【正文】 題也應(yīng)運(yùn)而生。小區(qū)物業(yè)管理在我國方才起步，并獲得快速發(fā)展，物業(yè)管理辦事為泛博消費(fèi)者的生活提供了利便,成為商品房市場發(fā)展的重要組成部分獲得社會的認(rèn)可。但我們不能否認(rèn)，一些小區(qū)的物業(yè)管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發(fā)生造成為了惡劣的影響。如今，業(yè)主、業(yè)委會、物管公司三者之間的關(guān)系變得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作為一個(gè)城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關(guān)系。因此，為了維護(hù)小區(qū)居民的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解物業(yè)管理中存在的問題，了解居民對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給當(dāng)局和有關(guān)部門，為制定政策提供依據(jù)，同時(shí)也加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督，促進(jìn)物業(yè)管理朝著規(guī)范化的管理方向發(fā)展。為此，我們物業(yè)突擊隊(duì)對徐州市小區(qū)（云龍區(qū)）進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查，對存在的問題和矛盾作了認(rèn)真的分析和研究，并就如何規(guī)范物業(yè)管理市場、改善小區(qū)生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。，開展入戶調(diào)查。，深切了解問題的本質(zhì)原因，我們訪問了各個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理人員，同時(shí)在居民中也做了深切調(diào)查。，我們對居民所反映的一些突出問題進(jìn)行了實(shí)地考查并核實(shí)。：綠地世紀(jì)城等高檔商品房室第小區(qū)，民富園等普通商品房，黃山新村等經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū):物業(yè)突擊隊(duì)：:本次調(diào)查共發(fā)放調(diào)查問卷200份，回收125份，調(diào)查涉及到物業(yè)管理公司共有15家。調(diào)查結(jié)果基本反映目前徐州市小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理、辦事、收費(fèi)等方面的現(xiàn)狀，反映了業(yè)主們對物業(yè)管理的意見和希望。:在調(diào)查中，我發(fā)現(xiàn)，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理人員，他們反映的最大問題都是物業(yè)管理收費(fèi)。幾乎每個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理公司都反映了收費(fèi)難的問題，而給各小區(qū)居民的調(diào)查表最后統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，％的業(yè)主反映物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)沒有公示, ％不清楚物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；％的業(yè)主反映物業(yè)亂收費(fèi)。業(yè)主為自己申辯，拒繳物管費(fèi)是物業(yè)事情不到位。物業(yè)為自己申辯，事情做不好是缺少資金。調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題及原因分析:::在問卷中，通過對小區(qū)安全保衛(wèi)措施、環(huán)境衛(wèi)生、房屋維修、小區(qū)綠化、車輛停放、事情人員態(tài)度、履行職務(wù)和責(zé)任等方面的調(diào)查，只有三成多的業(yè)主對小區(qū)的衛(wèi)生、綠化辦事評價(jià)比較好，其中，％的業(yè)主認(rèn)為樓道及公用地區(qū)范圍的衛(wèi)生狀況好，％的業(yè)主認(rèn)為樂瑟桶及其周邊樂瑟清理好，％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)綠化好，問題排在首位的是，％的業(yè)主不滿意小區(qū)的安全管理；其次是物業(yè)管理人員辦事態(tài)度，％的評價(jià) “差”.三是房屋及公用設(shè)施的維護(hù)修理，％評價(jià) “差”； 四是機(jī)車停放管理問題，％；五是履行職務(wù)和責(zé)任差，％。在這里,我想主要分析一下安全管理的問題: 物業(yè)小區(qū)安全防范是整個(gè)社會安全防范事情的基礎(chǔ)，抓好小區(qū)安全防范是當(dāng)前實(shí)行網(wǎng)格化治安防控體系中的重要一環(huán)。諸多安保措施的不落實(shí)，直接造成為了住戶對物業(yè)管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對物業(yè)管理群體辦事水平的認(rèn)可度。民富園的一位大爺告訴我，在偌大的社區(qū)里偷盜現(xiàn)象是經(jīng)常發(fā)生的。主要是因?yàn)殚T衛(wèi)管理太放松，以前保鏢年齡遍及偏大，辦事效率底。與物業(yè)協(xié)商后，但偷盜現(xiàn)象還是屢見不鮮?？偨Y(jié)各小區(qū)所反映的環(huán)境,從總體上看造成這些小區(qū)案件高發(fā)的原因有: 有個(gè)別物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常強(qiáng)調(diào)客觀原因，對小區(qū)的治安狀況沒有導(dǎo)致高度正視，不分析、研究發(fā)案原因，沒有及時(shí)采納有力措施堵塞防范漏洞。有些小區(qū)的物業(yè)管理公司管理模式?jīng)]有到達(dá)與時(shí)俱進(jìn)的要求，管理手段相對于滯后，造成治安環(huán)境復(fù)雜化。有些小區(qū)只看重小集體利益，對門前治安“三包”事情沒有落到實(shí)處，致使小區(qū)周圍成為了治安死角，使業(yè)主容易遭到損害。這里可以看出,我們的市場呼喚物業(yè)管理的安保設(shè)施智能化、安保隊(duì)伍專業(yè)化、安保事情規(guī)范化。本次調(diào)查被訪者遍及認(rèn)為辦事態(tài)度不好。有被訪者反映：“他們態(tài)度一好，我們住戶心里也舒坦，就是物業(yè)管理上出點(diǎn)小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點(diǎn)錯(cuò)?！薄爸匾氖窃趨f(xié)商的氛圍中把問題解決好?！北敬握{(diào)查中，%的人認(rèn)為物業(yè)管理人員的態(tài)度好，％的人處于中立狀態(tài)；％的人認(rèn)為物業(yè)管理人民的辦事態(tài)度不太好甚至是非常差。這反映了物業(yè)管理行業(yè)的市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全，物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。不少物業(yè)公司與房產(chǎn)公司是“父子”關(guān)系，具有先天性的感情偏差，提供物業(yè)辦事往往站在房產(chǎn)商的角度，并不真正為業(yè)主著想。部分物業(yè)公司由房管所轉(zhuǎn)制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉(zhuǎn)了機(jī)制沒有轉(zhuǎn)，為業(yè)主辦事的意識不強(qiáng)，辦事態(tài)度惡劣，造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發(fā)生。: 在調(diào)查結(jié)果中，%的業(yè)主對業(yè)主委員會不了解，%的認(rèn)為業(yè)主委員會起不到任何作用?！爱?dāng)時(shí)就說讓我們選，沒什么候選人，名字輕率寫。我們對小區(qū)住戶不熟悉，就只好寫自己認(rèn)識的人了。厥后我們一直沒有看到關(guān)于業(yè)主委員會成立的公示，也從未參加過什么業(yè)主大會，哪幾個(gè)人是委員，誰是主任都不清楚?！边@是在采訪歷程中，一位先生回憶告訴我的。業(yè)主委員會現(xiàn)實(shí)運(yùn)作有難度，這已經(jīng)是個(gè)十分明顯的問題，有不少業(yè)主委員會只是花架子，我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會組建和運(yùn)作缺乏有效的管理和監(jiān)督約束機(jī)制，業(yè)主委員會對自己有什么樣的功能和作用不明確。同時(shí)，在和一些業(yè)主委員會的成員的談話中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的業(yè)主委員會竟然大都是義務(wù)辦事。我們都知道業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)來源，一般是從小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的謀劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費(fèi)中按規(guī)定比率提留，或向業(yè)主單獨(dú)收取。總體上，人們認(rèn)為業(yè)主委員會基本盡職。我個(gè)人認(rèn)為義務(wù)辦事有一定弊端，一些業(yè)主委會可能因此沒有積極性，有時(shí)候容易發(fā)職業(yè)委會因?yàn)槔媾c物業(yè)公司纏磨在一起，對業(yè)主權(quán)益不利。: 業(yè)主對小區(qū)公用部位、設(shè)施、：％的業(yè)主反映對于小區(qū)公用部位、設(shè)施、《物業(yè)管理?xiàng)l例》在人們生活中并無獲得很好的落實(shí)，存在著漏洞和死角。物業(yè)管理公司在涉及到與業(yè)主根本利益有關(guān)的經(jīng)濟(jì)問題上，褫奪了業(yè)主的知情權(quán)。但不可否認(rèn)，一些社區(qū)問題的引發(fā)并不是物業(yè)管理的不到位，而是由一些其他原因直接導(dǎo)致了不滿和糾紛的產(chǎn)生：在一些高檔的室第區(qū)，開發(fā)商一味的追求小區(qū)表面的華麗，只考慮自己的利益，不考慮環(huán)境問題以及居民的長遠(yuǎn)利益。物業(yè)管理人員告訴我一些問題是開發(fā)商遺留下來的，而業(yè)主們把責(zé)怪轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司頭上，物業(yè)公司也只能承擔(dān)許多額外的事情。好比前兩年，民富園小區(qū)原來的噴泉被埋，籃球場被賣，都未經(jīng)過業(yè)主同意，回憶的大爺很氣憤。這里我想說的是，房產(chǎn)公司在交付房屋時(shí)，購買者應(yīng)查看其綜合驗(yàn)收證（包括了綠化、環(huán)保、質(zhì)檢、交通、社區(qū)等各類指標(biāo)）如果沒有這一證明，業(yè)主可以不交物管費(fèi)。同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)明白有的開發(fā)商在售房時(shí)會過分吹捧，如果沒有導(dǎo)致注意，往往就要吃啞巴虧。這一方面要規(guī)范開發(fā)商的行為；另外一方面物業(yè)公司要提高自我保護(hù)意識。而在一些老小區(qū)，一部分老公房因長期缺乏修繕資金而得不到很好維修；又因?yàn)闅v史原因致使公建配套和設(shè)施不齊，給小區(qū)的保鏢、保綠、保潔帶來了不便。最為突出的是小區(qū)進(jìn)出口較多、無法實(shí)行封閉管理，為物業(yè)管理帶來很大難度。這些歷史遺留問題既緊張阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展，又引發(fā)不少住戶的不滿情緒。建議：對于當(dāng)局：希望當(dāng)局有關(guān)部門加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的教育管理。行政管理部門加大對物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)辦事收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)辦事收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》環(huán)境的監(jiān)督檢查，針對存在問題督促企業(yè)及時(shí)整改。行業(yè)管理部門或行業(yè)協(xié)會進(jìn)一步制定完美相應(yīng)的規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)。明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主的責(zé)權(quán)利，建立物業(yè)管理企業(yè)信用體系，加強(qiáng)企業(yè)自律，全面提升物業(yè)管理水平，推進(jìn)行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行教育培訓(xùn)，規(guī)范企業(yè)謀劃行為；收集、反映業(yè)主的意見、建議，傾聽企業(yè)的呼聲，向當(dāng)局部門提供有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的政策性、建設(shè)性意見。同時(shí)，要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識，切實(shí)把物業(yè)管理列入當(dāng)局事情的重要議事日程。物業(yè)管理既是一項(xiàng)社會性的系統(tǒng)工程，也是一項(xiàng)民心工程。物業(yè)管理關(guān)系到泛博人民人民的親身利益，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致區(qū)當(dāng)局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會引發(fā)許多社會矛盾，影響社會不變。因此，要把居住物業(yè)管理作為貫徹“三個(gè)代表”重要思想的具體實(shí)踐，把這項(xiàng)“民心工程”作為推進(jìn)我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的重要內(nèi)容，擺上各級當(dāng)局事情的重要議事日程。采納切實(shí)有效措施，使我區(qū)的物業(yè)管理走上新臺階，開創(chuàng)新局面。對于物業(yè)管理公司：首先要明確，業(yè)主滿意是物管企業(yè)品牌建設(shè)的基礎(chǔ)，業(yè)主的認(rèn)可和忠誠是企業(yè)真正的焦點(diǎn)競爭力之地點(diǎn)。其次要落實(shí)步履，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)保障業(yè)主的監(jiān)督權(quán)，依照物業(yè)辦事合同履行職務(wù)和責(zé)任。要保障業(yè)主的知情權(quán)，公開物業(yè)管理辦事收費(fèi)內(nèi)容，同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)的管理和辦事。要進(jìn)行職務(wù)和責(zé)任權(quán)限，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立業(yè)主滿意度調(diào)查事情組，及時(shí)了業(yè)主的意見，為包管調(diào)查的科學(xué)性，針對不同調(diào)查目的和項(xiàng)目個(gè)性，最佳分別設(shè)定不同的檢測評定事項(xiàng)，并設(shè)計(jì)不同形式的多份業(yè)主滿意度調(diào)查表。同時(shí)，要看到，隨著科技的前進(jìn)，室第的智能化也不斷進(jìn)級。而在物業(yè)管理辦事中，安保接洽千千萬萬業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，因此是不容忽視的重要辦事內(nèi)容。一些小區(qū)除了采納傳統(tǒng)的保鏢游弋、保鏢門崗措施外，還采納紅外線周界報(bào)警、電視監(jiān)控、家庭緊急報(bào)警、可視對講等智能化的安保設(shè)備和措施。這樣能有效的包管業(yè)主的生命及財(cái)產(chǎn)安全，提高了物業(yè)管理的水平。另外，隨著生活水平的提高，住戶已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于安保、保潔／綠化和設(shè)備維修等比較基礎(chǔ)的物業(yè)管理辦事，有鑒于此，物業(yè)管理公司應(yīng)積極組織社區(qū)聯(lián)歡、電影放映、搭臺唱戲、球類比賽等文體活動，豐富人們的業(yè)余文化生活，同時(shí)促進(jìn)了物業(yè)公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。對于業(yè)主：首先業(yè)主要提高加強(qiáng)法律意識，提高自我保護(hù)的能力。入住前，認(rèn)真閱讀物業(yè)管理公約和物業(yè)管理合同，穩(wěn)重簽訂相關(guān)法律文件。盡量加快成立業(yè)主委員會，積極參與小區(qū)的管理和監(jiān)督，充分表達(dá)自己的意見，促進(jìn)物業(yè)公司不斷改進(jìn)辦事，提高業(yè)主委員會的權(quán)威和地位，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。同時(shí)要進(jìn)修了解相關(guān)的法律法規(guī)，有效的履行知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。樹立正確的消費(fèi)觀念，遵守小區(qū)公約，養(yǎng)成良好的行為習(xí)慣，在享受物業(yè)辦事的同時(shí)應(yīng)當(dāng)交納合同約定的用度。產(chǎn)有生命的物質(zhì)業(yè)糾紛時(shí)，應(yīng)通太小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行溝通或其他合法途徑解決，包管小區(qū)社會秩序的不變。對于業(yè)主委員會：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理地區(qū)范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。如果沒有業(yè)主委員會，就意味著業(yè)主落空了參與小區(qū)管理的權(quán)利，同時(shí)落空一個(gè)與物業(yè)管理公司溝通的平臺，對于消化解決內(nèi)部矛盾十分不利。，定期召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施環(huán)境。選聘或者解職物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌措聚集、使用和管理?？偨Y(jié)：隨著城市建設(shè)尤其是城鋪面房產(chǎn)建設(shè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理與辦事的重要性日益顯現(xiàn)，無論是物業(yè)管理企業(yè)自身，還是消費(fèi)者、開發(fā)企業(yè)、相關(guān)當(dāng)局部門等，都對物業(yè)管理投入更多的注意力。在整個(gè)調(diào)查歷程中，我更深切地了解了“物業(yè)管理”。不可否認(rèn)，我們看到了物業(yè)管理作為一個(gè)新生行業(yè)，在其發(fā)展歷程中，存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人們的生活造成為了很大的困擾和不便，同時(shí)也影響了我市住房市場的良性發(fā)展，更影響了社會的不變和團(tuán)結(jié)。在這里，我想指出的是法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完美等諸多因素在緊張影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，所以我呼吁社會要培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理辦事質(zhì)量。我堅(jiān)信，隨著法律條文的完美與管理、辦事項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范，住戶也會獲得更大的利益。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展必將在為居民創(chuàng)造整齊、文明、安全、生活利便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮重要作用，促進(jìn)民主社會主義和諧社會的構(gòu)建?。ǖ陨耆A）