濟(jì)南房地產(chǎn)報(bào)告(完整版)
【正文】 年，我市住房一、二級(jí)市場(chǎng)相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的大好形勢(shì)前所未有。 （四） .已購(gòu)公房交易日趨活躍 我市已購(gòu)公房上市已經(jīng) 4 年了。這種狀況也在一定程度上使房源供給受到影響。下 半年如此迅猛的上漲之勢(shì)，超出我們的預(yù)想約 6 個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)了自 98 年停止福利分房以來(lái)的歷史性突破。 大量管理資料下載 另外，我們通過(guò)圖 3 還可以看出，除 70～ 130 ㎡的主導(dǎo)戶型外， 130 ㎡以上的大戶型成交量明顯高于 70 ㎡以下的小戶型。其中，轉(zhuǎn)讓件數(shù)超過(guò) 2萬(wàn)件，達(dá)到 24315 件，同比增長(zhǎng) %；轉(zhuǎn)讓面積突破 300 萬(wàn)平方米，達(dá)到 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；轉(zhuǎn) 讓金額 億元，增長(zhǎng)近 10 個(gè)億，增幅為 %。 全市住房抵押 8584 件，同比增長(zhǎng) 倍；抵押面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%；抵押金額 億元，增長(zhǎng) %。這種狀況一方面說(shuō)明 居民改善居住條件的期望值較高，一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展還是很有潛力的；但同時(shí)，從購(gòu)房抵押情況來(lái)看，居民在購(gòu)買商品房時(shí)，大部分是采用貸款購(gòu)買的方式，這其中雖然有居民購(gòu)房觀念在逐步改變因素的影響，但也說(shuō)明目前市場(chǎng)上供應(yīng)的 “ 普通商品住房 ”戶型面積偏大，居民的經(jīng)濟(jì)承受能力還達(dá)不到購(gòu)買大戶型的條件，市場(chǎng)還是應(yīng)該以 70～ 130 ㎡左右的 普通商品住房 為主?；蛟S，我們還可把這種突破看作我市住房消 費(fèi)已經(jīng)全面進(jìn)入商品化時(shí)代的一個(gè)歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 縱觀全年， 1 月份二手住房平均價(jià)格最低，為 1462 元 /㎡； 9 月份最高，達(dá)到 1910 元 /㎡，同比增長(zhǎng) 558 元 /㎡，平均每月增長(zhǎng) 元 /㎡。 除此之外，投資性的 “ 新二手房 ” 以及房齡較短的 “ 已購(gòu)商品房 ” 的上市交易，對(duì)二手住房總體均價(jià)走高也有一定關(guān)系。雖然起步較晚，但經(jīng)過(guò)幾年的精心培育，目前已具有一定規(guī)模 ，市場(chǎng)交易日趨活躍并一年上一個(gè)臺(tái)階（見(jiàn)圖 8）。兩級(jí)市場(chǎng)買賣住房成交套數(shù)為近幾年之最（見(jiàn)圖 11），進(jìn)入市場(chǎng)買賣房屋的居民家庭越來(lái)越多，市場(chǎng)發(fā)展后勁十足。 圖 13 住房抵押面積顯著增長(zhǎng) 六、存在的問(wèn)題 當(dāng)前濟(jì)南住房市場(chǎng)存在的問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)： （一） .住房二級(jí)市場(chǎng)房源匱乏 近幾年，我市住房二級(jí)市場(chǎng)上流通的已購(gòu)公房，僅有執(zhí)行濟(jì)南市房改方案的24 余萬(wàn)套已購(gòu)公房，而執(zhí)行 其他 7 個(gè)房改方案的 20 余萬(wàn)套已購(gòu)公房，則因種種 大量管理資料下載 原因未能上市，影響到我市住房消費(fèi)的進(jìn)一步拓展。 （三） .房屋租賃市場(chǎng)運(yùn)行不夠規(guī)范 房屋租賃市場(chǎng)是住房二級(jí)市場(chǎng)的重要組成部分，其中私有住房出租占相當(dāng)大的比重。 （四） .控制超大戶型和超小戶型商品住房的建設(shè) 建設(shè)普通商品住房， 130 ㎡以上的超大戶型與 50 ㎡以下的超小戶型均不宜過(guò)多。積極拓展新的為民服務(wù)領(lǐng)域，進(jìn)一步提高辦事效率和信譽(yù)度，為我市居民住房消費(fèi)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 （三） .房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 2020 年我市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的總體趨勢(shì)不會(huì)改變。一是在目前我市住房市場(chǎng)處于買方市場(chǎng)條件下，商品住房雖然價(jià)格偏高，但房源供應(yīng)充足，居民選擇余地大。預(yù)計(jì) 2020 年我市二手住房?jī)r(jià)格的上漲勢(shì)頭會(huì)因政府調(diào)控和居民的承受能力而受到抑制，但因慣性作用，增長(zhǎng)速度仍會(huì)處在高位。房地產(chǎn)業(yè)已成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。我市新區(qū)安置用房建設(shè)竣工面積預(yù)計(jì) 40 萬(wàn)平方米。購(gòu)買對(duì)象中本地城市居民占多數(shù)，本地農(nóng)民及外地戶藉居民不足 5%。今年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) %，而土地購(gòu)置面積同比下降 42%。 三、政策建議 進(jìn)一步完善房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制。商品房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)增長(zhǎng) 10%。以道路拓寬改造和舊區(qū)改造為重點(diǎn)的拆遷預(yù)計(jì)達(dá)到 150 萬(wàn)平方米，拆遷安置用房建設(shè)將列入 大量管理資料下載 政府議程，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)將啟動(dòng)，二手房市場(chǎng)更加活躍。但我們認(rèn)為這項(xiàng)工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)。濟(jì)南市按年竣工 280 萬(wàn)平方米計(jì)算，投入市場(chǎng)的土地面積約 30004000 畝，而從實(shí)行“ 招拍掛”以來(lái)成交的開(kāi)發(fā)用地面積不足需要的六分之一。 拆遷及舊區(qū)改造情況。全市空置面積約 萬(wàn)平方米，與去年持平。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 89 億元，同比增長(zhǎng) %。其中，市中心地段泉城廣場(chǎng)附近的 1 室 1 廳租賃價(jià)一般為 400 元 /月，同比增長(zhǎng) 30%左右；東部花園小區(qū)和南部玉涵小區(qū)的 1室 1廳租賃價(jià)一般為 300元 /月或 1000元 /季，同比增長(zhǎng)約 7%。再者，有的開(kāi)發(fā)商手中還有儲(chǔ)備的土地。而商品住房整體品質(zhì)的提高，必
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