【正文】 定；首次把住宅性能認(rèn)定要求列入項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)，依法實(shí)行《住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求意見(jiàn)書(shū)》制度，該意見(jiàn)書(shū)與控制規(guī)劃條件同時(shí)作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)和土地出讓的必備條件。 　　 　　2005年4月頒布了《山東省商品房銷(xiāo)售條例》，嚴(yán)格執(zhí)行該條例，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)行為、理順市場(chǎng)秩序、保障購(gòu)房者的權(quán)益，應(yīng)具有重要意義。這一措施對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制投機(jī)性需求、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了重要的作用?！　∥覈?guó)房地產(chǎn)稅制存在諸多不完善之處，如流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)過(guò)多、重復(fù)征稅、征稅范圍過(guò)窄、計(jì)稅依據(jù)不合理等，全面的房地產(chǎn)稅改已是迫在眉睫。通過(guò)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)稅、清理房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)、開(kāi)征土地閑置稅、適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等措施來(lái)完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收體制，進(jìn)一步體現(xiàn)稅收對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控職能和對(duì)社會(huì)財(cái)富再分配的調(diào)節(jié)職能，并有助于提高土地和房產(chǎn)的使用效率，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)?！　〉谝?，行政機(jī)關(guān)辦事效率的提高、行政許可時(shí)間的縮短，優(yōu)化了房地產(chǎn)投資環(huán)境，使得建立一個(gè)高效率的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為可能。　　第二，《行政許可法》中明確了有關(guān)聽(tīng)證的規(guī)定?！　〉谌O(jiān)查部門(mén)也將受監(jiān)督。這將促使房地產(chǎn)行業(yè)更為透明、公正。在這部共５編２０章２６８條的草案中，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的有包括建設(shè)用地使用權(quán)、業(yè)主身份及權(quán)利、拆遷補(bǔ)償、不動(dòng)產(chǎn)登記等八項(xiàng)內(nèi)容?！　☆A(yù)計(jì)2006年出臺(tái)的《物權(quán)法》在規(guī)劃建設(shè)用地、不動(dòng)產(chǎn)登記制度等方面做出規(guī)定，將達(dá)到進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、降低金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。這要求開(kāi)發(fā)商必須增強(qiáng)法制觀(guān)念。根據(jù)市房管部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年底，濟(jì)南市實(shí)有住宅面積6195萬(wàn)平方米?！　“凑找陨蠑?shù)據(jù)，計(jì)算得出：　　2005年中心城城區(qū)人口＝＋（291－）／6＝(萬(wàn)人)　　2005年中心城城區(qū)住宅建筑面積=*( )=6607萬(wàn)平方米　　2010年中心城城區(qū)住宅建筑面積=291*=　　進(jìn)而計(jì)算得到　　“十一五”期間中心城城區(qū)住宅需求總量==　　考慮到中心城范圍內(nèi)非商品住宅和違規(guī)違章住宅建設(shè)（含集資建房、舊村改造住宅及其非法銷(xiāo)售量、違規(guī)違章不具備銷(xiāo)售條件的商品住宅）并未列入房產(chǎn)管理部門(mén)備案登記，這部分需求量也占到一定比例，得到“十一五”。表61998～2004年市區(qū)中心城商業(yè)用房新增有效需求量單位：萬(wàn)平方米 年份 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 市域交易量 區(qū)域修正系數(shù) 市區(qū)需求量 　?。ㄕf(shuō)明：受統(tǒng)計(jì)資料限制，市區(qū)中心城商業(yè)用房銷(xiāo)售面積通過(guò)區(qū)域修正系數(shù)修正得到，區(qū)域修正系數(shù)=市轄區(qū)新開(kāi)工面積/市域新開(kāi)工面積）　　根據(jù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，采用最小二乘法得出商業(yè)用房需求量自回歸預(yù)測(cè)模型為:　　Y= （相關(guān)系數(shù)R=）　　式中，Y 為商業(yè)用房有效需求量，t為時(shí)間變量，以1998年為起點(diǎn)，1998年時(shí)t=1，1999年時(shí)t=2，2000年時(shí)t=3，由此類(lèi)推?？紤]到城市化加快、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)育和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整使第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的影響，因此，我市“十一五”期間商業(yè)用房有效需求總量還應(yīng)有所增加。表7“十一五”商業(yè)用房新增有效需求預(yù)測(cè)結(jié)果單位：萬(wàn)平方米 年份 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 合 計(jì) 預(yù)測(cè)值 修正值 36 44 54 65 76 275 （三）土地需求預(yù)測(cè)　　土地需求是指為滿(mǎn)足住宅、商業(yè)以及其它用途等的需求而需要的開(kāi)發(fā)用地的需求量，因此，土地需求預(yù)測(cè)可以按照住宅需求和商業(yè)用房需求預(yù)測(cè)結(jié)果和一定的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度指數(shù)進(jìn)行推算。即　　L=Y1/ Y2/　　將前述預(yù)測(cè)的“十一五”期間住宅需求量和商業(yè)用房需求量代入上式，計(jì)算得到“十一五”，再加上工業(yè)用途等其它用地需求，我市“十一五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地需求總量在3000萬(wàn)平方米左右，平均每年的需求量為600萬(wàn)平方米左右。在“十一五”期間難得的發(fā)展機(jī)遇面前，應(yīng)該加快房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的步伐?！　⊥ㄟ^(guò)上述公式，計(jì)算得到“十一五”，具體結(jié)果如表所示。 “十一五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到1100億元，建設(shè)各類(lèi)房屋2800萬(wàn)平方米，住宅2400萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房420萬(wàn)平方米；，；物業(yè)管理總面積達(dá)到5500萬(wàn)平方米，其中住宅面積達(dá)4500萬(wàn)平方米，物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)70%，小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)的比率達(dá)65%；大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，新建商品住宅性能認(rèn)定率達(dá)到60%，新建住宅嚴(yán)格實(shí)施節(jié)能65 %的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 　 　　滿(mǎn)足商品房需求，提高居住水平　　我市中心城“十一五”期間新增住宅需求總量約在2400萬(wàn)平方米左右，新增商業(yè)用房需求總量約在275萬(wàn)平方米左右，新增工業(yè)物業(yè)需求量約為50～70萬(wàn)平方米。　　“十一五”期間我市居民居住條件繼續(xù)改善，2010年城市居民人均住房使用面積提高到24平方米?！　〉牵F(xiàn)行國(guó)家控制的土地年度供應(yīng)指標(biāo)，無(wú)法滿(mǎn)足上述需要。如挖掘現(xiàn)有存量國(guó)有土地，加強(qiáng)清理閑置土地；發(fā)展高層建筑，大幅度提高開(kāi)發(fā)地塊的容積率；作為重要戰(zhàn)略，每年向外地市購(gòu)買(mǎi)用地指標(biāo)；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，并村建樓，縮減農(nóng)村居民點(diǎn)擴(kuò)張對(duì)農(nóng)用地的壓力等。為此，要進(jìn)一步加強(qiáng)城市道路和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，克服市政基礎(chǔ)設(shè)施不足的開(kāi)發(fā)瓶頸，增加集中供熱和供氣的面積；利用泉水主題和歷史文化名城優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃建設(shè)泉生態(tài)主題公園和歷史文化名人主題公園，建設(shè)市區(qū)生態(tài)廊道；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)生態(tài)居住小區(qū)，提高小區(qū)住宅性能和景觀(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平；繼續(xù)推進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化，為民眾營(yíng)造一個(gè)優(yōu)良的人居環(huán)境。推進(jìn)安康居住工程（包括中低價(jià)商品房、拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房），惠及千家萬(wàn)戶(hù)，是“十一五”時(shí)期我市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主攻方向。中低收入家庭是社會(huì)的主體，擁有一處住宅或改善居住條件是他們的迫切要求，但是目前市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，缺少相應(yīng)中低價(jià)位的房源，這使中低收入家庭解決住房問(wèn)題的需求得不到滿(mǎn)足。 　 　　重視拆遷安置房建設(shè)。在當(dāng)前城市化進(jìn)程加快、舊城改造任務(wù)重、房屋拆遷量較大的情況下，要著重加大中低價(jià)位、中小戶(hù)型安置住房的建設(shè)力度，集中解決城市公益性項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、棚戶(hù)區(qū)、危舊房改造所需的拆遷安置用房?！　⊥七M(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理。嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)、審批、公示制度，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房用地，把集資建房納入經(jīng)濟(jì)適用住房統(tǒng)一管理，保證“十一五”期間的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)任務(wù)圓滿(mǎn)完成。根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及最低收入家庭的住房情況，合理確定保障水平，適時(shí)擴(kuò)大廉租住房的保障范圍，提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)。要通過(guò)實(shí)物配租的方式，向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭提供住房，滿(mǎn)足其基本的住房需求。二手房買(mǎi)賣(mài)和租賃市場(chǎng)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的重要部分，應(yīng)不斷規(guī)范二手房市場(chǎng)的供求機(jī)制，支持住房消費(fèi)換代升級(jí)，加快省直房改房發(fā)證和上市進(jìn)度，不斷擴(kuò)大二手房源，增加中低收入家庭選擇住房的機(jī)會(huì)?！　〗⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目庫(kù)，提高產(chǎn)業(yè)招商投資效率　　根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的開(kāi)發(fā)原則，《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須堅(jiān)持政府總攬、以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以項(xiàng)目帶開(kāi)發(fā)的方針，根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展的需要確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址開(kāi)發(fā)地塊，再將地塊、物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型、配套條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、甚至商品房銷(xiāo)售限價(jià)等要求統(tǒng)一包裝成具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)，用于招標(biāo)招商。在城市空間資源緊缺的形勢(shì)下，更能顯示出項(xiàng)目庫(kù)的優(yōu)越性?！　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,以土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃為依據(jù)，會(huì)同規(guī)劃、土地等行政主管部門(mén)制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，存量土地和增量土地的開(kāi)發(fā)都必須先列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目庫(kù)，在實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)提取并推出招商項(xiàng)目。項(xiàng)目庫(kù)建成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)根據(jù)年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃和市場(chǎng)需求情況，每季度或者每半年從中選擇一批房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招商建設(shè)，這樣可以很好地加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的計(jì)劃性和有序性，有效防止新開(kāi)工項(xiàng)目的失控?！　∫劳小八难亍遍_(kāi)發(fā)，促進(jìn)中心城區(qū)形成房地產(chǎn)業(yè)新的隆起帶　　按照“大規(guī)劃、大整合、大建設(shè)、大發(fā)展”要求，實(shí)施沿經(jīng)十路、沿鐵路線(xiàn)、沿小清河、沿黃河“四沿”帶動(dòng)戰(zhàn)略，拓展城市發(fā)展空間，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體，以線(xiàn)帶點(diǎn)推動(dòng)重點(diǎn)片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成連接?xùn)|西、輻射南北、體現(xiàn)區(qū)域性中心城市功能和都市景觀(guān)特色的城市發(fā)展帶和生態(tài)景觀(guān)帶，以此促進(jìn)中心城區(qū)形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新的隆起帶。圍繞提升城市形象和服務(wù)功能，高標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)燕山、臘山新區(qū)，高水平改造老城區(qū)，規(guī)劃建設(shè)高檔居住組團(tuán)和服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)、金融、信息、商貿(mào)業(yè)有序發(fā)展，進(jìn)一步突出區(qū)域性中心城市綜合服務(wù)特色和現(xiàn)代化都市景觀(guān)特色。加快城區(qū)鐵路沿線(xiàn)綜合整治，拆除破舊建筑，加強(qiáng)美化綠化，搞好形象建設(shè)。在鐵路沿線(xiàn)兩側(cè)，規(guī)劃建設(shè)交通道路、綠化隔離帶和景觀(guān)設(shè)施，帶動(dòng)重點(diǎn)片區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)。“十一五”時(shí)期，率先啟動(dòng)火車(chē)站周邊的官扎營(yíng)、北坦、寶華街等街區(qū)的改造開(kāi)發(fā)工程，規(guī)劃建設(shè)站北廣場(chǎng)，帶動(dòng)鐵路以北服務(wù)業(yè)的發(fā)展和人居環(huán)境的改善?！　。?）沿小清河　　推進(jìn)“南水北調(diào)”濟(jì)南段建設(shè)和小清河流域綜合治理等重要水利工程，加快市區(qū)水系整理，搞好小清河及沿岸開(kāi)發(fā)建設(shè)，把小清河流域建設(shè)成為集防洪灌溉、旅游觀(guān)光、娛樂(lè)休閑、商貿(mào)服務(wù)為一體的綠色景觀(guān)長(zhǎng)廊和服務(wù)業(yè)發(fā)展帶。依托