【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 園林休閑場(chǎng)所 幼兒園 學(xué)校（中學(xué)、小學(xué)） 網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等健身設(shè)施 智能化系統(tǒng) 銀行、證券交易所等 私人俱樂(lè)部 /會(huì)所 酒樓、餐廳等餐飲場(chǎng)所 商業(yè)步行街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三 、客戶對(duì)高層社區(qū)的接受程度 在關(guān)外開發(fā)高層社區(qū)存在一定阻力，小高層更具優(yōu)勢(shì)。 我們從客戶選擇樓盤類型的調(diào)查知道，客戶更青睞小高層。當(dāng)然客戶能夠比較理性地看待高層社區(qū)，大多數(shù)客戶認(rèn)為高層與小高層、多層相比各有優(yōu)勢(shì)。他們認(rèn)為高層視野開闊、空氣好、蚊蠅少、治安好、衛(wèi)生好、方便（小孩、老人不用爬樓梯）等，也有個(gè)別客戶認(rèn)為住高層比較時(shí)尚，也有的客戶因沒(méi)有住過(guò)高層，想嘗試住在高層的感覺。 當(dāng)然，不少客戶也能認(rèn)識(shí)到高層社區(qū)不足之處，如：高層社區(qū)比較壓抑、人口密度高、等電梯時(shí)間太久、實(shí)用面積小、通風(fēng)采光差、發(fā)生意外很難逃生 、管理費(fèi)高、樓層越高越貴、小區(qū)配套不好、人與人之間的關(guān)系冷漠等等。因此，明確表示喜歡住高層的客戶并不多，多數(shù)客戶則表示如果價(jià)格合適并不排斥高層。不少客戶表示雖然想去感受身在高處的另外一種感覺，但那是要付出代價(jià)的。如果選擇高層社區(qū)的話就要住得高一些，如二十多層，但那樣價(jià)格會(huì)更貴，如果選擇低樓層，還不如住小高層或多層。因此，客戶對(duì)高層社區(qū)并不排斥，但價(jià)格因素卻不容忽視。 四、客戶對(duì)龍華片區(qū)及其住宅的認(rèn)知 客戶對(duì)龍華片區(qū)及其住宅的了解程度及評(píng)價(jià) 多數(shù)客戶對(duì)龍華片區(qū)或多或少有所了解，他們認(rèn)為龍華片區(qū)較好的主要 有這幾方面：一，相對(duì)市區(qū)沒(méi)有那么嘈雜，比較清靜；二，比較寬敞，人沒(méi)有市內(nèi)那么多，那么擁擠；三，龍華地理位置優(yōu)越，離市區(qū)近，到哪里都方便，住南山不如住龍華，相比關(guān)外其他鎮(zhèn)是最好的；四，龍華房?jī)r(jià)低，花一半的錢可以買到市區(qū)同等質(zhì)素的房子等等。但龍華片區(qū)相比市區(qū)仍然存在較大的差距，一，龍華的住宅良莠不齊，農(nóng)民房多，住宅檔次不夠；二，不僅是住宅良莠不齊，人也是這樣，人員素質(zhì)低，低層次的打工人員、民工多；三，給人的整體感覺像農(nóng)村，小區(qū)內(nèi)環(huán)境應(yīng)該還可以，但外環(huán)境太差；四，治安沒(méi)有市內(nèi)好；五，龍華的配套還跟不上，購(gòu)物、教育 、醫(yī)療配套少且檔次低；六，整體布局規(guī)劃不好，工廠、住宅、農(nóng)民房混在一起等等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 客戶對(duì)龍華未來(lái)規(guī)劃的認(rèn)知及看法 客戶對(duì)龍華未來(lái)的規(guī)劃或多或少的知道一些，基本上都知道龍華將會(huì)通地鐵。多數(shù)客戶知道龍華屬于二線拓展區(qū)域，將被劃入市區(qū)；梅龍路、南坪快速正在修建，加上地鐵開通，將大大改善龍華交通狀況，且能帶動(dòng)龍華的經(jīng)濟(jì)；龍華是福田區(qū)未來(lái)居住的后花園，在政府政策的引導(dǎo)下，相信龍華明天會(huì)更好。已經(jīng)或打算在龍華置業(yè)的客戶基本上能夠認(rèn)識(shí)到龍華未來(lái)好的發(fā)展，普遍認(rèn)為龍華發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，進(jìn)一步增強(qiáng)客戶在龍華置業(yè)的信心。 客戶對(duì)項(xiàng)目地塊的認(rèn)知及評(píng)價(jià) 去龍華看過(guò)樓盤的客戶基本上知道本項(xiàng)目地塊，尤其是在告知在錦繡江南附近時(shí)，他們基本能夠想到地塊的大致位置。從側(cè)面反映，客戶去錦繡江南周邊看的樓盤比較多，而事實(shí)上也確實(shí)如此。說(shuō)明大部分客戶比較看好那個(gè)位置，認(rèn)為暫時(shí)交通不是很方便，但隨著梅龍路以及地鐵的開通，交通十分方便；項(xiàng)目地塊的周邊已經(jīng)形成成熟片區(qū)，周邊集中了龍華鎮(zhèn)上不少樓盤，如錦繡江南、日出印象、世紀(jì)春城、皓月花園、風(fēng)和日麗、蘋果園等，已形成一定規(guī)模，配套會(huì)逐漸完善。就目前來(lái)看，還不是那么理想，據(jù)錦繡江南的業(yè)主反映，目前交通線路 太少（只有 302 路），交通不太方便；沒(méi)有什么大超市，購(gòu)物不方便等。 客戶在龍華置業(yè)選在那個(gè)位置的可能性很大，尤其是關(guān)內(nèi)客戶，因?yàn)榻煌ǜ脑旌笞≡阱\繡江南附近和關(guān)口附近沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的差別，而實(shí)際上目前買在那個(gè)位置的現(xiàn)實(shí)客戶多數(shù)來(lái)自關(guān)內(nèi)。關(guān)外客戶的情況則略有不同，往往會(huì)根據(jù)工作地點(diǎn)來(lái)選擇住宅片區(qū)，比如像華為、富士康等企業(yè)的員工，不過(guò)已成規(guī)模的住宅片區(qū)對(duì)關(guān)外客戶會(huì)有一定的牽引。 對(duì)其價(jià)格的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)客戶認(rèn)為如果該項(xiàng)目于 2020 年上市的話，該項(xiàng)目房?jī)r(jià)應(yīng)該能賣到每平方米 5000 元以上。有些客戶認(rèn)為如果有萬(wàn)科那樣的品 牌的話，賣到 6000 元應(yīng)該也可能。但是自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力畢竟有限，每個(gè)客戶心中都會(huì)有一個(gè)最高心理價(jià)位，一旦超過(guò)最高心理價(jià)位，則不太可能會(huì)考慮，這個(gè)價(jià)位有些客戶是 6000 元，有些是 5500 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、客戶生活形態(tài)分析 日常休閑方式 逛街購(gòu)物、約朋友吃飯聊天是他們休閑的最主要方式 多數(shù)客戶日常休閑的方式大同小異，基本上集中在逛街購(gòu)物、約朋友吃飯聊天、上網(wǎng)、逛公園、爬山、打羽毛球 /網(wǎng)球等運(yùn)動(dòng)。在深圳這所城市里，大家來(lái)自全國(guó)各地，父母、親戚等親人一般不在自己的身邊，閑暇時(shí)約上朋友同學(xué)小聚一下，吃一頓，喝上幾杯不無(wú)一 件快事，坐在一起聊聊工作、生活以及家庭，對(duì)未來(lái)的憧憬、現(xiàn)實(shí)的無(wú)奈發(fā)表一下自己的看法成為茶余飯后的談資。 從客戶的休閑活動(dòng)頻率得分來(lái)看，閑暇時(shí)與朋友出外吃飯 /消遣、逛街購(gòu)物的平均分分別為 和 ，在各項(xiàng)休閑活動(dòng)中其分值是最高的，節(jié)假日中，逛街購(gòu)物休閑已成為一種普遍的休閑方式。讀書的平均分為，在各項(xiàng)休閑活動(dòng)中排在第三位，他們?cè)诠ぷ鞯膲毫ο拢膊煌私o自己不斷地充電，補(bǔ)充新的知識(shí)，所以他們會(huì)在工作之余看一些與工作、專業(yè)相關(guān)的書。有些客戶也會(huì)選擇幾本小說(shuō)、現(xiàn)代文學(xué)之類的書刊給生活增添一些靈感。尤其 是女性比男性更?？葱蓍e性的書刊，而男性通常會(huì)看一些專業(yè)性書刊。 喜歡電子化生活 在客戶的休閑活動(dòng)頻率得分中，上網(wǎng)瀏覽娛樂(lè)性網(wǎng)站，上網(wǎng)聊天的平均分為 分，在各項(xiàng)休閑活動(dòng)中排在第四位。不少客戶把玩電腦和上網(wǎng)看作閑暇至愛，電腦和網(wǎng)上世界對(duì)于他們而言有著很大的吸引力，網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為生活的一部分。他們已經(jīng)很習(xí)慣性的在網(wǎng)上查閱信息、瀏覽新聞、交友聊天等，網(wǎng)絡(luò)對(duì)他們而言，不僅僅是一種信息收集渠道，也是一種娛樂(lè)與交友方式。網(wǎng)絡(luò)也是他們與外界聯(lián)系的重要手段，他們會(huì)通過(guò) Email、、 MSN 與親朋好友、同學(xué)相互聯(lián)系。 在家招待朋友、逛公園、打羽毛球等也是他們休閑活動(dòng)的一部分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一周的工作忙碌之后，逢上雙休，周六美美地睡上一覺，下午或周日的時(shí)候，攜同愛人、孩子或約上家人、朋友、同事去逛逛公園、爬爬山、打打羽毛球、去海邊走走等等。從客戶的休閑活動(dòng)頻率得分來(lái)看，在家招待朋友、游覽景點(diǎn)公園、跑步 /打羽毛球 /籃球等運(yùn)動(dòng)的平均分分別為、 和 。 從客戶日常的休閑活動(dòng)來(lái)看，基本集中在一些普通的休閑上，而對(duì)于一些時(shí)尚藝術(shù)休閑、時(shí)髦的運(yùn)動(dòng)等花錢多的活動(dòng)則較少。這也就意味著此類客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)層次處在社會(huì)的中游，生 活相對(duì)比較簡(jiǎn)單，在簡(jiǎn)單、平淡中享受人生。他們工作上要求發(fā)展，要改善生活，要成立家庭，要撫養(yǎng)小孩，要照顧父母等等，他們背負(fù)一定壓力，他們活的還不夠?yàn)t灑十足。 表 3：客戶休閑活動(dòng)情況 休閑活動(dòng) 平均分 標(biāo)準(zhǔn)差 閑暇時(shí)與朋友出外吃飯 /消遣 逛街購(gòu)物 讀完一本書 上網(wǎng)瀏覽娛樂(lè)性網(wǎng)頁(yè)，上網(wǎng)聊天 在家招待朋友 游覽景點(diǎn)、公園 跑步、打羽毛球 /籃球等運(yùn)動(dòng) 參加晚會(huì)，去 酒吧、舞廳、卡拉 OK 等 用電腦玩電腦游戲 泡溫泉、按摩、洗頭、足浴等 嘗試時(shí)髦的運(yùn)動(dòng)，如保齡球、網(wǎng)球、高爾夫 去健身中心 參觀藝術(shù)館或博物館 參加流行或搖滾音樂(lè)會(huì) 去電影院看電影 自駕旅游 參加古典音樂(lè)會(huì) [注： 5 分代表次數(shù)非常多， 4 分比較多， 3 分一般， 2 分比較少， 1 分非常少， 0 代表沒(méi)有參加 過(guò) ] 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 購(gòu)房消費(fèi)形態(tài) 家庭溫馨的地方、輕松的環(huán)境以及生活配套的健全是購(gòu)房的重心，濃郁的文化氛圍和有品位的社區(qū)是他們所期望的。 他們背負(fù)著較大的工作壓力，希望下班之后能夠拋開工作的壓力，享受家庭生活帶給自己的快樂(lè)，那么家庭溫馨的地方、輕松的環(huán)境自然是他們所向往和追求的居住場(chǎng)所。家庭的溫馨、輕松的環(huán)境可以讓他們緩解工作的壓力，消除工作一天的疲倦；當(dāng)然，生活配套的健全對(duì)他們而言也是十分重要的，因?yàn)樗麄円ぷ鳎獮橄乱淮?，目前每天要擠著公交車上班、下班，那么如果連購(gòu)物也要去擠公交車將是多么糟糕的一件事情。 通 過(guò)對(duì)客戶購(gòu)房消費(fèi)形態(tài)的測(cè)試，我們發(fā)現(xiàn)，客戶對(duì)“我希望我和家人住在有家庭溫馨的地方”、“我想把家安在一個(gè)輕松的環(huán)境中”的同意程度較高，分值分別為 分和 分，且標(biāo)準(zhǔn)差很低，分別為 和。“生活配套設(shè)施很健全對(duì)我而言很重要”的分值也較高，為 分。此外，客戶對(duì)“我喜歡居住在濃郁文化氛圍的住宅區(qū)”和“我希望住在有品位、有格調(diào)的社區(qū)”同意程度也較高，其分值分別為 分和 分，因?yàn)樗麄兪苓^(guò)良好的教育，有素質(zhì)，接受文化的渲染，骨子里透出對(duì)文化、品位、格調(diào)的追求和向往，但受經(jīng)濟(jì)條件的限 制，他們目前能做到的事非常有限。 表 4：客戶購(gòu)房消費(fèi)形態(tài) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 購(gòu)房消費(fèi)形態(tài) 平均分 標(biāo)準(zhǔn)差 我希望我和家人住在一個(gè)有家庭溫馨的地方 我想把家安在一個(gè)輕松的環(huán)境中 生活配套設(shè)施很健全對(duì)我而言很重要 我喜歡居住在有濃郁文化氛圍的住宅區(qū) 我希望住在有品位、有格調(diào)的社區(qū) 我很關(guān)注學(xué)校教育配套 在我購(gòu)房時(shí)我很關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù) 我認(rèn)為房地產(chǎn)設(shè) 計(jì)時(shí)一定要充分考慮到保護(hù)個(gè)人隱私 有文化品位的領(lǐng)居對(duì)我來(lái)說(shuō)十分重要 擁有私家車的日子將很快到來(lái) 我喜歡個(gè)性化設(shè)計(jì)的住宅 購(gòu)買房子時(shí)，只要實(shí)用，不太注重品牌 只要交通方便，有無(wú)私家車一個(gè)樣 我希望能住在商業(yè)很發(fā)達(dá)的地方 我購(gòu)房時(shí)，很注重它是否與我的身份相稱 有錢人住郊區(qū)，沒(méi)錢人住市區(qū)可能是未來(lái)的居住趨勢(shì) 高科技、多 功能住宅區(qū)對(duì)我來(lái)說(shuō)意義不大 只要價(jià)格便宜，即使住的遠(yuǎn)一些也沒(méi)關(guān)系 [注： 5 分代表非常同意， 4 分比較同意， 3 分一般， 2 分不太同意， 1 分非常不同意，下同 ] 生活形態(tài)測(cè)試 1）飲食與健康 他們平時(shí)工作比較忙，家庭結(jié)構(gòu)也比較簡(jiǎn)單，在外面吃飯占有不小的比例，叫外賣是他們飲食活動(dòng)的一部分。生活過(guò)得比較實(shí)在，相對(duì)價(jià)格更為昂貴的西餐并不為他們所推崇，在生活形態(tài)測(cè)試中，“與西餐相比我更喜歡中式餐飲”的同意程度較高。 飲食與健康 平均分 標(biāo)準(zhǔn)差 與西餐相比我更喜歡中式 餐飲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我的一日三餐都很有規(guī)律 我經(jīng)常購(gòu)買半成品食品、冷凍食品等容易加工的食品 我寧愿自己做飯而不愿去買現(xiàn)成的食物 我時(shí)常到麥當(dāng)勞、 KFC 之類的洋快餐吃東西 我一周有三天以上不吃早餐 2）時(shí)尚與流行 時(shí)尚、流行、浪漫的生活是他們目前所沒(méi)有的，但是他們“希望過(guò)流行、時(shí)髦、休閑的生活”，“希望過(guò)非常浪漫的生活”。其實(shí)他們想追求時(shí)尚和流行，在他們的內(nèi)心里是重視時(shí)尚與流行的。因?yàn)樗麄円?給自己壓力，要供樓，要維持家庭，甚至要買車，于是面對(duì)時(shí)尚與流行，顯得有些力不從心，在時(shí)尚與流行面前只能列為實(shí)用型消費(fèi)者。 時(shí)尚與流行 平均分 標(biāo)準(zhǔn)差 我