【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模247。房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣，這些設(shè)施如果最后拆除已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅是否要轉(zhuǎn)出問(wèn)題。 售樓處、樣板間屬于在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣，如果最終拆除，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。（六）房地產(chǎn)企業(yè)有一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，如何進(jìn)行抵扣。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。房地產(chǎn)兼有新老項(xiàng)目分別使用一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，需對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行劃分。（七）房地產(chǎn)營(yíng)改增后不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的特殊增值稅專用發(fā)票問(wèn)題。如供應(yīng)商開(kāi)具發(fā)票注明為“材料一批”的運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒(méi)有開(kāi)具具體《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》的情形，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕156號(hào))第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開(kāi)具專用發(fā)票。匯總開(kāi)具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開(kāi)具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋發(fā)票專用章。（八）房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開(kāi)發(fā)”，如何扣除土地成本，可供銷售建筑面積如何確定問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)分次開(kāi)發(fā)的每一期都是作為單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行核算的，這一操作模式與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項(xiàng)目”口徑一致，因而，對(duì)“一次拿地、分次開(kāi)發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價(jià)款，按照土地面積在不同項(xiàng)目中進(jìn)行劃分固化；第二步，對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，要按照該項(xiàng)目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計(jì)算扣除。（九）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題?！稜I(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天”。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。交付時(shí)間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。（十）4月30日前，已經(jīng)發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅業(yè)務(wù)，不得于5月1日以后開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。（十一）2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上不按“固定資產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以一次性全額抵扣。本解答自2016年5月1日起執(zhí)行。附件：房地產(chǎn)老項(xiàng)目備案登記表金額單位：元備案登記編號(hào)所屬行業(yè)老項(xiàng)目類型□房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售房產(chǎn) □非房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售自建房產(chǎn)□非房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售購(gòu)入的房產(chǎn)□其他__________需提供資料□建筑工程施工許可證 □開(kāi)工合同 □產(chǎn)證 □契稅完稅證明□其他__________申請(qǐng)企業(yè)名稱納稅人識(shí)別號(hào)項(xiàng)目名稱（房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)填寫(xiě)）項(xiàng)目地址建筑工程施工許可證號(hào)開(kāi)工日期計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積已完成建筑面積未完成建筑面積已出售建筑面積未出售建筑面積已完稅建筑面積未完稅建筑面積已開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票建筑面積已交營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票建筑面積備注鄭重聲明：本表所填報(bào)內(nèi)容及所附證明材料真實(shí)、完整。經(jīng)辦人（簽章）：法定代表人（簽章）：申請(qǐng)日期： 年 月 日主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（受理章）受理日期： 年 月 日填表說(shuō)明：1．本表由經(jīng)營(yíng)符合財(cái)稅[2016]36號(hào)文有關(guān)規(guī)定的可以適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的老項(xiàng)目的企業(yè)填寫(xiě)。2．備案登記編號(hào)：由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理時(shí)填寫(xiě)，具體編寫(xiě)規(guī)則為“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)編碼+年份+七位數(shù)字編號(hào)”；老項(xiàng)目類型：由申請(qǐng)人根據(jù)所申請(qǐng)的符合條件的老項(xiàng)目進(jìn)行勾選；4．需提供資料：由申請(qǐng)人根據(jù)所申請(qǐng)的符合條件的老項(xiàng)目需提交的資料進(jìn)行勾選；5．合同履行期限（年月）：填寫(xiě)合同履行的有效起止期限；6．審核意見(jiàn)：填寫(xiě)“同意備案”或者“不同意備案”；7．本表一式兩份，一份作為備案結(jié)果回復(fù)納稅人，一份主管稅務(wù)機(jī)關(guān)留存。全面推開(kāi)營(yíng)改增政策問(wèn)題解答三（生活服務(wù)業(yè)部分）一、代扣代繳個(gè)人所得稅的手續(xù)費(fèi)返還納稅問(wèn)題根據(jù)現(xiàn)行稅收法規(guī)，代扣代繳個(gè)人所得稅的手續(xù)費(fèi)返還應(yīng)按照“商務(wù)輔助服務(wù)——經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅。二、餐飲行業(yè)購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品能否核定扣除進(jìn)項(xiàng)稅額《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第26號(hào)）中明確規(guī)定：餐飲行業(yè)增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品，可以使用國(guó)稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票，按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。允許使用農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額只限于收購(gòu)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品。三、酒店餐飲外賣和現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的政策適用問(wèn)題《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)食品增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第17號(hào)）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的食品，屬于不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為”出自《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確〈增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法〉若干條款處理意見(jiàn)的通知》（國(guó)稅函〔2010〕139號(hào)）中的規(guī)定。該文件規(guī)定，認(rèn)定辦法第五條第（三）款所稱不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)，是指非增值稅納稅人；不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為。原增值稅政策規(guī)定餐飲外賣和現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)分別按應(yīng)稅貨物和應(yīng)稅服務(wù)分別核算銷售額，分別繳納增值稅。此次營(yíng)改增后依然按此原則處理，按各自適用稅率或征收率分別繳納增值稅。全面營(yíng)改增后，已不存在非增值稅納稅人。17號(hào)公告雖未明文廢止，但其引用的依據(jù)已經(jīng)失效，因此餐飲業(yè)銷售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的食品，應(yīng)適用17%的稅率。四、賓館(酒店)提供住宿服務(wù)的同