【導(dǎo)讀】路三條道路交匯處形成的商業(yè)中心，代表商業(yè)有華龍商業(yè)大廈、中原商貿(mào)中心。早的綜合性百貨商場，這使得商圈擁有極高的認(rèn)知感和認(rèn)同度。以滿足未來消費(fèi)者的一站式購物需求。聯(lián)華廣場、華龍購物廣場、鵬程商廈、勝利商業(yè)大廈。聯(lián)華大賣場目前是濮陽最大的超市，引入手機(jī)市場和國美電器連鎖，為。為該區(qū)域的核心商家。田商圈爭奪客戶，從而制約了商圈的發(fā)展和擴(kuò)張。全長1300米，商業(yè)用房6萬平米，以哥特式建筑為基本格調(diào)。飲酒樓等，以批發(fā)、娛樂休閑以及餐飲為特色。米，一至二樓合租12~18元/月平米，經(jīng)營情況較差，出租率61％。沒有形成主辦商業(yè)，經(jīng)營主題定位不明顯；皇甫路商業(yè)街是根據(jù)《濮陽市商貿(mào)流通中心建設(shè)“十五”規(guī)劃》投資修建的，與巴黎商業(yè)街相鄰，全長1200米。/月平米，一至二樓租金6～7元/月平米，臨京開大道路口書市經(jīng)營情況較好，一般占兩至三鋪，其他行業(yè)面臨停業(yè)，出租率55％。/月平米；經(jīng)營情況較差，50％以上空置。

　　

【正文】 詢點(diǎn)： 需設(shè)立現(xiàn)場租售咨詢點(diǎn)，并對咨詢點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)氛圍的包裝，著重體現(xiàn)商業(yè)的運(yùn)營模式和投資增值特點(diǎn)，針對未來業(yè)態(tài)消費(fèi)的展示。派駐專業(yè)人員現(xiàn)場辦公，直接面對前來實(shí)地考察的客戶，解答他們對項(xiàng)目的一些疑問和了解他們的需求，并及時(shí)反饋信息和意見，以最有效最直接的手法對客戶進(jìn)行推廣。 可考慮在現(xiàn)場銷售中心靠近勝利路區(qū)域設(shè)置。 ? 展板 內(nèi)容： 項(xiàng)目簡介，發(fā)展商簡介，地理位置交通圖，商鋪效果圖、項(xiàng)目周邊主要的配套設(shè)施介紹、商業(yè)業(yè)態(tài)主題和銷控表等內(nèi)容。 形式及尺寸： 在形式上應(yīng)有所創(chuàng)新。與銷售中心的商業(yè)銷 售規(guī)劃部分建筑相結(jié)合，尺寸可以與廣告公司共同確定。 效果要求： 展板設(shè)計(jì)要求在形式和色彩上體現(xiàn)紅火、熱鬧，風(fēng)格與商業(yè)的特點(diǎn)相匹配。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 40 銷售物料 ? 樓書 內(nèi)容： 主要展示本項(xiàng)目的基本情況，包括項(xiàng)目簡介、地理位置、商業(yè)氛圍、交通配套、投資增值賣點(diǎn)宣傳等。 色調(diào)： 要求樓書設(shè)計(jì)采用暖色調(diào)，突出商業(yè)氛圍，形式風(fēng)格應(yīng)緊扣項(xiàng)目水岸假日風(fēng)情大商業(yè)的風(fēng)格定位，體現(xiàn)項(xiàng)目的高尚品質(zhì)，突顯項(xiàng)目的投資與經(jīng)營保障。 數(shù)量： 暫定為 3000份（規(guī)格與廣告公司具體商定）。 ? 各樓層整體平面圖： 將兩個(gè)樓層的總面積以及各鋪位劃分面積標(biāo)示清楚。建議 將平面圖與樓書合二為一，做成單頁插于樓書封中。 ? 宣傳單張 /折頁 /海報(bào)： 主要用于在各種展覽、展銷活動(dòng)中派發(fā)，屬于凝縮的樓書，其目的是對一期商業(yè)作概要闡述，可針對投資分析、入駐商家介紹、賣點(diǎn)整合。在制作外型上要求別致、新穎有品質(zhì)感，可考慮一些獨(dú)特的造型。 分展場 可利用聯(lián)華、油田商圈展場來宣傳項(xiàng)目，由于展場均設(shè)立在繁華的鬧區(qū)，對于一期商業(yè)可以起到很好的宣傳作用。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 41 五、價(jià)格策略 價(jià)格定位 ： ? 在售商業(yè)項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目 類型 層數(shù)面積 開間（ M） 進(jìn)深（ M） 均價(jià) （ 元 /M） 銷售策略 金色時(shí)代華庭 臨街 商鋪 2 266～ 345 ～ 4800 直接銷售 溫泉花園 臨街商鋪 1～ 2 66～ 200 6～ 8 12～ 13 3500 售后返租、以租帶售、先租后售 地豪大廈 產(chǎn)權(quán)式商鋪 3 20 1F 9800， 2F 6800， 3F 5800 直接銷售 頤和商業(yè) 臨街商鋪 1~2 50/80/100/185 3~ 8~9 1F 3800 1F ～ 2F 2800 售后返租 天街 臨街商鋪 1~2 60～ 80 5 8～ 12 3800 直接銷售 楓林水岸 臨街商鋪 2～ 3 166/268/416 3800 直接銷售 ? 目標(biāo)售價(jià)建議： 濮陽在售項(xiàng)目價(jià)格權(quán)重比較表 項(xiàng)目 金色時(shí)代 溫泉花園 地豪大廈 頤和商業(yè) 天街 楓林水岸 權(quán)重 25% 15% 10% 25% 15% 10% 規(guī)模 10% 地段 20% 交通狀況 15% 周邊環(huán)境 15% 面積結(jié)構(gòu) 10% 人氣 15% 發(fā)展商 5% 營銷策劃 10% 綜合得 100% 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 42 分 現(xiàn)價(jià) 4800 3500 7300 3800 3800 3800 修正價(jià) 4571 4192 6985 3743 3781 4294 加權(quán)價(jià) 4401元 /平米 從上表主要競爭性項(xiàng)目及參考項(xiàng)目的綜合比較分析來看，本項(xiàng)目商業(yè)均價(jià)應(yīng)在4400元 /平米左右，但一期為本項(xiàng)目第一批商業(yè)單位，為樹立項(xiàng)目品牌，一炮打紅，在保證合理的利潤條件下， 建議發(fā)展商在項(xiàng)目入市的初期，采取低價(jià)出擊的策略，以迅速打開市場，綜合上述各種因素后，我司建議目標(biāo)價(jià)格為： 一層均價(jià)： 3800元 /平米 二層均價(jià)： 2800元 /平米 由于購鋪返一～三年租，需提前在售價(jià)中將返還的一年租金提前收回，則銷售價(jià)為： 一層均價(jià)： 3800 (1+)=4180 二層均價(jià)： 2800 (1+)=3180 修正為： 一層均價(jià)： 4200元 /平米 二層均價(jià)： 3200元 /平米 定價(jià)原則： 商業(yè)物業(yè)價(jià)格的制訂受樓層、位置、臨街面、區(qū)域等多種因素的制約，因所受影響不同，同層各區(qū)域呈現(xiàn)不一樣的物業(yè)質(zhì)素，要合理體現(xiàn)這種差異，就需要適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)標(biāo)準(zhǔn)來界定，我司將按照商業(yè)的樓層差、位置差、臨街面差、臨空面差、面積差等因素來制定具體的價(jià)格表。 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 43 我司會(huì)按照以下影響商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格制定的因素，將項(xiàng)目定價(jià)細(xì)分： 地段 ：商業(yè)投資升值的重要選擇因素；靠近主干道與非主干道，價(jià)差 100元 入駐商家： 品牌效應(yīng)、號(hào)召力、人流量；大型商 家?guī)ё饧s銷售，價(jià)差 150元 層差： 是商業(yè)項(xiàng)目定價(jià)最為主要的因素；一二樓層差建議在 1000元左右 臨街面寬 ： 是街鋪展示產(chǎn)品的主要手段，也是吸引人流的窗口； 停車 ： 車位是否充足，車輛出入的方便性；根據(jù)離停車場的距離，每 50米保持 20元的價(jià)差 具體價(jià)格根據(jù)最終圖紙與招商情況確定詳細(xì)價(jià)格表 六、銷售推廣策略： 銷售目標(biāo)： 前期力爭通過 2個(gè)月的預(yù)熱，在 35個(gè)月之內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，爭取達(dá)到 60%～80％的銷售率（銷售面積 7000平方米左右），通過前期的招商效應(yīng)、優(yōu)惠措施、鋪位控制、街鋪帶動(dòng)和廣告策略，力爭按時(shí)按量 完成銷售任務(wù)。 后期在承接前期銷售熱潮利用不同的賣點(diǎn)掀起新的銷售高潮，爭取利用 5個(gè)月時(shí)間完成銷售任務(wù)。 銷售策略 根據(jù)入駐商家選擇的鋪面，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式帶租約銷售，購鋪即購返房總價(jià) 8%的鋪?zhàn)狻? 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 44 入市時(shí)間： 20xx年 6月中旬，進(jìn)行前期招商宣傳 銷售階段及其工作安排： 在整個(gè)銷售過程中，本司將銷售工作分為如下三個(gè)階段： 預(yù)熱期 （ 20xx年 68月） ? 推出部分鋪號(hào)進(jìn)行市場初探，進(jìn)行項(xiàng)目前期的認(rèn)籌，當(dāng)客戶積累到一定的量時(shí)，選擇時(shí)機(jī)解籌； ? 考核客戶對項(xiàng)目情況的初步認(rèn)知； ? 價(jià)格初探； ? 主力餐飲店招商完成 ? 目標(biāo)銷售率： 30%，銷售面積約 2400平米。 強(qiáng)力推廣期 （ 20xx年 810月） ? 完成了項(xiàng)目認(rèn)知，市場、價(jià)格初探后，進(jìn)行微調(diào)，進(jìn)入到公開發(fā)售階段； ? 各鋪位交叉推廣，提升銷售均價(jià)； ? 利用各種媒體、推廣組合，輪番進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，將銷售工作推入銷售高潮； ? 通過對到訪客戶以及鋪位的情況進(jìn)行分類分析，進(jìn)一步微調(diào)定位； ? 目標(biāo)銷售率： 30～ 50%，銷售面積約 2400至 4000平方米。 尾盤期 （ 20xx年 1012月） 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 45 ? 該階段為發(fā)展商回收利潤階段，快速銷售，回籠資金； ? 結(jié)合給客戶一定優(yōu)惠， 迅速消化完一期商業(yè)； ? 目標(biāo)銷售率： 1015%，銷售面積約 800至 1200平方米。 銷售前期的準(zhǔn)備 準(zhǔn)備工作內(nèi)容主要包括：銷售人員的培訓(xùn)、營銷現(xiàn)場包裝、招商物料、銷售物料準(zhǔn)備、宣傳推廣方案確立及資料準(zhǔn)備、銷售組織及開盤條件準(zhǔn)備。 七、營銷費(fèi)用預(yù)算 一期商業(yè)總銷售額約 2500萬元，營銷費(fèi)用以 2%左右，總額為 50萬元?？紤]戶外及媒體可與住宅交叉使用，則其主要費(fèi)用在工地現(xiàn)場包裝及活動(dòng)費(fèi)用上，因此總體費(fèi)用約 33萬。 現(xiàn)場包裝： 10萬 內(nèi)容 圍墻 條幅 道旗 現(xiàn)場導(dǎo)示與包裝 金額 5萬 2萬 1萬 2萬 合計(jì) 10萬 廣告設(shè)計(jì)、制作及媒介發(fā)布： 10萬 媒體 報(bào)紙 電視臺(tái) 車體 其他 金額 7萬 1萬 1萬 6萬 合計(jì) 15萬 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 46 活動(dòng)費(fèi)用： 6萬 專項(xiàng)推廣活動(dòng)和現(xiàn)場促銷活動(dòng)； 其他及機(jī)動(dòng)： 2萬 合計(jì)： 33萬 濮陽物華假日策劃執(zhí)行報(bào)告 深圳星彥（鄭州）公司 47 物華假日商業(yè)一期開盤前工作計(jì)劃表 時(shí)間 銷售現(xiàn)場及樣板 房 模型 宣傳推廣 銷售相關(guān)準(zhǔn)備 其他 外協(xié)配合 相應(yīng)工程進(jìn) 度 20xx年 5月 確定銷售中心及樣板房裝修設(shè)計(jì)單位并進(jìn)行方案設(shè)計(jì) 確定模型公司并開始進(jìn)行制作 宣傳折頁及銷售物料的印刷、制作并部分到位，戶外媒體投放 銷售 執(zhí)行策劃報(bào)告 5月中旬前確認(rèn)， 聘請專業(yè)商業(yè)管理公司 確定物管顧問公司 確定物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、按揭銀行 星彥、廣告公司、室內(nèi)裝飾公司、模型公司、商業(yè)管理公司 5月底開始動(dòng)工 20xx年 6月 銷售中心進(jìn)場裝修、樣板房進(jìn)場裝修 商業(yè)部分模型制作 現(xiàn)場工地包裝全部完成，平面媒體投放 主力店招商完成 確定交樓標(biāo)準(zhǔn)，公共裝修、設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn) 星彥、廣告公司、室內(nèi)裝飾公司、模型公司商業(yè)管理公司 地 基 全部 完成至正負(fù)零 20xx年 7月 售樓處裝修施工完成進(jìn)行處內(nèi)部包裝； 模型全部制作完成并運(yùn)送到現(xiàn)場 全部銷售物料及相關(guān)物物料到 位； 購鋪返租的概念深入人心 返租金額、后期租金水平及調(diào)整周期確定 確定正式銷售價(jià)格表、付款方式 星彥、廣告公司、室內(nèi)裝飾公司、模型公司商業(yè)管理公司 主 體 框架 完成 20xx年 8月 ———— ———— 假日時(shí)光租約鋪，買鋪即返租 銷售合同、承租合同全部完成， 8月中正式開盤 ———— 星彥公司、廣告公司、商業(yè)管理公司 內(nèi)部施工