【文章內容簡介】 保鏢游弋、保鏢門崗措施外，還采納紅外線周界報警、電視監(jiān)控、家庭緊急報警、可視對講等智能化的安保設備和措施。這樣能有效的包管業(yè)主的生命及財產(chǎn)安全，提高了物業(yè)管理的水平。另外，隨著生活水平的提高，住戶已經(jīng)遠遠不能滿足于安保、保潔／綠化和設備維修等比較基礎的物業(yè)管理辦事，有鑒于此，物業(yè)管理公司應積極組織社區(qū)聯(lián)歡、電影放映、搭臺唱戲、球類比賽等文體活動，豐富人們的業(yè)余文化生活，同時促進了物業(yè)公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。對于業(yè)主：首先業(yè)主要提高加強法律意識，提高自我保護的能力。入住前，認真閱讀物業(yè)管理公約和物業(yè)管理合同，穩(wěn)重簽訂相關法律文件。盡量加快成立業(yè)主委員會，積極參與小區(qū)的管理和監(jiān)督，充分表達自己的意見，促進物業(yè)公司不斷改進辦事，提高業(yè)主委員會的權威和地位，發(fā)揮其應有的作用。同時要進修了解相關的法律法規(guī)，有效的履行知情權和監(jiān)督權。樹立正確的消費觀念，遵守小區(qū)公約，養(yǎng)成良好的行為習慣，在享受物業(yè)辦事的同時應當交納合同約定的用度。產(chǎn)有生命的物質業(yè)糾紛時，應通太小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)進行溝通或其他合法途徑解決，包管小區(qū)社會秩序的不變。對于業(yè)主委員會：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理地區(qū)范圍內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。如果沒有業(yè)主委員會，就意味著業(yè)主落空了參與小區(qū)管理的權利，同時落空一個與物業(yè)管理公司溝通的平臺，對于消化解決內部矛盾十分不利。，定期召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施環(huán)境。選聘或者解職物業(yè)管理企業(yè)，負責物業(yè)維修基金的籌措聚集、使用和管理。總結：隨著城市建設尤其是城鋪面房產(chǎn)建設的快速發(fā)展，物業(yè)管理與辦事的重要性日益顯現(xiàn)，無論是物業(yè)管理企業(yè)自身，還是消費者、開發(fā)企業(yè)、相關當局部門等，都對物業(yè)管理投入更多的注意力。在整個調查歷程中，我更深切地了解了“物業(yè)管理”。不可否認，我們看到了物業(yè)管理作為一個新生行業(yè)，在其發(fā)展歷程中，存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人們的生活造成為了很大的困擾和不便，同時也影響了我市住房市場的良性發(fā)展，更影響了社會的不變和團結。在這里，我想指出的是法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內部結構不完美等諸多因素在緊張影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，所以我呼吁社會要培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理辦事質量。我堅信，隨著法律條文的完美與管理、辦事項目的增加，物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范，住戶也會獲得更大的利益。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展必將在為居民創(chuàng)造整齊、文明、安全、生活利便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮重要作用，促進民主社會主義和諧社會的構建！第三篇：物業(yè)管理狀況分析濟寧市物業(yè)管理狀況分析 物業(yè)管理是隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展而誕生的一個新興行業(yè)，它對改善居民的生活環(huán)境、維護社區(qū)穩(wěn)定、促進經(jīng)濟增長、提高城市整體管理水平發(fā)揮著重要的作用。從全國宏觀來看，物業(yè)服務行業(yè)作為新興的服務行業(yè)進入中國30年的的時間，從沿海城市傳入內陸，發(fā)展迅猛，發(fā)展空間大，需求多，但是也凸顯出了問題和矛盾。雖然我市的物業(yè)管理起步較晚，但是發(fā)展迅速，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，物業(yè)管理人員隊伍更加強壯，物業(yè)管理覆蓋面積逐年增加，這一新興行業(yè)的興起，提供了為數(shù)眾多的就業(yè)崗位。根據(jù)山東省的整體規(guī)劃，濟寧市作為經(jīng)濟重點發(fā)展城市，與全國的其他城市一樣，城市發(fā)展速度快，外來居住人口增加，勢必進行經(jīng)濟房產(chǎn)建設，濟寧現(xiàn)在每年都有大量的房地產(chǎn)項目竣工，或者正在規(guī)劃設計之中，這些項目建成后都會需要物業(yè)服務公司進行物業(yè)服務，這就為物業(yè)服務提供了發(fā)展空間。濟寧的物業(yè)服務公司一般提供的服務包括清潔、綠化、保安、市政工程、會議服務，餐飲服務、前臺接待、工程維修（水、電、暖）、設施設備日常的養(yǎng)護管理等服務，近年由于《物權法》、《山東物業(yè)管理條例》的頒布，加上政府部門對物業(yè)行業(yè)的重視以及支持，物業(yè)服務在濟寧市的發(fā)展趨于正規(guī)化。濟寧市物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀：一、目前，濟寧物業(yè)服務公司的模式有：私營企業(yè)：個人成立的物業(yè)管理服務公司。一般資質為3級，但是存在規(guī)模小，服務單一，人力匱乏，管理模式不科學、發(fā)展后勁不足的缺點。例如：銀都小區(qū)宏達物業(yè)，菱花小區(qū)等。開發(fā)商自己建立的物業(yè)服務企業(yè)，特點是對物業(yè)情況熟悉，資金雄厚，但是建管一家，依賴性強，問題暴露明顯，如房屋質量問題，這些物業(yè)公司中有的是只承包自己本公司的物業(yè)，有的則是內外兼包，這些物業(yè)公司有濟寧九巨龍物業(yè)服務公司，濟寧大地物業(yè)服務公司，濟寧魯興物業(yè)服務公司，濟寧艾家物業(yè)，濟寧華園物業(yè)等。專業(yè)化、新型的、符合現(xiàn)在濟寧市隊伍要求和需求的企業(yè)，這些企業(yè)的特點是制度較完善、正規(guī)，有一定的人力資源、經(jīng)驗、資金，成為濟寧市場上物業(yè)服務行業(yè)的新生主力，有一定的競爭力，但這些企業(yè)數(shù)量不多，沒有核心凝聚力，主要通過投標渠道為物業(yè)服務來源，如：濟寧香江物業(yè)服務有限公司，濟寧田申物業(yè)服務有限公司，濟寧彩通物業(yè)服務有限公司等。外地進駐濟寧的物業(yè)服務公司，這些公司具有一定的實力，可以擴展外地的物業(yè)服務項目，專業(yè)技術較純熟，且具有很強專業(yè)針對性，比如濟南明德物業(yè)服務的濟寧醫(yī)學院，北京普凈物業(yè)服務公司服務的濟寧附屬醫(yī)院等。二、物業(yè)服務公司概況 、保安、綠化、工程維修、會議招待、前臺接待、市政工程、餐飲服務、園林綠化等。：濟寧市注冊的物業(yè)公司就有363家，合格的為319家，其中一級資質一家，二級資質8家，其中濟寧市區(qū)內二級資質3家，其余為三級資質，可以看出濟寧的物業(yè)管理服務公司以三級資質為主，序號 資質 名稱 主要項目 服務內容 備注 1 一級 濟寧九巨龍物業(yè)管理有龍城、水景花園、碧水保潔、保安、工屬于開發(fā)商限公司 云天 程 濟寧魯興物業(yè)管理有限保潔、保安、工 2 二級洸河花園、魯興花園 屬于開發(fā)商 公司 程 通信大廈、濟寧婦幼保保潔、保安，工濟寧彩通物業(yè)管理有限程、前臺接待、3 健院、中國聯(lián)通濟寧分 公司 會議服務 公司、科苑小區(qū) 濟寧市華園物業(yè)服務有銀河大廈、運河城商業(yè) 4 保潔 屬于開發(fā)商 限責任公司 摩爾 三級 5 濟寧圣澤物業(yè)服務公司 市政道路 保潔、資質 濟寧田申物業(yè)服務有限置城國際，置城中央公保潔、保安、工 6 公司 園 程 濟寧市第二人民醫(yī)院、濟寧大正物業(yè)服務有限保潔、保安、工 7 伊頓液壓有限公司、中公司 程、電梯服務 國農(nóng)業(yè)銀行 濟寧艾家物業(yè)管理有限保潔、保安，工 8 冠亞星城 屬于開發(fā)商 公司 程 鄒城監(jiān)獄辦公樓、山東濟寧坤峰物業(yè)管理有限保潔、保安，工 9 魯抗辰欣藥業(yè)有限公司 公司 程 辦公樓及廠區(qū) 濟寧興唐物業(yè)管理有限興唐金茂大廈、興唐囯保潔、保安，工 10 屬于開發(fā)商 公司 翠城 程保潔、保安，工濟寧誠信物業(yè)管理有限市委宿舍、中國移動總 程、前臺接待、公司 公司 會議服務 ：（1）、寫字樓、商場：特別是政府及一些高檔的寫字樓，濟寧香江物業(yè)管理有限公司憑借香港大廈的管理優(yōu)勢，將部分酒店的金鑰匙服務注入物業(yè)管理，使其在濟寧寫字樓市場占據(jù)重要份額。（2）、住宅：住宅建成以后，主要由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司管理。如九巨龍、金城、鴻順等。（3）、醫(yī)院、工廠：一般通過公開招標、邀請招標等，產(chǎn)生物業(yè)服務公司，但是也有可能幾家物業(yè)公司分區(qū)合作。其中也可有關系運作。三、物業(yè)管理費 —㎡之間，㎡2之間，㎡（含電梯）。，㎡左右，比如置城國際中心，㎡。物業(yè)管理費用的構成： ，社會保險和按規(guī)定提供的福利費的等，公用設施設備的日常運行，維護費用，，，，共用設施設別及公眾責任保險費用，、利潤，開發(fā)商與物業(yè)管理公司合作方式： ，物業(yè)公司進行物業(yè)服務； 開發(fā)商投資的物業(yè)建成后，有的開發(fā)商會請自己下屬的物業(yè)公司進行物業(yè)服務，有的開發(fā)商會與物業(yè)公司進行接洽，外聘物業(yè)公司進行物業(yè)服務，對于開發(fā)商建成的物業(yè)內有拆遷戶的或者為達到盡快銷售的目的，有的開發(fā)商會與業(yè)主簽訂協(xié)議，35年內承擔物業(yè)費用，35年后業(yè)主自行承擔，另一種現(xiàn)象是開發(fā)商在前期引進物業(yè)服務公司，業(yè)主入住率達到50%或者達到成立業(yè)主委員會的條件后，可與物業(yè)服務公司接洽，自行確定物業(yè)公司，后期業(yè)主確定物業(yè)公司后，業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同，開發(fā)商脫離關系，有的開發(fā)商建成的物業(yè)進行自用的，自請物業(yè)公司進行物業(yè)服務，費用由物業(yè)公司提出，雙方確定物業(yè)費用，費用根據(jù)實際情況按平方或者人員計算。，物業(yè)公司進行物業(yè)服務； 物業(yè)建成后，業(yè)主自行成立業(yè)主大會，選定物業(yè)服務公司進行物業(yè)服務，物業(yè)服務費用按照平方或者人員計算。物業(yè)管理公司收取物業(yè)服務費用由2種方法： ，給取物業(yè)公司一定的物業(yè)費用，費用包含所有物業(yè)服務費用以及物業(yè)公司利潤，物業(yè)公司自主盈虧，給取物業(yè)公司額定的費用作為服務費，其余物業(yè)費用全部用于物業(yè)服務項目，結余或者不足均由業(yè)主承擔。濟寧物業(yè)公司物業(yè)服務費用的計算與收取一般按第一種結算。四、行業(yè)的薪酬 根據(jù)濟寧經(jīng)濟的消費水平和人民的收入情況，以及濟寧部分業(yè)主對物業(yè)管理認識不夠，致使物業(yè)服務人員的工資水平處于中低水平，高層管理干部：25003500元； 中層干部：月薪18002500元 ； 物業(yè)管理員及文員：10001500元； 會議服務及前臺接待人員：10001500元，工程人員：1800元； 保安員：1200元； 清潔員：800元。五、濟寧市物業(yè)服務發(fā)展中存在的問題物業(yè)服務費用收繳難，居民對物業(yè)服務認識不夠 原因：目前濟寧市民的消費意識有待提高，物業(yè)費應作為現(xiàn)代城市人納入自身消費體系的一個不可或卻的重要消費環(huán)節(jié)，而這一觀念的養(yǎng)成，仍然有待時日。在物業(yè)服務中，尤其在住宅物業(yè)服務中，物業(yè)費用收繳率低，這其中有物業(yè)公司服務不到位外，業(yè)主不及時繳納物業(yè)服務費，或者惡意不繳納服務費也是原因之一，這種現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生就會造成惡性循環(huán)，物業(yè)服務費用收繳不及時，造成物業(yè)公司負荷運行，成本增加，久而久之，物業(yè)公司無力承擔就會造成物業(yè)服務質量下降，而作為業(yè)主，物業(yè)服務質量下降，享受不到相應的服務就會不支付或少支付物業(yè)服務費，且對物業(yè)服務公司不滿，造成物業(yè)公司和業(yè)主關系不和諧。解決方法：改變人們的觀念不是一蹴而就的，提高人們物業(yè)管理的認知度一方面加大宣傳，有政府參與的正確引導，改變人們偏激的看法，另一方便物業(yè)公司本身也要樹立品牌化的物業(yè)服務，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務質量，樹立正確的服務意識，和業(yè)主做良好的溝通，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所需，樹立良好的信譽及口碑。物業(yè)服務人員質量參差不齊，缺少核心競爭力 原因：優(yōu)質的服務是增強物業(yè)服務企業(yè)的實力和市場競爭力的基礎，因物業(yè)服務為服務行業(yè)，行業(yè)薪水較其他行業(yè)低，物業(yè)公司很難吸收到高素質人才，沒有辦法保證服務質量，高素質人才要進入物業(yè)服務公司必須從基層做起，要做好的物業(yè)管理者，就要有一線的服務經(jīng)驗，現(xiàn)在的高素質人才很難接受這個落差，一般不會從事這個行業(yè)，人才流失嚴重，這樣就造成核心競爭力的下降，物業(yè)公司就要降低門檻吸收人員，保潔、保安等職位有些是下崗工人，她們缺少服務的意識和相應的知識，服務質量上不去，因此造成社會上有些業(yè)主認為物業(yè)就是低技術的行業(yè)，其日常工作就是打掃衛(wèi)生，簡單維修，看門而已的錯誤認識。解決辦法：物業(yè)服務公司廣納人才，提高物業(yè)服務從業(yè)人員薪水待遇，提高物業(yè)從業(yè)人員門檻，在招聘人才時，要如實的介紹公司情況，選準合適企業(yè)需要的人，對于一線的工作人員，補充知識，定期開展培訓，認真開展敬業(yè)、愛業(yè)教育，引導他們忠于職守，物業(yè)服務公司也要努力創(chuàng)造良好的工作環(huán)境、成才環(huán)境，從整體提高物業(yè)服務質量水平。物業(yè)服務內容單一，缺少完整的市場機制及管理 原因：物業(yè)服務傳入后，缺少相應的人才，物業(yè)服務規(guī)模上不去，內容單一，高端物業(yè)服務缺乏，市場不成熟，社會認知度不高，政府缺少相應的扶持與管理，濟寧市場上的物業(yè)服務