【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 準(zhǔn)上市表 區(qū)縣 批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米） 批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)（套） 沈河區(qū) 0 和平區(qū) 1305 皇姑區(qū) 1075 鐵西區(qū) 2157 大東區(qū) 3923 東陵區(qū) 2242 于洪區(qū) 7785 渾南新區(qū) 2639 蘇家屯區(qū) 638 沈北新區(qū) 2796 新民市 0 遼中縣 0 康平縣 0 法庫(kù)縣 0 20xx 年 14月份沈陽(yáng)各區(qū)域商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積比例圖 前 4 月商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)售量同比下降 %，于洪區(qū)批準(zhǔn)銷(xiāo)售量占總量三成。 20xx 年 14 月份商品房批準(zhǔn)上市項(xiàng)目 萬(wàn)平方米（ 24560 套），上市面積同比下降 %。其中，市內(nèi)五區(qū)批準(zhǔn)銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米（ 8460 套），占總供給的 %；于洪區(qū)批準(zhǔn)銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米（ 7785 套），占總供給量的 29%；中心市區(qū)沈河區(qū) 及遠(yuǎn)郊市縣新民市、遼中縣、康平縣、法庫(kù)縣連續(xù)四個(gè)月無(wú)新增供給。 20xx 年 14 月份商品住宅分建筑面積批準(zhǔn)上市表 戶(hù)型面積段（平方米） 批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米） 批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)（套） ≤ 60 5284 60(含 )100 13228 100(含 )120 2254 120(含 )144 1887 144(含 )180 689 ≥ 180 146 20xx 年 14 月商品住宅分建筑面積批準(zhǔn)上市分布圖 小戶(hù)型新增供應(yīng)旺盛， 60（含） 100 平方米戶(hù)型占總量比為 %。 20xx 年 14 月份批準(zhǔn)上市的商品房以小戶(hù)型為主，建筑面積在 60(含 )100 平方米區(qū)間的商品房批準(zhǔn)上市 萬(wàn) 平方米（ 13228 套），占總供給量的 %；建筑面積在 144 平米以上的商品房批準(zhǔn)上市 萬(wàn)平方米（ 835 套），占總供給量的 %。 2． 4 胡臺(tái)新城區(qū)域概況 （一）胡臺(tái)新城現(xiàn)狀概況 區(qū)域位置 沈陽(yáng)胡臺(tái)新城位于沈陽(yáng)的西部 , 是沈西工業(yè)走廊的組成部分，是東北通往關(guān)內(nèi)和內(nèi)蒙古必經(jīng)之地。距沈陽(yáng)市中心 20 公里，距新民市中心約 30 公里，是沈陽(yáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部，是沈陽(yáng)西部工業(yè)走廊的重要載體，是發(fā)展最活躍的地區(qū)。目前總?cè)丝跀?shù)大約在 4萬(wàn)人左右。 管理體制 沈陽(yáng)胡臺(tái)新城擁有中 國(guó)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)區(qū)管理服務(wù)體制，新城管理委員會(huì)為沈陽(yáng)市政府派出機(jī)構(gòu)，享有沈陽(yáng)市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。其行政管理暫時(shí)由新民市代管。 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 沈陽(yáng)胡臺(tái)新城座落在沈陽(yáng)的縣級(jí)市 —— 新民市的地域內(nèi)，位于新民與沈陽(yáng)市區(qū)的交界處，對(duì)于工業(yè)發(fā)展具有獨(dú)一無(wú)二的比較優(yōu)勢(shì)： —— 區(qū)位屬于沈陽(yáng)近郊，交通條件四通八達(dá)。 —— 工業(yè)用地屬?lài)?guó)家規(guī)定第 11等級(jí)用地，用地出讓最低限價(jià)為沈陽(yáng)近郊的 1/3,為遠(yuǎn)郊的 1/2。 —— 距離營(yíng)口港僅 140 公里。 —— 距沈陽(yáng)市區(qū)僅 10 公里，距沈陽(yáng)市中心僅 公里。 —— 距沈西工業(yè)走廊開(kāi) 發(fā)大道僅 2公里。 公路 —— 新城緊鄰沈陽(yáng) 大連、沈陽(yáng) 哈爾濱、沈陽(yáng) 北京高速公路和沈陽(yáng)外環(huán)高速公路、二環(huán)快速干道的交匯處，距高速公路出入口 9 公里。 102 國(guó)道貫穿新城，通過(guò)沈胡快速干道連通貫穿沈陽(yáng)市區(qū)的東西快速干道。沈陽(yáng)西北產(chǎn)業(yè)大道穿過(guò)新城，連通沈西工業(yè)走廊開(kāi)發(fā)大道直通營(yíng)口港出海口。 鐵路 —— 新城距西部鐵路貨運(yùn)站僅 8公里 ,連通國(guó)內(nèi)所有大中城市。 航空 —— 新城距沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng) 38 公里，己開(kāi)通至悉尼、洛杉磯、法蘭克福、莫斯科等 17 條國(guó)際航線(xiàn)和 40多條國(guó)內(nèi)航線(xiàn)。 港口 —— 新城距大連港 394 公里、營(yíng)口 港 140 公里，均由高速公路和鐵路連通，可與 140 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)港口通航。 地鐵、輕軌 —— 沈陽(yáng)地鐵一號(hào)線(xiàn)一期工程始發(fā)站距新城僅 8 公里。同時(shí)，規(guī)劃了地鐵到達(dá)新城的輕軌線(xiàn)路。 （二）胡臺(tái)新城未來(lái)展望 在沈陽(yáng)市東汽、西重、南高、北農(nóng)“四大空間”的總體規(guī)劃中，沈陽(yáng)西部為工業(yè)發(fā)展區(qū)。 沈陽(yáng)胡臺(tái)新城的規(guī)劃定位為： —— 包裝印刷產(chǎn)業(yè)基地 —— 沈西工業(yè)走廊商業(yè)、居住配套生活區(qū) —— 沈陽(yáng)市科技發(fā)展區(qū) —— 沈陽(yáng)西部濱水生態(tài)園林型生活居住區(qū) —— 沈陽(yáng)市規(guī)劃發(fā)展城區(qū) 總體規(guī)劃： 沈陽(yáng)胡臺(tái)新城總規(guī) 劃面積 100 平方公里，總體劃分為產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和旅游度假區(qū)。 產(chǎn)業(yè)新城： 新城現(xiàn)有投產(chǎn)企業(yè) 55 家，選址落地項(xiàng)目 86 個(gè)，在建項(xiàng)目 35 個(gè)。主要集中在包裝印刷、裝備制造零部件配套等行業(yè)。 按照沈陽(yáng)市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，新城未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展輕工和科技產(chǎn)業(yè)，主要包括包裝印刷、電子信息等產(chǎn)業(yè)。 東北包裝印刷產(chǎn)業(yè)基地 位于新城一期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃面積 5平方公里。 公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。 ● 沈陽(yáng)國(guó)際塑料包裝印刷城 包裝印刷產(chǎn)業(yè)的展示、交易平臺(tái)。 ● 包 裝印刷大廈 包裝印刷產(chǎn)業(yè)的檢測(cè)認(rèn)證、培訓(xùn)、設(shè)計(jì)研發(fā)、 電子商務(wù)平臺(tái)。 ●遼 寧省新聞出版技術(shù)學(xué)院 提供包裝印刷產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人才資源。 ● 中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園 提供中小包裝印刷企業(yè)所需的標(biāo)準(zhǔn)化廠房。 目前， 溫州龍港包裝印刷產(chǎn)業(yè)園、廣東包裝印刷產(chǎn)業(yè)園 已經(jīng)落戶(hù)東北包裝印刷產(chǎn)業(yè)基地，新城將重點(diǎn)建設(shè)的 國(guó)際包裝印刷產(chǎn)業(yè)園 ，已經(jīng)開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)，將于 20xx 年開(kāi)工建設(shè)。 截至 20xx 年 11月末，已有 42個(gè)包裝印刷項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)正式簽約，投資總額達(dá) 15 億元。其中： —— 40個(gè)項(xiàng)目選址落地； —— 38個(gè)項(xiàng)目完成定線(xiàn)； —— 22個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。 比較典型的包裝印刷項(xiàng)目有： ●遼寧教育音像書(shū)刊發(fā)行有限公司 ●遼寧教育傳媒包裝印刷有限公司 ●乾坤光彩印刷產(chǎn)業(yè)園 ●廣東東興塑料制罐有限公司 ●溫州神州印業(yè)有限公司 ●溫州港發(fā)包裝材料有限公司 ●沈陽(yáng)新華恒彩印包裝公司 ●沈陽(yáng)誠(chéng)信印鐵制罐有限公司 ●沈陽(yáng)新潮印務(wù)有限公司 國(guó)際工業(yè)園： 沈陽(yáng)胡臺(tái)國(guó)際工業(yè)園， 由中建六局出資建設(shè)，英國(guó)英林格公司管理運(yùn)營(yíng)，是服務(wù)于中小企業(yè)的國(guó)際工業(yè)園。計(jì)劃于 08 年 4 月開(kāi)工建設(shè)。 工業(yè)園總占地面積 1300畝，公共服務(wù)區(qū)占地 230 畝。 主要面向的行業(yè)包括：包裝印刷、裝備制造配套、汽車(chē)零部件和 IT產(chǎn)業(yè)。 工業(yè)園公共服務(wù)平臺(tái) 主要服務(wù)功能包括：企業(yè)孵化（國(guó)外中小企業(yè)進(jìn)入中國(guó)的孵化）、科技孵化、企業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)等。服務(wù)模式為“英國(guó)管家式” 服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋了企業(yè)及投資者生產(chǎn)、生活所需的全部服務(wù)，工業(yè)園的廠房，甚至設(shè)備都可以租賃，通過(guò)實(shí)現(xiàn)中小企業(yè)的聚集效應(yīng)，不僅可以大大降低投資成本，更可以有效地降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。 商貿(mào)新城： 沈陽(yáng)胡臺(tái) 汽車(chē)銷(xiāo)售街 ，由全國(guó)汽車(chē)銷(xiāo)售第一大企業(yè)河北冀東物貿(mào)集團(tuán)投資建設(shè)，包括 22 個(gè)汽車(chē)銷(xiāo)售“ 4S”店和 1個(gè)汽配城。目前，已有 6個(gè)“ 4S”店開(kāi)工建設(shè)，其它“ 4S”店將于明年 4月末以前全部開(kāi)工建設(shè) 沈陽(yáng)東北塑料包裝印刷城， 由遼寧明華集團(tuán)投資建設(shè)，包括：塑料及相關(guān)產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)、包裝印刷展示交易中心。將于 08 年 4 月開(kāi)工建設(shè)。 沈陽(yáng)化工交易中心， 由遼寧明聯(lián)石化公司投資建設(shè)，為化工及相關(guān)產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)交易中心，主要功能包括產(chǎn)品展示、交易、培訓(xùn)、結(jié)算 和綜合服務(wù)等，其物流中心設(shè)在新城以外。將于 08年 4月開(kāi)工建設(shè)。 沈陽(yáng)胡臺(tái)國(guó)際商貿(mào)物 流城， 由中華國(guó)際商貿(mào)物流商會(huì)組織投資建設(shè)，包括“美博城” 美容美發(fā)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、“巨龍城” 古玩仿古家私專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、“糧油城” 糧油深加工產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。 四星級(jí)酒店， 由遼寧明華集團(tuán)投資建設(shè)。 乾坤遠(yuǎn)東大廈， 由北京乾坤集團(tuán)投資建設(shè)，主要包括集團(tuán)總部、寫(xiě)字間及全國(guó)連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店。 志誠(chéng)大廈， 由志誠(chéng)房地產(chǎn)公司投資建設(shè)，主要功能包括公司辦公總部、寫(xiě)字間、會(huì)議中心等 。 包裝印刷大廈 ，由香港華置集團(tuán)投資建設(shè)，主要包括包裝印刷檢測(cè)認(rèn)證、培訓(xùn)、設(shè)計(jì)研發(fā)、電子商務(wù)、會(huì)議中心 等。 宜居新城 沈陽(yáng)胡臺(tái)新城除棲鶴湖外，還擁有一個(gè)近千畝水面和局部濕地環(huán)境的 棲鶴公園， 我們規(guī)劃在以棲鶴湖和棲鶴公園為軸線(xiàn)的一條 生態(tài)綠色走廊 中，建設(shè)低密度、高綠化率、親水型的生態(tài)居住區(qū)。 在棲鶴湖的西側(cè)，是縱橫交錯(cuò)的水系網(wǎng)絡(luò)，我們規(guī)劃利用原有地形地貌，建設(shè)一座低密度的 生態(tài)水城， 使沈陽(yáng)胡臺(tái)新城成為水鄉(xiāng)樂(lè)園和雅士園林 國(guó)際新城 沈陽(yáng)胡臺(tái)國(guó)際會(huì)展中心， 由美中經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)組織投資建設(shè)，將依托棲鶴湖良好生態(tài)環(huán)境，吸引承辦國(guó)際性活動(dòng)。 美中科技創(chuàng)新中心， 由美中經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)組織投資建設(shè)，主要吸引國(guó)際科技創(chuàng)新型企業(yè)和個(gè)人，開(kāi)展科 技孵化。 沈陽(yáng)巨旦創(chuàng)業(yè)園， 由沈陽(yáng)萬(wàn)豪房地產(chǎn)公司投資建設(shè)，服務(wù)于國(guó)內(nèi)外小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。計(jì)劃于 08年 4月開(kāi)工建設(shè)。 2． 5 項(xiàng)目土地因子評(píng)述 （一）項(xiàng)目土地所處位置及四至 項(xiàng)目地處沈陽(yáng)胡臺(tái)新城中心位置，北側(cè)緊臨 102國(guó)道，西側(cè)緊靠振興七街，南側(cè)為項(xiàng)目的規(guī)劃路，東側(cè)為振興六街。 調(diào)查項(xiàng)目 調(diào)查子項(xiàng) 描述 評(píng)級(jí) 土地屬性 現(xiàn)狀 已拆遷完畢，但現(xiàn)對(duì)外亮相營(yíng)銷(xiāo)與工程形象有差別 C級(jí) 自然水文條件 地塊平整，本身無(wú)明顯的自然屬性 B級(jí) 文脈屬性 胡臺(tái)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)政府所在地周邊，大集所在地周邊 B級(jí) 教育配套 私立幼兒園，胡臺(tái)鎮(zhèn)中心小學(xué)、胡臺(tái)鎮(zhèn)鎮(zhèn)屬中學(xué) C級(jí) 生活配套設(shè)施 胡臺(tái)鎮(zhèn)大集，小型超市、綜合商店、農(nóng)用五金、胡臺(tái)鎮(zhèn)信用社、雜貨店 C級(jí) 娛樂(lè)休閑配套 體量非常少 D級(jí) （二）項(xiàng)目土地因子分析 項(xiàng)目土地因子評(píng)級(jí)表 (以下除土地屬性外的因子模塊地理范疇為宗地四至周邊 1 公里范圍內(nèi) ) 從上表中，我們可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目所在地塊土地因子的差異性較大，主要表現(xiàn)為土地屬性的整體評(píng)級(jí)較低，交通條件評(píng)級(jí)客戶(hù)化傾向嚴(yán)重，環(huán)境景觀評(píng)級(jí)較高，城市角色潛力較大。根據(jù)目前本項(xiàng)目所在地塊的土地因子評(píng)級(jí)的整體表現(xiàn) ，我們建議在市場(chǎng)定位中要注意目標(biāo)客群的差異化組合、階段性區(qū)分、地域性來(lái)源。 差異化組合即整合各版塊土地因子目前評(píng)級(jí)面向的客戶(hù)群體，確定主次、比例、關(guān)注點(diǎn)。階段性區(qū)分即針對(duì)本項(xiàng)目所在地塊土地因子城市角色潛力較大的特點(diǎn)，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中要注意目標(biāo)客戶(hù)群體的階段性不同構(gòu)成的變化定位。地域性來(lái)源即明確本醫(yī)療配套 小型藥房、胡臺(tái)鎮(zhèn)衛(wèi)生院（極簡(jiǎn)陋） D級(jí) 交通條件 公共交通便利性 501 通往沙嶺收費(fèi)站、城際快車(chē) C級(jí) 私家車(chē)交通便利性 沿 102 國(guó)道或沈胡快速干道可至 C級(jí) 交通有無(wú)擁堵 無(wú) A級(jí) 交通有無(wú)噪音 無(wú) A級(jí) 環(huán)境景觀條件 可視景觀 鎮(zhèn)外茫茫農(nóng)田，綠色景致 B級(jí) 距景觀區(qū)距離 距規(guī)劃中濕地公園及棲鶴湖景區(qū) ，私家車(chē)車(chē)程在5分鐘左右。 A級(jí) 空氣質(zhì)量 一級(jí) A級(jí) 城市角色 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 沈陽(yáng)胡臺(tái)新城中產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 B級(jí) 歷史接受度 目前胡臺(tái)鎮(zhèn)接受度較高，沙嶺區(qū)域接受度居中，市區(qū)接受度很低 C級(jí) 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群體的來(lái)源地域的主次、比例、影響因素。 2． 6目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)分析 （一） 一級(jí)市場(chǎng) 于洪新城板塊（ Y1）四至： 即于洪新城轄區(qū)。 板塊形成原因： 于洪新城板塊位于渾河北岸。與和平、鐵西為鄰，優(yōu)越的地理位置和發(fā)展?jié)摿?，以及?guó)際化的生態(tài)居住理念，吸引了許多國(guó)內(nèi)頗有實(shí)力的房地產(chǎn)投資商。陽(yáng)光 100、福興、永來(lái)等近 10 家房地產(chǎn)公司紛至沓來(lái)，爭(zhēng)相搶灘于洪新城。 58 年內(nèi)，渾河岸邊的于洪新城，將匯聚近 20萬(wàn)人口，成為一塊新興的生態(tài)型大型城區(qū)。 北李官板塊（ Y2）四至： 東至沈馬公路、新開(kāi)河、向工街、大成站、于洪站、東湖街，西至過(guò)境繞城高速公路，南至沈新東路，北至過(guò)鏡繞城高速。 板塊形成原因： 該板塊與鐵西緊鄰，擁有完善的生活配套，便利的交通環(huán)境，價(jià)值和泰新城、時(shí)代龍城等大盤(pán)的影響，推進(jìn)了該區(qū)域的發(fā)展進(jìn)程。近年一批品位名盤(pán)、大盤(pán)也在該板塊落戶(hù)，進(jìn)一步提升了板塊內(nèi)樓盤(pán)的品質(zhì)和價(jià)位。 八家子板塊（ Y3）四至： 東至黃河北大街、黃山路、長(zhǎng)江北街，西至沈馬公路，南至新開(kāi)河，北至過(guò)境繞城高速公路。 板塊形成原因： 與皇姑區(qū)相鄰的八家子板塊，樓盤(pán)林立，人 氣旺盛，生活配套齊備，是較早開(kāi)拓居住城邊化的區(qū)域， 20xx 年城建地產(chǎn)的挺進(jìn)進(jìn)一步帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，價(jià)格上升空間將會(huì)有所增長(zhǎng)。萬(wàn)科、沈陽(yáng)城建等實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)在該板塊均有項(xiàng)目。 （二）二級(jí)市場(chǎng) 區(qū)域在售市場(chǎng)分析 胡臺(tái)新城項(xiàng)目分析表 胡臺(tái)新城競(jìng)品分析 金麥良緣 項(xiàng)