【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開(kāi)具《銷(xiāo)售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財(cái)務(wù)專(zhuān)用章或者發(fā)票專(zhuān)用章。二是購(gòu)買(mǎi)職工福利用品的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。三是發(fā)生非正常損失的材料和運(yùn)輸費(fèi)用中含有的進(jìn)項(xiàng)稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購(gòu)建筑材料收到的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。五是房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓由自己持有經(jīng)營(yíng)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。六是獲得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票超過(guò)法定認(rèn)證期限180天，則不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。4月30日之前已經(jīng)收款，但沒(méi)交稅和開(kāi)票，如何納稅？答：如果企業(yè)在4月30日之前已經(jīng)收款，但沒(méi)交稅和開(kāi)票，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要照章納稅。當(dāng)然各企業(yè)對(duì)納稅時(shí)點(diǎn)也需要充分考慮，避免遭受損失，2其中營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間比較復(fù)雜，需劃分幾種具體情況：一是實(shí)行合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；二是實(shí)行旬未或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；三是實(shí)行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；四是實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價(jià)款的當(dāng)天。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否可以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期（即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人？答：一般納稅人的認(rèn)定是以公司為主體，不是以項(xiàng)目為主體。一般情況下，對(duì)于已經(jīng)成立的公司，年銷(xiāo)售收入（不含稅）大于500萬(wàn)的公司會(huì)被稅局強(qiáng)制認(rèn)定為一般納稅人資格；對(duì)于銷(xiāo)售收入不足500萬(wàn)的公司，如果會(huì)計(jì)核算健全、能夠提供稅務(wù)資料的公司也可以向稅局申請(qǐng)一般納稅人資格，由稅局審核通過(guò)并登記為一般納稅人資格；對(duì)于新成立沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入的公司，如果能向稅局提供相關(guān)資料證明公司未來(lái)一年可以達(dá)到一般納稅人的收入和相關(guān)要求，也可以向稅局申請(qǐng)一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過(guò)并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對(duì)于新公司新項(xiàng)目在公司成立初期發(fā)生的成本費(fèi)用所產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)的不能認(rèn)證抵扣問(wèn)題，這樣等到公司實(shí)際產(chǎn)生銷(xiāo)售收入，前期的累計(jì)進(jìn)項(xiàng)將可以用來(lái)抵扣產(chǎn)生銷(xiāo)售收入的當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)。小規(guī)模納稅人可以自己開(kāi)增值稅普票和專(zhuān)票嗎？答：小規(guī)模納稅人可以自己開(kāi)增值稅普票，如果需要開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，則需要憑銷(xiāo)售合同向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增的計(jì)稅方法有哪幾種？分別適用什么項(xiàng)目類(lèi)型？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后有兩種計(jì)稅方法，對(duì)于符合“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”定義的自建項(xiàng)目可以由企業(yè)自行選擇一般征稅方法或用簡(jiǎn)易征收方法，如果選擇簡(jiǎn)易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計(jì)稅的辦法，企業(yè)可以按照抵減土地價(jià)款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預(yù)收款時(shí)須先按3%預(yù)繳。對(duì)于可以選擇一般征稅和簡(jiǎn)易征收過(guò)渡性政策的“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”如何具體定義？答：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規(guī)定：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。1對(duì)于可以界定為老項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，如何選擇適用征收辦法對(duì)企業(yè)更有利？答：對(duì)于集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面，要考慮平穩(wěn)過(guò)渡，如果采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，至少保證稅負(fù)不增加，這是基本的一個(gè)底線；另一方面，需要對(duì)項(xiàng)目毛利率、土地成本占比以及進(jìn)項(xiàng)收入比做一個(gè)綜合測(cè)算，看哪種情況下稅 4負(fù)水平更低，針對(duì)一些特殊的項(xiàng)目，比如低毛利或者負(fù)毛利的項(xiàng)目，如果按簡(jiǎn)易計(jì)稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計(jì)稅方法的話(huà)，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測(cè)算。1對(duì)于4月30日前已收到預(yù)售款并已經(jīng)繳納了營(yíng)業(yè)稅，但未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，如何處理？答：在營(yíng)業(yè)稅體制下，許多的預(yù)收款可能已經(jīng)交稅，但未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，現(xiàn)在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預(yù)收款，如已繳納營(yíng)業(yè)稅但未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，后續(xù)可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，但不可開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票。1土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分?jǐn)傓k法？答：按銷(xiāo)售面積分?jǐn)偟礁髌?。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積247。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。1營(yíng)改增之前已經(jīng)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)出租合同，合同尚未到期，營(yíng)改增之后如何征稅？答：，意味著這個(gè)項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法，如果重簽合同，稅負(fù)是稍微有利的。1用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，如非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù),能不能抵扣？答：不能抵扣。1房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)貸款服務(wù)及貸款利息可否進(jìn)項(xiàng)抵扣？答：不可抵扣。1營(yíng)改增后企業(yè)的招待費(fèi)能做進(jìn)項(xiàng)抵扣的嗎？答：不可抵扣。餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)，這些不能抵扣，納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)，所以不能抵扣。1關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)售后返租的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)面向終端客戶(hù)租金收入是按11%征收嗎？那小業(yè)主返租給房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)具的發(fā)票能抵嗎？答：售后返租其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是個(gè)二房東角色，沒(méi)有過(guò)渡期的優(yōu)惠，業(yè)主可以用過(guò)渡政策，按5%簡(jiǎn)易征收，但由于二房東不是業(yè)主，所以沒(méi)有辦法使用這個(gè)過(guò)渡期政策，需要按照11%征收。另外售后返租，由于小業(yè)主是個(gè)人，根據(jù)目前法律規(guī)定無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，因此，小業(yè)主返租給房地產(chǎn)開(kāi)具的發(fā)票無(wú)法抵扣?？赡苊媾R比較大的 6稅率增長(zhǎng)，這個(gè)需要注意。但在實(shí)際執(zhí)行中，各地政策有差異，比如深圳規(guī)定個(gè)人出租可以由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，需要區(qū)別對(duì)待。15月1日前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)老項(xiàng)目所收取的乙方保證金，并已繳營(yíng)業(yè)稅，5月1日后是否可向稅局申請(qǐng)退