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廣聯(lián)達營改增相關(guān)問題2-在線瀏覽

2024-11-04 22:50本頁面
  

【正文】 武漢市地方稅務(wù)局稅政管理一處武漢市地方稅務(wù)局納稅評估管理辦公室二○一二年七月十二日第三篇:房地產(chǎn)營改增問題關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營改增幾個問題:房開企業(yè)將在建工程項目劃轉(zhuǎn)給全資的物業(yè)公司,是否需繳納土地增值稅? 回復(fù):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建工程劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司因涉及到所有權(quán)轉(zhuǎn)移,因而按照土地增值稅暫行條例及其實施細則的的規(guī)定,必須確認土地增值稅計算繳納土地增值稅。但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,一定是在整個項目清算前抵扣。:政府回購房有哪些優(yōu)惠稅收政策?回復(fù):政府回購房,除了經(jīng)濟適用房,其他一律沒有優(yōu)惠,按照銷售不動產(chǎn)進行所有的稅收處理:營改增,房產(chǎn)公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是???,該如何操作? 回復(fù):營改增的政策尚未明確,因而有關(guān)營改增過程中尾盤銷售應(yīng)當如何處理很不好說,但從目前的有關(guān)消息分析,老項目老辦法,新項目新辦法,因而初步估計營改增前已經(jīng)開發(fā)并開始銷售的房產(chǎn),在營改增后應(yīng)當還是繼續(xù)征收營業(yè)稅,或者采取簡易的方式征收增值稅問題:房地產(chǎn)業(yè)納稅人處置辦理產(chǎn)權(quán)登記的地下車位等附屬設(shè)施如何征收營業(yè)稅? 回復(fù):簽訂銷售合同,銷售地下車位和附屬設(shè)施,無論是否辦理產(chǎn)權(quán)登記,應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。如若簽訂的是租賃合同,那就征收租賃業(yè)營業(yè)稅,只要建了地下車位和附屬設(shè)施給業(yè)戶用,無論購買還是租賃,只是稅目不同,稅率都為5%,一個是租賃業(yè)營業(yè)稅,一個為銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅)。問題:房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的如何確定其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間?回復(fù):房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的對償還面積與拆遷面積相等的部分,其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為辦理交房手續(xù)的當天。對納稅人以自己名義立項,再改納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房的,土地價款是納稅人不承擔的,并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為,在核定計稅依據(jù)時,土地沒付款,不包括回遷安置房所屬地方土地價款,只要沒付出,就不把金額核上。房地產(chǎn)業(yè)稅收清查的重點?回復(fù):房地產(chǎn)企業(yè)是否存在低價銷售的行為,有無價格明顯偏低,而無正當理由的情況,關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。拆遷補償或者安置等行為是否按規(guī)定申報納稅。農(nóng)村集體組織、社區(qū)委員會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的小產(chǎn)權(quán)房收入、棚戶區(qū)改造收入,是否申報納稅。1營改增以后對房地產(chǎn)業(yè)稅負影響分析?回復(fù):假定三個條件營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)含稅收入總額和含稅的成本保持一致。營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋可抵扣的進項稅額對應(yīng)成本全部計入到價稅扣除范圍內(nèi)。土地使用稅房地產(chǎn)業(yè)將土地證辦到買房人戶后,可以減少應(yīng)稅土地面積。什么時候把土地證分割到買房戶后,由土地局第幾科出具證明,報到征收單位,給你減除土地依據(jù),有依據(jù)后土地使用稅可以不交。注意:房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時,應(yīng)按計稅價格為安置人全額開據(jù)不動產(chǎn)銷售發(fā)票。注意:個人所得稅明細申報(匯繳時工資費用據(jù)實填,個人所得稅明細申報表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報表工資費用相等)??偨Y(jié):在現(xiàn)實情況下,營改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負,營改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負2%3%。如何防止稅改后稅負有所上升?答:對于建筑業(yè)的實際情況,營改增在方案設(shè)計、稅率確定時給予了充分考慮。這些細化的政策措施國家規(guī)定得很具體,各單位應(yīng)對照細學(xué),以確保建筑行業(yè)總體上稅負只減不增。哪些項目不征收增值稅,有何政策規(guī)定?答:《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》中明確不征收增值稅項目包含:在資產(chǎn)重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人,其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。二是“營改增”前采購的材料已經(jīng)用于“營改增”前已經(jīng)完工的工程建設(shè)項目,“營改增”后才支付采購款,而收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票?!盃I改增”后新業(yè)務(wù)收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些?答:建筑企業(yè)、房地產(chǎn)“營改增”后不能抵扣進項稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有:一是供應(yīng)商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票,但沒有補充開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》的不能抵扣進項稅金。匯總開具專用發(fā)票的,同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》,并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。三是發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金(例如,工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。五是房地產(chǎn)公司開發(fā)的產(chǎn)品,例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經(jīng)營,其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。4月30日之前已經(jīng)收款,但沒交稅和開票,如何納稅?答:如果企業(yè)在4月30日之前已經(jīng)收款,但沒交稅和開票,納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生,需要照章納稅。銷售不動產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在項目開發(fā)初期(即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人?答:一般納稅人的認定是以公司為主體,不是以項目為主體。小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎?答:小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票,如果需要開增值稅專用發(fā)票,則需要憑銷售合同向當?shù)囟悇?wù)局申請代開發(fā)票。對于可以選擇一般征稅和簡易征收過渡性政策的“房地產(chǎn)老項目”如何具體定義?答:《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規(guī)定:房地產(chǎn)老項目,是指:(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目;(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》,但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的,36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。1對于4月30日前已收到預(yù)售款并已經(jīng)繳納了營業(yè)稅,但未開具營業(yè)稅發(fā)票的,如何處理?答:在營業(yè)稅體制下,許多的預(yù)收款可能已經(jīng)交稅,但未開具營業(yè)稅發(fā)票,現(xiàn)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》明確:4月30日前收到的預(yù)收款,如已繳納營業(yè)稅但未開具營業(yè)稅發(fā)票,后續(xù)可以開具增值稅普通發(fā)票,但不可開具專用發(fā)票?!斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規(guī)定,當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產(chǎn)項目建筑
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