濟(jì)南房地產(chǎn)報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 中高檔房地產(chǎn)仍屬賣方市場，普遍商品房仍供不應(yīng)求。國務(wù)院 18 號(hào)文件專門提出要求，建設(shè)部多次發(fā)文、開會(huì)提出要求，各城市也取得了一定進(jìn)展。主要原因是土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)行效率不高，一級(jí)市場供應(yīng)不足，土地市場競爭激烈，價(jià)格過高。個(gè)人購房率達(dá)到 95%。 商品房空置情況。 一、主要情況 2020 年房地產(chǎn)開 發(fā)情況。 5. 2020 年我市私房租賃價(jià)格因區(qū)域地段不同，漲勢各不相同。二是房屋這種特殊商品市場消化周期長，大部分可售商品住房是土地、建材漲價(jià)之前建成的，開發(fā)商會(huì)根據(jù)市場的供需情況和居民購買能力調(diào)整新建商品住房的利潤空間。 1. 土地資源的不可再生性決定房價(jià)合理上漲是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的標(biāo)志之一。 八、展望與預(yù)測 （一） .商品住房進(jìn)入總量增長期 近幾年，我市商品住房市場日益繁榮，銷售面積連年攀升（見圖 14），商品住房已進(jìn)入總量增長期。因?yàn)?，前者有提高房屋總價(jià)，從而增加購房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)等問題；而后者作為一種過渡性住房，一般只適宜 “ 單身貴族 ” 在較短的時(shí)間內(nèi)居住，且二手房市場上此類房屋房源較多，供應(yīng)相對(duì)充足。但因稅率過高（ %～ %）和缺乏多部門協(xié)管，使居民不愿進(jìn)行租賃登記，以至 稅收嚴(yán)重流失。 2020 年 12 月 1 日省直已購公房開始上市交易，這是濟(jì)南住房二級(jí)市場的一大利好。同時(shí)，住房市場的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成交金額的增長帶動(dòng)了房地產(chǎn)交易稅收的增長。 2020 年，已購公房買賣成交 3864 件，同比增長 %；成交面積 萬㎡，增長 %；成交金額 億元，增長 %。 大量管理資料下載 圖 7 濟(jì)南市二手住房價(jià)格走勢 （三） .成交面積增長速度放緩 自我市 1999 年 12 月開放住房二級(jí)市場以來，二手住房成交面積經(jīng)歷了連續(xù)兩年的高速增長期。難怪我市中介市場上 “ 一個(gè)月漲四、五十塊！ ” （指每平方）的驚嘆聲不絕于耳。 大量管理資料下載 （五） .價(jià)格增長速度在高位平穩(wěn)運(yùn)行 2020 年，我市商品住房平均價(jià)格為 2263 元 /㎡ ,同比增長 %。 圖 3 商品住房戶型面積成交情況對(duì)比 （三） .多層占據(jù)市場主導(dǎo)地位，高層、小高層成倍增長 在濟(jì)南市商品住房市場上，多層、高層和小高層樓房的銷售量比例出現(xiàn)變化。 圖 1 全市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓面積突破 300 萬平方米 二、住房一級(jí)市場運(yùn)行特點(diǎn) (一 ).基本情況 2020 年，全市商品住房成交 8886 件，比上年增長 %；成交面積 萬平方米，增長 %；成交金額 億元，增長 %。 一、綜合情況 2020 年全市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長并再創(chuàng)佳績。從這個(gè)意義上說，適合普通居民改善居住條件的戶型也基本滿足了市場需求。其中成交 8691 件，占商品住房成交總件數(shù)的 %；成交面積 萬㎡，占 %；成交金額 億元，占 %，分別比 2002 年提高了 、 和 個(gè)百分點(diǎn)（見表 3），居民的住房消費(fèi)水平和住房商品化程度同步快速提升。其中， 03 年上半年平均價(jià)格為 1643 元 /㎡，同比增長 %；下半年平均 1799 元 /㎡，同比增長 %（見圖 7）。在中介市場上，賣主反悔毀約的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這里面既有市場高速發(fā)展后自身需要調(diào)整的因素，更有房源供應(yīng)相對(duì)不足，即需求大于供給的老問題。 圖 10 濟(jì)南市已購公房價(jià)格走勢相對(duì)平緩 大量管理資料下載 四、住房一、二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯 住房一、二級(jí)市場之間具有相互作用、相互影響和相互制約的辯證關(guān)系，房地產(chǎn)界 聯(lián)動(dòng) 理論的基礎(chǔ)就在于此， 2020 年我市住房一、二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)也證明于此。當(dāng)然，這一切的一切，都離不開政府的有效監(jiān)管和宏觀調(diào)控。買一套住房大約需納契稅 ～ 仟元。 （三） .增加高層和小高層普通商品住房的供應(yīng) 由于城市土地資源有限，以及居民收入水平和居住理念的改變，住房需求層次更加分明，我市的高層、特別是小高層住房正越來越受到人們的青睞。 （六） .加強(qiáng)房管部門自身建設(shè) 大量管理資料下載 采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)房管部門自身建設(shè)。 2020 年成交 萬㎡，同比增長 %，預(yù)計(jì)今后幾年我市商品住房銷售仍將保持目前這種較好的運(yùn)行速度。由于城市化進(jìn)程加快，外來人口和拆遷戶大量增加以及居民改善居住條件愿望和經(jīng)濟(jì) 能力的同步增長，勢必增加對(duì)住房的有效需求。 因
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