【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 方米三室中部區(qū)域項(xiàng)目定位差別較大，萬(wàn)達(dá)公館、保利大明湖定位高端，產(chǎn)品設(shè)計(jì)以大戶型為主；盛世名門(mén)則以中端項(xiàng)目面市，戶型設(shè)計(jì)以小三室和功能性三室為主，面積相對(duì)較小；區(qū)域主力面積集中在 70100平方米兩室和 105140平方米三室，高端項(xiàng)目的大戶型去化較快；在售產(chǎn)品分析 中部區(qū)域的熱銷(xiāo)戶型為 70100平方米兩室和105130平方米三室Code of this report | 32169。 Copyright Centaline Group, 2023銷(xiāo)售價(jià)格及去化速度 中部區(qū)域的月均銷(xiāo)售速度為 ，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到 9774元 /平方米項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 銷(xiāo)售時(shí)間段（月） 已銷(xiāo)售量（萬(wàn)平方米） 月銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 35 保利大名湖 13 綠景尚品 13 盛世名門(mén) 17 發(fā)祥福邸 6 合計(jì) 84 區(qū)域銷(xiāo)售速度最快的為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，自項(xiàng)目上市以來(lái)，各種產(chǎn)品的銷(xiāo)售都達(dá)到了熱銷(xiāo)的程度；保利大明湖由于在售房源量少，開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售速度放緩；區(qū)域市場(chǎng)的平均去化速度為 /月Code of this report | 33169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目地緣性明顯，高端項(xiàng)目以私營(yíng)業(yè)主為主要購(gòu)買(mǎi)人群，改善自住型客戶為主客群分析項(xiàng)目名稱 客戶群萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 以市中區(qū)客戶為主，多為私營(yíng)企業(yè)主，金融企業(yè)管理人員，以自住為主保利大名湖 以歷下區(qū)的中青年客戶為主，多次改善型購(gòu)房者居多綠景尚品 以項(xiàng)目周邊企業(yè)的私營(yíng)業(yè)主及工作人群為主，改善型購(gòu)房者居多盛世名門(mén) 客戶主要來(lái)自于天橋區(qū)，以首次置業(yè)和首次改善者居多發(fā)祥福邸 以天橋區(qū)，歷下區(qū)的首改客戶為主由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以中高端產(chǎn)品為主，單價(jià)高、戶均面積大，因此，客戶多為改善型客群，少量投資客；同時(shí)，由于項(xiàng)目地段好，市政配套、生活配套齊全，交通便利，生活氛圍濃厚，客戶以自住型為主；Code of this report | 34169。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 35169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域項(xiàng)目分布圖區(qū)域發(fā)展特征 本項(xiàng)目所處的南部區(qū)域?qū)儆跐?jì)南的 “ 南控” 區(qū)域，二環(huán)南路以南的項(xiàng)目多為舊村改造項(xiàng)目，區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)水平及市政配套較為落后。隨著大盤(pán)項(xiàng)目的陸續(xù)上市，南部區(qū)域的居住價(jià)值迅速提升，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景被看好房地產(chǎn)發(fā)展歷程216。 2023年銀豐山莊及當(dāng)時(shí)濟(jì)南最大的舊村改造項(xiàng)目偉東新都的開(kāi)發(fā)，使陽(yáng)光舜城片區(qū)成為濟(jì)南市熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域 ；216。 自 2023年以來(lái)魯能領(lǐng)秀城、外海蝶泉山莊等大規(guī)模樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)及區(qū)域內(nèi)舜耕路等道路的修建，使市中區(qū)二環(huán)南路沿線板塊成為濟(jì)南近年來(lái)持續(xù)的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的代表樓盤(pán)：魯能領(lǐng)秀城、中海國(guó)際社區(qū) 區(qū)域范圍四至：北至經(jīng)十路、南到南部山體、東到二環(huán)東路，西至陽(yáng)光新路Part 2領(lǐng)秀城太陽(yáng)樹(shù)銀豐花園國(guó)際社區(qū)泉景天沅Code of this report | 36169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域項(xiàng)目基本情況 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的供應(yīng)量約為 860萬(wàn)平方米，魯能領(lǐng)秀城的項(xiàng)目規(guī)模最大項(xiàng)目名稱 位置 開(kāi)發(fā)商 總建筑面積（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡）魯能 領(lǐng)秀城 二環(huán)南路與舜耕路延長(zhǎng)線交叉口 山東魯能亙富開(kāi)發(fā)有限公司 420 8500銀豐花園 市中陽(yáng)光舜城南區(qū)，龜山東麓 濟(jì)南銀豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 30 12023中海國(guó)際社區(qū) 二環(huán)南路與陽(yáng)光新路南路交匯處 濟(jì)南中海地產(chǎn)投資有限公司 310 普通住宅： 8100別墅： 13000天泰 *太陽(yáng)樹(shù) 東靠千佛山，南接興濟(jì)河 山東天泰置業(yè)有限公司 20 14000（ 1800）泉景天沅 地處陽(yáng)光新路 濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司 80 8600合計(jì) —— —— 860 10189l在售項(xiàng)目中，魯能領(lǐng)秀城的建筑面積最大，達(dá)到 420萬(wàn)平方米；l中海國(guó)際社區(qū)的上市銷(xiāo)售，增加了區(qū)域在售供應(yīng)量，其與魯能領(lǐng)秀城一起成為引領(lǐng)區(qū)域成交量的領(lǐng)頭羊；Code of this report | 37169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目產(chǎn)品分析 以高層產(chǎn)品為主，主力戶型為 90110平方米的兩室及 140160平米的三室魯能領(lǐng)秀城 銀豐花園 天泰太陽(yáng)樹(shù)中海國(guó)際社區(qū) 泉景天沅Code of this report | 38169。 Copyright Centaline Group, 2023216。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目月均銷(xiāo)售速度為 ；216。魯能領(lǐng)秀城由于在起步區(qū)存在大量團(tuán)購(gòu)房、先期銷(xiāo)售價(jià)格低，導(dǎo)致消化速度最快；216。中海國(guó)際社區(qū)今年 4月份上市推出別墅產(chǎn)品，一個(gè)月后推出普通住宅產(chǎn)品，特價(jià)房的銷(xiāo)售加快了項(xiàng)目的去化速度；項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度分析 項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 銷(xiāo)售時(shí)間段（月） 銷(xiāo)售量（萬(wàn)㎡） 月銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）魯能領(lǐng)秀城 72 銀豐花園 31 中海國(guó)際社區(qū) 7 天泰 *太陽(yáng)樹(shù) 62 泉景天沅 68 合計(jì) 240 Code of this report | 39169。 Copyright Centaline Group, 2023客群分析 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以市中區(qū)的區(qū)域客群為主，首改客群比例在不斷提高項(xiàng)目名稱 客戶群魯能領(lǐng)秀城 周邊區(qū)域的中、高等收入人群，以市中區(qū)和歷下區(qū)客戶為主；隨著房?jī)r(jià)的上漲和戶型的增大領(lǐng)秀城改善型購(gòu)房者的比例正在不斷增加；銀豐花園 歷下區(qū)和市中區(qū)企事業(yè)機(jī)關(guān)單位及個(gè)體老板升級(jí)置業(yè)者為主中海國(guó)際社區(qū) 以市中區(qū)、槐蔭區(qū)和天橋區(qū)的客戶首改客戶為主天泰 *太陽(yáng)樹(shù) 以企業(yè)中的高級(jí)管理者、私營(yíng)業(yè)主及金融界人士為主泉景天沅 以首次改善者居多，房?jī)r(jià)的上漲，導(dǎo)致項(xiàng)目首次置業(yè)客群的比例下降Code of this report | 40169。 Copyright Centaline Group, 2023在售項(xiàng)目潛在供應(yīng)量項(xiàng)目名稱 潛在供應(yīng)量（萬(wàn)平方米） 產(chǎn)品類(lèi)型魯能領(lǐng)秀城 90 高層、別墅（ ）銀豐花園 小高層中海國(guó)際社區(qū) 188 高層、小高層、別墅天泰 *太陽(yáng)樹(shù) 小高層合計(jì) ——已知潛在供應(yīng)總量為 116萬(wàn)平方米，建筑類(lèi)型以高層為主，其中中海國(guó)際社區(qū)和魯能領(lǐng)秀城潛在供應(yīng)量最大Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分布區(qū)域在售項(xiàng)目主要沿小清河一線和北園大街 二環(huán)北路一線分布，多為中高端項(xiàng)目 區(qū)域范圍四至：南至經(jīng)一路、北到二環(huán)北路、東到繞城高速，西至二環(huán)西路區(qū)域發(fā)展特征 位于濟(jì)南市區(qū)北部區(qū)域，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施比較差， 早期區(qū)域項(xiàng)目多位于北園大街沿線，北園大街以北項(xiàng)目較少。隨著小清河治理工程的改造完成，小清河沿線將成為今后一段時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。房地產(chǎn)發(fā)展歷程 因北部區(qū)域基礎(chǔ)配套較差，本區(qū)域內(nèi)的住宅多以中低檔樓盤(pán)為主 ， 2023年以來(lái)在北園大街兩側(cè)有較多新盤(pán)出現(xiàn)，隨著北園大街的拓寬改造及小清河的治理，濟(jì)南北部的區(qū)域價(jià)值不斷提升 。尚品清河翡翠清河恒大城萬(wàn)象新天鑫苑名家名泉春曉四建美林苑Code of this report | 43169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目名稱 位置 開(kāi)發(fā)商 建筑規(guī)模（萬(wàn)㎡） 成交均價(jià)（元 /㎡ ）尚品清河 天橋?yàn)T安路 18號(hào)（濼安路與濟(jì)濼路交界處） 山東北大資源地產(chǎn)有限公司 30 7600萬(wàn)象新天 歷城工業(yè)北路 63號(hào)（王舍人鎮(zhèn)政府北側(cè)） 山東天鴻置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司 600 6700恒大城 工業(yè)北路路南緊鄰冷水路，王 舍人鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西南方 恒大地產(chǎn)集團(tuán) 160 5300（ 1500)翡翠清河 歷城二環(huán)東路與北園大街交匯 處的東北角 中國(guó)重型汽車(chē)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)公司 30 8500名泉春曉 天橋區(qū)堤口路大潤(rùn)發(fā)向東 100米（區(qū)政府對(duì)面） 山東南僑房地產(chǎn)發(fā)展有限公 司 55 8300四建美林苑 天橋北園大街與無(wú)影山路交匯處濟(jì)南四建集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 20 8700鑫苑名家 歷山路以西、小清河以南 山東鑫苑置業(yè)有限公司 70 8547合計(jì) 965 7879在售項(xiàng)目基本情況 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目在售供應(yīng)量約 48萬(wàn)平米，萬(wàn)象新天和恒大城項(xiàng)目的潛在供應(yīng)量大n在售項(xiàng)目中，萬(wàn)象新天和恒大城的總建面超過(guò) 100萬(wàn)平米，萬(wàn)象新天總建面達(dá)到 600萬(wàn)平米，恒大城推盤(pán)及銷(xiāo)售速度快，是本項(xiàng)目上市后區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類(lèi)型 主力戶型 熱銷(xiāo)戶型 滯銷(xiāo)戶型尚品清河 高層、洋房 8998平方米兩室， 120160平方米三室 8998平方米兩室， 110128平方米三室 174平方米四室萬(wàn)象新天 高層、小高層、 多層 8695平兩室， 111145平三室 8695平方米左右兩室， 111128平三室 113平兩室、 131140平方米三室恒大城 高層 9299平兩室， 101149平米三室 9299平米兩室、 101120平三室， 149平米三室 131132平三室翡翠清河 高層、小高層 7099平方米兩室， 104140平方米三室 7099平方米兩室， 104125平方米三室 ——名泉春曉 高層89平米的 2室 1衛(wèi)、 105平米 3室 1衛(wèi)、 137142平米的 3室 2衛(wèi)89平兩室， 10 142平三室 137平三室四建美林苑 高層 98平方米兩室， 123143平方米三室 98平方米兩室鑫苑名家 高層、洋房、公 寓 5058平米一室 8085平米兩室 95115平米三室 108115平米三室 8085平米兩室 95平米三室在售項(xiàng)目產(chǎn)品分析以高層、小高層為主，少量洋房和公寓，熱銷(xiāo)戶型為 90平米左右兩室和 110120平米左右三室Code of this report | 45169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目名稱 上市時(shí)間 銷(xiāo)售時(shí)間段（月） 銷(xiāo)售量（萬(wàn)平方米） 去化速度（萬(wàn)方 /月）尚品清河 2023年 5月 18 萬(wàn)象新天 2023年 6月 17 恒大城 2023年 5月 6 翡翠清河 2023年 12月 11 名泉春曉 2023年 7月 4 四建美林苑 2023年 10月 1 鑫苑名家 2023年 5月 6 合計(jì) 63 在售項(xiàng)目銷(xiāo)售情況 區(qū)域內(nèi)月均銷(xiāo)售速度為 /月Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目名稱 客群尚品清河 天橋區(qū)客戶為主，以北園大街沿線的、洛口服裝城的私營(yíng)業(yè)主居多萬(wàn)象新天 以項(xiàng)目周邊、長(zhǎng)清王舍人鎮(zhèn)的首次置業(yè)為主，如濟(jì)鋼職工、小私營(yíng)業(yè)主。后期發(fā)展為在高新區(qū)工作的首 次置業(yè)者恒大城 歷城區(qū)首次置業(yè)者和首次改善者為主，多為王舍人鎮(zhèn)、齊魯制藥廠及周邊范圍內(nèi)居住居民翡翠清河 項(xiàng)目多以該區(qū)域周邊維爾康、國(guó)電一廠、國(guó)電二廠、齊魯制藥廠等大型企業(yè)首次置業(yè)客戶以及周邊企事 業(yè)單位人員為主要消費(fèi)群體名泉春曉 客戶主要來(lái)自天橋、市中和槐蔭區(qū)，以私營(yíng)業(yè)主居多，多數(shù)為 2030年齡段人群四建美林苑 以天橋區(qū)的首改客