【文章內(nèi)容簡介】 個(gè)關(guān)鍵。統(tǒng)一運(yùn)營以避免商業(yè)經(jīng)營從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”：商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺(tái)之上。統(tǒng)一運(yùn)營的管理模式特別適用于國內(nèi)廠商關(guān)系，以避免商業(yè)經(jīng)營從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的貶值?！白ゴ蠓判?，先主后次”：商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營畢竟是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營控制力度；另外，相對(duì)于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。租賃、聯(lián)營、自營相結(jié)合，提高整體租金收入水平，加強(qiáng)經(jīng)營控制力度：在條件容許的情況下，大型商業(yè)項(xiàng)目核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強(qiáng)經(jīng)營控制力度，有利于大型項(xiàng)目的長期經(jīng)營；其次，可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心，第三，可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購物中心的整體控制力度。這種選擇原則不但是零售精細(xì)化管理的要求，也符合大型商業(yè)項(xiàng)目長期經(jīng)營性的特點(diǎn)，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出大型商業(yè)項(xiàng)目的品牌來。對(duì)于餐飲、娛樂經(jīng)營來說，這個(gè)原則也基本適用。出現(xiàn)比較成功的，多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志“亞洲最佳管理獎(jiǎng)”經(jīng)典案例。在此我們列出一個(gè)一般意義上的商業(yè)項(xiàng)目招商目標(biāo)分布列表，供參考：零售設(shè)施：核心主力店：百貨、綜合超市等；輔助主力店：時(shí)裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店；配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店；文化娛樂設(shè)施：核心主力店：動(dòng)感影院、科技展覽等；輔助主力店：兒童樂園等；配套輔助店：藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；餐飲設(shè)施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等；輔助主力店：快餐類、風(fēng)味小吃類等；配套服務(wù)設(shè)施：賓館、寫字樓、銀行、郵局、停車場等。第三篇：礦業(yè)公司機(jī)修和食堂改制思路機(jī)修廠改制思路根據(jù)2014年4月份工資表統(tǒng)計(jì)，XXX煤礦機(jī)修廠現(xiàn)有職工69人、服務(wù)工區(qū)34人；YYY機(jī)修廠現(xiàn)有職工74人、服務(wù)工區(qū)35人；合計(jì)212人，按XXX煤礦2014年14月份加工洗選單位的平均工資計(jì)算，年人均工資、福利、五險(xiǎn)一金等費(fèi)用約1378萬元。機(jī)修廠（含服務(wù)工區(qū)）走向市場的困難一是人工成本高，造成產(chǎn)品價(jià)格沒有市場競爭力；二是沒有主導(dǎo)產(chǎn)品，編網(wǎng)、錨桿加工、木加工、設(shè)備維修都沒有規(guī)模；三是沒有專利技術(shù)或?qū)Ｓ屑夹g(shù)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，沒有市場競爭力；四是產(chǎn)品沒有相應(yīng)的資質(zhì)，如MA標(biāo)志等；五是成立公司需要辦理工商登記、環(huán)評(píng)等手續(xù)，經(jīng)營中也將增加部分費(fèi)用。機(jī)修廠改制要明確依托煤礦發(fā)展的思路，要明確技術(shù)立廠、營銷興廠的思路，要解決用工社會(huì)化問題，要解決管理體制問題?；谝陨纤狞c(diǎn)認(rèn)識(shí)，提出以下建議：將各礦編網(wǎng)、支護(hù)材料制作、設(shè)備維修、設(shè)備安裝（安裝工區(qū)可以劃給機(jī)修廠，服務(wù)各礦的安裝工程）等略有規(guī)模的業(yè)務(wù)剝離給機(jī)修廠，這樣既能解決煤礦生產(chǎn)需要，又能解決機(jī)修廠的基本生存問題。在機(jī)修廠的發(fā)展上按三個(gè)分廠的思路進(jìn)行推動(dòng)，一是面向市場的主導(dǎo)產(chǎn)品（編網(wǎng)、托輥加工等可專業(yè)化生產(chǎn)的產(chǎn)品）分廠；二是以滿足集團(tuán)各礦生產(chǎn)需要的非標(biāo)件加工、設(shè)備維修、舊材復(fù)用分廠，三是服務(wù)集團(tuán)各礦并爭取走出去的安裝分廠。對(duì)機(jī)修廠實(shí)行扶持政策，機(jī)修廠供XXX、YYY的產(chǎn)品在市場價(jià)格的基礎(chǔ)上加價(jià)25%作為補(bǔ)貼（具體數(shù)據(jù)根據(jù)供貨量和現(xiàn)有人員薪酬水平測算）。機(jī)修廠現(xiàn)有人員因退休（內(nèi)退）、開除、辭職等原因出現(xiàn)缺口后，向勞資處提報(bào)招聘計(jì)劃和工資標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)勞資處批準(zhǔn)后，由機(jī)修廠向社會(huì)招聘臨時(shí)工，通過這種方式，逐步實(shí)現(xiàn)用工社會(huì)化。集團(tuán)公司年初和機(jī)修廠管理團(tuán)隊(duì)協(xié)商確定利潤目標(biāo)，高層管理人員按比例繳納一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)抵押金。超利潤目標(biāo)的部分按比例（2030%）作為機(jī)修廠管理團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)金；完不成利潤目標(biāo)，按一定比例扣罰經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)抵押金。要積極走出去和中國礦大、山科大等院校和科研院所合作，引進(jìn)新產(chǎn)品，培養(yǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品，逐步提升市場競爭能力。要樹立營銷和技術(shù)是一線的思路，克服煤礦企業(yè)重生產(chǎn)輕營銷、輕技術(shù)的固有管理思路。要考慮合作的路子，利用當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷，部分企業(yè)因資金不足陷入困境的時(shí)機(jī)，整合一些技術(shù)力量強(qiáng)、產(chǎn)品好的中小企業(yè)，借助他們的營銷渠道、技術(shù)力量和產(chǎn)品發(fā)展壯大自己。食堂承包改制思路煤礦企業(yè)遠(yuǎn)離市區(qū)，食堂是后勤保障的重要設(shè)施，也是職工福利的重要組成部分。食堂改革應(yīng)以保障職工生活為前提，以用工社會(huì)化為目標(biāo)，逐步降低企業(yè)負(fù)擔(dān)。提出管理去煤礦化的目標(biāo)，主要原因如下：按2014年14月份XXX煤礦食堂的工資水平分析，食堂年人均工資、帶薪休假工資、取暖費(fèi)、出勤獎(jiǎng)、防暑費(fèi)、過節(jié)費(fèi)、企業(yè)繳納的住房公積金和保險(xiǎn)等合計(jì)約6萬元；YYY聘用的廚師月工資2200元，沒有其他任何保險(xiǎn)等費(fèi)用；相比而言。按XXX煤礦4月底食堂在冊(cè)職工42人、唐陽71人，計(jì)算，如果實(shí)行用工社會(huì)化，每年可降低人工費(fèi)用380萬元左右。建議：改革以XXX煤礦食堂為基礎(chǔ)，成立餐飲服務(wù)公司，以承包經(jīng)營的模式服務(wù)XXX、YYY、NNNN、公司機(jī)關(guān)，具體服務(wù)范圍包括職工餐飲、礦對(duì)外接待就餐、班中餐、日用百貨等。餐飲服務(wù)公司根據(jù)集團(tuán)公司核定的三礦食堂人數(shù)接收煤礦現(xiàn)有職工，分流到餐飲服務(wù)公司的職工的工資、福利和五險(xiǎn)一金保持三礦后勤服務(wù)部門的平均水平。餐飲公司現(xiàn)有人員因退休（內(nèi)退）、開除、辭職等原因出現(xiàn)缺口后，向勞資處提報(bào)招聘計(jì)劃和工資標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)勞資處批準(zhǔn)后，由餐飲公司向社會(huì)招聘臨時(shí)工，通過這種方式，逐步實(shí)現(xiàn)用工社會(huì)化。被服務(wù)單位食堂現(xiàn)有的房產(chǎn)、設(shè)備、餐具免費(fèi)提供給餐飲公司，房產(chǎn)維修和改造費(fèi)用由被服務(wù)單位承擔(dān)，設(shè)備和餐具的新增、更新、維修費(fèi)用由餐飲公司承擔(dān)。水、電、煤、蒸汽按市場價(jià)格結(jié)算。餐飲公司為集團(tuán)公司內(nèi)部企業(yè)服務(wù)實(shí)行“零”利潤經(jīng)營，利潤控制在滿足設(shè)備、餐具的購置、維修即可。根據(jù)餐飲公司人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)和各企業(yè)營業(yè)額核定基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)用，即以現(xiàn)有營業(yè)額的90%為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)該營業(yè)額，支付現(xiàn)有人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)的80%作為基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)，超過基礎(chǔ)營業(yè)額時(shí)，按比例提取獎(jiǎng)勵(lì)。鼓勵(lì)餐飲服務(wù)公司走出去開拓市場，新開發(fā)市場當(dāng)年的利潤全部獎(jiǎng)勵(lì)給餐飲服務(wù)公司，從第二年起，根據(jù)集團(tuán)公司投資情況確定上交管理費(fèi)額度或比例，上交公司后剩余的可分配利潤的20%作為餐飲公司的獎(jiǎng)金。第四篇：XX商業(yè)管理公司運(yùn)作思路本溪萬銘商業(yè)管理公司的工作要點(diǎn)和運(yùn)作思路一、本溪萬銘商業(yè)管理有限公司的籌建工作計(jì)劃與要點(diǎn)確立本溪萬銘商業(yè)管理有限公司的管理架構(gòu)及部門職能設(shè)置（以下簡稱商業(yè)公司）在當(dāng)?shù)刈?cè)“商業(yè)運(yùn)營管理有限公司”（暫定，以下簡稱商業(yè)經(jīng)營公司），同地區(qū)的項(xiàng)目，按地區(qū)委托當(dāng)?shù)刈?cè)的商業(yè)運(yùn)營管理有限公司統(tǒng)一運(yùn)作。要求：本溪萬銘置業(yè)公司（獨(dú)立法人的項(xiàng)目開發(fā)商）與業(yè)主簽定銷售合同后，同時(shí)，業(yè)主（已銷售部分）或置業(yè)公司（自有保留部分）委托商業(yè)運(yùn)營管理有限公司簽定策劃、銷售、招商運(yùn)營管理合同，這點(diǎn)對(duì)銷售后的商鋪的統(tǒng)一運(yùn)營管理，經(jīng)營穩(wěn)定、實(shí)現(xiàn)商鋪增值，同時(shí)降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)非常重要。本溪萬銘商業(yè)管理有限公司成立后，依據(jù)組織構(gòu)架按項(xiàng)目的進(jìn)度、工作量大小分批對(duì)外招聘或由調(diào)配相結(jié)合方式配置各部門人員。A、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)——負(fù)責(zé)招商總監(jiān)、項(xiàng)目招商經(jīng)理、企劃經(jīng)理等需第一批到位。B、按置業(yè)公司的工作計(jì)劃及項(xiàng)目進(jìn)度，分工開展相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作工作：項(xiàng)目市調(diào)、商業(yè)規(guī)劃定位、銷售宣傳、招商洽談等。C、當(dāng)然在沒項(xiàng)目或項(xiàng)目前期可根據(jù)實(shí)際運(yùn)做情況，盡量精簡人員，主要工作重點(diǎn)為策劃、招商?；?qū)⒄猩滩邉澩獍ⅰ⒔∪镜墓芾碇贫?、業(yè)務(wù)拓展流程、運(yùn)營工作規(guī)范：A、制定商業(yè)公司的行政人事制度、的財(cái)務(wù)、出差制度。C、商業(yè)公司建章建制的工作重點(diǎn)是：參照同業(yè)規(guī)范、組織制定商業(yè)運(yùn)營、業(yè)務(wù)拓展及商場管理流程、規(guī)范如：項(xiàng)目市調(diào)、商業(yè)規(guī)劃、銷售宣傳、招商洽談等流程及商業(yè)運(yùn)營基礎(chǔ)制度要點(diǎn)。確定商業(yè)公司的前期開辦費(fèi)及月固定費(fèi)用預(yù)算A、前期開辦費(fèi)，主要用于公司注冊(cè)、場所租賃、辦公設(shè)備、桌椅的購買，如置業(yè)公司能調(diào)配，開辦費(fèi)直接減少：B、人員工資及其他辦公費(fèi)用等固定支出：