【文章內(nèi)容簡介】 工程建設(shè)項(xiàng)目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。三是“營改增”之前采購的設(shè)備、勞保用品、辦公用品并支付款項(xiàng)，但“營改增”后收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票?！盃I改增”后新業(yè)務(wù)收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？答：建筑企業(yè)、房地產(chǎn)“營改增”后不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有：一是供應(yīng)商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補(bǔ)充開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》的不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。國家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂的通知》(國稅發(fā)[2006]156號)第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。二是購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票。三是發(fā)生非正常損失的材料和運(yùn)輸費(fèi)用中含有的進(jìn)項(xiàng)稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發(fā)票。五是房地產(chǎn)公司開發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經(jīng)營，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。六是獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天，則不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，如何納稅？答：如果企業(yè)在4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要照章納稅。當(dāng)然各企業(yè)對納稅時(shí)點(diǎn)也需要充分考慮，避免遭受損失，2其中營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間比較復(fù)雜，需劃分幾種具體情況：一是實(shí)行合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；二是實(shí)行旬未或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；三是實(shí)行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；四是實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價(jià)款的當(dāng)天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在項(xiàng)目開發(fā)初期（即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人？答：一般納稅人的認(rèn)定是以公司為主體，不是以項(xiàng)目為主體。一般情況下，對于已經(jīng)成立的公司，年銷售收入（不含稅）大于500萬的公司會被稅局強(qiáng)制認(rèn)定為一般納稅人資格；對于銷售收入不足500萬的公司，如果會計(jì)核算健全、能夠提供稅務(wù)資料的公司也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對于新成立沒有營業(yè)收入的公司，如果能向稅局提供相關(guān)資料證明公司未來一年可以達(dá)到一般納稅人的收入和相關(guān)要求，也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對于新公司新項(xiàng)目在公司成立初期發(fā)生的成本費(fèi)用所產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)的不能認(rèn)證抵扣問題，這樣等到公司實(shí)際產(chǎn)生銷售收入，前期的累計(jì)進(jìn)項(xiàng)將可以用來抵扣產(chǎn)生銷售收入的當(dāng)期銷項(xiàng)。小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？答：小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發(fā)票，則需要憑銷售合同向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請代開發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增的計(jì)稅方法有哪幾種？分別適用什么項(xiàng)目類型？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后有兩種計(jì)稅方法，對于符合“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”定義的自建項(xiàng)目可以由企業(yè)自行選擇一般征稅方法或用簡易征收方法，如果選擇簡易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計(jì)稅的辦法，企業(yè)可以按照抵減土地價(jià)款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預(yù)收款時(shí)須先按3%預(yù)繳。對于可以選擇一般征稅和簡易征收過渡性政策的“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”如何具體定義？答：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規(guī)定：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。1對于可以界定為老項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，如何選擇適用征收辦法對企業(yè)更有利？答：對于集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面，要考慮平穩(wěn)過渡，如果采用簡易計(jì)稅方法，至少保證稅負(fù)不增加，這是基本的一個(gè)底線；另一方面，需要對項(xiàng)目毛利率、土地成本占比以及進(jìn)項(xiàng)收入比做一個(gè)綜合測算，看哪種情況下稅 4負(fù)水平更低，針對一些特殊的項(xiàng)目，比如低毛利或者負(fù)毛利的項(xiàng)目，如果按簡易計(jì)稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計(jì)稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測算。1對于4月30日前已收到預(yù)售款并已經(jīng)繳納了營業(yè)稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票的，如何處理？答：在營業(yè)稅體制下，許多的預(yù)收款可能已經(jīng)交稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票，現(xiàn)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預(yù)收款，如已繳納營業(yè)稅但未開具營業(yè)稅發(fā)票，后續(xù)可以開具增值稅普通發(fā)票，但不可開具專用發(fā)票。1土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分?jǐn)傓k法？答：按銷售面積分?jǐn)偟礁髌??！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積