【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)公司與乙建筑企業(yè)簽訂的甲供材合同約定：合同總價款為1億元（含增值稅），其中甲方自己采購主材2000萬元，則選擇一般計稅方法計算增值稅的乙建筑公司計算增值稅的銷售額是8000萬元。(二)“甲供材”中建筑企業(yè)增值稅計稅方式的選擇分析根據(jù)“財稅[2016]36號”附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（七）款“建筑房屋”第2項的規(guī)定，一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。根據(jù)此規(guī)定可以看出，建筑企業(yè)選擇按一般計稅方式計稅，還是選擇按簡易辦法計稅的關(guān)鍵在于稅負的臨界點的計算。按照財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的規(guī)定，建造服務的適用稅率是11%，而設(shè)備、材料、動力的適用稅率一般均是17%。據(jù)此，可以大概計算出“甲供材”中建筑企業(yè)增值稅計稅方式選擇的臨界點。假設(shè)甲供材合同中約定的工程價稅合計(不含甲方購買的材料和設(shè)備）為A，則“甲供材”中建筑企業(yè)選擇一般計稅方式和簡易計算稅方法下的增值稅計算如下。一般計稅方式下的應繳增值稅為：應繳增值稅＝A11%247。（1＋11%）－建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)的進項稅額＝%A－建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)的進項稅額簡易辦法下的應繳增值稅為：應繳增值稅＝A3%247。（1＋3%）＝%A兩種方法下稅負相同的臨界點：%A－建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)的進項稅額＝%A 推導出： 建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)的進項稅額＝7%A由于一般情況下，建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)的適用稅率一般均是17%，于是，推導出臨界點：建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)的進項稅額＝建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計17%247。（1＋17%）＝7% A由此計算出臨界點：建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計＝% A結(jié)論“甲供材”模式下，建筑企業(yè)選擇按一般計稅方法或者簡易計稅方法的臨界點參考值是：建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計＝%“甲供材”合同中約定的工程價稅合計具體是：（1）建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計＞ %“甲供材”合同中約定的工程價稅合計，則選擇一般計稅方法有利（2）建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計＜ %“甲供材”合同中約定的工程價稅合計，則選擇簡易計稅方法有利 因此，建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)占整個工程造價的多少，或者說“甲供材料”占整個工程造價的多少，是選擇計稅方式的關(guān)鍵！(三)案例分析案例1：建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計＞ %“甲供材”合同中約定的工程價稅合計，選擇一般計稅方法的分析江蘇省某企業(yè)委托一個中國京冶公司承建一主題樂園項目，工程總承包合同造價為1000萬元，材料部份600萬元，其中“甲供材”為200萬元；安裝部分400萬元。中國京冶將其中100萬元的機電安裝工作分包給中冶建研公司。（假設(shè)購買材料均取得17%的增值稅專用發(fā)票）一般計稅方式下的應繳增值稅為：應繳增值稅＝（1000200）11%247。（1＋11%）－【（600200）17%247。（1＋11%）+10011%247。（1＋11%）】＝（+）=（萬元）簡易辦法下的應繳增值稅為：應繳增值稅＝（1000200100）3%247。（1＋3%）＝（萬元）因此，建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計422[400萬元247。（1＋11%）（1+17%）]＞ %“甲供材”合同中約定的工程價稅合計700萬元=，選擇一般計稅方法計算增值稅，().案例2：建筑企業(yè)采購材料物質(zhì)價稅合計＜ %“甲供材”合同中約定的工程價稅合計，選擇簡易計稅方法的分析江蘇省某企業(yè)委托一個中國京冶公司承建一主題樂園項目，工程總承包合同造價為1000萬元，材料部份600萬元，其中含甲供材為500萬元；安裝部分400萬元。中國京冶將其中100萬元的機電安裝工作分包給中冶建研公司。（假設(shè)購買材料均取得17%的增值稅專用發(fā)票）一般計稅方式下的應繳增值稅為：應繳增值稅＝（1000500）11%247。（1＋11%）－【（600500）17%247。（1＋11%）+10011%247。（1＋11%）】＝（+）=（萬元）簡易辦法下的應繳增值稅為：應繳增值稅＝（1000500100）3%247。（1＋3%）＝）因此，[100萬元247。（1＋11%）（1+17%）]＜ %“甲供材”合同中約定的工程價稅合計500萬元=234萬元，選擇簡易計稅方法計算增值稅，().（四）建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風險控制的合同簽訂技巧通過以上分析，營改增后，建筑企業(yè)與業(yè)主或發(fā)包方簽訂“甲供材”合同時，控制多繳納稅收的合同簽訂簽訂技巧是：當建筑企業(yè)選擇一般計稅方法計算增值稅時，必須要爭取在甲供材合同中建筑企業(yè)采購的材料物質(zhì)價稅合計＞ %“甲供材”合同中約定的工程價稅合計。當建筑企業(yè)選擇簡易計稅方法計算增值稅時，必須要爭取在甲供材合同中建筑企業(yè)采購的材料物質(zhì)價稅合計＜%“甲供材”合同中約定的工程價稅合計。建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增過渡期新老項目銜接中 的涉稅政策分析及稅務處理作者:中國財稅咨詢培訓金牌講師肖太壽博士根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）對建筑房地產(chǎn)企業(yè)新老項目的劃分標準和相關(guān)涉稅政策規(guī)定,肖太壽財稅工作室對建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增過度期新老項目銜接的相關(guān)涉稅問題處理進行深入研究,研究成果如下。一、新老項目的劃分標準依據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》的規(guī)定，建筑房地產(chǎn)企業(yè)的新老項目劃分標準總結(jié)如下：（一）建筑工程新老項目的劃分標準《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（七）項第3款規(guī)定：“建筑工程老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目?！被诖艘?guī)定，建筑企業(yè)營改增過度期新老項目的劃分標準總結(jié)為以下兩點：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30 日前的建筑工程項目為老項目，注明的合同開工日期在2016年5月1 日后的建筑工程項目為新項目。未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30 日前的建筑工程項目為老項目，注明的開工日期在2016年5月1 日后的建筑工程項目為新項目。(二)房地產(chǎn)企業(yè)新老項目的劃分標準《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（三）項第9款規(guī)定：“房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目?！被诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的新老項目劃分標準分為兩點：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目為老項目?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后的房地產(chǎn)項目為新項目。二、建筑房地產(chǎn)企業(yè)老項目的增值稅計稅方式的選擇及涉稅處理 財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（七）項第3款規(guī)定：“一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。”財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（七）項第7款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。”在該文件中，有兩個非常重要的字“可以”，即建筑和房地產(chǎn)企業(yè)老項目增值稅計稅方法的選擇上，在2016年5月1日后，既可以選擇適用簡易計稅方法也可以選擇一般計稅方法。到底應如何選擇增值稅計稅方法呢？肖太壽博士總結(jié)如下幾方面：（一）建筑企業(yè)老項目的增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理 筆者認為建筑企業(yè)老項目在實踐中體現(xiàn)為三類：第一類是營改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項目，且已與業(yè)主進行了工程結(jié)算，但業(yè)主拖欠工程款，營改增后才支付施工企業(yè)工程款的老項目；第二類是營改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項目，但沒有進行工程決算，營改增以后才進行工程結(jié)算的老項目；第三類是營改增之前未完工的施工項目，營改增后繼續(xù)施工的老項目。以上三類老項目增值稅計稅方法的選擇如下。第一類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理 營改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項目，且已與業(yè)主進行了工程結(jié)算，但業(yè)主拖欠工程款，營改增后才支付施工企業(yè)工程款的老項目，分以下兩種情況來處理：一是如果工程結(jié)算報告書中未注明業(yè)主未來支付拖欠工程款的時間，則營業(yè)稅納稅義務時間為工程決算書上簽訂的時間。因此，在2016年4月30日之前，按照3%稅率在工程勞務所在地繳納營業(yè)稅，向業(yè)主開具建筑業(yè)的營業(yè)稅發(fā)票。二是如果工程結(jié)算書注明了業(yè)主未來支付拖欠工程款的時間，則營業(yè)稅納稅義務時間為工程結(jié)算書中注明的時間。因此，在2016年5月1日后，建筑企業(yè)一定選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）3%”計算繳納增值稅，向業(yè)主開具增值稅普通發(fā)票。由于“收到業(yè)主支付的工程款/（1+3%）3%第二類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理營改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項目，但沒有進行工程決算，營改增以后才進行工程結(jié)算的老項目，一定選擇適用簡易計稅方法，根據(jù)財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（二）項第9款的規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）3%”計算繳納增值稅，向業(yè)主開具增值稅普通發(fā)票。第三類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理營改增之前未完工的施工項目，營改增后繼續(xù)施工的老項目增值稅計稅方法的選擇應分兩重情況：一是如果未完工項目在整個項目中所占的比重較大，有大量的成本發(fā)票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計稅方法，按照11%的稅率計算增值稅；二是如果未完工項目在整個項目中所占的比重較小，已經(jīng)發(fā)生大量的成本發(fā)票是增值稅普通發(fā)票，沒有多少增值稅進項稅可以抵扣，則選擇增值稅簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應按照3%的征收率，依照“銷售額（/1+3%）3%”計算繳納增值稅，向業(yè)主開具增值稅普通發(fā)票。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理營改增前已經(jīng)開放完畢的樓盤項目，但未銷售完畢，營改增之后繼續(xù)銷售的老項目，一定選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，給購買方開具增值稅普通發(fā)票。2．營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進行了項目的立項、報建、審批和規(guī)劃等法律手續(xù)，且已經(jīng)與建筑企業(yè)簽訂了建筑施工總承包合同，但未辦理《建筑工程施工許可證》導致項目一直未動工，營改增后才辦理《建筑工程施工許可證》致使工程正式動工的項目為新項目，選擇增值稅一般計稅方法，按照11%計算繳納增值稅。，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進行了項目的立項、報建、審批和規(guī)劃等法律手續(xù)，且已經(jīng)與建筑企業(yè)簽訂了建筑施工總承包合同，并辦理《建筑工程施工許可證》，工程已經(jīng)動工，營改增后，繼續(xù)開發(fā)的項目，一定是老項目，增值稅計稅方法的選擇應分兩種情況：一是如果已經(jīng)開發(fā)的項目在整個開發(fā)項目中占的比例很小，成本發(fā)票還沒有收到，有大量的成本發(fā)票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計稅方法，按照11%的稅率計算增值稅，但是根據(jù)財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（十）項第2款的規(guī)定，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)進行納稅申報。二是如果已經(jīng)開發(fā)的項目在整個開發(fā)項目中所占的比例較大，已經(jīng)收到了大部分成本發(fā)票（是增值稅普通發(fā)票和建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票），沒有多少增值稅進項稅可以抵扣，則選擇適用簡易計稅方法按照5%征收率征收增值稅。三、老項目營改增后發(fā)生分包業(yè)務的涉稅處理由于一項工程只有一份《建筑工程施工許可證》，而且是由總包辦理，分包人不需要辦理《建筑工程施工許可證》，所以營改增前（2016年4月30 日之前）的老項目在營改增后（2016年5月1日之后），發(fā)生總包與分包人簽訂分包合同，作為建筑企業(yè)的分包人做的分包業(yè)務是老項目。根據(jù)財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（七）項的規(guī)定，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。基于此分析，總包和分包都有可能選擇增值稅一般計稅方法和簡易計稅方法，到底如何選擇增值稅計稅方法，總分包之間一定進行商議考慮各自的稅收成本，選擇對雙方都能節(jié)省稅收成本的增值稅計稅方法。營改增后EPC項目合同簽訂節(jié)稅技巧作者: 中國財稅咨詢培訓金牌講師肖太壽博士EPC總承包合同，即設(shè)計、采購、施工合同，是一種包括設(shè)計、設(shè)備采購、施工、安裝和調(diào)試，直至竣工移交的總承包模式。這種操作模式主要適用于那些專業(yè)性強、技術(shù)含量高、工藝及結(jié)構(gòu)較為復雜、一次性投資較大的建設(shè)項目。EPC總承包模式是當前國際工程承包中一種被普遍采用的承包模式，也是在當前國內(nèi)建筑市場中被我國政府和我國現(xiàn)行《建筑法》積極倡導、推廣的一種承包模式。這種承包模式已經(jīng)開始在包括房地產(chǎn)開發(fā)、大型市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等在內(nèi)的國內(nèi)建筑市場中被采用。根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第二十四條的，建筑工程的發(fā)包單位可以將建筑工程的勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備采購一并發(fā)包給一個工程總承包單位，也可以將建筑工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備采購的一項或者多項發(fā)包給一個工程總承包單位。EPC合同談判和簽訂階段對于包發(fā)商及承包商來說至關(guān)重要，EPC合同中的約定將決定雙方