濟(jì)南房地產(chǎn)報(bào)告-在線瀏覽
2024-07-20 23:02本頁面
【正文】 （五） .價(jià)格增長速度在高位平穩(wěn)運(yùn)行 2020 年，我市商品住房平均價(jià)格為 2263 元 /㎡ ,同比增長 %。尤其是下半年 的走勢，與我們上半年分析中的預(yù)測完全吻合，并與 2002 年的走勢形成鮮明對照（參見圖 5）。 大量管理資料下載 （二） .價(jià)格漲勢迅猛超出預(yù)想 我市 2020 年二手住房平均價(jià)格為 1722 元 /㎡，比上年增長 %，增幅比上年高 4 個(gè)百分點(diǎn)。下 半年如此迅猛的上漲之勢，超出我們的預(yù)想約 6 個(gè)百分點(diǎn)。難怪我市中介市場上 “ 一個(gè)月漲四、五十塊！ ” （指每平方）的驚嘆聲不絕于耳。 在我市住房二級市場上，一方面，本來就只有執(zhí)行濟(jì)南市房改方案的二十余萬套住房可上市流通，房源已顯匱乏，又逢 2020 年下半年城市新規(guī)劃實(shí)施形成的大量民房拆遷，無形之中加大了 房源的供需矛盾。另一方面，這種類似 “ 牛市 ” 的漲價(jià)形勢，刺激了房主的 “ 追漲 ” 惜售心理。這種狀況也在一定程度上使房源供給受到影響。 大量管理資料下載 圖 7 濟(jì)南市二手住房價(jià)格走勢 （三） .成交面積增長速度放緩 自我市 1999 年 12 月開放住房二級市場以來，二手住房成交面積經(jīng)歷了連續(xù)兩年的高速增長期。這兩年 ，二手住房成交面均超過了商品住房。同時(shí)，二手住房成交 10192 件，同比增長 %，也比上年降低了 個(gè)百分點(diǎn)，增長速度明顯放緩。 （四） .已購公房交易日趨活躍 我市已購公房上市已經(jīng) 4 年了。 2020 年，已購公房買賣成交 3864 件，同比增長 %；成交面積 萬㎡，增長 %；成交金額 億元，增長 %。 大量管理資料下載 圖 8 已購公房成交面積一年上一個(gè)臺階 圖 9 比例逐年上升、市場份額偏少 從價(jià)格上看，已購公房作為住房二級市場的重要組成部分，其價(jià)格走勢自然受整個(gè)市場的大氣候影響。與 新二手房 不同的是，已購公房普遍使用年限較長，價(jià)格相對較低，所以 2020 年 1～ 12 月的房價(jià)走勢與上年的走勢較為接近，也相對平緩（見圖 10）。 2020 年，我市住房一、二級市場相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的大好形勢前所未有。同時(shí)，住房市場的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成交金額的增長帶動(dòng)了房地產(chǎn)交易稅收的增長。 “ 賣舊買新 ”“ 以小換大 ”“ 以次換好 ” 已成為人們改善居住條件的基本方式，這種住房市場上特有的、階梯型的 梯次消費(fèi) 形式，也是住房一、二級市場得以長久發(fā)展的推動(dòng)力。今后一個(gè)時(shí)期，誰排名第一已不再重要， 重要的是我市住房市場整體的 持續(xù)、健康、平穩(wěn)、發(fā)展。 大量管理資料下載 圖 12 各類房產(chǎn)買賣面積構(gòu)成圖 五、住房抵押市場運(yùn)行特點(diǎn) 近幾年，特別是 2020 年我市住房抵押形勢繼續(xù)看好，居民住房信貸比上年增長 1 倍，個(gè)人住房抵押貸款政策已顯成效，對 促進(jìn)我市居民住房消費(fèi)、繁榮住房市場起到了明顯的保障作用。 2020 年 12 月 1 日省直已購公房開始上市交易，這是濟(jì)南住房二級市場的一大利好。 但是，由于一個(gè)政策的出臺到市場做出明顯反映需有一個(gè)過程，又由于省直已購公房上市的 門檻 還比較高，一個(gè)月來，辦理完買賣和其他轉(zhuǎn)移登記手續(xù)并發(fā)證的只有十幾件，僅占 12 月已購公房轉(zhuǎn)讓總件數(shù)的 %；辦理抵押登記的有27 件，占 12 月已購公房抵押總件數(shù)的 %。 2020 年我市平均每套商品住房的售價(jià)約 萬元，二手住房約 萬元。在房價(jià)不斷上漲的情況下，加重了廣大中低收入者的購房負(fù)擔(dān)。但因稅率過高（ %～ %）和缺乏多部門協(xié)管，使居民不愿進(jìn)行租賃登記，以至 稅收嚴(yán)重流失。 （二） .加大房貸對住房市場的支持力度 大量管理資料下載 濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 111 月濟(jì)南城市居民可支配收入為10065 元，同比增長 %。所以，今后居民住房消費(fèi)將更加需要房貸的積極支持。但目前我市小高層和高層住房在整個(gè)商品住房交易中所占的比例還比較小，我市應(yīng)把握住市場需求的變化動(dòng)向，增加高層和小高層的住房供應(yīng)，一方面保證高收入者的高檔次住房需求，另一方面采取有效措施，降低建筑 成本、降低房價(jià)，增加一般中等收入家庭也能買得起、住的起的高層和小高層樓房供應(yīng)，使普通商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理。因?yàn)?，前者有提高房屋總價(jià)，從而增加購房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)等問題；而后者作為一種過渡性住房，一般只適宜 “ 單身貴族 ” 在較短的時(shí)間內(nèi)居住，且
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