【文章內容簡介】 價 33003400∕平方米。其中一棟多層辦公樓由 ***市房產局整體購買。為增強客戶的購房信心，在銷售合同中承諾：如該小區(qū)房價下跌，已購房客戶可以無條件退房。目前銷售已近 90%。 ***麗陽蘭庭 麗陽蘭庭是由安徽 **房地產公司（ ***公司）負責開發(fā)、安徽 ***公司建造。小區(qū)位于 ***百牙東路，東沿九華山大道，西鄰貴 ***中學秋浦分校 ， 總占地 24475 ㎡，總建筑面積約 71200 ㎡。由高層住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種建筑形態(tài)組成，是一座融高尚居住、購物、休閑、娛樂、商務辦公、教育配套于一體的現(xiàn)代化全息生活城， 有 大面積空中花園、架空穿景以及高層觀景洋房和古典廊橋景觀 設計 。 09 年 11 月 8 日開盤， 一期推出 1和 3樓，戶型面積為 7 8 10 109 ㎡ ， 3200 元 /㎡ ， 當天 房源 銷售 即 逾 80%。 ******花園居住小區(qū)建設項目可行性研究 20 華邦陽光城 位于秀山南路，老城區(qū)的西南，開發(fā)商是 *****房地 產開發(fā)有限公司，占地面積約為 萬平方米，建筑面積為 14 萬平方米，為地中海式建筑風格，由多層、小高層組成。一期多層于 08 年 10 月開盤銷售，價格區(qū)間為 29503500 元 /平方米，均價 3280 元 /平方米，開盤當日成交 63 套。二期沿街兩棟住宅于 09 年 3 月開始認籌，目前認籌客戶已有 40 余套。 匯景花園 位于九華山大道與百牙路交叉口西北角，與麗陽蘭庭相隔百牙路，由 ***市 ***房地產開發(fā)公司開發(fā)建設， ****規(guī)劃設計院 設計 ， 總占地 250畝 ， 總建筑面積 22 萬㎡。共分 4期開發(fā)，前三期均為多層（三期多層開盤形成搶購 局面），現(xiàn)已售完。四期于 08 年 10 月份開盤銷售，現(xiàn) 在售的為最后 3幢小高層住宅 ,共 132 套，銷售價格為 29003700 元 /平方米不等，樓層差價基本上為 80 元 /平方米， 戶型 建筑面積 為 ㎡～ ㎡ ，均價 為 3400 元 /㎡ 。 目前剩余房源很少。 此項目是 ***最早開發(fā)的小區(qū)，也是品牌小區(qū)，社區(qū)已成熟 ， 商業(yè)配套齊全 ， 自然環(huán)境較佳 （ 內部綠化 +外部清溪公園 ）， 交通方便 ， 社區(qū)規(guī)模較大 ， 配套完善。 河濱花園 河濱花園位于九華山大道以西，緊 鄰麗陽蘭庭北邊 ，與百荷公園咫尺之遙。小區(qū)總占地 11 萬 ㎡ ， 總建筑面積 萬㎡ ， 容積率 ， 綠化率 35%， 是集住宅與商業(yè)為一體的綜合性高尚住宅小區(qū)。建筑單體以多層及小高層為主，融入了歐式古典風格，又結合現(xiàn)代簡約氣息；以賦予建筑靈動之美。 河濱花園 坐擁白沙河、清溪河兩大水系，景觀以水貫穿一脈相連，從入口到庭院深處，可知可感的動態(tài)景觀 。 河濱花園由 ***市 ******花園居住小區(qū)建設項目可行性研究 21 牯牛降房地產開發(fā)有限公司建設，共分 3 期開發(fā)，由多層 、 小高層、沿街商業(yè)所組成，目前多層只剩余幾套住宅，三期小高層于 08 年 12 月開盤銷售，銷售區(qū)間價格為 30803600 元 /平方米，目前銷售率達到 70%左右。 此項目社區(qū)規(guī)模較大 ， 配 套完善 ， 自然環(huán)境較佳 （ 內部景觀 +外部白沙河公園 ）， 戶型緊湊實用 ， 交通方便。 森橋印象 森橋印象項目地塊位于東城版塊， ***開發(fā)區(qū)內，由 ***市 ***房地產有限公司開發(fā)建設， 項目總用地 170 畝，總建筑面積達 萬余平方米 ，將建設為 別墅 和多層為一體的高尚社區(qū) 。由 *****規(guī)劃設計院已完成項目規(guī)劃，景觀設計則由國際上久負盛名的 ******團公司擔任 ，共分 3 期開發(fā)，現(xiàn)在在售的為 11 幢多層住宅，面積范圍為 ㎡（二室二廳）～ ㎡（三室二廳二衛(wèi)），目前銷售均價為 3700 元 /㎡，銷售率近 70%。 靜安新城 該項目位于長江南路與南環(huán)路交口，屬于城區(qū)南郊，占地 67 萬平方米，總建筑面積為 116 萬平方米，由多層、小高層、高層組成、目前在售的有多層、小高層，多層均價為 2480 元 /平方米， 5 層已基本售完，小高層均價為 2780 元 /平方米，銷售率達到 30%。銷售情況一般。 對以上樓盤的性質、特點、規(guī)模、價格和銷售 等方面 的調查有助于目標市場的把握和定位， 可 為 “ ******花園 ” 的規(guī)劃設計及市場營銷提供參考。 項目競爭力分析 優(yōu)越的環(huán)境 ******花園居住小區(qū)建設項目可行性研究 22 “ ******花園居住小區(qū) ” 位于 ***市南部站前區(qū)，是市委 、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。外部交通條件優(yōu)越，傍有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、 ***路、長江南路等通過或穿越， ***火車站、汽車客運總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內。區(qū)內規(guī)劃建設有 貴 ***中學高中部新校區(qū) 、 站前區(qū)文化廣場、 ***職業(yè)中學、 ***市站前區(qū)三甲醫(yī)院、站前區(qū)醫(yī)療服務中心 、 500 畝水上公園等 。 近 抵省級風景名勝 ***— ***風景區(qū)，悠長的 ***對景景觀大道是城市獨有的生態(tài)風景線。 該地 是休閑居住的樂園。 時代化 發(fā)展 性的 規(guī)劃設計 隨著 ***房地產開發(fā)水平的提 升，各個板塊都出現(xiàn)了代表性的樓盤，因此，必須做到有所創(chuàng)新，有所提升。 結合 基地的區(qū)位條件，“ ******花園居住小區(qū)”將規(guī)劃設計納入到 ***火車站站前區(qū)的整體 結構框架的構建之中，完善站前區(qū)核心區(qū)域的功能組成和結構框架。 進行準確的市場定位與山水景觀資源的 完美對接，創(chuàng)造生態(tài)化的全新社區(qū)生活形態(tài)。 秉承以人為本的理念，強調社區(qū)服務設施配套的舒適化、便捷化和完整化。深入考慮客戶群體的心理需求。 推出個性多樣化、立體化的建筑特色，實現(xiàn)建筑群體與環(huán)境、建筑單體與景觀的有機結合。 兼顧開發(fā)建設的 實際 情況，充分考慮市場變 化，強調規(guī)劃的彈性和可操作性。 滿足高尚層次的需要 隨著 ***市國民經濟和社會的發(fā)展，人們的生活水平有較大的提高， ******花園居住小區(qū)建設項目可行性研究 23 對生活環(huán)境、工作環(huán)境、消費水平有著更高、更新、更好的要求。本建設項目正是基于此種社會現(xiàn)實投資興建的集 居住 、 購物 、 文化、 休閑 、幼兒寄托 于 一體 的 生活 小區(qū)，定會 得到市場的青睞 。 產品 定價合理 “ ******花園居住小區(qū) ”商品房 ，小高層 住宅按 均價 3200 元 /平方米出售 ， 多層住宅均價 2800 元 /平方米 出售 ， 商鋪 按 均價 5000 元 /平方米 出售 。由于它的獨特區(qū)位與環(huán)境價值，按照 目前 中高 房價水平 及走勢 ，該價位應當具有較強的吸引力 。 市場營銷策略 定位策略 進行市場細分，準確定位目標市場和目標人群， 分析 購房 者的 消費需求、消費偏好、消費理念 ，采取 針對性的產品宣傳。 差異化策略 準確定位產品，進行差異化設計，宣傳公司的品牌訴求 和 產品特點 ，以此贏得消費者的關注與共鳴，進而產生購買欲望。 價格策略 打造高品質高品位的產品， 以優(yōu)越的性價比與附加值吸引購房者，在市場競爭中取勝，實現(xiàn)資金的快速回籠。 服務策略 以消費者為中心，為顧客創(chuàng)造價值，提供產品質量承諾，打消使用顧慮 。以熱情的接待、高效的服務、標準化的解決程序，最大化的留住客戶。 做好訪問者的信息記錄，及時回訪，最大化的爭取客戶回頭。 銷售 推廣策略 ******花園居住小區(qū)建設項目可行性研究 24 先 宣傳，后銷售。集中進行 密集廣告 ，營造聲勢， 振動 市場。統(tǒng)一品牌形象， 提升形象高度，賦予品牌良好的親和力。 拓寬宣傳渠道，創(chuàng)新宣傳方式 。 做到最大覆蓋，提高宣傳效果。 建設精干強大的宣傳促銷隊伍， 并對 銷售人員 進行績效考核，使成績與收入合理掛鉤， 同時 強化營銷培訓，最大程度的提高推廣效率。 重視情感促銷，合理的配送贈品或紀念品，可以有效的吸引客戶和傳播品牌。 ******花園居住小區(qū)建設項目可行性研究 25 第四章 方案設計 設計背景 ： ******花園居住小區(qū) 項目環(huán)境 ******花園居住小區(qū) 地處中國優(yōu)秀旅游城市 ***市，區(qū)域內擁有中國佛教圣地 —— 九華山。 ***市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山?，F(xiàn)轄貴 ***區(qū)、東至縣、石臺縣、青陽縣和九華山風景區(qū)以及省級 ***經濟開發(fā)區(qū)，總面積 8272平方公里，總人口 158萬。 ***旅游資源得天獨厚，自然風光和人文景觀交相輝映，是理想的旅游休閑度假勝地。全國四大佛教圣地之一的九華山不僅自然景色秀美，是國家 4A 級風景名勝區(qū)，而且 佛教文化博大精深，寺廟百座，僧尼千人，是著名的國際性佛教道場。境內擁有被稱為“華東動植物基因庫”的國家級野生動植物自然保護區(qū) —— 牯牛降，古木參天、千溝萬壑、山水相映，素有“第二黃山”之稱，還有被譽為“中國鶴湖”的亞洲重要濕地自然保護區(qū) ——升金湖，湖水清澈如鏡，沿湖煙樹迷蒙，一派江南水鄉(xiāng)好風光。 ***歷史文化底蘊積淀深厚，是安徽省歷史文化名城。設州置府始于唐武德四年，迄今已有近 1400 年的歷史。晚唐杜牧、北宋包拯等歷史名人曾先后任 ***刺史、知府，李白、蘇軾等眾多文人雅士都曾駐足尋芳，留下了千余首膾炙人口的不 朽詩篇，為 ***贏得了“千載詩人地”的美譽，始于母系社會的 ***儺戲更被譽為“戲曲活化石”。 ***市生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達 57％以上，是中國第一個國家生態(tài)經濟示范區(qū)，是實施《中國 21 世紀議程》地方試點地區(qū)，也是“生態(tài)安徽”建設首批綜合示范市之一。 ******花園居住小區(qū)建設項目可行性研究 26 “十一五期間”， ***市 堅持以“加快追趕，奮力崛起，實現(xiàn)跨越”為主題，以工業(yè)化為核心，以大開放為主戰(zhàn)略，以招商引資為抓手，以工業(yè)園區(qū)為平臺，大力培育非金屬新材料業(yè)、旅游業(yè)、農副產品及深加工業(yè)、有色金屬冶煉及深加工和能源產業(yè)等五大支柱產業(yè)，將 ***打造成全國最大 的非金屬新材料基地、世界級旅游勝地、華東地區(qū)重要的農副產品深加工和中藥材基地、安徽省重要的有色金屬冶煉及深加工基地和能源基地，努力建設一個名山秀水、名城宜居、民富市強、民和政通的新 ***。 本項目位于 ***市南部站前區(qū)，站前區(qū)是 ***市“一城五區(qū)”的重要組成部分，銅九鐵路、沿江高速和寧宜城際鐵路在這里匯集， ***火車站、汽車客運總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內，是 ***市連接外部地區(qū)的重要交通樞紐。 站前區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 萬人，房地產業(yè)“十一五”期間計劃建設 150 萬平方米商品住宅， ***路以西部分建設高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約 500畝水面形成水上公園。 本項目東至世紀大道、南至緯四路、西至經五路。占地面積約 公頃，地形方正，地勢基本平整。 優(yōu)越的 區(qū)位 ，高速發(fā)展的區(qū)域經濟 為 “ ******花園” 的運作成功提供了堅實的基礎。 建筑設計 設計依據 1．設計條件 2．《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ 20xx年版）（ GB5018093） 3．《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定》（建設部 20xx年 4月） ******花園居住小區(qū)建設項目可行性研究 27 4．《人民防空地下室設計規(guī)范》（ GB5003820xx） 5．《 住宅設計規(guī)范》（ GB5036820xx） 6．《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（ GB5006797） 7．《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》（ JBJ13420xx） 8．《建筑設計防火規(guī)范》（ GB5001620xx） 9．《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ 20xx年版）（ GB5004595） 設計原則 整體性 —— 和諧共生 從整體出發(fā)，對外強調規(guī)劃區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調性，對內強調規(guī)劃區(qū)內部結構的系統(tǒng)性，構筑整體有效，和諧共生的整體環(huán)境。 多樣性 —— 兼容并蓄 針對多元化的市場 需求，有機組合多樣化的住宅類型，在整體協(xié)調的基礎上，塑造豐富的空間景觀，營造多樣性的宜人場所空間。 文化性 —— 多元文化 挖掘 ***地域文化特質，與現(xiàn)代文化交融結合，社區(qū)設計為濃郁的英倫風格，深厚的文化底蘊，與區(qū)域內濃厚的學院氛圍相呼應，提升社區(qū)文化品質。 生態(tài)性 — 自然健康 以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性，強調人、建筑、環(huán)境的共生與融合，充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢，營造社區(qū)小氣候，實現(xiàn)人與自然的交流融合，同時注入健康休閑的理念，提升環(huán)境品質。 操作性 —— 彈性成長 充分考慮現(xiàn)狀條件和開發(fā)建設 的實際情況，注重超前性和長效性。通過具有彈性的整體結構，使項目具有良好的可操作性，以利于起步建 ******花園居住小區(qū)建設項目可行性研究 28 設和分期開發(fā)。 方案描述 總體布局 通過整合基地周邊環(huán)境，對基地做出科學的分析和相對應的布局形式。基地為南北向較長，東西向較短的規(guī)整矩形，東西兩側道路基本為南北走向（南偏東 17 度左右）。沿世紀大道為城市規(guī)劃景觀軸線，沿路規(guī)劃了近 40 米