【文章內容簡介】 暫行辦法》第八條規(guī)定：房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。1對于可以界定為老項目的房地產(chǎn)企業(yè)，如何選擇適用征收辦法對企業(yè)更有利？答：對于集團型房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面，要考慮平穩(wěn)過渡，如果采用簡易計稅方法，至少保證稅負不增加，這是基本的一個底線；另一方面，需要對項目毛利率、土地成本占比以及進項收入比做一個綜合測算，看哪種情況下稅 4負水平更低，針對一些特殊的項目，比如低毛利或者負毛利的項目，如果按簡易計稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測算。1對于4月30日前已收到預售款并已經(jīng)繳納了營業(yè)稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票的，如何處理？答：在營業(yè)稅體制下，許多的預收款可能已經(jīng)交稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票，現(xiàn)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預收款，如已繳納營業(yè)稅但未開具營業(yè)稅發(fā)票，后續(xù)可以開具增值稅普通發(fā)票，但不可開具專用發(fā)票。1土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分攤辦法？答：按銷售面積分攤到各期。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規(guī)定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積247。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。1營改增之前已經(jīng)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)出租合同，合同尚未到期，營改增之后如何征稅？答：，意味著這個項目可以選擇簡易計稅法，如果重簽合同，稅負是稍微有利的。1用于簡易計稅方法計稅項目，如非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務,能不能抵扣？答：不能抵扣。1房地產(chǎn)企業(yè)購買貸款服務及貸款利息可否進項抵扣？答：不可抵扣。1營改增后企業(yè)的招待費能做進項抵扣的嗎？答：不可抵扣。餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務、集體福利或者個人消費，這些不能抵扣，納稅人的交際應酬消費屬于個人消費，所以不能抵扣。1關于房地產(chǎn)企業(yè)售后返租的問題，房地產(chǎn)企業(yè)面向終端客戶租金收入是按11%征收嗎？那小業(yè)主返租給房地產(chǎn)企業(yè)所開具的發(fā)票能抵嗎？答：售后返租其實對房地產(chǎn)企業(yè)而言是個二房東角色，沒有過渡期的優(yōu)惠，業(yè)主可以用過渡政策，按5%簡易征收，但由于二房東不是業(yè)主，所以沒有辦法使用這個過渡期政策，需要按照11%征收。另外售后返租，由于小業(yè)主是個人，根據(jù)目前法律規(guī)定無法開具增值稅專用發(fā)票，因此，小業(yè)主返租給房地產(chǎn)開具的發(fā)票無法抵扣?？赡苊媾R比較大的 6稅率增長，這個需要注意。但在實際執(zhí)行中，各地政策有差異，比如深圳規(guī)定個人出租可以由當?shù)囟悇諜C關代開增值稅專用發(fā)票，需要區(qū)別對待。15月1日前房地產(chǎn)開發(fā)老項目所收取的乙方保證金，并已繳營業(yè)稅，5月1日后是否可向稅局申請退稅？答：可以申請退稅，但裁量權在當?shù)囟悇站帧５谒钠籂I改增問題 整理稿含答案營改增問題集，已完工程，未做結算，營改增后如何處理這部分？ 處理建議:按原來的計價辦法處理。條文依據(jù): ，管理費，利潤，措施費和其他項目費是否都需要計算增值稅？增值稅下的費率為多少？需要計算增值稅，如果是一般納稅人一般計稅是11%，其他情況是3% ，現(xiàn)在已經(jīng)結構封頂，剩下的建筑部分正在施工，想問后面的建筑工程計價怎么取稅為好？可以采用簡易計征。如果采用一般計征，需要乙方同意，還需要測算哪種計稅方式進項抵扣額度高。這樣的項目銷售時也是按老項目，可以簡易計征的。如果銷售是選了簡易計征，施工合同即使一般計稅也是不能抵扣進項的，所以需要綜合考慮。，但是五一前不能取得中標通知書，是按營業(yè)稅還是按增值稅模式？ 增值稅模式？該項目的材料增值稅發(fā)票也不能抵扣嗎？簡易計稅征收率只有3%，是不能抵扣進項稅的。，對于在施未竣工項目，我們是以集團公司的名義承接的本工程，但分包合同都是以分公司名義簽署的，這樣的話是不是需要把分包合同主體變更為集團公司？單獨做一個補充協(xié)議，變更合同主體，可行么？ 這樣的項目是老項目，可以采用簡易計征。沒必要進行主題變化。分包合同是分公司和業(yè)主簽訂的嗎？，是否能不用增值稅得形式定合同？ 按規(guī)定只有清包工和甲供材工程可以采用簡易計征，還需要甲方同意，不管哪種計稅方式，都是增值稅，以后沒有營業(yè)稅了。，未開工的，執(zhí)行增值稅的話原中標綜合單價還如何處理？肯定需要按增值稅模式重新計算，否則綜合單價含稅。，施工單位未開具發(fā)票，需要在5月1前將已收款的發(fā)票全部開具嗎？如果在政策之后才開具，稅費會增加嗎？ 需要在5月1日前做好營業(yè)稅業(yè)務清理工作、教育費附加、地方教育費附加還要計算嗎？ 這些稅還是要繳納的，只是不和增值稅一起繳納，而是合并到管理費中。，變更，計量等，是否需要按新的營改增費率來計算呢 如果是一般計稅工程，就需要用不含稅價格來計算 ？私人是不能提供發(fā)票的吧。不知道你的意思是掛靠還是真的是私人。？老項目可以選擇簡易計稅，也可以選擇一般計稅，但是從實際操作來看選擇簡易計稅更容易操作。，我想問下假設鋼筋稅前100萬，如果一般納稅人，那增值率17%，那他造價117萬，如果是小規(guī)模納稅人，增值稅是3%，那他的造價是103萬，那這樣你雖然能抵扣的少了，但你支出也少了，這樣不是不管增值稅是17%或者3%，你實際支出是沒區(qū)別的？那這樣甲方要不要甲供材料不是也沒區(qū)別了？如果施工企業(yè)是一般納稅人，不管鋼筋供應商是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，計算造價都是按11%增值稅計算，也就是造價是111萬。，肯定還有很多項目沒有完工，比如五一之后要裝修樣板房、園林建設、二期開工，那像這樣的是作為老項目還是作為新項目？ 老項目。按施工許可證日期。零星工程肯定是沒有施工許可證的。？不是。營業(yè)稅是價內稅，增值稅是價外稅。假設工程造價100萬，營業(yè)稅和增值稅征稅率都是3%，營業(yè)稅下繳納100*3%=3萬，增值稅下繳納100/(1+3%)*3%=：營改增后如果所有材料都沒發(fā)票的話是不是按11%計稅