購物滿足消費(fèi)者足不出戶的要求，價(jià)位低、選擇多、款式新成為拉動(dòng)消費(fèi)的動(dòng)力。網(wǎng)絡(luò)商場(chǎng)包羅萬象，商品種類繁多，購買方便快捷，向消費(fèi)市場(chǎng)散發(fā)著難以抵擋的誘惑。但是，種種諸如支付寶安全、交易誠(chéng)信、貨品質(zhì)量、配送服務(wù)等問題層出不窮。本人就網(wǎng)上購物問題展開了調(diào)查，探討網(wǎng)上購物的利與弊。一、調(diào)查的情況(一)網(wǎng)購人群比例：74%的網(wǎng)購消費(fèi)者處于1838年齡階段， 18歲以下的占13%。(二)網(wǎng)購市場(chǎng)規(guī)模：達(dá)到4980億元。(三)網(wǎng)購覆蓋城市：全國(guó)(四)網(wǎng)購選擇網(wǎng)站：%，其它網(wǎng)站低于淘寶。(五)網(wǎng)購滿意度：三分之二消費(fèi)者認(rèn)為產(chǎn)品差不多。二、消費(fèi)者網(wǎng)購的利與弊——利：第一,網(wǎng)絡(luò)商品種類多。它包含各種產(chǎn)品，在傳統(tǒng)商店中，無論其店鋪空間有多大，它所能容納的商品都是有限的，而對(duì)于網(wǎng)絡(luò)來說，它是商品的展示平臺(tái)，是一種虛擬的空間，只要有商品，就可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行展示，可以把各類知名品牌全部展示在上面，供消費(fèi)者隨意選購。第二,購物方便。,要消費(fèi)者親自前去購物,網(wǎng)上購物方式要靈活的多，客戶可以24小時(shí)隨時(shí)購買你所要的商品，網(wǎng)絡(luò)購物沒有地域性，不需要出門只需要客戶在家里打開網(wǎng)站，點(diǎn)擊鼠標(biāo)就可以輕松購物，而且賣家負(fù)責(zé)送貨上門，在很短的時(shí)間內(nèi)就可以完成。并且可以獲得較大量的商品信息，可以買到當(dāng)?shù)貨]有的商品。而傳統(tǒng)的購物形式需要奔波與多家商店之間，給客戶增加了大量的時(shí)間人力物力財(cái)力的消耗。 第三,網(wǎng)上商品價(jià)格相對(duì)較低。網(wǎng)上的商品與傳統(tǒng)商場(chǎng)相比相對(duì)便宜，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)可以省去很多傳統(tǒng)商場(chǎng)無法省去的相關(guān)費(fèi)用，所以商品的附加費(fèi)用很低，商品的價(jià)格也就低了。第四,商品信息更新快。只要將新商品的圖片、介紹資料上傳到網(wǎng)上，或者對(duì)商品信息、價(jià)格進(jìn)行修改，購買者就可以看到最新的商品信息了，而且立刻在全球范圍內(nèi)統(tǒng)一更新。而在傳統(tǒng)商業(yè)中，購買者要看到新的商品，就要等到商家拿到商品，放置到貨架后才能夠看到。在修改商品信息或調(diào)整價(jià)格，特別是要在較大地域范圍內(nèi)統(tǒng)一修改時(shí)，在時(shí)效性上傳統(tǒng)商店就更處下風(fēng)了。第五,商品容易查找。網(wǎng)絡(luò)商店基本都具有店內(nèi)商品的分類、搜索功能，通過搜索，購買者可以很方便的找到需要的商品。而在傳統(tǒng)商店中，購買者尋找商品就需要用更多的時(shí)間和精力。 第六,交流。因?yàn)橄M(fèi)者網(wǎng)購時(shí)有時(shí)候不知道什么適合自己，自己到底想買什么類型的商品，或是什么品牌的比較信得過。就可以發(fā)貼詢問或者與客服聊天詢問，從而買到自己合適的產(chǎn)品。綜上可以看出，網(wǎng)上購物突破了傳統(tǒng)購物的障礙，無論對(duì)消費(fèi)者、企業(yè)還是市場(chǎng)都有著巨大的吸引力和影響力，在新經(jīng)濟(jì)時(shí)期無疑是達(dá)到“多贏”效果的理想模式。網(wǎng)購弊端:第一，交易對(duì)象認(rèn)定的模糊性。明確交易對(duì)象對(duì)于消費(fèi)者來說是非常重要的事情，這關(guān)系到法律責(zé)任的承擔(dān)問題。在傳統(tǒng)購物環(huán)