【正文】 配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店；文化娛樂設(shè)施：核心主力店：動感影院、科技展覽等；輔助主力店：兒童樂園等；配套輔助店：藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；餐飲設(shè)施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等；輔助主力店：快餐類、風(fēng)味小吃類等；配套服務(wù)設(shè)施：賓館、寫字樓、銀行、郵局、停車場等。附二、三迪福州項目的商鋪的經(jīng)營定位和招商策略：凱旋楓丹（金山）：A、初步經(jīng)營定位：中、高檔城市區(qū)域商業(yè)中心——填補金山商業(yè)中高休閑業(yè)態(tài)的空白，服務(wù)金山生活區(qū)及福州市區(qū)中、高消費群；B、業(yè)態(tài)定位：中、高檔餐飲項目（個性特色中餐、咖啡西餐、酒吧等）、中、高檔會員制休閑娛樂項目（健身、美容、KTV），符合項目中、高商業(yè)定位相匹配的業(yè)態(tài)（洗衣、美發(fā)、便利店、面包店等）；C、經(jīng)營核心方向：不以銷售為主，對自有的商鋪對業(yè)態(tài)的匹配、檔次適合的項目實行放水養(yǎng)魚的招商策略，對已銷售的商鋪簽定委托招商或進行業(yè)態(tài)約定；已協(xié)調(diào)項目的定位，提高項目各業(yè)態(tài)之間的互補及集客力；D、經(jīng)營管理：設(shè)立專業(yè)的商業(yè)運營機構(gòu)、酒店式的統(tǒng)一運營、實現(xiàn)物業(yè)增值，香頌楓丹（白馬路）：A、初步經(jīng)營定位：中、高檔社區(qū)商業(yè)中心——服務(wù)社區(qū)及周邊中、高消費群；B、業(yè)態(tài)定位：休閑娛樂項目（健身、美容、書吧、網(wǎng)吧），餐飲設(shè)施（個性特色中餐、咖啡西餐、酒吧等）、服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)配套業(yè)態(tài)（洗衣、美發(fā)、便利店、面包店等）；C、經(jīng)營核心方向：以商鋪銷售為主，部分暫時不能銷售的先租賃、后銷售；D、經(jīng)營管理：招商后委托物業(yè)統(tǒng)一管理；楓丹白鷺（五四北）：A、初步經(jīng)營定位：中檔社區(qū)商業(yè)中心——服務(wù)社區(qū)及周邊中高消費群；B、業(yè)態(tài)定位：服務(wù)于學(xué)校、社區(qū)的商業(yè)配套業(yè)態(tài)（文化用品居家服務(wù)、嬰幼兒早教、便利店、面包店等）；休閑娛樂項目（健身、美容），餐飲設(shè)施（個性特色中餐、咖啡簡餐、書吧等）、部分過度性的商業(yè)業(yè)態(tài)（家居家具商場、裝飾材料店）C、經(jīng)營核心方向：以商鋪銷售為主，部分暫時不能銷售的先租賃、后銷售；D、經(jīng)營管理：招商后委托物業(yè)統(tǒng)一管理；以上的經(jīng)營定位和招商策略僅為一人之見，也居于去年底的項目粗略考察，只是個人的商業(yè)地產(chǎn)的定位和經(jīng)營思路；如需準(zhǔn)確的項目經(jīng)營定位和更具體可行的招商策略要結(jié)合深入的市調(diào)、開發(fā)商的期望值、周邊商業(yè)環(huán)境的改變時間節(jié)點，尤其是充分考慮開發(fā)商的期望值（回報）收益值測算、進行調(diào)整。第五篇：市場部運作思路市場部運作思路一、市場部運作基本設(shè)想營銷是企業(yè)的龍頭，市場部是營銷的龍頭，營銷計劃是市場部的龍頭。市場部運作首先圍繞營銷計劃（傳統(tǒng)意義上的營銷策劃）這個核心工作與流程（盡管比較虛），先支持現(xiàn)有的渠道銷售。然后逐步推動品牌運營、市場推廣和新產(chǎn)品策劃三項具體的工作與流程（逐步做實）。二、市場部營銷計劃的四個步驟營銷戰(zhàn)略（STP）：市場細分化、客戶目標(biāo)化、產(chǎn)品定位化；（1）市場細分化：根據(jù)市場信息與整理分析，對市場需要特征進行市場細分，而不是根據(jù)產(chǎn)品線進行市場細分。譬如國家級三甲醫(yī)院、地市級醫(yī)院、縣鄉(xiāng)級醫(yī)院的傳統(tǒng)簡單分類，再譬如綜合醫(yī)院、?？茖I(yè)醫(yī)院的簡單分類?？梢愿鶕?jù)市場需求特征進行分類：如分成A、B、C、D、E、F六類。同時說明：市場需求特征的分類是市場部核心工作，是一項創(chuàng)新的、極富挑戰(zhàn)性的長期戰(zhàn)略性工作。（2）客戶目標(biāo)化：根據(jù)市場細分化界定出適合我們公司產(chǎn)品服務(wù)和經(jīng)營理念的終端客戶，即目標(biāo)客戶群。譬如終端醫(yī)院分類中A、B、C、D、C、F六類中A、B、C、D四類適合我們公司，可能是我們公司的目標(biāo)客戶群。（3）產(chǎn)品定位化：根據(jù)不同類別的目標(biāo)客戶的需要特征，對公司產(chǎn)品和服務(wù)進行有效定位，可能通過產(chǎn)品與市場矩陣找出最佳組合，實現(xiàn)準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位。譬如終端醫(yī)院分類中的A類是國家三級醫(yī)院，與現(xiàn)有產(chǎn)品（如現(xiàn)有的麻醉產(chǎn)品和護理產(chǎn)品）與未來產(chǎn)品（如血濾等）結(jié)合，明確哪些是比較適合A類客戶的產(chǎn)品與配套的服務(wù)，以及新產(chǎn)品和服務(wù)?？蛻魞r值組合套餐與價值主張（USP）：基本價值、附加價值、關(guān)系價值（1）客戶價值組合套餐：不同的目標(biāo)客戶類別，必須體現(xiàn)不同客戶價值的組合套餐，可以分成現(xiàn)狀的組合套餐和未來的組合套餐。譬如A類客戶（國家三級醫(yī)院）的基本價值包括高品質(zhì)、包裝精美和較高的價格等，附加價值包括周到的送貨和售后服務(wù)（可以設(shè)計成一級服務(wù)或星級服務(wù)）、技術(shù)活動、學(xué)術(shù)活動等，關(guān)系價值包括代理商關(guān)系、省辦主任和渠道經(jīng)理個人層面的關(guān)系，以及公司高管、品牌和形象等公司層面的關(guān)系。（2）客戶價值主張：不同的目標(biāo)客戶類別，必須體現(xiàn)不同的客戶價值理念。譬如A類客戶（國家三級醫(yī)院）的客戶價值主張可以針對基本價值提出：品質(zhì)高于一切!或關(guān)懷無微不至！等。需要說明的是客戶價值主張與廣告語比較接近，可以成為公司的廣告語或市場推廣活動的主題口號。（3）客戶價值補充（與研發(fā)結(jié)合）：客戶價值組合套餐包括現(xiàn)狀和未來兩類，現(xiàn)狀客戶價值組合套餐支持現(xiàn)有的渠道銷售，而未來的、創(chuàng)新的客戶價值組合套餐需要與產(chǎn)品研發(fā)有效結(jié)合，形成產(chǎn)品研發(fā)計劃。品牌策劃與包裝（CIS）：理念策劃與包裝（MI）、行為策劃與包裝（BI）、視覺策劃與包裝（VI）（1）品牌理念的策劃與包裝（MI）：圍繞駝人集團的企業(yè)文化與核心價值觀，結(jié)合客戶價值主張來進行品牌理念的提煉。譬如A類客戶（三級醫(yī)院）可以提出：品質(zhì)至上，人文關(guān)懷！（2）品牌行為的策劃與包裝（BI）：圍繞品牌傳播的主要媒體與渠道進行品牌運營的策劃與包裝。譬如針對A類客戶（三級醫(yī)院）的媒體宣傳、學(xué)術(shù)活動等。（3）品牌視覺的策劃與包裝（VI）：圍繞品牌傳播的主要視覺表現(xiàn)進行品牌表現(xiàn)的策劃與包裝。譬如針對A類客戶的宣傳資料、展臺風(fēng)格、產(chǎn)品包裝和活動現(xiàn)場等，甚至參與的人員衣著都要根據(jù)A類客戶的特征進行有效的視覺形象設(shè)計。整合營銷計劃（IMC）：整合營銷對象、整合營銷路徑、整合營銷方式（1）整合營銷對象：必須明確營銷針對的不同目標(biāo)客戶類別具體的人員對象，譬如醫(yī)院院長、科室主任等。（2）整合營銷路徑：不同營銷對象有不同的營銷傳播路徑，譬如廣告媒體、會務(wù)活動等，不同的對象有不同的媒體和活動接觸。（3）整合營銷方式：不同營銷對象和路徑，最終要落實到營銷方式上，主要包括四類——（人員）推銷、（會務(wù)）活動、（媒體）廣告和（政府和醫(yī)院）公關(guān)。二、市場部營銷計劃的五個方面渠道部——人員銷售計劃：即整合營銷方式中的（人員）推銷。通過目標(biāo)客戶分類、現(xiàn)狀的產(chǎn)品組合定位和客戶價值組合套餐，利用品牌形象的策劃和包裝工具，針對客戶主要對象（院長和科室）制定產(chǎn)品推銷行動方案。人員銷售計劃包括四個方面：人員銷售目標(biāo)、主要指標(biāo)、主要路徑和措施，以及配套的人員分工和財務(wù)預(yù)算。市場部——會務(wù)活動計劃：即整合營銷方式中的（會務(wù)）活動。通過目標(biāo)客戶分類、現(xiàn)狀的產(chǎn)品組合定位和客戶價值組合套餐，利用品牌形象的策劃和包裝工具，針對主要對象（院長和科室）制定（會務(wù)）活動行動方案。會務(wù)活動計劃包括四個方面：會務(wù)活動目標(biāo)、主要指標(biāo)、主要路徑和措施，以及配套的人員分工和財務(wù)預(yù)算。市場部——品牌運營計劃：即整合營銷方式中的（媒體）廣告。通過目標(biāo)客戶分類、現(xiàn)狀的產(chǎn)品組合定位和客戶價值組合套餐，利用品牌形象的策劃和包裝工具，針對主要對象（院長和科室）制定品牌運營行動方案。品牌運營計劃包括四個方面：品牌運營目標(biāo)、主要指標(biāo)、主要路徑和措施，以及配套的人員分工和財務(wù)預(yù)算。大客戶部——公關(guān)計劃：即整合營銷方式中的（政府和院長）公關(guān)。通過目標(biāo)客戶分類、現(xiàn)狀的產(chǎn)品組合定位和客戶價值組合套餐，利用品牌形象的策劃和包裝工具，針對主要對象（政府職能和院長）制定公關(guān)行動方案。公關(guān)計劃包括四個方面：公關(guān)目標(biāo)、主要指標(biāo)、主要路徑和措施，以及配套的人員分工和財務(wù)預(yù)算。市場部——新產(chǎn)品/新服務(wù)策劃計劃：即客戶價值組合套餐中的未來與創(chuàng)新。圍繞不同目標(biāo)客戶群的需求特征，針對現(xiàn)有產(chǎn)品服務(wù)與客戶價值的差距，以及潛在的需求和趨勢，進行產(chǎn)品服務(wù)和客戶價值創(chuàng)新策劃，并制定出新產(chǎn)品/新服務(wù)策劃與設(shè)想的行動方案。新產(chǎn)品/新服務(wù)策劃計劃包括四個方面：新產(chǎn)品/新服務(wù)策劃目標(biāo)、主要指標(biāo)、主要路徑和措施，以及配套的人員分工和財務(wù)預(yù)算。