【文章內容簡介】 方米三室中部區(qū)域項目定位差別較大，萬達公館、保利大明湖定位高端，產品設計以大戶型為主；盛世名門則以中端項目面市，戶型設計以小三室和功能性三室為主，面積相對較??；區(qū)域主力面積集中在 70100平方米兩室和 105140平方米三室，高端項目的大戶型去化較快；在售產品分析 中部區(qū)域的熱銷戶型為 70100平方米兩室和105130平方米三室Code of this report | 32169。 Copyright Centaline Group, 2023銷售價格及去化速度 中部區(qū)域的月均銷售速度為 ，銷售均價達到 9774元 /平方米項目名稱 上市時間 銷售時間段（月） 已銷售量（萬平方米） 月銷售面積（萬平方米）萬達廣場 35 保利大名湖 13 綠景尚品 13 盛世名門 17 發(fā)祥福邸 6 合計 84 區(qū)域銷售速度最快的為萬達廣場，自項目上市以來，各種產品的銷售都達到了熱銷的程度；保利大明湖由于在售房源量少，開盤后銷售速度放緩；區(qū)域市場的平均去化速度為 /月Code of this report | 33169。 Copyright Centaline Group, 2023項目地緣性明顯，高端項目以私營業(yè)主為主要購買人群，改善自住型客戶為主客群分析項目名稱 客戶群萬達廣場 以市中區(qū)客戶為主，多為私營企業(yè)主，金融企業(yè)管理人員，以自住為主保利大名湖 以歷下區(qū)的中青年客戶為主，多次改善型購房者居多綠景尚品 以項目周邊企業(yè)的私營業(yè)主及工作人群為主，改善型購房者居多盛世名門 客戶主要來自于天橋區(qū)，以首次置業(yè)和首次改善者居多發(fā)祥福邸 以天橋區(qū)，歷下區(qū)的首改客戶為主由于區(qū)域內項目以中高端產品為主，單價高、戶均面積大，因此，客戶多為改善型客群，少量投資客；同時，由于項目地段好，市政配套、生活配套齊全，交通便利，生活氛圍濃厚，客戶以自住型為主；Code of this report | 34169。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 35169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域項目分布圖區(qū)域發(fā)展特征 本項目所處的南部區(qū)域屬于濟南的 “ 南控” 區(qū)域，二環(huán)南路以南的項目多為舊村改造項目，區(qū)域經濟水平、消費水平及市政配套較為落后。隨著大盤項目的陸續(xù)上市，南部區(qū)域的居住價值迅速提升，區(qū)域市場發(fā)展前景被看好房地產發(fā)展歷程216。 2023年銀豐山莊及當時濟南最大的舊村改造項目偉東新都的開發(fā)，使陽光舜城片區(qū)成為濟南市熱點開發(fā)區(qū)域 ；216。 自 2023年以來魯能領秀城、外海蝶泉山莊等大規(guī)模樓盤的開發(fā)及區(qū)域內舜耕路等道路的修建，使市中區(qū)二環(huán)南路沿線板塊成為濟南近年來持續(xù)的熱點開發(fā)區(qū)域。 區(qū)域內在售項目的代表樓盤：魯能領秀城、中海國際社區(qū) 區(qū)域范圍四至：北至經十路、南到南部山體、東到二環(huán)東路，西至陽光新路Part 2領秀城太陽樹銀豐花園國際社區(qū)泉景天沅Code of this report | 36169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域項目基本情況 區(qū)域內在售項目的供應量約為 860萬平方米，魯能領秀城的項目規(guī)模最大項目名稱 位置 開發(fā)商 總建筑面積（萬㎡） 銷售均價（元 /㎡）魯能 領秀城 二環(huán)南路與舜耕路延長線交叉口 山東魯能亙富開發(fā)有限公司 420 8500銀豐花園 市中陽光舜城南區(qū)，龜山東麓 濟南銀豐房地產開發(fā)有限公司 30 12023中海國際社區(qū) 二環(huán)南路與陽光新路南路交匯處 濟南中海地產投資有限公司 310 普通住宅： 8100別墅： 13000天泰 *太陽樹 東靠千佛山，南接興濟河 山東天泰置業(yè)有限公司 20 14000（ 1800）泉景天沅 地處陽光新路 濟南市房地產開發(fā)總公司 80 8600合計 —— —— 860 10189l在售項目中，魯能領秀城的建筑面積最大，達到 420萬平方米；l中海國際社區(qū)的上市銷售，增加了區(qū)域在售供應量，其與魯能領秀城一起成為引領區(qū)域成交量的領頭羊；Code of this report | 37169。 Copyright Centaline Group, 2023項目產品分析 以高層產品為主，主力戶型為 90110平方米的兩室及 140160平米的三室魯能領秀城 銀豐花園 天泰太陽樹中海國際社區(qū) 泉景天沅Code of this report | 38169。 Copyright Centaline Group, 2023216。區(qū)域內在售項目月均銷售速度為 ；216。魯能領秀城由于在起步區(qū)存在大量團購房、先期銷售價格低，導致消化速度最快；216。中海國際社區(qū)今年 4月份上市推出別墅產品，一個月后推出普通住宅產品，特價房的銷售加快了項目的去化速度；項目的銷售速度分析 項目名稱 上市時間 銷售時間段（月） 銷售量（萬㎡） 月銷售面積（萬平方米）魯能領秀城 72 銀豐花園 31 中海國際社區(qū) 7 天泰 *太陽樹 62 泉景天沅 68 合計 240 Code of this report | 39169。 Copyright Centaline Group, 2023客群分析 區(qū)域內項目以市中區(qū)的區(qū)域客群為主，首改客群比例在不斷提高項目名稱 客戶群魯能領秀城 周邊區(qū)域的中、高等收入人群，以市中區(qū)和歷下區(qū)客戶為主；隨著房價的上漲和戶型的增大領秀城改善型購房者的比例正在不斷增加；銀豐花園 歷下區(qū)和市中區(qū)企事業(yè)機關單位及個體老板升級置業(yè)者為主中海國際社區(qū) 以市中區(qū)、槐蔭區(qū)和天橋區(qū)的客戶首改客戶為主天泰 *太陽樹 以企業(yè)中的高級管理者、私營業(yè)主及金融界人士為主泉景天沅 以首次改善者居多，房價的上漲，導致項目首次置業(yè)客群的比例下降Code of this report | 40169。 Copyright Centaline Group, 2023在售項目潛在供應量項目名稱 潛在供應量（萬平方米） 產品類型魯能領秀城 90 高層、別墅（ ）銀豐花園 小高層中海國際社區(qū) 188 高層、小高層、別墅天泰 *太陽樹 小高層合計 ——已知潛在供應總量為 116萬平方米，建筑類型以高層為主，其中中海國際社區(qū)和魯能領秀城潛在供應量最大Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域內在售項目分布區(qū)域在售項目主要沿小清河一線和北園大街 二環(huán)北路一線分布，多為中高端項目 區(qū)域范圍四至：南至經一路、北到二環(huán)北路、東到繞城高速，西至二環(huán)西路區(qū)域發(fā)展特征 位于濟南市區(qū)北部區(qū)域，區(qū)域基礎設施比較差， 早期區(qū)域項目多位于北園大街沿線，北園大街以北項目較少。隨著小清河治理工程的改造完成，小清河沿線將成為今后一段時間內的房地產開發(fā)熱點區(qū)域。房地產發(fā)展歷程 因北部區(qū)域基礎配套較差，本區(qū)域內的住宅多以中低檔樓盤為主 ， 2023年以來在北園大街兩側有較多新盤出現(xiàn)，隨著北園大街的拓寬改造及小清河的治理，濟南北部的區(qū)域價值不斷提升 。尚品清河翡翠清河恒大城萬象新天鑫苑名家名泉春曉四建美林苑Code of this report | 43169。 Copyright Centaline Group, 2023項目名稱 位置 開發(fā)商 建筑規(guī)模（萬㎡） 成交均價（元 /㎡ ）尚品清河 天橋濼安路 18號（濼安路與濟濼路交界處） 山東北大資源地產有限公司 30 7600萬象新天 歷城工業(yè)北路 63號（王舍人鎮(zhèn)政府北側） 山東天鴻置業(yè)開發(fā)有限公司 600 6700恒大城 工業(yè)北路路南緊鄰冷水路，王 舍人鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西南方 恒大地產集團 160 5300（ 1500)翡翠清河 歷城二環(huán)東路與北園大街交匯 處的東北角 中國重型汽車集團房地產開 發(fā)公司 30 8500名泉春曉 天橋區(qū)堤口路大潤發(fā)向東 100米（區(qū)政府對面） 山東南僑房地產發(fā)展有限公 司 55 8300四建美林苑 天橋北園大街與無影山路交匯處濟南四建集團房地產開發(fā)有限責任公司 20 8700鑫苑名家 歷山路以西、小清河以南 山東鑫苑置業(yè)有限公司 70 8547合計 965 7879在售項目基本情況 區(qū)域內在售項目在售供應量約 48萬平米，萬象新天和恒大城項目的潛在供應量大n在售項目中，萬象新天和恒大城的總建面超過 100萬平米，萬象新天總建面達到 600萬平米，恒大城推盤及銷售速度快，是本項目上市后區(qū)域內的重點競爭項目。Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023項目名稱 產品類型 主力戶型 熱銷戶型 滯銷戶型尚品清河 高層、洋房 8998平方米兩室， 120160平方米三室 8998平方米兩室， 110128平方米三室 174平方米四室萬象新天 高層、小高層、 多層 8695平兩室， 111145平三室 8695平方米左右兩室， 111128平三室 113平兩室、 131140平方米三室恒大城 高層 9299平兩室， 101149平米三室 9299平米兩室、 101120平三室， 149平米三室 131132平三室翡翠清河 高層、小高層 7099平方米兩室， 104140平方米三室 7099平方米兩室， 104125平方米三室 ——名泉春曉 高層89平米的 2室 1衛(wèi)、 105平米 3室 1衛(wèi)、 137142平米的 3室 2衛(wèi)89平兩室， 10 142平三室 137平三室四建美林苑 高層 98平方米兩室， 123143平方米三室 98平方米兩室鑫苑名家 高層、洋房、公 寓 5058平米一室 8085平米兩室 95115平米三室 108115平米三室 8085平米兩室 95平米三室在售項目產品分析以高層、小高層為主，少量洋房和公寓，熱銷戶型為 90平米左右兩室和 110120平米左右三室Code of this report | 45169。 Copyright Centaline Group, 2023項目名稱 上市時間 銷售時間段（月） 銷售量（萬平方米） 去化速度（萬方 /月）尚品清河 2023年 5月 18 萬象新天 2023年 6月 17 恒大城 2023年 5月 6 翡翠清河 2023年 12月 11 名泉春曉 2023年 7月 4 四建美林苑 2023年 10月 1 鑫苑名家 2023年 5月 6 合計 63 在售項目銷售情況 區(qū)域內月均銷售速度為 /月Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023項目名稱 客群尚品清河 天橋區(qū)客戶為主，以北園大街沿線的、洛口服裝城的私營業(yè)主居多萬象新天 以項目周邊、長清王舍人鎮(zhèn)的首次置業(yè)為主，如濟鋼職工、小私營業(yè)主。后期發(fā)展為在高新區(qū)工作的首 次置業(yè)者恒大城 歷城區(qū)首次置業(yè)者和首次改善者為主，多為王舍人鎮(zhèn)、齊魯制藥廠及周邊范圍內居住居民翡翠清河 項目多以該區(qū)域周邊維爾康、國電一廠、國電二廠、齊魯制藥廠等大型企業(yè)首次置業(yè)客戶以及周邊企事 業(yè)單位人員為主要消費群體名泉春曉 客戶主要來自天橋、市中和槐蔭區(qū)，以私營業(yè)主居多，多數(shù)為 2030年齡段人群四建美林苑 以天橋區(qū)的首改客