濟南房地產報告(編輯修改稿)
2025-06-22 23:02 本頁面
【文章內容簡介】 之最（見圖 11），進入市場買賣房屋的居民家庭越來越多，市場發(fā)展后勁十足。同時，住房市場的發(fā)展帶動了相關產業(yè)的發(fā)展，成交金額的增長帶動了房地產交易稅收的增長。 圖 11 住房成交套數為近幾年之最 自實行住房制度改革以來，人們已經逐步摒棄了靠單位解決住房的依賴思想，轉而把目光投向欣欣向榮的住房市場。 “ 賣舊買新 ”“ 以小換大 ”“ 以次換好 ” 已成為人們改善居住條件的基本方式，這種住房市場上特有的、階梯型的 梯次消費 形式，也是住房一、二級市場得以長久發(fā)展的推動力。 雖然，我市二手住房成交面積在 2020 年位居商品住房之后，增勢放緩，但兩者平分天下的格局已定、協(xié)調發(fā)展的大勢已定。今后一個時期，誰排名第一已不再重要， 重要的是我市住房市場整體的 持續(xù)、健康、平穩(wěn)、發(fā)展。當然，這一切的一切，都離不開政府的有效監(jiān)管和宏觀調控。 大量管理資料下載 圖 12 各類房產買賣面積構成圖 五、住房抵押市場運行特點 近幾年，特別是 2020 年我市住房抵押形勢繼續(xù)看好，居民住房信貸比上年增長 1 倍，個人住房抵押貸款政策已顯成效，對 促進我市居民住房消費、繁榮住房市場起到了明顯的保障作用。 圖 13 住房抵押面積顯著增長 六、存在的問題 當前濟南住房市場存在的問題主要有以下幾點： （一） .住房二級市場房源匱乏 近幾年，我市住房二級市場上流通的已購公房，僅有執(zhí)行濟南市房改方案的24 余萬套已購公房，而執(zhí)行 其他 7 個房改方案的 20 余萬套已購公房，則因種種 大量管理資料下載 原因未能上市，影響到我市住房消費的進一步拓展。 2020 年 12 月 1 日省直已購公房開始上市交易，這是濟南住房二級市場的一大利好。對于帶動執(zhí)行其他房改方案的已購公房上市，緩解房源相對不足的供需矛盾具有十分重要的作用。 但是，由于一個政策的出臺到市場做出明顯反映需有一個過程，又由于省直已購公房上市的 門檻 還比較高，一個月來，辦理完買賣和其他轉移登記手續(xù)并發(fā)證的只有十幾件，僅占 12 月已購公房轉讓總件數的 %；辦理抵押登記的有27 件，占 12 月已購公房抵押總件數的 %。 （二） .稅收負擔相對較重 我市住房交易手續(xù)費已有了大幅度降低，但交易契稅現行稅率仍為 %和3%，一直沒有降低。 2020 年我市平均每套商品住房的售價約 萬元，二手住房約 萬元。買一套住房大約需納契稅 ～ 仟元。在房價不斷上漲的情況下，加重了廣大中低收入者的購房負擔。 （三） .房屋租賃市場運行不夠規(guī)范 房屋租賃市場是住房二級市場的重要組成部分，其中私有住房出租占相當大的比重。但因稅率過高（ %～ %）和缺乏多部門協(xié)管，使居民不愿進行租賃登記，以至 稅收嚴重流失。 七、對策與建議 （一） .全面放開住房二級市場 根據根據國務院 18 號文件精神，執(zhí)行單批方案的駐濟有關單位應盡快統(tǒng)一思想，制定具體措施，捉緊出臺上市規(guī)定，解除對已購公有住房上市交易設置的限制條件， “ 降低門檻 ” ，擴大交易，全面放開我市住房二級市場。 （二） .加大房貸對住房市場的支持力度 大量管理資料下載 濟南市統(tǒng)計局發(fā)布數據顯示， 2020 年 111 月濟南城市居民可支配收入為10065 元，同比增長 %。由于 2020 年我市住房價格的上漲速度明顯高于居民收入增長速度，使居民購房的經濟壓力加大，而負 債（貸款）買房這一觀念正越來越為廣大居民所接受，已經成為居民提前實現住房消費的重要手段。所以，今后居民住房消費將更加需要房貸的積極支持。 （三） .增加高層和小高層普通商品住房的供應 由于城市土地資源有限，以及居民收入水平和居住理念的改變，住房需求層次更加分明，我市的高層、特別是小高層住房正越來越受到人們的青睞。但目前我市小高層和高層住房在整個商品住房交易中所占的比例還比較小，我市應把握住市場需求的變化動向，增加高層和小高層的住房供應，一方面保證高收入者的高檔次住房需求，另一方面采取有效措施，降低建筑 成本、降低房價，增加一般中等收入家庭也能買得起、住的起的高層和小高層樓房供應，使普通商品住房供應結構日趨合理。 （四） .控制超大戶型和超小戶型商品住房的建設 建設普通商品住房， 130 ㎡以上的超大戶型與 50 ㎡以下的超小戶型均不宜過多。因為，前者有提高房屋總價，從而增加購房者經濟
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