【正文】 在水、暖工程配套施工上基本上是采用PPR和UPVC管材，比較經濟、環(huán)保符合建材行業(yè)發(fā)展方向的要求，但總體采用量不大，并沒有形成規(guī)模。④外檐效果比較不錯，但與太陽城相比還有一定的差距。⑥對小區(qū)環(huán)境設計的重視程度明顯不夠，以至于設計水平和投資程度都比較低，基本上只是為了達到規(guī)劃指標而作，沒有特色和品位。修建區(qū)外大配套項目包括道路，給排水，煤氣等項目城建基金管理辦公室收取，246元/平米 6墻改費8元/平米墻體節(jié)能費：10元/平米散裝水泥專項基金：7施工圖審查費多層：高層：多層：高層：8人防面積多層：總建筑面積的2%1~9層：總建筑面積的2%9高層：首層投影面積新建十層（含十層）以上或基礎開挖深度超過3米（含3米）按照首層占地面積建地下人防10人防易地建設費按照應建人防面積繳納，2000元/平米折合總建筑面積為：40元/平米1~9層建筑不建地下人防，按照總建筑面積繳納易地建設費：30元/平米1110層以上（含10層）或基礎開挖深度超過3米（含3米）的建筑，按照應建人防面積繳納：3000元/平米。外運渣土：2元/立米，外購好土：1元/立米13施工用水指標在節(jié)水辦辦理，指標按照總建筑面積核定，在公用事業(yè)管理局辦理，指標按照總建筑面積核定，14商品房預售許可證在房管局辦理，基礎施工驗收完畢。15拆遷工作開發(fā)商委托有拆遷資質的單位進行拆遷，費用可協(xié)商。16地名在各區(qū)地名辦辦理地名標志費：在民政局區(qū)劃地名處辦理，無明確收費標準，每個項目不少于3萬元。工程費在燃氣集團收取，28元/平米。21供熱工程小區(qū)自行建設的工程造價為30元/平米利用第一熱電廠的熱源造價為：在公用事業(yè)管理局辦理，建設費為110元/平米。②現(xiàn)以太陽城8地項目（11萬㎡）為參照物，將天津市與濟南市的房地產項目成本構成作一預測對比，見下表：濟南市與天津市房地產項目成本預測對比表項 目天津市指標（元/㎡）濟南市指標（元/㎡）差 值 （元/㎡）備 注一、土地費 　土地費 按照太陽城地價水平計算大配套費 　二、前期設計費 　設計咨詢費 按照太陽城標準估算土建設計費 按照天津市水平估算環(huán)境設計費 按照太陽城標準估算三、前期、配套費 　（一）前期費 　勘察設計費、放線 按照天津市水平估算施工圖審查費 　墻改費 　散裝水泥專項基金 　設計招標、合同審查 　規(guī)劃成果 　地名費及土地證 每個項目不少于3萬元其他前期費 ?。ǘ┡涮自O施費 　供電工程 　給水工程 　燃氣工程 　排水工程 按照濟南市水平估算熱力工程 按照濟南市水平估算環(huán)境工程 按照太陽城標準智能化工程 按照太陽城標準其他工程 　四、土建工程費 　住宅土建工程費 按濟南市項目平均造價水平計算成品房裝修 按照太陽城標準計算區(qū)內公建 見小區(qū)公建附表示范小區(qū)獎 　基礎處理費 濟南市地質情況比較復雜監(jiān)理費 與天津情況基本相同質量監(jiān)督獎 按濟南市質量監(jiān)督站收費方法估算招標費、施工合同審查費 按濟南市招標辦收費方法估算其它費用 　五、小區(qū)公建均攤費 由項目規(guī)模決定六、不可預見費 　七、貸款利息 　八、公共設施維修費 　九、工程直接成本小計 　敏感成本因素的影響預測：通過上表可看出在我們的開發(fā)過程中對工程造價影響最大的是土地成本，土地成本的不明確性和高價性也證明了土地成本是開發(fā)過程中對工程造價的影響最為敏感的因素，如果以我們在天津所作的項目作為參照物的話，我們基本上可以做出以下的推論：以11萬㎡的建筑面積計算，㎡，以我們在太陽城的工程直接成本控制指標為界[（平米地價+246）+168711]247。1999年，在需求增大的推動下，房地產業(yè)迅速成長，出現(xiàn)產銷兩旺的局面。房地產開發(fā)商的市場意識開始加強。濟南房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀分析（1）自2000年市場開發(fā)量增長較快，表現(xiàn)出明顯的增勢。應該注意到，經過自2000年銷售量達到歷史最高水平后，開始回落，總體需求量基本穩(wěn)定在120萬平米。 2002年成交價格據相關政府部門預計，與2001年相比，不會有太大的變化。2002年商品房空置面積突破40萬平米，空置量增大，造成這種現(xiàn)象的原因主要是市場樓盤供應結構不合理，從空置房的總體情況看，主要有兩種：一種是處在市二環(huán)以內，因昂貴地價導致高價的商品房，此種房子的價位大多在3800元/平米；另一種空置房則是地處偏遠、交通不便、配套極差的低質房，這種房子價位不高，有的甚至1000元/平方米左右，但照舊無人問津。這種區(qū)域發(fā)展不均衡由來已久，在購房這心目中已經形成一定的思維定勢。（1）濟南目前房地產發(fā)展的基本格局濟南市的項目分布基本形成低、中、高檔不同檔次分區(qū)明顯的格局南部：高檔住宅東部：中高檔住宅西、北部：低檔住宅為主按照項目的價格檔次，將項目基本分為三個檔次2500元/平米以下集中區(qū)域：城市西部、北部（槐蔭區(qū)、天橋區(qū)）。但自2001年，也出現(xiàn)了一些中高端項目，如陽光100（均價3000），拉動了該區(qū)域價格開始提升。2500——3500元/平米集中區(qū)域：城市東部，如歷下區(qū)、市中區(qū)。未來走勢：良好的經濟、人文基礎使東部區(qū)域在今后的發(fā)展中仍具有后續(xù)發(fā)展空間。產品形式：以小高層、高層為主，小部分為多層帶電梯，也有一部分聯(lián)排別墅主要優(yōu)勢：南部為山區(qū)，風景優(yōu)美，空氣清新，集中了一部分高檔住宅。 未來走勢：南部區(qū)域由于近幾年的集中開發(fā)，造成底下水系破壞，政府開始限制開發(fā)用地。（2）濟南房地產市場區(qū)域差異將被逐漸弱化市政發(fā)展將會縮小東西部的差距，但存在一定的難度均衡發(fā)展為主旨的城市規(guī)劃正在實施。這無疑會弱化區(qū)域之間的差異，帶動這些地區(qū)房地產市場的發(fā)展。隨著今后開發(fā)量的不斷增加，西、北部區(qū)域必將會有相當大的改觀。（1）濟南房地產開發(fā)企業(yè)基本分類A、政府背景的房地產企業(yè)，或是政府職能部門轉型為房地產企業(yè)。如中房集團、濟南房地產開發(fā)總公司等。他們的優(yōu)勢在于大集團雄厚資金和豐富資源的支持；劣勢在于缺乏專業(yè)知識和實際操作經驗。它們的典型代表是魯能集團和三聯(lián)集團。濟南市民比較認同企業(yè)專業(yè)經驗、產品信譽度、樓盤知名度。D、外來房地產開發(fā)企業(yè)相對于以上三種開發(fā)企業(yè)，外來房地產開發(fā)企業(yè)更多的是引入現(xiàn)進的產品、全新的營銷理念，對市場起到推動作用。（2）外來房地產開發(fā)企業(yè)研究隨著濟南市房地產市場的發(fā)展，其巨大的市場空間吸引了一批外地開發(fā)商登陸濟南，其中一些的知名的項目如：陽光100國際新城、新世界陽光花園、偉東新都、外海西子城市花園、富翔天地、黃金時代等。大多數項目選址于不被濟南本土開發(fā)商所看好的西部、北部地區(qū)。強強聯(lián)手的開發(fā)方式。注重產品附加值。注重營銷推廣手段的運用。 項目運作過程中注重銷售這一環(huán)節(jié)，對銷售排期、銷售現(xiàn)場的控制以及對銷售 人員的管理都具有一定的先進性。將產品特點基本歸結如下：（1）項目規(guī)模濟南市場仍處在無序競爭狀態(tài)，市場上既有占地上千畝的超大樓盤，也有總建筑面積幾萬平米的小型樓盤。隨著市場的發(fā)展，未來的項目將向規(guī)?；l(fā)展。高層住宅在整個社區(qū)所占比重不大，純高層住宅社區(qū)只有陽光100、魯能康橋等為數不多的幾個樓盤，在東部區(qū)域市場內更是比較少見。在消費者認同方面，仍然是