【正文】 到買房人戶后，可以減少應稅土地面積。什么時候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時，應按計稅價格為安置人全額開據(jù)不動產(chǎn)銷售發(fā)票。注意：個人所得稅明細申報（匯繳時工資費用據(jù)實填，個人所得稅明細申報表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報表工資費用相等）?？偨Y：在現(xiàn)實情況下，營改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負，營改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負2%3%。如何防止稅改后稅負有所上升？答：對于建筑業(yè)的實際情況，營改增在方案設計、稅率確定時給予了充分考慮。這些細化的政策措施國家規(guī)定得很具體，各單位應對照細學，以確保建筑行業(yè)總體上稅負只減不增。哪些項目不征收增值稅，有何政策規(guī)定？答：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》中明確不征收增值稅項目包含：在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉(zhuǎn)讓行為。二是“營改增”前采購的材料已經(jīng)用于“營改增”前已經(jīng)完工的工程建設項目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應商開具的增值稅專用發(fā)票?！盃I改增”后新業(yè)務收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？答：建筑企業(yè)、房地產(chǎn)“營改增”后不能抵扣進項稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有：一是供應商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補充開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》的不能抵扣進項稅金。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發(fā)票專用章。三是發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。五是房地產(chǎn)公司開發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經(jīng)營，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，如何納稅？答：如果企業(yè)在4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，納稅義務已經(jīng)發(fā)生，需要照章納稅。銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在項目開發(fā)初期（即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人？答：一般納稅人的認定是以公司為主體，不是以項目為主體。小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？答：小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發(fā)票，則需要憑銷售合同向當?shù)囟悇站稚暾埓_發(fā)票。對于可以選擇一般征稅和簡易征收過渡性政策的“房地產(chǎn)老項目”如何具體定義？答：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規(guī)定：房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。1對于4月30日前已收到預售款并已經(jīng)繳納了營業(yè)稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票的，如何處理？答：在營業(yè)稅體制下，許多的預收款可能已經(jīng)交稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票，現(xiàn)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預收款，如已繳納營業(yè)稅但未開具營業(yè)稅發(fā)票，后續(xù)可以開具增值稅普通發(fā)票，但不可開具專用發(fā)票。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規(guī)定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積247。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。1營改增之前已經(jīng)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)出租合同，合同尚未到期，營改增之后如何征稅？答：，意味著這個項目可以選擇簡易計稅法，如果重簽合同，稅負是稍微有利的。1房地產(chǎn)企業(yè)購買貸款服務及貸款利息可否進項抵扣？答：不可抵扣。餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務、集體福利或者個人消費，這些不能抵扣，納稅人的交際應酬消費屬于個人消費，所以不能抵扣。另外售后返租，由于小業(yè)主是個人，根據(jù)目前法律規(guī)定無法開具增值稅專用發(fā)票，因此，小業(yè)主返租給房地產(chǎn)開具的發(fā)票無法抵扣。但在實際執(zhí)行中，各地政策有差異，比如深圳規(guī)定個人出租可以由當?shù)囟悇諜C關代開增值稅專用發(fā)票，需要區(qū)別對待。第四篇：營改增問題 整理稿含答案營改增問題集，已完工程，未做結算，營改增后如何處理這部分？ 處理建議:按原來的計價辦法處理。如果采用一般計征，需要乙方同意，還需要測算哪種計稅方式進項抵扣額度高。如果銷售是選了簡易計征，施工合同即使一般計稅也是不能抵扣進項的，所以需要綜合考慮。，對于在施未竣工項目，我們是以集團公司的名義承接的本工程，但分包合同都是以分公司名義簽署的，這樣的話是不是需要把分包合同主體變更為集團公司？單獨做一個補充協(xié)議，變更合同主體，可行么？ 這樣的項目是老項目，可以采用簡易計征。分包合同是分公司和業(yè)主簽訂的嗎？，是否能不用增值稅得形式定合同？ 按規(guī)定只有清包工和甲供材工程可以采用簡易計征，還需要甲方同意，不管哪種計稅方式，都是增值稅，以后沒有營業(yè)稅了。，施工單位未開具發(fā)票，需要在5月1前將已收款的發(fā)票全部開具嗎？如果在政策之后才開具，稅費會增加嗎？ 需要在5月1日前做好營業(yè)稅業(yè)務清理工作、教育費附加、地方教育費附加還要計算嗎？ 這些稅還是要繳納的，只是不和增值稅一起繳納，而是合并到管理費中。不知道你的意思是掛靠還是真的是私人。我想問下假設鋼筋稅前100萬，如果一般納稅人，那增值率17%，那他造價117萬，如果是小規(guī)模納稅人，增值稅是3%，那他的造價是103萬，那這樣你雖然能抵扣的少了，但你支出也少了，這樣不是不管增值稅是17%或者3%，你實際支出是沒區(qū)別的？那這樣甲方要不要甲供材料不是也沒區(qū)別了？如果施工企業(yè)是一般納稅人，不管鋼筋供應商是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，計算造價都是按11%增值稅計算，也就是造價是111萬。按施工許可證日期。？不是。假設工程造價100萬，營業(yè)稅和增值稅征稅率都是3%，營業(yè)稅下繳納100*3%=3萬，增值稅下繳納100/(1+3%)*3%=：營改增后如果所有材料都沒發(fā)票的話是不是按11%計稅 ？ 不管什么情況銷項稅都是按11%計算，只是有增值稅專用發(fā)票的話可以抵扣進項稅，除了材料，勞務、機械租賃的增值稅專用發(fā)票也可以抵扣進項稅，應納稅額=銷項稅額進項稅額 ？計算工程造價時11%，如果勞務分包能開增值稅專用發(fā)票，可以抵扣6% ？ 問題不清晰。如果是上述情況，可以按3%簡易計稅，算法同營業(yè)稅下相同。？ 不是。？一般納稅人采用增值稅率11%，