【文章內(nèi)容簡介】 房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。商品房消費者權(quán)益受損現(xiàn)象近年來，隨著商品房市場持續(xù)升溫，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了快速增長，人民群眾的住房條件也迅速改善。據(jù)統(tǒng)計，從1996年起，城鄉(xiāng)每年建房超過10億平方米，折合100萬套住宅，與此同時，商品房消費市場中也暴露出不少問題。為了推動房地產(chǎn)市場的誠信建設(shè)，中消協(xié)同中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會及有關(guān)單位，在全國開展房地產(chǎn)業(yè)消費狀況調(diào)查，加強(qiáng)對消費者選購商品房的消費教育和指導(dǎo)，征集評選在房地產(chǎn)市場誠信建設(shè)中的典型人物和事件，支持消費者起訴商品房消費糾紛案件，并為建立商品房市場誠信建設(shè)和消費者滿意度評價體系做了很多探索工作，在配合政府有關(guān)部門搞好房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保護(hù)消費者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面，發(fā)揮了重要作用。從2004年以來，房地產(chǎn)業(yè)消費者投訴量逐年下降，據(jù)統(tǒng)計，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴37443件，較2006年下降了4．7％，但是消費者對商品房仍有眾多的抱怨和不滿。目前，侵害商品房消費者權(quán)益的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個方面在關(guān)于商品房投訴中，涉及質(zhì)量問題方面的投訴一直居高不下，商品房質(zhì)量問題指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。常見的主要有因房屋沉降造成的墻體開裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當(dāng)引起的墻體開裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來，還有很多沒被檢查出來，從而形成嚴(yán)重的事故隱患。 商品房面積縮水商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。實踐中常出現(xiàn)以下侵害買房人權(quán)益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加。 商品房銷售廣告不真實商品房銷售廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發(fā)送的有關(guān)預(yù)售商品房的圖片和文字說明。在商品房預(yù)售時房屋尚未建成，購房人不能通過實物，而只能通過售樓廣告了解所購房的狀況。因此，售樓廣告對消費者決定是否購買商品房起著非常重要的作用。 商品房價格虛高對于我國的房價是否有泡沫的問題，自2003年以來就一直是爭論的熱點，對房價是否虛高，判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，國內(nèi)甚至有學(xué)者用30個指標(biāo)作為評價依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占GDP比重、空置率等。從國內(nèi)和國際主要研究來看，租售比、房價收入比、家庭月供收入比是三個基本指標(biāo)。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從國際經(jīng)驗看，用來衡量一個區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般為1：300～1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房屋產(chǎn)權(quán)證對于消費者而言極其重要。然而現(xiàn)實中，有的經(jīng)營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產(chǎn)權(quán)的實際情況，導(dǎo)致購房者誤認(rèn)為所購房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實際上卻無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。有的經(jīng)營者在集體土地或者公益用地上開發(fā)建造商品房，消費者購買后根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。實踐中，因房屋產(chǎn)權(quán)證問題而引發(fā)的侵害消費者權(quán)益的案例屢見不鮮。商品房消費者權(quán)益受損原因住房制度改革明確了房地產(chǎn)消費關(guān)系的市場屬性，而消費者的弱者地位是由商品經(jīng)濟(jì)本身所決定的。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營者相抗衡，消費者在這種交易中總是處于弱者地位。首先，從力量對比上看，商品房消費者是個人，而房地產(chǎn)經(jīng)營者一般是擁有雄厚資本、設(shè)有復(fù)雜組織機(jī)構(gòu)的企業(yè)。二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團(tuán)化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅(qū)動下，憑借其優(yōu)勢地位，有可能不惜采取各種手段損害消費者的利益。商品房價格過高是導(dǎo)致商品房消費者權(quán)益受損的重要原因，現(xiàn)實中，商品房價格過高的原因是多方面的，但其中一個非常重要的一點便是房地產(chǎn)商過度投機(jī)追逐暴利的結(jié)果。搞房地產(chǎn)一定賺大錢是老百姓普遍認(rèn)同的觀點，房地產(chǎn)商甚至一度被稱為“暴利戶“、“房老虎”。因商品房買賣標(biāo)的物的特殊性，在很長一段時間內(nèi)，一直實行政府指導(dǎo)價，但隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前，除經(jīng)濟(jì)適用房實行政府指導(dǎo)價外，普通商品房的價格均已放開，買賣雙方根據(jù)商品房的質(zhì)量、市場需求商定銷售價格。商品房與人民群眾生活密切相關(guān)而且價值巨大，購房不論對哪個收入階層的消費者來講，都是生活消費中的頭等大事。一套商品房動則幾十上百萬，如此巨大的價值，使得消費者在購買這一商品的時候，必須非常慎重，對于開發(fā)商來講同樣如此。在買賣商品房中引發(fā)的糾紛給消費者帶來的經(jīng)濟(jì)損失、精神傷害也更大。的確，面對商品房如此巨大的價值，消費者和開發(fā)商哪一方都不愿承擔(dān)如此巨大的損失，即使是開發(fā)商的過錯，其也會想方設(shè)法逃脫。這便一定程度上增加了對商品房消費者保護(hù)的難度。一般而言，消費者看房，對商品房進(jìn)行質(zhì)量檢查主要是看房屋有無裂縫、有無傾斜、有無滲漏等等。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問題并不是看房當(dāng)時能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個月，多則幾年甚至上十年的時問。，環(huán)節(jié)較多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，開發(fā)過程中受各種因素的影響很大，房屋開發(fā)、銷售涉及的行業(yè)和部門較多，一幢商品房從策劃到生產(chǎn)，再到銷售給消費者，需要經(jīng)過許多與其他商品不一樣的多個立體交叉環(huán)節(jié)，需要多個部門和機(jī)構(gòu)的參與，包括房產(chǎn)、城市規(guī)劃、價格、衛(wèi)生等部門和勘測、設(shè)計、施工、金融等行業(yè)。商品房丌發(fā)是一項環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多個機(jī)構(gòu)協(xié)作，各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個環(huán)節(jié)出問題均可對商品房造成影響，而現(xiàn)實生活中保證每一個環(huán)節(jié)不出問題并不容易，并且在出問題后各開發(fā)商往往相互推諉，消費者很難追究開發(fā)商的責(zé)任，因而其權(quán)益得不到有效的保障。房地產(chǎn)市場存在一系列問題自2004年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價格等以超常的速度攀升，逐步呈現(xiàn)出過熱態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2004年全國商品房銷售價格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷提高，2001年僅為0．63萬億元，到2006年底己增加到1．94力．億元，每年均保持20％以上的增長率。房價居高不下，廣大群眾買不起房或淪為“房奴”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱造成的后果之一。相關(guān)調(diào)查顯示，我國98％的房貸消費者有精神病癥，可見高房價已經(jīng)對消費者的心理健康造成了嚴(yán)重影響。，幕后操作承建房地產(chǎn)項目資金量大，回報率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項目，其中最主要的便是對掌握土地批租權(quán)的地方官員進(jìn)行腐敗攻關(guān)，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢面前迷失自我。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險。薪階層則實際消費能力下降，導(dǎo)致貧者越貧。泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)價格將大幅下跌，作為抵押物的房產(chǎn)急劇貶值，進(jìn)而銀行乃至整個國民經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重創(chuàng)傷，購房者的權(quán)益更是無從得到保障。綜上，目前我國房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范，除上述外，還存在許多問題導(dǎo)致商品房消費者的權(quán)益受損，如違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等，而目前的法律對房地產(chǎn)消費市場的規(guī)范比較欠缺，對商品房消費者利益保護(hù)的規(guī)范較為薄弱。對商品房消費者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性隨著我國住房商品化改革的深入實行，商品房這種特殊的商品在公民生活消 費中的地位日漸重要。由于商品房交易自身的特點以及市場經(jīng)濟(jì)條件下商品房消 費者的弱勢地位，近幾年消費者對商品房投訴的案件日漸增多，并成為我國消費 者保護(hù)的一個新課題。中共十六屆四中全會提出構(gòu)建社會主義和諧社會，其中一 個非常重要的目標(biāo)便是實現(xiàn)“安居樂業(yè)”，保證人民群眾“居者有其屋”，以達(dá)致社會的公平、正義、和諧。為此，對房地消費者權(quán)益進(jìn)行充分保護(hù)是非常有必要的。它不僅僅是消費者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要，還是社會和諧穩(wěn)定的需要，總之，如果房地產(chǎn)市場消費者權(quán)益屢屢受侵害，那么房地產(chǎn)市場就不能健康發(fā)展，社會不穩(wěn)定因素就會增多，百姓安居樂業(yè)、構(gòu)建和諧社會的目標(biāo)就難以實 現(xiàn)。為了實現(xiàn)社會和諧，建設(shè)美好社會，就必須加強(qiáng)商品房消費者權(quán)益的保護(hù)。我國商品房消費者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足當(dāng)前，我國并沒有針對商品房消費者權(quán)益進(jìn)行專門立法，保護(hù)商品房消費者權(quán)益的規(guī)定散見于民事、經(jīng)濟(jì)和行政等法律、法規(guī)中，例如《消費者權(quán)益保護(hù)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》、《合同法》、《廣告法》、《物權(quán)法》等都有所涉及，但是還不夠全面和系統(tǒng)，存在著較大的漏洞，給消費者的權(quán)益的權(quán)益帶大較大的威脅。 《消費者權(quán)益保護(hù)法》的缺陷 商品房像普通商品一樣已經(jīng)完全具備了商品的屬性：作為不動產(chǎn)的商品房也是法律意義上的消費者消費的對象，商品房買賣合同和作為動產(chǎn)的普通商品的買賣合同相比沒有本質(zhì)上的差異；不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品。但是因為《消法》在消費者的主體條件上定義不明確，使得法官在處理商品房糾紛時無所適從，造成各地方立法以及司法實踐的不統(tǒng)一，商品房消費者維權(quán)底氣不足。消費者權(quán)利是消費者權(quán)益保護(hù)的核心問題，《消法》賦予了消費者九項權(quán)利，隨著社會的發(fā)展和新型行業(yè)的出現(xiàn)，這九項權(quán)利已經(jīng)不能滿足保護(hù)消費者利益的需要。商品房消費者作為一類特殊的消費者，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到特殊的保護(hù)，最為典型的是缺乏對商品房消費者的反悔權(quán)的規(guī)定。出于保護(hù)消費者的利益，目前許多國家的法律規(guī)定了銷售金額較大的商品允許消費者在一定期限內(nèi)可以反悔(即反悔權(quán)，也叫猶豫期)?？傊?，隨著時代的發(fā)展和社會的進(jìn)步，消費者享有的權(quán)利也將越來越多，《消法》作為消費者權(quán)益保護(hù)的基本法，也應(yīng)與時俱進(jìn)，逐步擴(kuò)大其調(diào)整范圍，增加權(quán)利種類。 司法解釋的不足從總體上講，《解釋》的公布和實施，有助于保護(hù)消費者的合法權(quán)益和制裁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營行為，但仍存在不少需進(jìn)一步完善的地方。例如在實踐中，計算公攤面積的爭議和界定公共財產(chǎn)的爭議是開發(fā)商與購房人發(fā)生的爭議最多的、對購房人利益損害最大的、并且難以通過協(xié)商解決的問題，然而對這兩個爭議，《解釋》都沒有涉及。 相關(guān)法律制度存在沖突我國商品房消費者保護(hù)法律制度的沖突是比較嚴(yán)重的，舉幾例予以說明：例一：《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系非常混亂。首先，從標(biāo)題上和理論上無法確定二者是從屬關(guān)系還是并列關(guān)系；其次，從內(nèi)容上看，二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實踐以及商品房消費者權(quán)益的保護(hù)帶來了無窮的后患調(diào)整一級市場的法規(guī)較多，規(guī)范二級三級市場的法規(guī)較少房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場；房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)出售和出租給消費者的市場；房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。目前我國房地產(chǎn)法規(guī)大多屬于土地轉(zhuǎn)讓管理、房屋拆遷和房地產(chǎn)稅方面的法規(guī)，而以居民住宅問題為中心的立法，比如房屋買賣、租賃、抵押等方面的立法卻相對較少，遠(yuǎn)不適應(yīng)形勢發(fā)展，不少與消費者利益緊密相關(guān)的房屋預(yù)售、物業(yè)買賣、房屋出租、房屋抵押等方面的法律糾紛較難找到合適的法律依據(jù)，這對商品房消費者權(quán)益的保護(hù)顯然極為不利。 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多從上文介紹的商品房費者權(quán)益保護(hù)的現(xiàn)狀可以看出，我國商品房消費者權(quán)益保護(hù)方面的房地產(chǎn)立法層次較低，像《城市房地產(chǎn)管理法》、《消費者權(quán)益保護(hù)法》那樣由人大常委會通過的法律極少，與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的多是部門規(guī)章以及“報告”、“意見“、“暫行規(guī)定”和司法解釋等，不僅極不嚴(yán)肅，而且規(guī)范性差，難以執(zhí)行和操作，難以給消費者利益以最大保護(hù)?？傊瑢τ谏唐贩肯M者權(quán)益的保護(hù)，盡管我國目前已經(jīng)初步形成了以《消法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充的法律體系的框架，但是我國現(xiàn)行商品房消費者權(quán)益的法律保護(hù)依然不夠完善。完善商品房消費者權(quán)益保護(hù)機(jī)制的建議從上文的消費者權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀可以看出，近些年來，國家實施了一系列措施，逐漸加大了規(guī)范商品房市場開發(fā)行為，頒布了一系列有關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動給予了原則性、范圍性的規(guī)定，并發(fā)揮著法律的準(zhǔn)許和禁止、支持和限制、獎勵和處罰等調(diào)整作用，這對加大商品房消費者的保護(hù)力度、維護(hù)商品房消費者的合法權(quán)益也起了重要作用。但是，由于我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，并沒有從根本上遏制開發(fā)商在開發(fā)銷售商品房過程中嚴(yán)重侵犯消費者權(quán)益的違法違規(guī)行為，這種狀況嚴(yán)重影響到我國商品房市場和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，商品房消費者權(quán)益的保護(hù)工作亟待加強(qiáng)。筆者認(rèn)為，在認(rèn)真分析總結(jié)我國商品房消費者權(quán)益受損現(xiàn)象、原因以及目前的保護(hù)情況的基礎(chǔ)上，應(yīng)堅持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，總結(jié)借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗，深入了解其發(fā)展規(guī)律，不斷積累商品房消費者權(quán)益保護(hù)的經(jīng)驗，以法律保護(hù)為主同時又不僅僅依靠單一的法律手段，而要綜合運用法律、經(jīng)濟(jì)、社會、道德等多種手段，盡快建立健全商品房消費者權(quán)益保護(hù)機(jī)制。為此需要從以下幾方面努力： 完善立法是對商品房消費者實施保護(hù)的基礎(chǔ)和前提，也是最重要的手段之一。立法保護(hù)的主要內(nèi)容和要求是根據(jù)時代的發(fā)展變化建立健全相關(guān)法規(guī)，使商品房消費者權(quán)益保護(hù)工作真正做到有法可依。任何一部法律都有自己