【文章內(nèi)容簡介】 保鏢游弋、保鏢門崗措施外，還采納紅外線周界報警、電視監(jiān)控、家庭緊急報警、可視對講等智能化的安保設(shè)備和措施。這樣能有效的包管業(yè)主的生命及財產(chǎn)安全，提高了物業(yè)管理的水平。另外，隨著生活水平的提高，住戶已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于安保、保潔／綠化和設(shè)備維修等比較基礎(chǔ)的物業(yè)管理辦事，有鑒于此，物業(yè)管理公司應(yīng)積極組織社區(qū)聯(lián)歡、電影放映、搭臺唱戲、球類比賽等文體活動，豐富人們的業(yè)余文化生活，同時促進(jìn)了物業(yè)公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。對于業(yè)主：首先業(yè)主要提高加強(qiáng)法律意識，提高自我保護(hù)的能力。入住前，認(rèn)真閱讀物業(yè)管理公約和物業(yè)管理合同，穩(wěn)重簽訂相關(guān)法律文件。盡量加快成立業(yè)主委員會，積極參與小區(qū)的管理和監(jiān)督，充分表達(dá)自己的意見，促進(jìn)物業(yè)公司不斷改進(jìn)辦事，提高業(yè)主委員會的權(quán)威和地位，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。同時要進(jìn)修了解相關(guān)的法律法規(guī)，有效的履行知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。樹立正確的消費(fèi)觀念，遵守小區(qū)公約，養(yǎng)成良好的行為習(xí)慣，在享受物業(yè)辦事的同時應(yīng)當(dāng)交納合同約定的用度。產(chǎn)有生命的物質(zhì)業(yè)糾紛時，應(yīng)通太小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行溝通或其他合法途徑解決，包管小區(qū)社會秩序的不變。對于業(yè)主委員會：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理地區(qū)范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。如果沒有業(yè)主委員會，就意味著業(yè)主落空了參與小區(qū)管理的權(quán)利，同時落空一個與物業(yè)管理公司溝通的平臺，對于消化解決內(nèi)部矛盾十分不利。，定期召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實(shí)施環(huán)境。選聘或者解職物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌措聚集、使用和管理?？偨Y(jié)：隨著城市建設(shè)尤其是城鋪面房產(chǎn)建設(shè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理與辦事的重要性日益顯現(xiàn)，無論是物業(yè)管理企業(yè)自身，還是消費(fèi)者、開發(fā)企業(yè)、相關(guān)當(dāng)局部門等，都對物業(yè)管理投入更多的注意力。在整個調(diào)查歷程中，我更深切地了解了“物業(yè)管理”。不可否認(rèn)，我們看到了物業(yè)管理作為一個新生行業(yè)，在其發(fā)展歷程中，存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人們的生活造成為了很大的困擾和不便，同時也影響了我市住房市場的良性發(fā)展，更影響了社會的不變和團(tuán)結(jié)。在這里，我想指出的是法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完美等諸多因素在緊張影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，所以我呼吁社會要培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理辦事質(zhì)量。我堅信，隨著法律條文的完美與管理、辦事項目的增加，物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范，住戶也會獲得更大的利益。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展必將在為居民創(chuàng)造整齊、文明、安全、生活利便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮重要作用，促進(jìn)民主社會主義和諧社會的構(gòu)建！第三篇：物業(yè)管理狀況分析濟(jì)寧市物業(yè)管理狀況分析 物業(yè)管理是隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展而誕生的一個新興行業(yè)，它對改善居民的生活環(huán)境、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、提高城市整體管理水平發(fā)揮著重要的作用。從全國宏觀來看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為新興的服務(wù)行業(yè)進(jìn)入中國30年的的時間，從沿海城市傳入內(nèi)陸，發(fā)展迅猛，發(fā)展空間大，需求多，但是也凸顯出了問題和矛盾。雖然我市的物業(yè)管理起步較晚，但是發(fā)展迅速，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理人員隊伍更加強(qiáng)壯，物業(yè)管理覆蓋面積逐年增加，這一新興行業(yè)的興起，提供了為數(shù)眾多的就業(yè)崗位。根據(jù)山東省的整體規(guī)劃，濟(jì)寧市作為經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展城市，與全國的其他城市一樣，城市發(fā)展速度快，外來居住人口增加，勢必進(jìn)行經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)建設(shè)，濟(jì)寧現(xiàn)在每年都有大量的房地產(chǎn)項目竣工，或者正在規(guī)劃設(shè)計之中，這些項目建成后都會需要物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，這就為物業(yè)服務(wù)提供了發(fā)展空間。濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)公司一般提供的服務(wù)包括清潔、綠化、保安、市政工程、會議服務(wù)，餐飲服務(wù)、前臺接待、工程維修（水、電、暖）、設(shè)施設(shè)備日常的養(yǎng)護(hù)管理等服務(wù)，近年由于《物權(quán)法》、《山東物業(yè)管理條例》的頒布，加上政府部門對物業(yè)行業(yè)的重視以及支持，物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧市的發(fā)展趨于正規(guī)化。濟(jì)寧市物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀：一、目前，濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)公司的模式有：私營企業(yè)：個人成立的物業(yè)管理服務(wù)公司。一般資質(zhì)為3級，但是存在規(guī)模小，服務(wù)單一，人力匱乏，管理模式不科學(xué)、發(fā)展后勁不足的缺點(diǎn)。例如：銀都小區(qū)宏達(dá)物業(yè)，菱花小區(qū)等。開發(fā)商自己建立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，特點(diǎn)是對物業(yè)情況熟悉，資金雄厚，但是建管一家，依賴性強(qiáng)，問題暴露明顯，如房屋質(zhì)量問題，這些物業(yè)公司中有的是只承包自己本公司的物業(yè)，有的則是內(nèi)外兼包，這些物業(yè)公司有濟(jì)寧九巨龍物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧大地物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧魯興物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧艾家物業(yè)，濟(jì)寧華園物業(yè)等。專業(yè)化、新型的、符合現(xiàn)在濟(jì)寧市隊伍要求和需求的企業(yè)，這些企業(yè)的特點(diǎn)是制度較完善、正規(guī)，有一定的人力資源、經(jīng)驗(yàn)、資金，成為濟(jì)寧市場上物業(yè)服務(wù)行業(yè)的新生主力，有一定的競爭力，但這些企業(yè)數(shù)量不多，沒有核心凝聚力，主要通過投標(biāo)渠道為物業(yè)服務(wù)來源，如：濟(jì)寧香江物業(yè)服務(wù)有限公司，濟(jì)寧田申物業(yè)服務(wù)有限公司，濟(jì)寧彩通物業(yè)服務(wù)有限公司等。外地進(jìn)駐濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)公司，這些公司具有一定的實(shí)力，可以擴(kuò)展外地的物業(yè)服務(wù)項目，專業(yè)技術(shù)較純熟，且具有很強(qiáng)專業(yè)針對性，比如濟(jì)南明德物業(yè)服務(wù)的濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院，北京普凈物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)的濟(jì)寧附屬醫(yī)院等。二、物業(yè)服務(wù)公司概況 、保安、綠化、工程維修、會議招待、前臺接待、市政工程、餐飲服務(wù)、園林綠化等。：濟(jì)寧市注冊的物業(yè)公司就有363家，合格的為319家，其中一級資質(zhì)一家，二級資質(zhì)8家，其中濟(jì)寧市區(qū)內(nèi)二級資質(zhì)3家，其余為三級資質(zhì)，可以看出濟(jì)寧的物業(yè)管理服務(wù)公司以三級資質(zhì)為主，序號 資質(zhì) 名稱 主要項目 服務(wù)內(nèi)容 備注 1 一級 濟(jì)寧九巨龍物業(yè)管理有龍城、水景花園、碧水保潔、保安、工屬于開發(fā)商限公司 云天 程 濟(jì)寧魯興物業(yè)管理有限保潔、保安、工 2 二級洸河花園、魯興花園 屬于開發(fā)商 公司 程 通信大廈、濟(jì)寧婦幼保保潔、保安，工濟(jì)寧彩通物業(yè)管理有限程、前臺接待、3 健院、中國聯(lián)通濟(jì)寧分 公司 會議服務(wù) 公司、科苑小區(qū) 濟(jì)寧市華園物業(yè)服務(wù)有銀河大廈、運(yùn)河城商業(yè) 4 保潔 屬于開發(fā)商 限責(zé)任公司 摩爾 三級 5 濟(jì)寧圣澤物業(yè)服務(wù)公司 市政道路 保潔、資質(zhì) 濟(jì)寧田申物業(yè)服務(wù)有限置城國際，置城中央公保潔、保安、工 6 公司 園 程 濟(jì)寧市第二人民醫(yī)院、濟(jì)寧大正物業(yè)服務(wù)有限保潔、保安、工 7 伊頓液壓有限公司、中公司 程、電梯服務(wù) 國農(nóng)業(yè)銀行 濟(jì)寧艾家物業(yè)管理有限保潔、保安，工 8 冠亞星城 屬于開發(fā)商 公司 程 鄒城監(jiān)獄辦公樓、山東濟(jì)寧坤峰物業(yè)管理有限保潔、保安，工 9 魯抗辰欣藥業(yè)有限公司 公司 程 辦公樓及廠區(qū) 濟(jì)寧興唐物業(yè)管理有限興唐金茂大廈、興唐囯保潔、保安，工 10 屬于開發(fā)商 公司 翠城 程保潔、保安，工濟(jì)寧誠信物業(yè)管理有限市委宿舍、中國移動總 程、前臺接待、公司 公司 會議服務(wù) ：（1）、寫字樓、商場：特別是政府及一些高檔的寫字樓，濟(jì)寧香江物業(yè)管理有限公司憑借香港大廈的管理優(yōu)勢，將部分酒店的金鑰匙服務(wù)注入物業(yè)管理，使其在濟(jì)寧寫字樓市場占據(jù)重要份額。（2）、住宅：住宅建成以后，主要由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司管理。如九巨龍、金城、鴻順等。（3）、醫(yī)院、工廠：一般通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等，產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)公司，但是也有可能幾家物業(yè)公司分區(qū)合作。其中也可有關(guān)系運(yùn)作。三、物業(yè)管理費(fèi) —㎡之間，㎡2之間，㎡（含電梯）。，㎡左右，比如置城國際中心，㎡。物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成： ，社會保險和按規(guī)定提供的福利費(fèi)的等，公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行，維護(hù)費(fèi)用，，，，共用設(shè)施設(shè)別及公眾責(zé)任保險費(fèi)用，、利潤，開發(fā)商與物業(yè)管理公司合作方式： ，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)； 開發(fā)商投資的物業(yè)建成后，有的開發(fā)商會請自己下屬的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，有的開發(fā)商會與物業(yè)公司進(jìn)行接洽，外聘物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，對于開發(fā)商建成的物業(yè)內(nèi)有拆遷戶的或者為達(dá)到盡快銷售的目的，有的開發(fā)商會與業(yè)主簽訂協(xié)議，35年內(nèi)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用，35年后業(yè)主自行承擔(dān)，另一種現(xiàn)象是開發(fā)商在前期引進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司，業(yè)主入住率達(dá)到50%或者達(dá)到成立業(yè)主委員會的條件后，可與物業(yè)服務(wù)公司接洽，自行確定物業(yè)公司，后期業(yè)主確定物業(yè)公司后，業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同，開發(fā)商脫離關(guān)系，有的開發(fā)商建成的物業(yè)進(jìn)行自用的，自請物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，費(fèi)用由物業(yè)公司提出，雙方確定物業(yè)費(fèi)用，費(fèi)用根據(jù)實(shí)際情況按平方或者人員計算。，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)； 物業(yè)建成后，業(yè)主自行成立業(yè)主大會，選定物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按照平方或者人員計算。物業(yè)管理公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由2種方法： ，給取物業(yè)公司一定的物業(yè)費(fèi)用，費(fèi)用包含所有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及物業(yè)公司利潤，物業(yè)公司自主盈虧，給取物業(yè)公司額定的費(fèi)用作為服務(wù)費(fèi)，其余物業(yè)費(fèi)用全部用于物業(yè)服務(wù)項目，結(jié)余或者不足均由業(yè)主承擔(dān)。濟(jì)寧物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計算與收取一般按第一種結(jié)算。四、行業(yè)的薪酬 根據(jù)濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)水平和人民的收入情況，以及濟(jì)寧部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不夠，致使物業(yè)服務(wù)人員的工資水平處于中低水平，高層管理干部：25003500元； 中層干部：月薪18002500元 ； 物業(yè)管理員及文員：10001500元； 會議服務(wù)及前臺接待人員：10001500元，工程人員：1800元； 保安員：1200元； 清潔員：800元。五、濟(jì)寧市物業(yè)服務(wù)發(fā)展中存在的問題物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳難，居民對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識不夠 原因：目前濟(jì)寧市民的消費(fèi)意識有待提高，物業(yè)費(fèi)應(yīng)作為現(xiàn)代城市人納入自身消費(fèi)體系的一個不可或卻的重要消費(fèi)環(huán)節(jié)，而這一觀念的養(yǎng)成，仍然有待時日。在物業(yè)服務(wù)中，尤其在住宅物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)費(fèi)用收繳率低，這其中有物業(yè)公司服務(wù)不到位外，業(yè)主不及時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者惡意不繳納服務(wù)費(fèi)也是原因之一，這種現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生就會造成惡性循環(huán)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳不及時，造成物業(yè)公司負(fù)荷運(yùn)行，成本增加，久而久之，物業(yè)公司無力承擔(dān)就會造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，而作為業(yè)主，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，享受不到相應(yīng)的服務(wù)就會不支付或少支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且對物業(yè)服務(wù)公司不滿，造成物業(yè)公司和業(yè)主關(guān)系不和諧。解決方法：改變?nèi)藗兊挠^念不是一蹴而就的，提高人們物業(yè)管理的認(rèn)知度一方面加大宣傳，有政府參與的正確引導(dǎo)，改變?nèi)藗兤さ目捶?，另一方便物業(yè)公司本身也要樹立品牌化的物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立正確的服務(wù)意識，和業(yè)主做良好的溝通，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所需，樹立良好的信譽(yù)及口碑。物業(yè)服務(wù)人員質(zhì)量參差不齊，缺少核心競爭力 原因：優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)力和市場競爭力的基礎(chǔ)，因物業(yè)服務(wù)為服務(wù)行業(yè)，行業(yè)薪水較其他行業(yè)低，物業(yè)公司很難吸收到高素質(zhì)人才，沒有辦法保證服務(wù)質(zhì)量，高素質(zhì)人才要進(jìn)入物業(yè)服務(wù)公司必須從基層做起，要做好的物業(yè)管理者，就要有一線的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在的高素質(zhì)人才很難接受這個落差，一般不會從事這個行業(yè)，人才流失嚴(yán)重，這樣就造成核心競爭力的下降，物業(yè)公司就要降低門檻吸收人員，保潔、保安等職位有些是下崗工人，她們?nèi)鄙俜?wù)的意識和相應(yīng)的知識，服務(wù)質(zhì)量上不去，因此造成社會上有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)就是低技術(shù)的行業(yè)，其日常工作就是打掃衛(wèi)生，簡單維修，看門而已的錯誤認(rèn)識。解決辦法：物業(yè)服務(wù)公司廣納人才，提高物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員薪水待遇，提高物業(yè)從業(yè)人員門檻，在招聘人才時，要如實(shí)的介紹公司情況，選準(zhǔn)合適企業(yè)需要的人，對于一線的工作人員，補(bǔ)充知識，定期開展培訓(xùn)，認(rèn)真開展敬業(yè)、愛業(yè)教育，引導(dǎo)他們忠于職守，物業(yè)服務(wù)公司也要努力創(chuàng)造良好的工作環(huán)境、成才環(huán)境，從整體提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容單一，缺少完整的市場機(jī)制及管理 原因：物業(yè)服務(wù)傳入后，缺少相應(yīng)的人才，物業(yè)服務(wù)規(guī)模上不去，內(nèi)容單一，高端物業(yè)服務(wù)缺乏，市場不成熟，社會認(rèn)知度不高，政府缺少相應(yīng)的扶持與管理，濟(jì)寧市場上的物業(yè)服務(wù)