【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷售，后招商并缺乏統(tǒng)一管理機(jī)制。 ? 銷售模式以直接銷售為主，市場(chǎng)開始出現(xiàn)售后返租、以租帶售、先租后售模式；大部分經(jīng)營(yíng)定位不明晰或不定位，在售項(xiàng)目中，僅天街、地豪大廈有明確定位外，其他項(xiàng)目均定位不明晰或不定位。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 17 第二部分 市場(chǎng)分析 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 18 一、項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位置 位置： 本項(xiàng)目地處聯(lián)華商圈與油田商圈之間，馬頰河中原路至建設(shè)路至勝利路段，是城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。黃河路以北地塊緊鄰龍城經(jīng)貿(mào)區(qū)，黃河路以南后退 70米地塊及馬頰河兩岸區(qū)域與形成中 的金橋商圈即將連為一體，形成未來濮陽的核心商圈。 交通： 三條東西主干道貫穿項(xiàng)目地塊，馬頰河兩岸濱河路南北暢道，交通優(yōu)勢(shì)明顯。 周邊環(huán)境 ? 黃河路以北、中原路以南地塊： 東邊為龍城經(jīng)貿(mào)區(qū)，南部黃河路沿線金橋建材市場(chǎng) 。 ? 黃河路以南后退 70米地塊： 東邊為建設(shè)中的昆濮時(shí)代廣場(chǎng)，馬頰河以西黃河路沿線為建材經(jīng)營(yíng)區(qū)，北面為金橋建材家俱市場(chǎng)及百姓生活廣場(chǎng)，南面為項(xiàng)目 360畝住宅地塊 。 ? 黃河路以南、勝利路以北地塊： 東面為項(xiàng)目 360畝住宅地塊及市五中、臨河小區(qū)；南面為供應(yīng)處小區(qū)及交警隊(duì)家屬院；西面為南?；▓@及建工小區(qū)等住宅區(qū) ，再往西 300米即為聯(lián)華商圈 。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 19 商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 商業(yè)總建筑面積：約 10萬 m2 一期占地面積：約 4000 m2 一期總建筑面積： 8000 m2 二、項(xiàng)目 SWOT分析： 優(yōu)勢(shì)分析： ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 位于油田商圈及形成中的金橋商圈與聯(lián)華商圈之間，城市發(fā)展的核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； ? 交通優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目貫通城市四條交通要道，車流量大、交通極為便利。 ? 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目在前期規(guī)劃時(shí)充分考慮市場(chǎng)需求，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理，面積適中。 劣勢(shì)分析： ? 消費(fèi)者的對(duì)馬頰河沿岸印象主要是居住區(qū)，對(duì)本區(qū)域商業(yè)形象認(rèn)知不足； ? 本區(qū)域交通便利， 但不是人流的必經(jīng)區(qū)域，人氣不足； ? 馬頰河改造還未完成，目前的水流量以及河水污染的治理還不能給項(xiàng)目明顯的支撐； 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 20 機(jī)會(huì)分析： ? 商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入更新?lián)Q代階段，濮陽商業(yè)正逐步向一站式購物的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展，能夠較全面滿足消費(fèi)者某一層面需求的特色商業(yè)也存在較大發(fā)展空間 ? 本項(xiàng)目為濮陽第一個(gè)水岸風(fēng)情的休閑商業(yè)街區(qū)，極具市場(chǎng)新鮮感吸引力； ? 項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展迅速，即將形成一個(gè)新興大型綜合商圈； 威脅分析： ? 濮陽目前各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積過大，已超過城市人口人均商業(yè)面積的警戒值； ? 市場(chǎng)在售項(xiàng)目供應(yīng)量及周邊潛在供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈 。 ? 發(fā)展商沒有大型商業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)未來的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的控制力不足。 ? 項(xiàng)目商業(yè)地塊比較分散，南北長(zhǎng)約 2公里左右，且部分不連貫，不利于聚集人氣。 小結(jié)： 通過上述分析，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘項(xiàng)目所具有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 21 第三部分 綜合定位 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 22 一、目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)購買群定位： ? 濮陽市區(qū)、油田區(qū)、周邊縣市實(shí)力客戶 本項(xiàng)目目標(biāo)投資群體涵蓋范圍廣泛，主要是年齡在 3040歲之間，家庭資產(chǎn)在50萬元以 上的經(jīng)營(yíng)者、居民及投資客。 ? 目標(biāo)購買群區(qū)域劃分為： 1. 濮陽本地市區(qū)、油區(qū)客戶及周邊村鎮(zhèn) 90%； 2. 其他（濮陽周邊其他區(qū)域）客戶占 10%。 ? 客戶細(xì)分： 1. 濮陽市區(qū)高收入階層：企業(yè)主 /各類物業(yè)擁有人 /公務(wù)員（所占比例 40%） 2. 濮陽油田區(qū)：油田區(qū)中高層管理者和相關(guān)企業(yè)主 /私營(yíng)企業(yè)主 /經(jīng)營(yíng)性商戶等（所占比例 45%） 3. 周邊村鎮(zhèn)投資客：私營(yíng)企業(yè)主 /高收入階層 （所占比例 5%） 4. 周邊縣市及其他區(qū)域投資客 （所占比例 10%） 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 23 目標(biāo)使用群定位： ? 項(xiàng)目周邊從事建材及其他行業(yè)經(jīng)營(yíng)的商戶 ? 精品小吃、大中型餐飲娛樂業(yè)者 ? 精品商業(yè)、小型超市、文化用品經(jīng)營(yíng)者 ? 主要使用群細(xì)分 ? 黃河路沿線建材經(jīng)營(yíng)業(yè)者 ? 中原路及黃河路、油田中心大型餐飲娛樂業(yè)者 ? 油田商圈及聯(lián)華商圈精品商業(yè)經(jīng)營(yíng)者 ? 濮陽主要超市經(jīng)營(yíng)者，如百姓量販 目標(biāo)購買群購買動(dòng)機(jī)： ? 投資： 部分擁有閑散資金的客戶看好區(qū)域發(fā)展前景，進(jìn)行投資。 ? 自營(yíng)： 周邊的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境，同時(shí)看好項(xiàng)目周邊消費(fèi)潛力，購買以作自用。 目標(biāo)使用群使用動(dòng)機(jī) ? 擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，如大型餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)者 ? 原有的經(jīng)營(yíng)環(huán)境不佳，項(xiàng)目的物業(yè)條件及交通狀況滿足其經(jīng)營(yíng)需要 ? 看好區(qū)域前 景，搶占商業(yè)先機(jī)。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 24 二、商業(yè)主題定位： 綜合定位： 通過對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及目標(biāo)客戶的分析，結(jié)合項(xiàng)目的特占，確定項(xiàng)目商業(yè)綜合主題定位為： 大大 濮濮 陽陽 、 城城 中中 央央 、 多多 功功 能能 、 多多 主主 題題 首首 創(chuàng)創(chuàng) 濮濮 陽陽 水水 岸岸 假假 日日 風(fēng)風(fēng) 情情 、 步步 行行 街街 區(qū)區(qū) 集集 建建 材材 、 精精 品品 購購 物物 、 休休 閑閑 、 娛娛 樂樂 、 餐餐 飲飲 于于 一一 體體 ， 濮濮 陽陽 標(biāo)標(biāo) 志志 性性 休休 閑閑 綜綜 合合 地地 產(chǎn)產(chǎn) 。 定位解釋： 大濮陽、城中央： 大濮陽的城市化進(jìn)程所造就的濮陽市區(qū)和油田區(qū)融合格局，項(xiàng)目所在將成為城市的真正核心區(qū)域，成為濮陽東西商圈的新中心。 多功能： 涵蓋購物、餐飲、休閑、娛樂等多種商業(yè)功能，形成一站式購物休閑綜合商業(yè)。 多主題 ： 多種業(yè)態(tài)的商業(yè)組合，不同的商業(yè)建筑形式，不同的商業(yè)主題，整合成大規(guī)模綜合商業(yè)。 水岸假日風(fēng)情、步行街區(qū) ： 特有的水岸假日風(fēng)情文化，全面提升濮陽的購物休閑環(huán)境，成為城市的又一主題商業(yè)特色中心。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 25 一期商業(yè)主題定位： 水水 岸岸 風(fēng)風(fēng) 情情 餐餐 飲飲 街街 利用交通優(yōu)勢(shì)及前期規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，以精品小吃與大中型餐飲為主，以文化用品及小型精品商業(yè)為輔，迅速建立項(xiàng)目特點(diǎn)與市場(chǎng)地位。 項(xiàng)目分塊推廣名： 黃河路以北，中原路以南： 假日商都 黃河路以南： 假日大世界 勝利路北： 假日時(shí)光（餐飲街） 三、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)組合及建筑規(guī)劃建議 A、黃河 路以北，中原路以南區(qū)域 推廣名： 假日商都 主題建議： 與龍城經(jīng)貿(mào)區(qū)進(jìn)行互補(bǔ)，建成一條精品商業(yè)步行街 業(yè)態(tài)組合： 精品服裝、時(shí)裝、飾品、床上用品 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 26 建筑規(guī)劃建議： 外立面建議： ? 以簡(jiǎn)潔、洗練的線條，勾勒出時(shí)尚現(xiàn)代的外立面，體現(xiàn)假日休閑的感覺 店鋪單元間隔、店面外觀裝修及交鋪標(biāo)準(zhǔn) ? 店鋪的單元間隔按照建筑物結(jié)構(gòu)的柱列跨距、結(jié)合商家的一般要求，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)式單位間隔。所有對(duì)著步行街和馬頬河的商店單位門面均以玻璃間隔，店鋪單元內(nèi)以毛坯房標(biāo)準(zhǔn)交付承租戶做內(nèi)部裝修。 ? 開間考慮在 ～ ，進(jìn)深 12～ 15M； ? 外預(yù) 留 1～ 2米的走廊或設(shè) 1～ 2米的挑檐； ? 每個(gè)門面內(nèi)部預(yù)留廚房、衛(wèi)生間上下水、地下煙道設(shè)計(jì)； 公共配套設(shè)施設(shè)置 ? 在廣場(chǎng)區(qū)域設(shè)置標(biāo)志性雕塑展示發(fā)展商品牌以及提供顧客休息及觀賞的設(shè)施，如座椅、植物、藝術(shù)擺設(shè)等，以期讓顧客能在廣場(chǎng)內(nèi)逗留更長(zhǎng)時(shí)間。 ? 指示系統(tǒng)：指示設(shè)施應(yīng)配合規(guī)劃設(shè)計(jì)做整體的規(guī)劃，包括地圖指示、附有文字或圖象說明的方向指標(biāo)、消費(fèi)指引宣傳單張。 ? 電、消防系統(tǒng)等設(shè)施配置到位，每一個(gè)商鋪均預(yù)留設(shè)置空調(diào)位置，建議商鋪預(yù)留三廂電。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 27 B、黃河路后退七十米區(qū)域： 推廣名： 假日大世界 主題定位： 此地塊由寫 字樓與建材家私一條街組合而成，西邊臨近黃河橋規(guī)劃為 18層的濮陽頂級(jí)寫字樓，東邊沿黃河路為建材家私一條街，寫字樓與家私一條街間規(guī)劃 一個(gè)休閑廣場(chǎng)，將兩者有效區(qū)隔而又互相促進(jìn)。 寫 規(guī)劃在黃河路與馬頬河交匯處，打造濮陽第一座甲級(jí)寫字樓，主體 18層 ，未來濮陽中央商務(wù)區(qū)地標(biāo)建筑，進(jìn)一步整合物華假日高品質(zhì)形象。 目標(biāo)商戶定位及商戶組合 ： 以目前項(xiàng)目地塊沿線及馬頰河西岸黃河路沿線建材商家為主要目標(biāo)客戶： ? 各類建材及裝修類品牌店： 主要包括瓷磚、涂料、板材、櫥柜、五金水暖、地毯、鐵藝等 ? 中檔中型特色商戶 ： 主要包括承租 面積較大具有顯著特色和消費(fèi)目的性偏強(qiáng)的商戶：辦公家私、品牌家私等 ? 中大型中檔偏上的特色商戶 主要指承租面積大具有顯著特色，具有豐富經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的、實(shí)力強(qiáng)、聚客力強(qiáng)的商戶：燈具、音響器材等和主題電器商家。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 28 建筑規(guī)劃建議： 外立面建議：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 整體平面的分割、貨梯、衛(wèi)生間 ? 平面分割：出于符合投資者心態(tài)以及日后經(jīng)營(yíng)考慮，具體分割待圖紙確定后建議； ? 建議為二三樓留置客貨梯各一部，位置前置，貨梯為客、貨兩用性質(zhì)； ? 衛(wèi)生間建議兩側(cè)預(yù)留，或建議男、女分兩邊規(guī)劃。 店鋪單元間隔、店面外觀裝修及交鋪標(biāo)準(zhǔn) ? 樓 體結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu) ? 店鋪的單元間隔按照建筑物結(jié)構(gòu)的柱列跨距、結(jié)合商家的一般要求，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)式單位間隔。店鋪單元內(nèi)以毛坯房標(biāo)準(zhǔn)交付承租戶做內(nèi)部裝修。 ? 一樓單鋪面積設(shè)置為 68