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正文內(nèi)容

石家莊南王商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)

2025-06-22 14:39 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)增加值的排序 依次為:山東、廣東、江蘇、浙江、河南、遼寧、河北、福建、山西。從規(guī)模上看,我省的工業(yè)增加值位次沒(méi)有發(fā)生變化, 仍低于河南和遼寧 ,分別相差 600 億元和 340 億元,差距繼續(xù)擴(kuò)大。從增速上看,各省排序依次為:河南、遼寧、山西、山東、河北和江蘇、福建、廣東、浙江。我省和江蘇并列居第五位, 仍低于河南 個(gè)百分 點(diǎn),低于遼寧 個(gè)百分點(diǎn) (詳見圖表一)。 2)投資 2020 年 110月, 固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng) 。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元,增長(zhǎng) %,增速比前三季度加快 個(gè)百分點(diǎn)。第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成投資 億元、 億元和 億元,同比分別增長(zhǎng) %、 %和 %。工業(yè)主 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資力度增強(qiáng)。全省七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)完成投資 億元,增長(zhǎng) %,占城鎮(zhèn)投資的 %,同比提高 個(gè)百分點(diǎn),拉動(dòng)投資增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。其中,裝備制造業(yè)和石 油化工業(yè)完成投資分別增長(zhǎng) %和 %。受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)完成投資 億元,下降 %。 在與周邊及沿海部分省份比較中, 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的排序 依次為:山東、江蘇、廣東、浙江、河南、遼寧、河北、福建、山西。 我省與發(fā)達(dá)沿海省份的差距持續(xù)擴(kuò)大,與遼寧和河南也分別相差 354 億元和 374 億元 。從增速上來(lái)看,各省的排序依次為:福建、河南和遼寧、河北、山西、山東、江蘇、廣東、浙江我省增速排名第四,比遼寧和河南均低 (詳見圖表二) 3)市場(chǎng) 2020年 110月,全省 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 實(shí)現(xiàn) 億元,增長(zhǎng) %,增速同比加快 個(gè)百分點(diǎn)。城市市場(chǎng)增速快于農(nóng)村,城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元,增長(zhǎng) %,快于農(nóng)村市場(chǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 與周邊及沿海部分省份比較,各省的社會(huì)消費(fèi)品零售總額排序由高到低依次為:廣東、山東、江蘇、浙江、河南、遼寧、河北、福建、山西。 我省分別低于河南和遼寧 456 億元和 139 億元,差距逐步加大。 從增速上看,各省增速差距不大,各省的增速排序由高到低依次為:福建、山西、山東和河南、江蘇、遼寧、河北、浙江、廣 東。我省增速相對(duì)較慢,分別低于河南和遼寧 和 個(gè)百分點(diǎn),(詳見圖表三)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 4)出口 2020 年以來(lái),我省進(jìn)出口呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭, 110 月進(jìn)出口總值完成 億美元,增長(zhǎng) %,其中出口總值 億美元,增長(zhǎng) %,增速分別加快 和 個(gè)百分點(diǎn)。出口商品結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。其中,機(jī)電產(chǎn)品和高技術(shù)產(chǎn)品分別完成出口 億美元和 億美元,分別占全省出口總值的 %和 %,同比分別提高 個(gè)百分點(diǎn)。 與周邊及沿海部分省份比較, 我省 的出口總額較低 ,沿海優(yōu)勢(shì)仍沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái)。各省的出口總額排序?yàn)椋簭V東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、河北、河南、山西,我省出口總額比遼寧少 151 億美元,比河南多 億美元。出口增速排序由高到低依次為:山西、河北、浙江、江蘇、遼寧、山東、河南、廣東、福建, 我省增速較快 ,位居第二,(詳見圖表四)。 5)財(cái)政 2020 年 110月, 財(cái)政收支較快增長(zhǎng)。 全部財(cái)政收入完成 億元,其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元,分別增長(zhǎng) %和 %,增速比前三季度分 別加快 和 個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政支出完成 億元,增長(zhǎng) %,增速比前三季度加快 ,同比加快 個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 與沿海省份的廣東、浙江和福建比較,我省的財(cái)政收入相對(duì)較低,差距較大。 廣東和浙江全部財(cái)政收入分別比我省高出 億元和 億元,分別是我省的 倍和 倍,差距在逐月擴(kuò)大。增速排序依次為:廣東、浙江、福建、河北。我省增速最低(詳見圖表五)。 6)物價(jià) 2020 年開始,我省的物價(jià)漲幅持續(xù)擴(kuò)大,呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲特征。 110 月,居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 %,漲幅比前三季度擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn),同比擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %,原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格同比上漲 %,漲幅比前三季度分別擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn),同比分別擴(kuò)大 和 個(gè)百分點(diǎn)。 在周邊及沿海省份中,各省都出現(xiàn)物價(jià)漲幅擴(kuò)大的趨勢(shì), 10月份的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)繼續(xù)上升。當(dāng)月各省的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)排位依次為:河南、山西、浙江、福建、遼寧、江蘇、河北、山東、廣東。 110 月各省累計(jì)的居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)排序依次為:福建、河南、遼寧、河北、山東、江蘇和山西、浙江 、廣東,我省排名第四(詳見圖表六)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 7)政策建議 通過(guò)上述比較可以看出, 我省與沿海發(fā)達(dá)省份差距較大,與周邊的山東、河南差距也日益明顯。而工業(yè)生產(chǎn)、投資、消費(fèi)和財(cái)政收入等各指標(biāo)的差距最終表現(xiàn)為實(shí)際生活中人民生活水平的差距。 黨的十七大確立了“科學(xué)發(fā)展觀”的指導(dǎo)思想,科學(xué)發(fā)展觀的核心是“以人為本”。在我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)之時(shí),同時(shí)也到了“與民休息,與民共享”的時(shí)刻;十七大報(bào)告種種“讓利于民,藏富于民”的決策順應(yīng)民心,和諧民意。“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”、 “逐步提高居民收入 在國(guó)民收入分配中的比重”、 GDP“總量”變“人均”等都彰顯黨和國(guó)家未來(lái)不僅要“國(guó)強(qiáng)”,更要“民富”的決心。因此, 扎實(shí)推進(jìn)富民思想、實(shí)施富民強(qiáng)省的戰(zhàn)略也成為我省貫徹十七大精神、從根本上縮小與發(fā)達(dá)省份差距的重要舉措。 按國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明,當(dāng)一個(gè)地區(qū)的 GDP 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大于 5%的時(shí)候,當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在著極為廣闊的前途。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長(zhǎng)表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長(zhǎng),房地產(chǎn)消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。 政府各項(xiàng)政策、措施在不斷的規(guī)范、促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng),為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。 三、石 家莊市的城市定位及城市規(guī)劃 【通過(guò)石家莊市整體規(guī)劃的調(diào)研,探討城市發(fā)展方向,及不同地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α? 1 石家莊市的城市定位 城市發(fā)展定位 —— 區(qū)域功能定位:京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)中的重要城市、華北南部中心城市。 —— 行政功能定位:河北省省會(huì)。 —— 產(chǎn)業(yè)定位:以醫(yī)藥、紡織為主導(dǎo)的華北制造業(yè)基地。 —— 交通功能定位:全國(guó)重要的鐵路、公路交通樞紐之一。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 —— 商貿(mào)功能定位:華北地區(qū)重要商埠。 —— 城市文化定位:燕趙文化與現(xiàn)代文化交融的文明城市。 石家莊作為河北省省會(huì),在短短的百年之間造就了城市輝煌。 石家莊作為 省 會(huì)城市、交通樞紐、制造業(yè)基地和 “ 三北 ” 地區(qū)的商貿(mào)集散中心地位是石家莊需要張揚(yáng)的既有優(yōu)勢(shì)。 做強(qiáng)中心城區(qū),參與全球化進(jìn)程,發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),實(shí)施產(chǎn)業(yè)重構(gòu),擴(kuò)大對(duì)外開放,改善投資環(huán)境,整治生態(tài)環(huán)境建設(shè)美好家園,將是石家莊城市發(fā)展戰(zhàn)略的必然選擇。 全球醫(yī)藥制造業(yè)基地,國(guó)家紡織產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心, “ 三北 ” 地區(qū)重要商埠,華北重要高速交通和通訊樞紐,冀中南區(qū)域中心城市 將是石家莊的發(fā)展目標(biāo) 。 石家莊 將 建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、產(chǎn)業(yè)特色突出、環(huán)境優(yōu)美宜人、人民生活富裕、社會(huì)文明有序的現(xiàn)代化省會(huì)城市。 建醫(yī)藥紡織基地 根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)文 教、生態(tài)環(huán)境三大系列 22 項(xiàng)指標(biāo)分析,石家莊的總體實(shí)力在環(huán)渤海 8座主要城市中排名第 5,強(qiáng)于其周圍的內(nèi)陸省份的省會(huì)城市,而在臨海省份中的省會(huì)城市中則不具備優(yōu)勢(shì)。從競(jìng)爭(zhēng)力要素來(lái)看,將石家莊與周圍 5 個(gè)緊鄰省份的省會(huì)城市,還有唐山與秦皇島進(jìn)行比較,石家莊沒(méi)有占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的要素,但土地資源、勞動(dòng)力與資本等要素具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。土地資源豐富有利于城市拓展新空間,勞動(dòng)力和資本要素的比較優(yōu)勢(shì)對(duì)石家莊適應(yīng)全球產(chǎn)業(yè)重構(gòu)與轉(zhuǎn)移有重要意義。石家莊應(yīng)當(dāng)抓住這些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),建設(shè)國(guó)家乃至全球意義的醫(yī)藥、紡織制造業(yè)基地。同時(shí),利用交通樞紐優(yōu)勢(shì),發(fā) 展信息產(chǎn)業(yè),改善投資環(huán)境,加快引資力度,強(qiáng)化開放的條件,達(dá)到提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的目的。 發(fā)展商貿(mào)旅游 石家莊市要提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力,營(yíng)造良好的投資環(huán)境,增強(qiáng)省會(huì)石家莊的城市功能,就必須拓展主城空間,把石家莊做大、做強(qiáng)、做優(yōu)、做美。此次規(guī)劃預(yù)測(cè), 2020年市域人均 GDP 達(dá)到 5萬(wàn)元 /人,城市化水平達(dá) 62%,中心城區(qū)人口規(guī)模達(dá)到 270 萬(wàn)人,外圍四縣 (市 )總規(guī)模達(dá)到 80 萬(wàn)人。中心城區(qū)用地面積控制在 270 平方公里以內(nèi)。石家莊是一個(gè)制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達(dá)的城市。制藥、紡織、食品、石油化工、機(jī)械、電子、化工等傳統(tǒng)制造業(yè)基 礎(chǔ)比較好,產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大,對(duì)城市未來(lái)發(fā)展影響重大,應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)化它們對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。重構(gòu)石家莊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),主要在于:重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)藥、紡織為主的傳統(tǒng)制造業(yè),扶持通信、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),加快發(fā)展商貿(mào)物流和旅游服務(wù)業(yè)。 石家莊經(jīng)歷了鐵路樞紐、國(guó)家制造業(yè)基地到華北地區(qū)商貿(mào)中心等城市功能演變,應(yīng)利用北靠京津、西依山西能源基地的區(qū)位和建設(shè)中國(guó)家高速交通樞紐優(yōu)勢(shì),打造醫(yī)藥和紡織發(fā)達(dá)制造業(yè)基地和 “ 三北 ” 重要商埠,充分發(fā)揮 “ 省會(huì)城市 ” 功能,建設(shè)區(qū)域性中心城市。 設(shè)保護(hù)區(qū) 按照景觀生態(tài)學(xué)原理,設(shè)立自然斑塊保護(hù)區(qū),保障滹沱河一級(jí) 廊道、三縱一橫的二級(jí)廊道以及一縱兩橫的三級(jí)廊道,控制和改造生態(tài)節(jié)點(diǎn),構(gòu)筑 “ 一環(huán)四射 ” 的區(qū)域 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 開敞空間總體格局以及城市內(nèi)部點(diǎn)、線、面完整多功能綠色開敞空間。以維護(hù)景觀生態(tài)體系為前提確定城市發(fā)展方向和可建設(shè)用地。城市用地發(fā)展方向確定為 “ 東進(jìn)為主,輔以向東北拓展 ” 。信息化、高速化、郊區(qū)化成為近年來(lái)推動(dòng)城市空間擴(kuò)展和重構(gòu)的重要因素。生態(tài)社區(qū)、流動(dòng)技術(shù)、可支付住房、 TOD 開發(fā)模式成為構(gòu)造理想城市的基本要素。田園城市、生態(tài)城市、可持續(xù)城市是我們追求的理想之城。石家莊的城市結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型在于:從工業(yè)城市到后工業(yè)城市,從交通樞紐城 市到高速交通節(jié)點(diǎn)城市;再造信息城市、花園生態(tài)城市的空間結(jié)構(gòu),引導(dǎo)城市空間形態(tài)從圈層蔓延走向軸向拓展,從緊湊團(tuán)塊走向開敞組團(tuán),從城市開發(fā)區(qū)走向城市新城區(qū)。城市空間拓展與重構(gòu)按四個(gè)層面展開:大都市、組團(tuán)圈、主城區(qū)、石門城。主城區(qū)再造生態(tài)花園城市結(jié)構(gòu)。理想的石家莊城市空間結(jié)構(gòu)應(yīng)該是: “ 以主城為核心,拓展石門新城,形成三個(gè)核心,建設(shè)四大組團(tuán),開敞、組團(tuán)式花園生態(tài)城市空間格局 ” 重構(gòu)城市空間 根據(jù)石家莊的城市性質(zhì)、發(fā)展動(dòng)力及發(fā)展目標(biāo),在城市空間結(jié)構(gòu)重構(gòu)的過(guò)程中,規(guī)劃中央商務(wù)區(qū) (CBD)和國(guó)際貿(mào)易區(qū) (ITC)、石門新 城區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地園區(qū)、大學(xué)城、高新技術(shù)園區(qū)、物流基地、信息港、現(xiàn)代化換乘樞紐和大型購(gòu)物城等為石家莊未來(lái) 20年城市發(fā)展的新戰(zhàn)略空間。 其流動(dòng)空間的再造構(gòu)想為:以航空港、高速公路、高速鐵路為主體,建設(shè)繞城高速公路,形成高速交通樞紐;以主城區(qū)環(huán)路為起點(diǎn),構(gòu)筑軸向發(fā)散的快速通道網(wǎng);優(yōu)化城市道路干道網(wǎng),建設(shè)城市軌道交通系統(tǒng);合理布局城市客貨運(yùn)站、停車場(chǎng)和物流基地;輔以石家莊 “ 信息港 ” 和郵政樞紐的建設(shè),將石家莊建成國(guó)內(nèi)重要的高速交通和通信樞紐。此次規(guī)劃按對(duì)外交通、城市交通、郵電通信、能源建設(shè)、水資源利用、環(huán)境整治、城市建 設(shè)、城市更新與改造等 8 方面,規(guī)劃安排共 25 項(xiàng)重大工程建設(shè),開發(fā)時(shí)序?yàn)?“ 由內(nèi)而外、成片開發(fā),組團(tuán)發(fā)展 ” 。估算至 2020 年石家莊城市發(fā)展重大工程建設(shè)總投資 1550 億,其中重要基礎(chǔ)設(shè)施投資約為 440 億元,公益性項(xiàng)目投資 110 億元,城市開發(fā)投資約為 1000 億元。 1 石家莊市的城市規(guī)劃 按照 新版城市規(guī)劃 , 省會(huì)石家莊 的 城市規(guī)劃 將 分為 : “ 市域 — 都市區(qū) — 中心城區(qū) ” 三個(gè)層次,充分發(fā)揮規(guī)劃的宏觀調(diào)控作用,以區(qū)域的集聚發(fā)展為核心,優(yōu)先發(fā)展中心城市,積極培育新增長(zhǎng)中心,擇優(yōu)發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn),注重提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量,引導(dǎo)和培育城鎮(zhèn)群和城 鎮(zhèn)帶的形成和發(fā)展。規(guī)劃形成 “ 一個(gè)都市區(qū)、二條城鎮(zhèn)發(fā)展主軸和一條城鎮(zhèn)發(fā)展次軸 ” 的區(qū)域城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)。到 2020 年中心城區(qū)人口達(dá)到300 萬(wàn)人;辛集、藁城、鹿泉、新樂(lè)達(dá)到中等城市規(guī)模;其他縣(市)達(dá)到 510 萬(wàn)人; 15萬(wàn)人建制鎮(zhèn)達(dá)到 35個(gè), 1 萬(wàn)人以下建制鎮(zhèn) 58 個(gè);形成 “1 個(gè)都市區(qū)、四個(gè)二級(jí)城市、 9個(gè)縣城(縣級(jí)市)、 28個(gè)中心鎮(zhèn)、 65個(gè)一般建制鎮(zhèn) ” ,使市域城鎮(zhèn)等級(jí)、城鎮(zhèn)規(guī)模、職能結(jié)構(gòu)趨于合理。 城區(qū)劃分三分天下 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 按照 《石家莊市城市總體規(guī)劃》 ,省會(huì)城區(qū)將規(guī)劃分為 市域 、 都市區(qū) 、 中心城區(qū) 三個(gè)層次。 市域 是指石家莊市行政區(qū)范圍,面積 15848 平方公里。規(guī)劃形成 一個(gè)都市區(qū)、二條城鎮(zhèn)發(fā)展主軸和一條城鎮(zhèn)發(fā)展次軸 的區(qū)域城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu),形成 1 個(gè)都市區(qū)、 1 個(gè)次中心城市、 12 個(gè)縣城 (縣級(jí)市 )、 28 個(gè)中心鎮(zhèn)、 66 個(gè)一般建制鎮(zhèn) 的城鎮(zhèn)職能體系。到 2020 年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 63%,城鎮(zhèn)人口達(dá)到 668 萬(wàn)。 都市區(qū) 是指規(guī)劃形成以中心城區(qū)為核心,以正定、
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