【正文】 7 20中國主要城市 76 49 4 681 76 18中國次要城市 70 29 9 352 40 21中國地域性城市 26 6 371 42 37資料來源：德勤“酒店業(yè)評測調(diào)查”我國酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較??；同時，中西部星級酒店的房價也明顯低于經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟和旅游業(yè)的發(fā)展，市場對中西部地區(qū)星級酒店的需求將進一步增長，酒店出租率和酒店價格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會以高于全國平均水平的速度增長。16第五章 市場、競爭和項目定位 烏魯木齊酒店市場分析預(yù)測 烏魯木齊旅游業(yè)基本情況隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實施，來烏魯木齊旅游的中外游客逐年增多，在 2022年烏魯木齊就已經(jīng)接待國內(nèi)游客 385 萬人，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 億元，烏魯木齊市近年來國內(nèi)旅游情況見圖 。29636438539001002003004002022年 2022年 2022年 2022年圖 烏 魯 木 齊 近 年 來 國 內(nèi) 旅 游 情 況國 內(nèi) 旅 游 人 數(shù) (萬 人 ) 國 內(nèi) 旅 游 收 入 (億 元 )資料來源： 《烏魯木齊統(tǒng)計年鑒 2022》 ， 《烏魯木齊 2022 年統(tǒng)計公報》烏魯木齊市在國內(nèi)旅游迅速發(fā)展的同時，海外游客入境旅游也得到了一定的增長。烏魯木齊市國際旅游情況見圖 。圖 烏 魯 木 齊 國 際 旅 游 情 況0202204000060000800001000001202201400001600001993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2022年2022年2022年05000100001500020220250003000035000國 際 旅 游 人 數(shù) (人 ) 旅 游 外 匯 收 入 (萬 元 )資料來源： 《烏魯木齊統(tǒng)計年鑒 2022》2022 年“非典”過后，2022 年烏魯木齊旅游業(yè)呈現(xiàn)處欣欣向榮的景象。根據(jù)烏17魯木齊統(tǒng)計局的資料，2022 年 1－6 月全市累計接待國內(nèi)旅游過夜人數(shù)為 206 萬人次，同比增長 ％；國內(nèi)旅游及購物總收入 億元，同比增長 ％；接待國際旅游人數(shù) 萬人次，同比增長 ％；國際旅游及購物收入為 8710 萬元，同比增長 ％。 烏魯木齊酒店基本情況目前烏魯木齊市擁有星級酒店 81 家，其中五星級酒店 6 家，四星級酒店 8 家，三星級及以下酒店 67 家。烏魯木齊作為新疆最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人數(shù)和旅游收入均占全疆 50％以上，也擁有全疆最為健全的旅游服務(wù)體系。根據(jù) 2022 年旅游設(shè)施普查，烏魯木齊市在 2022 年旅游酒店擁有客房 10335 間，床位 20220 張，客房和床位數(shù)均接近全疆的 50％。 烏魯木齊酒店住宿人員狀況烏魯木齊星級酒店的客人也可以分為國外游客和國內(nèi)游客。根據(jù)國家統(tǒng)計局、國家旅游局 2022 的抽樣調(diào)查，有 42％的國外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友，國外游客的住宿目的見圖 。圖 國 外 游 客 住 宿 目 的 游 覽 、 觀 光 、 度 假 探 親 、 訪 友 商 務(wù) 會 議健 康 、 療 養(yǎng) 宗 教 朝 拜 文 化 、 體 育 、 技 術(shù) 交 流 其 他資料來源： 國家統(tǒng)計局、國際旅游局 2022 年抽樣調(diào)查資料烏魯木齊市國內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會議為主要目的。從國內(nèi)旅游客人的地區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達(dá)列車，如山西、甘肅、四川、河南等省；經(jīng)濟發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、山東等??；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)的游客明顯較東北、華北地區(qū)多。18 烏魯木齊酒店價格和出租率烏魯木齊星級酒店的價格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù) 2022－2022年的情況，在考慮團隊客人折扣因素后，烏魯木齊三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間實際價格旺季約在 240 元／間左右，平季約在 200 元／間左右，淡季約在 160／間左右，全年平均價格約在 190 元／間左右。由于統(tǒng)計方面的原因，烏魯木齊星級酒店的入住率尚無準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)與烏魯木齊同為新疆主要城市的克拉瑪依 2022 年旅游統(tǒng)計公報，克拉瑪依市 2022 年星級酒店出租率達(dá)到了 64％，而 2022 年，克拉瑪依星級酒店出租率僅為 37％，說明新疆主要城市星級酒店的出租率在近年來有了顯著提高。根據(jù)烏魯木齊酒店業(yè)人士估計，烏魯木齊酒店出租率應(yīng)在 60％－62％左右，其中在 9 三個月旺季酒店出租率在95％左右，在 10 三個月平季中酒店出租率約在 65％左右，在 11－4 月六個月淡季中出租率約在 40％左右。 烏魯木齊酒店市場預(yù)測新疆自治區(qū)旅游局在《新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對新疆地區(qū)旅游接待人數(shù)及收入進行了預(yù)測，有關(guān)預(yù)測指標(biāo)見表 。表 新疆維吾爾自治區(qū)旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測指標(biāo)2022 年 2022 2022 2020項目 2022年 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限國內(nèi)旅游人數(shù)(萬人) 1434 年增長率(%) 　 14 12 10 8 7 6 6 5國內(nèi)旅游收入(億元) 年增長率(%) 　 18 16 14 12 11 9 9 8海外旅游人數(shù)(萬人) 104 年增長率(%) 　 14 12 10 8 7 6 6 5旅游外匯收入(億美元) 19年增長率(%) 　 18 16 14 12 11 9 9 8旅游總?cè)藬?shù)(萬人) 旅游業(yè)總收入(億元) 152 144 285 260 459 419 674 644相當(dāng)于 GDP(%) 8 7 10 9 11 10 12 11注：美元折合人民幣按 1: 計算資料來源：《新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》由于烏魯木齊是新疆旅游重點地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全疆的 50％以上，而旅游客人是星級酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，烏魯木齊酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長而增長，預(yù)計年增長率應(yīng)當(dāng)不低于 10％，考慮到自 2022 年年開始，烏魯木齊星級酒店增加較少，預(yù)計近年來烏魯木齊酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國其他地區(qū)一樣有所上升。 競爭分析 競爭對手基本情況由于同星級酒店的客源基本相同，因此，烏魯木齊每一家三星級酒店都將是XXX 商務(wù)酒店的競爭對手，同 XXX 商務(wù)酒店距離較近，客房數(shù)量接近的三星級酒店相互間的競爭將更為激烈，與 XXX 商務(wù)酒店距離較近的三星級酒店基本情況為：⑴國泰大飯店國泰大飯店是新疆國泰實業(yè)貿(mào)易有限公司下屬的一家三星級涉外酒店，位于烏魯木齊阿勒泰路 15 號。飯店距機場 8 公里，距火車站 10 公里，距市中心 2 公里。酒店擁有客房約 100 間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會議設(shè)施方面，擁有接待 300 人大會議室一間，可接待 200 人中會議室一間，可接待 50 人小會議室二間；在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、臺球室、棋牌室、KTV 廳、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待 300 人的海鮮娛樂城和可接待 350 人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。⑵翼龍大酒店翼龍大酒店為中石化獨山子煉油廠投資設(shè)立的三星級涉外酒店，位于烏魯木齊克拉瑪依西路 20 號附一號，距烏魯木齊國際機場 16 公里，距火車站 8 公里。翼龍大酒店共有客房 130 套，其中豪華套間 23 套；在會議設(shè)施方面，擁有可接待 200 人的大20會議室 1 間，可接待 30 人的小會議室兩間。在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、夜總會、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待 150 人的中餐廳和清真餐廳。⑶獨山子大酒店獨山子大酒店是由新疆石油局獨山子石化總廠投資設(shè)立的三星級涉外酒店，位于克拉瑪依西路 20 號，酒店距機場 15 公里、距火車站 7 公里，距市中心 2 公里。獨山子大酒店擁有客房 168 間，房間類型有標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù)套房；在會議設(shè)施方面，有可接待 100 人的大會議室一間，可接待 30 人的中會議室二間，可接待 12 人的小會議室一間；在健身娛樂設(shè)施方面，有臺球室、乒乓球室、夜總會、KTV 室和桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待 160 人的中餐廳和可接待 50 人的西餐廳。表 XXX 商務(wù)酒店與鄰近酒店的主要情況對比表項目 國泰大酒店 翼龍大酒店 獨山子大酒店 XXX 商務(wù)酒店客房種類 較齊全 較齊全 齊全 較齊全客房數(shù)量 100 130 168 127酒店新舊程度 舊 舊 舊 新配套設(shè)備 較齊全 較齊全 較齊全 齊全\先進會議設(shè)施 齊全 較齊全 齊全 較齊全娛樂設(shè)施 齊全 較齊全 較齊全 齊全 經(jīng)營方式 自營單體酒店 自營單體酒店 自營單體酒店 自營單體酒店內(nèi)部接待 無 少量 少量 中量停車設(shè)施 較少 較少 較少 多周邊風(fēng)景環(huán)境 一般 一般 一般 較好周邊商務(wù)環(huán)境 較好 較好 較好 較好交通便利程度 較好 較好 較好 好所有制形式 民營 國有 國有 民營酒店定位 商務(wù)旅游 商務(wù)旅游 商務(wù)旅游 商務(wù)旅游 SWOT 分析⑴優(yōu)勢①具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生21命期為 40 年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到 80 到 90年。酒店的入住率和收益在起初的 5 到 10 年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后 8 到 15 年之間（中期）收益都會維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。XXX 商務(wù)酒店（前樓）2022 年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對酒店經(jīng)營的 12 年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。②具有顯著的成本費用優(yōu)勢酒店的成本費用是影響酒店經(jīng)濟效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費用、家具及固定設(shè)施和其他日常運營成本等都是重要的成本費用因素。僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費用酒店即可正式營運，這成為 XXX 酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費用優(yōu)勢。從目前的預(yù)計來看，僅通過桑拿浴室、酒店大廳和 KVT（二期）的出租承包收入每年就能取得 236 萬元的收入（其中，桑拿浴室 86 萬元租賃費已經(jīng)與承租方簽訂協(xié)議），已經(jīng)超過每年 180 萬元的經(jīng)營權(quán)費用。③具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢XXX 酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級酒店不多，且 XXX 酒店位于烏魯木齊市計劃投資 40 億元的蜘蛛山腳下，如 2022 年蜘蛛山風(fēng)景區(qū)如期建成，則入住 XXX 酒店的客人將能夠直接觀賞到蜘蛛山的景色，將有助于提高 XXX 酒店的知名度、入住率和酒店房間價格。XXX 酒店還擁有 100 余個停車位，這在烏魯木齊三星級酒店是絕無僅有的，能夠為酒店入住客人提供便利的停車服務(wù)，更能夠為餐飲、KTV、桑拿提供便利的條件。④具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與伊犁州達(dá)成的協(xié)議，新疆 XXX 酒店仍然將按照《接待標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書》的費用標(biāo)準(zhǔn)接待安排伊犁州來烏工作人員的住宿，并承擔(dān)伊犁州在烏的宴請接待任務(wù)。這部分餐飲客房收入能夠為 XXX 酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營風(fēng)險。在酒店新樓建成前，伊犁辦事處承擔(dān)的內(nèi)部接待已經(jīng)達(dá)到每年 70 余萬元，隨著軟硬件環(huán)境優(yōu)越的 XXX 酒店的開業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會有大幅度的增長，同時，也能夠有效帶動伊犁州來烏及各地前往伊犁州的商務(wù)客人的住宿、餐飲消費。22⑵劣勢①缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗本項目發(fā)起人－新疆洲際工貿(mào)公司以往未涉足酒店行業(yè)，尚缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗。②酒店品牌知名度欠缺XXX 酒店作為新開業(yè)的酒店，是烏魯木齊酒店市場的新進入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時間，投入一定的資金。③酒店星級尚未評定XXX 酒店尚未開業(yè)，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會影響酒店客源和酒店房間價格。⑶機會①新疆和烏魯木齊旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提高，我國的旅游業(yè)一直保持著較高的增長速度，新疆和烏魯木齊作為我國重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《新疆旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預(yù)測，至 2022 年新疆國內(nèi)國外旅游收入將均保持 10％以上的增長速度，這為新疆酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機會。從長遠(yuǎn)來看，如果國際航空“落地簽證”等問題得到妥善解決，由于新疆距離歐洲的航空距離優(yōu)勢，很可能成為消費能力較強的歐洲游客的旅游熱點地區(qū)。②我國酒店業(yè)進入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價等指標(biāo)分析，我國酒店自 2022 年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期（初期），目前正是進入酒店業(yè)的良好時機。③新疆經(jīng)濟的發(fā)展隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，新疆經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，2022 以來國家計劃建設(shè)的中－哈輸油管道、獨山子石化和烏魯木齊石化擴建工程將使新疆成為我國未來的石化化工重點地區(qū)，這些都會