【正文】 費潛力，購買以作自用。 ? 目標購買群區(qū)域劃分為： 1. 濮陽本地市區(qū)、油區(qū)客戶及周邊村鎮(zhèn) 90%； 2. 其他（濮陽周邊其他區(qū)域）客戶占 10%。 小結： 通過上述分析，本項目優(yōu)勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，最大限度的規(guī)避風險，并挖掘項目所具有的市場機會，將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關鍵。 ? 發(fā)展商沒有大型商業(yè)的運作經(jīng)驗，對未來的商業(yè)經(jīng)營的控制力不足。 ? 規(guī)劃優(yōu)勢 項目在前期規(guī)劃時充分考慮市場需求，結構設計合理，面積適中。 ? 黃河路以南、勝利路以北地塊： 東面為項目 360畝住宅地塊及市五中、臨河小區(qū)；南面為供應處小區(qū)及交警隊家屬院；西面為南?；▓@及建工小區(qū)等住宅區(qū) ，再往西 300米即為聯(lián)華商圈 。 周邊環(huán)境 ? 黃河路以北、中原路以南地塊： 東邊為龍城經(jīng)貿區(qū)，南部黃河路沿線金橋建材市場 。黃河路以北地塊緊鄰龍城經(jīng)貿區(qū)，黃河路以南后退 70米地塊及馬頰河兩岸區(qū)域與形成中 的金橋商圈即將連為一體，形成未來濮陽的核心商圈。 ? 銷售模式以直接銷售為主，市場開始出現(xiàn)售后返租、以租帶售、先租后售模式；大部分經(jīng)營定位不明晰或不定位，在售項目中，僅天街、地豪大廈有明確定位外，其他項目均定位不明晰或不定位。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報告 深圳星彥（鄭州）公司 16 價格特征 臨街商鋪均價一般在 3300～ 3800 元 /平米之間，極少數(shù)達到 4800 元 /平米，大型商業(yè)售價達 7400～ 7500 元 /平米 營銷特征 ? 付款方式為一次性付款或分期付款，部分項目銀行已不提供商鋪按揭服務，濮陽目前商鋪銷售付款方式主要為一次性付款、分期付款，銀行對商鋪銷售持謹慎態(tài)度，一般不提供按揭服務。 個案分析 麗康園 目前經(jīng)營面積 5000平米 滿意的經(jīng)營面積 5000平米 開間、進深要求 開間進深要大 對鋪面結構及功能分區(qū)的要求 框架，便于裝修，二樓有包間，大廳 對供水、供電的要求 水電及時 對道路、交通的要求 交通便利 ， 地段好 對停車位的要求 80個 對租金或銷售價格的要求 順應市場 神石火浴 目前經(jīng)營面積 3000平米 滿意的經(jīng)營面積 3000平米 開間、進深要求 開間大，進深短 對鋪面結構及功能分區(qū)的要求 框架，大廳多些， 對供水、供電的要求 供水電及時，下水方便維修 對道路、交通的要求 機關單位團體附近 對停車位的要求 有足夠的停車位 對租金或銷售價格的要求 目前無意向 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報告 深圳星彥（鄭州）公司 15 綜合分析： 因高檔消費人群的集中，目前濮陽的大型餐飲娛樂業(yè)經(jīng)營情況相對良好 ，對建筑結構、經(jīng)營面積與交通、停車位的要求相對較高，同時由于大型餐飲娛樂業(yè)主要是租用的物業(yè)，其前期投入成本較高，租賃期較長，租金相對較低。 ? 注重地段，最好靠近企事業(yè)機關團體。 ? 房間的開間進深要大，框架結構，易于裝修，利用率高。月，但暫時不考慮 百樂門 KTV 目前經(jīng)營面積 500平米 滿意的經(jīng)營面積 5001000平米 開間、進深要求 無所謂 對鋪面結構及功能分區(qū)的要求 框架，有包間 對供水、供電的要求 供水供電正常，電量大些 對道路、交通的要求 地段好 ， 交通方便 對停車位的要求 2030個 對租金或銷售價格的要求 不考慮 動感地帶 目前經(jīng)營面積 600平米 滿意的經(jīng)營面積 500600平米 開間、進深要求 開間大， 對鋪面結構及功能分區(qū)的要求 框架，有大廳 對供水、供電的要求 供水供電正常，下水便于維修，配三項電 對道路、交通的要求 地段好 ， 交通方便 對停車位的要求 要大 對租金或銷售價格的要求 1015元 4 洗浴 地域分布： 油田區(qū)域的大慶路和中原路黃河路附近 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報告 深圳星彥（鄭州）公司 14 消費群 ： 品位人群、經(jīng)商者、時尚年輕人、行政機關人員。 ? 租金 3040元每平米 /月。 ? 供水電正常 ，電量負荷要大，下水方便，易維修，地段重要交通出行方便。 目前狀況及特征： ? 經(jīng)營面積在 5001000平米左右，金都娛樂城經(jīng)營面積 3000平米，規(guī)模較大，總體經(jīng)營狀況良好。月 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報告 深圳星彥（鄭州）公司 12 3 大型娛樂 地域分布： ? 多集中油田區(qū)域的中原路、大慶路、黃河路附近 ? 京開大道聯(lián)華中心附近。月 商戶名稱：萊茵河 目前經(jīng)營面積 500平米 滿意的經(jīng)營面積 1000平米 開間、進深要求 沒要求 對鋪面結構及功能分區(qū)的要求 框架結構 對供水、供電的要求 供水電正常 對道路、交通的要求 進出方便 對停車位的要求 車位要多 對租金或銷售價格的要求 50元 /平米 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報告 深圳星彥（鄭州）公司 11 ? 租金平均約 1550元每平米之間，價位偏相差較大。 ? 交通要方便、位置要好。 ? 普遍較為接受大開間、大廳、包房闊 氣的局面，框架結構易于裝修。 目前狀況及要求： ? 經(jīng)營面積在 100020xx平米左右，經(jīng)營狀況較好。月 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報告 深圳星彥（鄭州）公司 10 買： 4000元左右每平米 豪賓來肥牛府 目前經(jīng)營面積 1500平米 滿意的經(jīng)營面積 1000平米 開間、進深要求 進深 18米，小包間 4*6米 對鋪面結構及功能分區(qū) 的要求 框架結構 對供水、供電的要求 供水供電及時 對道路、交通的要求 進出車方便，交通便利 對停車位的要求 40個左右 對租金或銷售價格的要求 租 ： 30元 /平米 個案分析 飛天美食娛樂城 目前經(jīng)營面積 3000平米，餐飲 1500平米、住宿 1000平米、娛樂 500平米 滿意的經(jīng)營面積 3000平米 開間、進深要求 開間和進深要寬大氣派 對鋪面結構及功能分區(qū)的要求 框架結構、易于裝修、帶包間 對供水、供電的要求 供水供電要及時，不能影響經(jīng)營 對道路、交通的要求 交通便利、地段好 對停車位的要求 40個左右、停車要方便 對租金或銷售價格的要求 市場價 寶馬酒店 目前經(jīng)營面積 1500平米 滿意的經(jīng)營面積 1000平米 開間、進深要求 無要求 對鋪面結構及功能分區(qū)的要求 框架結構 對供水、供電的要求 供水供電正常，易維修，有地下排煙 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報告 深圳星彥（鄭州）公司 9 對道路、交通的要求 交通便利、地段好 對停車位的要求 20個左右 對租金或銷售價格的要求 暫無其它意向 維多利亞酒店 目前經(jīng)營面積 20xx平米 滿意的經(jīng)營面積 3000平米 開間、進深要求 開間要大，進深不重要 對鋪面結構及功能分區(qū)的要求 框架結構 對供水、供電的要求 供水 供電及時、下水方便、易維修，水質要好 對道路、交通的要求 交通便利、地段好、出行方便 對停車位的要求 60個左右 對租金或銷售價格的要求 暫時沒有考慮 大漢火鍋 目前經(jīng)營面積 800平米 滿意的經(jīng)營面積 800平米 開間、進深要求 開間要大，進深不重要，包間大些，層高 對鋪面結構及功能分區(qū)的要求 框架結構 對供水、供電的要求 電量要大、火鍋要配電磁爐和空調，水要正常 對道路、交通的要求 進出車方便 對停車位的要求 60個左右 對租金或銷售價格的要求 租 ： 20元 /平米 ? 非常關注交通方面的問題，車出行一定 方便，地面交通要流暢。 ? 在結構上要求框架結構，便于裝修，對開間和進深的要求都比較大，注重大廳，要氣派。 ? 對經(jīng)營影響比較大的有地段、經(jīng)營管理以及經(jīng)營特色。 濮陽大型餐飲娛樂業(yè)分析 ? 大型中餐： 地域分布： ? 油田商貿中心（任丘路大慶路和黃河路附近 ）和中原路（京開路和大慶路段）為主 ? 市直片區(qū)黃河路附近 消費群： 主要以中高端收入和自主經(jīng)營者、企事業(yè)單位、黨政機關為主，其他則以油田的居民居多。平方米 售： 2200元均價 開間 4米 進深10米，單鋪約 40平米。平方米， 一二樓租 7元 開間, 進深 ，一層約30 至 40平米 0 ． 6人 /分 東臨京開大道 ,西至巴黎街 編織袋廠家屬院、寶景花園、學校，體育 中心 巴黎街及天龍市場 55% 附近居民，流動人口 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報告 深圳星彥（鄭州）公司 7 古城路 萬 99年 工藝品、瓷器 35% 服裝飾品 50% 茶藝餐館 10% 其它 5% 租： 1015元 /月 商業(yè)街基本情況見下表 商業(yè)街 規(guī)模㎡ 形成時間 經(jīng)營業(yè)態(tài) 租售價格(元 ) 單鋪面積（ m2) 人流量 交通 周邊環(huán)境 周邊業(yè)態(tài) 出租率 客戶來源 巴黎街 6萬 20xx年 餐飲 25% 服飾 % 保健按摩 10% 煙酒 15% 美容美發(fā) 10% 其它日雜、電信、音響電器文化用品 % 租 1218元/月 商鋪除少量經(jīng)營汽車美容、維修外，基本空置，經(jīng)營情況極差，出租率 %。 ? 站前路商業(yè)街 站前路商業(yè)街由濮陽市建安房地產有限公司于 20xx 年建成并開業(yè)，該項目臨近火車站，位于站前路，東起京開大道，西至開州路，全長約 500米左右。主力商鋪單鋪面積約 29 平米，開間 米，進深 米，上下兩層，租金 6～ 9