【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部、工程部協(xié)同辦理第二部分市政配套與園林景觀工程市政配套工程與園林景觀施工圖設(shè)計(jì)一、市政各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)（向設(shè)計(jì)單位提供項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖、場(chǎng)地標(biāo)高平面圖、審定的市政綜合設(shè)計(jì)方案、雨污水初步設(shè)計(jì)后進(jìn)行）標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工后第30天開始，開工后第74天完成（45天）。工作成果：編制完成當(dāng)期工程市政各專業(yè)施工圖。職責(zé)：分公司工程部組織辦理。二、園林景觀施工圖設(shè)計(jì)（依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖、園林平面設(shè)計(jì)與豎向設(shè)計(jì)、公司的設(shè)計(jì)要求等進(jìn)行設(shè)計(jì)）標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工后第60天開始，開工后第104天完成。（45天）。工作成果：編制完成當(dāng)期工程園林景觀施工圖。職責(zé)：分公司工程部組織辦理。施工圖預(yù)算編制階段一、市政各專業(yè)施工圖預(yù)算編制（45天）標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工后第75天開始，開工后第119天完成。工作成果：施工圖預(yù)算職責(zé)：公司預(yù)結(jié)算部委托造價(jià)咨詢公司或自行編制，編制完成后按照公司內(nèi)部流程進(jìn)行審批。二、園林景觀施工圖預(yù)算編制（45天）標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工后第105天開始，開工后第149天完成。工作成果：施工圖預(yù)算職責(zé)：公司預(yù)結(jié)算部委托造價(jià)咨詢公司或自行編制，編制完成后按照公司內(nèi)部流程進(jìn)行審批。市政各專業(yè)及園林景觀工程招投標(biāo)階段招標(biāo)方式：自行招標(biāo)招標(biāo)時(shí)限：a、市政各專業(yè)工程：（40天）同批次單體工程開工后第120天開始，開工后第159天完成。b、園林景觀工程：（40天）同批次單體工程開工后第150天開始，開工后第189天完成。職責(zé)：分公司工程部與采購部完成以下工作：a、對(duì)意向施工單位的在建或已建或在建工程進(jìn)行考察并作出評(píng)價(jià)。b、談判確定合同主要條款，并草擬合同文本c、按公司的招標(biāo)制度、實(shí)施辦法規(guī)定的流程完成相關(guān)審批及合同評(píng)審。d、合同經(jīng)評(píng)審后，簽訂施工合同。注：根據(jù)各地不同情況，針對(duì)具有壟斷性質(zhì)的專業(yè)如燃?xì)狻?qiáng)電、電信等，本著公司利益最大化的原則與施工方洽談并確定合同條款。施工階段當(dāng)期項(xiàng)目市政各專業(yè)及園林景觀工程施工（主體封頂前應(yīng)完成市政工程的相關(guān)手續(xù)，主要是關(guān)于正式用水、強(qiáng)電、熱力的申請(qǐng)）（45天）。標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：（90天）單體工程竣工驗(yàn)收前第30天開始，驗(yàn)收合格后第59天完成市政各專業(yè)工程及園路施工。當(dāng)期單體工程竣工驗(yàn)收合格后第90天完成園林綠化、修整等工作。建議在淮河以南地區(qū)施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天?？⒐ふ{(diào)試與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：市政各專業(yè)工程、園林景觀工程施工結(jié)束后15天內(nèi)調(diào)試驗(yàn)收完成。職責(zé)：分公司工程部組織完成。第三部分其他工作一、辦理商品房預(yù)售許可證；標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：總投資額達(dá)35%時(shí)完成職責(zé)：由分公司銷售部辦理。二、移交物業(yè)（單體工程竣工驗(yàn)收合格后開始）A、單體工程移交（15天）標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程竣工驗(yàn)收合格后第1天開始，第15天完成工作成果：出具分公司（或項(xiàng)目）工程部與物業(yè)公司共同簽認(rèn)的移交單。職責(zé)：分公司（或項(xiàng)目）工程部配合物業(yè)公司完成工程交接。B、市政各專業(yè)及園林景觀工程移交（15天）標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：市政各專業(yè)及園林景觀工程竣工驗(yàn)收合格后第1天開始，第15天完成。工作成果：出具分公司（或項(xiàng)目）工程部與物業(yè)公司共同簽認(rèn)的移交單。職責(zé)：分公司（或項(xiàng)目）工程部配合物業(yè)公司完成工程交接。三、辦理業(yè)主入住手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程竣工驗(yàn)收合格，市政各專業(yè)及園路完成后第1天開始，第15天完成。職責(zé)：由銷售部牽頭組織此項(xiàng)工作，向各業(yè)主發(fā)入住通知，由物業(yè)公司辦理相關(guān)入住手續(xù)，客服部與工程部配合物業(yè)公司進(jìn)行業(yè)主入住前的驗(yàn)收工作。四、項(xiàng)目的規(guī)劃驗(yàn)收當(dāng)期項(xiàng)目的園林工程驗(yàn)收合格后第1天開始，第15天完成。五、辦理竣工結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：工程竣工驗(yàn)收合格后第1天開始，工程竣工驗(yàn)收合格后90天內(nèi)完成。工作成果：完成最終工程結(jié)算報(bào)告。職責(zé)：分公司工程部復(fù)核施工方上報(bào)的結(jié)算資料，公司預(yù)結(jié)算部審查分公司上部的結(jié)算資料，造價(jià)咨詢公司審定公司預(yù)結(jié)算部遞交的結(jié)算資料。第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？第一部分 投資管理第一章 項(xiàng)目投資管理制度 6 第二章 項(xiàng)目建議書編制指引 9 第三章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 11 第四章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 19 第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 33 第七章 項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審指引 36 第八章 建筑單體方案評(píng)審指引 38 第九章 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理第一章 工程管理組織 51 51 52 第二章 經(jīng)濟(jì)合同管理 55 55 59 61 63 66 附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以上）68 經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以下）69 經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70 合同管理臺(tái)帳 71 第三章 采購與招標(biāo)管理 72 72 78 81 83 附：招標(biāo)文件審批表 85 中標(biāo)通知書 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購計(jì)劃表 89 / 13 零星（緊急）采購審批單 90 限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進(jìn)度管理 93 93 95 97 99 第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 100 104 108 110 113 115 117 119 （項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 121 122 124 126 132 135 附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137 材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收單 138 甲供材料設(shè)備臺(tái)帳 139 第六章 工程造價(jià)管理 140 140 143 147 149 151 154 附： 設(shè)計(jì)變更審批表 155 設(shè)計(jì)變更通知單 156 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證通知單 157 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證費(fèi)用審核單 158 成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159 現(xiàn)場(chǎng)簽證統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 161 設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 162 合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 163 第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 164 / 13 168 170 172 173 第四部分 營(yíng)銷管理第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營(yíng)銷策劃管理 176 總則 176 總體策劃 177 178 179 ——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182 第三章 現(xiàn)場(chǎng)銷售工作管理 192 192 193 第四章 現(xiàn)場(chǎng)銷售工作規(guī)范 195 195 199 201 202 204 206 209 211 214 第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217 217 218 220 222 224 第六章 營(yíng)銷費(fèi)用制度 226第一部分 投資管理第一章 項(xiàng)目投資管理制度 總則 為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。、國(guó)家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。/ 13 項(xiàng)目投資建議，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本信息等。，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書。項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書編制指引》的規(guī)定。，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。項(xiàng)目投資論證，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；2）專項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析； 3）項(xiàng)目初步定位；4）資金來源計(jì)劃及融資方案； 5）投資估算；6）經(jīng)營(yíng)效益分析等?！俄?xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備。《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。項(xiàng)目投資決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審。，由總經(jīng)理確定召開評(píng)審會(huì)議。總經(jīng)理辦公會(huì)做出的評(píng)審決定包括三種： 1）同意立項(xiàng)； 2）不同意立項(xiàng)； 3）推遲立項(xiàng)。 總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會(huì)審批。，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目并購及合資合作/ 14條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。，所有涉及對(duì)簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目變更與調(diào)整，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動(dòng)使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會(huì)通過。，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖第三章 項(xiàng)目建議書編制指引 城市規(guī)劃及發(fā)展簡(jiǎn)述 項(xiàng)目決策背景及摘要 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況 四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。 / 13 總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近35年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購置土地的資金來源計(jì)劃分析；營(yíng)銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。結(jié)論和建議第四章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 項(xiàng)目決策背景及分析 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。/ 13（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述）。 1）四至范圍；2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴嘧诘鼐嚯x、成本、接入的可能性。1）總占地面積、代征