【文章內(nèi)容簡介】 1年 2021年 2021年 2021年 2021年0%5%10%15%20%25%入境旅游人數(shù) 同比增長 表 6 年份 項目 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 入境旅游（外匯）收入（ 億美元） 同比增長率 % % 24％ ％ % % 表 7 2021 年 —2 0 1 0 年廈門入境旅游（外匯）收入及增長狀況表0246810122021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %入境旅游（外匯）收入 同比增長 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 12 頁 共 69 頁 行業(yè)發(fā)展情況 2021 年， 廈門市 旅游景區(qū)接待人次和旅游收入大幅增長，住宿設(shè)施的數(shù)量規(guī)模和接待能力穩(wěn)步提高，旅行社數(shù)量增加，經(jīng)濟效益穩(wěn)中有升。 旅游景區(qū)：到目前為止， 廈門市 A 級旅游景區(qū)共 10家。 112 月，全市 A 級景區(qū)共接待游客 萬人次，同比增長 %。實現(xiàn)門票收入 萬元，同比增長 %。 住宿接待：截止 2021 年 12 月，全市共有星級飯店 71 家，其中五星級飯店 10 家，客房總數(shù) 2979 間 /套，床位總數(shù) 4380 張；四星級飯店 22家，客房總數(shù) 4668 間 /套，床位總數(shù) 7207 張；三星級飯店 26 家，客房總數(shù) 3098 間 /套，床位總數(shù) 5518 張；二星級飯店 13 家，客房總數(shù) 1301 間 /套，床位總數(shù)2423 張。從星級飯店分布來看，其中思明區(qū) 50 家，湖里區(qū) 10 家，集美區(qū) 6家，同安區(qū) 2 家，海滄區(qū) 2 家，翔安區(qū) 2 家。各類星級酒店接待量、平均客房出租率及平均房價呈現(xiàn)明顯的復(fù)蘇和上升趨勢。星級酒店平均住房率為%，同比增長 個百分點 ,平均房價 351 元，同比增 長 9 個百分點。值得關(guān)注的是，今年隨著游客出行方式日趨靈活多樣性，除星級酒店外， 廈門市經(jīng)濟型酒店公寓和家庭旅館已成為游客住宿接待的熱點選擇。 旅行社： 2021 年度 廈門市 共有 109 家旅行社，其中出境組團社 17 家，一般旅行社 92家。 2021 年 ，廈門旅行社組團、地接數(shù)量保持穩(wěn)定增長，據(jù)不完全統(tǒng)計，各旅行社累計接待中外游客 萬人次；外聯(lián)組團 萬人次。 運行主要特點分析 2021 年 ， 廈門市 市旅游經(jīng)濟在海西效應(yīng)、 “世博 ”游和福廈高鐵的多重驅(qū)動下，各旅游市場業(yè)績均全面回升，旅游發(fā)展多頭并舉，取 得良好的經(jīng)濟效益。 （一）國內(nèi)市場增長動力強勁 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 13 頁 共 69 頁 2021 年， 廈門市 市共接待國內(nèi)游客 萬人次，同比增長 %，完成年度計劃的 %。一日游增長速度加快，比重增加。 圖 3 假日旅游拉動明顯。 2021 年廈門 市兩個黃金周共接待游客 萬人次，同比增長 %； 旅游總收入達到 億元，同比增長 %。 “五一 ”假期， 廈門市 共接待中外游客 萬人次，同比增長 %；實現(xiàn)旅游收入 億元，同比增長 %。 黃金周和小長假近一個月的休假時間，游客云集，顯示出休假制度的較大的拉動效應(yīng)。 城際旅游運力提升。 2021 年 112 月份，航空抵達旅客 萬人，比增 %；鐵路抵達旅客 萬人，比增 %；水運抵達旅客 萬人，比增 %。公路抵達旅客 萬人，比增 %；值得一提的是，福廈動 車開通后，大大減輕了民航和公路運輸?shù)膲毫?，同時也推進了動車沿線區(qū)域特色旅游的快速發(fā)展，為廈門旅游地接及中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)帶來了豐厚收益。在水運方面， 2021 年全年廈金直航客流量達到 萬人次，首度突破 130 萬人次大關(guān)，比去年增長一成。兩岸 “小三通 ”10 年來，廈金直航從不定期航班到如今的每天 36 班次航班，每日有超過 3000 人次民眾由此往返兩岸。 節(jié)慶會展人氣鼎盛。 2021 年 112 月份， 廈門市 旅游節(jié)慶活動精彩紛呈，有大型花車巡游、有以中秋為主題的民俗文化活動、有藝術(shù)類旅游節(jié)慶活動、還有購物旅游節(jié)慶活動及其 他趣味性節(jié)慶活動，花樣繁多的節(jié)慶活動形成城鄉(xiāng)互動的旅游休閑格局，極大豐富了 廈門市 的旅游市場。今年全市共舉辦臺交會、海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 14 頁 共 69 頁 海峽論壇、石材展、汽博會、投洽會等各類會展活動 1516 場，同比增長 %；其中展覽 147 場，比增 %；會議 1369 場，比增 %；會議總?cè)藬?shù)為 萬人，比增 %。 特色旅游凸顯亮點。 2021 年 ， 廈門市 圍繞 “提升島內(nèi)、拓展島外，加快島內(nèi)外一體化建設(shè) ”和 “建設(shè)城市周邊休閑度假帶 ”的思路，島內(nèi)外各區(qū)相繼推出各類特色精品旅游線路和旅游產(chǎn)品，鄉(xiāng)村游、山地游、海島游、溫 泉游、假日游等短途旅游火爆，成為廈門旅游新的經(jīng)濟增長點。據(jù)統(tǒng)計，截止 2021年 10 月 31日，同安已經(jīng)正式營業(yè)的兩個全市鄉(xiāng)村旅游示范點五峰、荏畬已接待游客近 萬人次，營業(yè)收入 萬元，旅游總收入達 萬元。全市首家小嶝休閑漁村獲評省級 “水鄉(xiāng)漁村 ”，有效推動了 廈門市 鄉(xiāng)村海島旅游的進一步發(fā)展。 （二）入境市場增長趨勢平穩(wěn) 由于世博游的影響，眾多境外游客參觀完世博會后順帶延長周邊的沿海城市旅游，對 廈門市 入境旅游市場的拉動作用十分明顯。 2021 年 112 月份， 廈門市 接待入境游客 萬 人次，同比增長 %，旅游創(chuàng)匯 億美元，同比增長 %；分別完成今年預(yù)定年計劃的 %和 %。 圖 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 15 頁 共 69 頁 外國人市場有升有降。 2021 年 ， 廈門市 共接待境外過夜外國人 511095人次，占接待入境過夜游客總量的 %，同比增長 %。主要外國客源市場中，瑞士、馬來西亞市場的增幅均超過 50%，西班牙、泰國市場同比下降47 個百分點。在亞洲市場，馬來西亞、韓國、印尼市場增長明顯，新加坡、印度、菲律賓、日本、小幅增長，泰國、蒙古有所下滑，日本、馬來西亞和新加坡三大主要客源市場分別輸送游客 116591 人次、 61883 人次和 61425 人次，接待量在所有外國客源地中名列前三位。歐洲市場的瑞士和俄羅斯兩個國家雖然過夜入境總量不大，但比增分別達到 %和 %；美洲市場仍以美國居首， 2021年 共接待 46798 人次，比增 %；大洋洲的新西蘭游客增 幅達到 %。 圖 5 港澳市場穩(wěn)步上升。 2021 年 ，接待境外過夜香港游客 140800 人次，比增 %，接待澳門游客 5574 人次，比增 %。 臺灣市場迅猛攀升。 實現(xiàn)多項兩岸雙向旅游先行先試政策， 廈門 市暫住人員赴臺游在廈暫住時限縮短至半年。廈臺旅游產(chǎn)業(yè)對接有了突破性進展，與臺南市、高雄市、基隆市簽訂旅游合作協(xié)議書，基隆市設(shè)立駐廈門旅游經(jīng)貿(mào)文化辦事處，廈門華天港澳臺商品購物有限公司在金門設(shè)立延銘開發(fā)建設(shè)有限公司，廈門旅游集團與金門圣祖公司簽約合資改建金門金寶萊酒店，邁出了 福海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 16 頁 共 69 頁 建 省旅游業(yè)陸資入臺的第一步。兩岸雙向旅游規(guī)模大幅擴展，廈門成為兩岸居民直接往來人次最多的大陸口岸， 2021 年經(jīng)廈直接往來兩岸的游客達 160多萬人次，其中大陸居民經(jīng)廈赴臺游為 萬人次，比增 84%，接待臺灣入境過夜游客 46 萬人次， 比增 %。廈門作為海西區(qū)域內(nèi)的旅游集散中心地位更加凸顯， 2021 年經(jīng) 廈赴臺旅游團隊中，省外游客占到 65%。 同年， 通過廈金國際水運抵達的境外游客 萬人次，比增 %，海上郵輪接待境外一日游游客 。 圖 6 2021 年 ,列 廈門市 客源國前十名的國家分別是日本、馬來西亞、新加坡、美國、韓國、菲律賓、印尼、德國、英國、法國。從圖上數(shù)據(jù)可知， 廈門市 入境 市場仍以東南亞游客居多。 （三）出境市場增長勢頭喜人 2021 年 ,廈門 市出境旅游受國際匯率和公眾假期增加等因素的影響 ,出境游市場比往年更加火爆。其中，赴臺旅游異?；鸨?，經(jīng)由 廈門 市赴臺旅游 5953團 萬人次，人次比增 %；其中，經(jīng)廈門口岸赴臺旅游團隊中，省外游客為 3364團 萬人次，占經(jīng)廈門口岸赴臺旅游人次的 %。 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 17 頁 共 69 頁 未來幾年 廈門市旅游經(jīng)濟預(yù)測 未來幾 年 廈門市 旅游經(jīng)濟運行繼續(xù)向好，各項指標(biāo)均能保持較快增長，旅游總收入實現(xiàn)較大幅度的提高。主要基于以下因素：一是旅游區(qū)域合作不斷 加深，福廈高鐵效應(yīng)引發(fā)廈門周邊旅游亮點頻現(xiàn)。二是旅游促銷形式推陳出新，特色旅游項目逐漸形成規(guī)模效益。三是旅游產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模加大，促進旅游行業(yè)經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步提升，使旅游產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟社會帶動作用進一步加強。初步估計 未來三年 旅游總?cè)藬?shù) 平均每年增長 12%， 旅游總收入 平均每年增長 15%，則 2021年 、 2021 年、 2021 年 廈門市 旅游總?cè)藬?shù) 分別 可達 3400 萬人 、 3808 萬人 、 4270萬人 ；旅游總收入 分別 可達 440 億元 、 506 億元 、 582億元 。 在看好旅游經(jīng)濟的同時，我們不可忽視通脹以及其他國內(nèi)外經(jīng)濟外力因素的影響，因此， 今后，我們要進一步夯實旅游業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，鞏固原有的旅游經(jīng)濟熱點，并開發(fā)培植新的旅游經(jīng)濟增長點，切實推進 廈門市 旅游經(jīng)濟能更上一個新臺階。 167。 廈門 市場背景分析 一、 商業(yè)地產(chǎn) 近年來，商業(yè)地產(chǎn)大潮席卷廈門，購物中心、 SHOPPING MALL、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)，各類商用物業(yè)層出不窮；產(chǎn)權(quán)式商鋪、售后返租、先招商后銷售，種種營銷手段如十八般武藝輪番上場 。 廈門商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景不可限量 知名品牌進入 隨著廈門城市消費力增強和城市地位提升，高端品牌商家正在把目光投向廈門，其中已經(jīng)進入廈門的餐飲類商家 有面包新語、味千拉面，服飾類商家有LV、 MAX MARA、登喜路、杰尼亞、 HUGO BOSS、拉夫 勞倫、 BURBERRY、 Kamp。C、CANALI 等，其它的如歐米茄、萬寶龍、施華洛世奇、 FOLLI FOLLIE 等；而準(zhǔn)備進入廈門的餐飲類商家則有：漢堡王、棒！約翰、一茶一座、星巴克、 JCW等，國際品牌有 PRADA、 GUCCI、 ARMANI、 CK、 ZARA 等。大量品牌商家的進入海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 18 頁 共 69 頁 為打造高端、休閑、特色商業(yè)提供了充分的商家資源，一個新的市場機會已經(jīng)呈現(xiàn)在我們面前。 海外基金登陸 按照國際上成功的經(jīng)驗，大型商業(yè)地產(chǎn) 項目一般是只租不售，如果銷售則是整體出售。對于這一點，開發(fā)商并非不了解，問題在于國外商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金主要來源于房地產(chǎn)信托基金，可以長期使用；國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金主要來源于發(fā)展商自有資金和銀行資金，而銀行資金到期必須還本付息，不允許長期占用。 但情況已經(jīng)開始變化，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)上市或者到海外發(fā)行 REITS 之路還很漫長，國際資本的觸角卻已伸進來了。中國商業(yè)地產(chǎn)的廣闊前景吸引了來自世界各地的房地產(chǎn)投資機構(gòu)。 實力商家購買物業(yè) 前些年商家找點一般都采用租賃很少購買，近年來隨著全球資本市場的高速發(fā)展，很多 國內(nèi)外大型商家先后上市。這些上市后的企業(yè)，在資本市場融資后必須為資金尋找出路。比如，來自法國的某跨國零售企業(yè)日前已經(jīng)通報其中國各區(qū)域總經(jīng)理，要求尋找能夠帶來穩(wěn)定回報的商用物業(yè)。 盈利模式創(chuàng)新 相對于以前開發(fā)出售的盈利模式，一種新的盈利模式正開始為市場所接受。那就是，開發(fā)然后長期持有并獲取租金收益和物業(yè)升值。隨著土地增值稅政策的推行，會有更多資金充足的開發(fā)商傾向于選擇這種模式。原因很簡單，對于利潤率較高的商業(yè)地產(chǎn)項目來說，銷售的稅負遠高于租賃的稅負，這種客觀存在的稅負差異將會引導(dǎo)開發(fā)商傾向于長期持有物業(yè)。 政府積極介入 政府方面也開始注意對于商業(yè)地產(chǎn)運營的引導(dǎo)。在以往的商業(yè)地產(chǎn)項目運作中，政府允許開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項目象住宅一樣分割成若干個產(chǎn)權(quán)來進行銷海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 19 頁 共 69 頁 售。目前，政府已經(jīng)注意到這方面的問題，并采取相應(yīng)的對策。 “新國八條”的出臺震動樓市，隨即“廈八條”也明確規(guī)定：廈門家庭禁購第三套房，外地家庭禁購第二套房。然而，這些限購措施都是針對 70 年產(chǎn)權(quán)的普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)并不在其中。 此外，“新國八條”還規(guī)定，二套房首付從原來的 50%提高到 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 ，相比之下，商業(yè)地產(chǎn)的購買門檻顯然更低， 因為商業(yè)地產(chǎn)的首付一直都是五成， 倍貸款利率，此次調(diào)控之后也不例外。 由此可見，當(dāng)下購買普通住宅較為困難，而購買商業(yè)地產(chǎn)顯然更加簡單，就連公積金貸款也不將商業(yè)地產(chǎn)列為審核標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，無論是從銀行貸款，還是使用公積金貸款，商業(yè)地產(chǎn)都不用限制相應(yīng)的條件。 這樣做還有一個好處就是提高了準(zhǔn)入門檻，只有自有資金充足，有實力和意愿長期持有和運營項目的開發(fā)商才能進入，這就為項目成功運作奠定了良好的基礎(chǔ)。 近期， “新國八